TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/02805 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4GGK

Minute : 26/00294

Madame [S] [C]

Représentant : M^e Charlotte MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX,

C/

Monsieur [R] [N] [E]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 Mai 2026

DEMANDEUR :

Madame [S] [C]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Sandrine MOUNIAPIN, substituant Maître Charlotte MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [N] [E]

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 10 Avril 2026

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 13 Mai 2026, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 28 mai 2025, Mme [S] [C], représentée par son mandataire, la société Pichet Immobilier Services, a donné à bail à M. [R] [N] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 7] moyennant un loyer mensuel initial de 460 euros outre 61 euros de provision pour charges locatives.

Par acte sous signature privée du même jour, Mme [S] [C], représentée par son mandataire, la société Pichet Immobilier Services, a donné en location à M. [R] [N] [E], un emplacement de parking n° SS01 situé [Adresse 8] moyennant un loyer initial de 130,09 euros outre 16 euros de charges.

Suite à des impayés de loyer et par acte de commissaire de justice en date du 22 août 2025, Mme [S] [C] a fait signifier à M. [R] [N] [E] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme de 2 926,08 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés du local à usage d’habitation et de l’emplacement de parking.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination de prévention des expulsions (CCAPEX) par la voie électronique le 22 août 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 17 novembre 2025, Mme [S] [C] a fait assigner M. [R] [N] [E] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 10 avril 2026, aux fins de :

Constater la résiliation du bail d’habitation et du bail du parking à effet au 23 octobre 2025 par le jeu de la clause résolutoire,

Ordonner l’expulsion de M. [R] [N] [E] et de toute personne présente de son chef avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier et le transport des meubles dans tel garde meubles désigné par la bailleresse ou à défaut par le tribunal,

Condamner à titre provisionnel M. [R] [N] [E] à payer en deniers ou quittances à Mme [S] [C] une somme de 4 494,79 euros, correspondant au montant des loyers impayés et indemnité d’occupation demeurant dus au 29 octobre 2025,

Condamner à titre provisionnel M. [R] [N] [E] au paiement à compter du 1er novembre 2025 d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges (en ce compris la taxe sur les ordures ménagères) qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis,

Condamner M. [R] [N] [E] à payer à Mme [S] [C] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [R] [N] [E] aux entiers dépens de l’instance lesquels comprendront notamment les frais de commandement, de notification à Préfecture, d’assignation, de droit de plaidoirie et tous les frais d’exécution du titre obtenu et ce jusqu’au départ effectif du locataire et/ou au complet règlement de la dette.

L’assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-[Localité 4] le 18 novembre 2025.

A l’audience du 10 avril 2026, Mme [S] [C] représentée par leur conseil, a maintenu les termes de son assignation.

M. [R] [N] [E], régulièrement assigné à personne, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [R] [N] [E] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur la demande principale

Sur la demande aux fins de constat de résiliation pour défaut de paiement du loyer

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 novembre 2025 soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Mme [S] [C] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Le bail du 28 mai 2025 contient une clause qui prévoit à l’article IX de ses conditions générales que « le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice : six semaines après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées ».

Mme [S] [C] a fait signifier le 22 août 2025 à M. [R] [N] [E] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 2 926,08 euros.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 28 mai 2025 est résilié à la date du 4 octobre 2025.

Le contrat de location de l’emplacement de parking étant un accessoire du contrat de bail, il doit suivre le même sort que celui-ci. Il convient donc de constater que le contrat de location de l’emplacement de parking n°SS01 est résilié à la date du 4 octobre 2025

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de M. [R] [N] [E], devenue occupante sans droit ni titre et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [R] [N] [E], devenu occupant sans droit ni titre depuis le 4 octobre 2025, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser Mme [S] [C] du préjudice causé par cette occupation. En conséquence, il sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 4 octobre 2025 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés le procès-verbal de d’expulsion ou de reprise, déduction faite des sommes déjà versées.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant des loyers et des charges (y compris la taxe sur les ordures ménagères), révisable chaque année tel qu’ils auraient été si le contrat de bail et le contrat de location de parking s’étaient poursuivis, le tout justifié au stade de l’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus,

En l’espèce, la bailleresse produit, au soutien de sa demande, le bail du 28 mai 2025 et le contrat de location de l’emplacement de parking de la même date démontrant l’obligation de payer les loyers et charges du locataire, M. [R] [N] [E]. Elle produit également le commandement de payer du 22 août 2025 et un décompte de la créance, arrêtée au 3 avril 2026, échéance d’avril 2026 incluse mentionnant une dette 8 632,93 euros. Cependant, ce décompte indique au débit du locataire une somme de 80 euros au titre de « frais de rejet » non justifiée et une somme de 174,71 euros, laquelle sera compris dans les dépens. Il convient donc de déduire ces deux sommes du solde locatif.

En conséquence, M. [R] [N] [E] sera condamner à payer à Mme [S] [C] la somme provisionnelle de 8 378,22 euros (8 632,93 – 254,71) arrêtée au 3 avril 2026, échéance d’avril 2026 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2025 date de l’assignation sur la somme de 4 494,79 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

M. [R] [N] [E], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 août 2025, de la notification à la préfecture du 18 novembre 2025, de l’assignation du 17 novembre 2025 et dommages et intérêts droit de plaidoirie.

La liste des frais compris dans les dépens de l’article 696 du code de procédure civile est une liste limitative et elle ne comprend pas les frais d’exécution de la décision.

La charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais. Dès lors, il n’y a pas lieu de dire que les frais d’exécution de la décision seront compris dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [S] [C] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. M. [R] [N] [E] sera donc condamnée à lui payer la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de Mme [S] [C] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 28 mai 2025, entre Mme [S] [C] d’une part et M. [R] [N] [E] d’autre part, concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 7], sont réunies à la date du 4 octobre 2025,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Constate la résiliation du contrat de location en date du 28 mai 2025 relatif à l’emplacement de parking n° SS01 situé [Adresse 9], à la même date,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local d’habitation situé [Adresse 7] et de l’emplacement de parking n° SS01 situé à la même adresse de M. [R] [N] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette décision d’une astreinte,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [R] [N] [E] à compter du 4 octobre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux manifestée par la remise des clés, à une somme égale au montant mensuel des loyers indexés et des charges y compris de la taxe sur les ordures ménagères, qui auraient été dus si le bail et le contrat de location du parking s’étaient poursuivis, le tout justifier au stade de l’exécution,

Condamne par provision M. [R] [N] [E] à payer à Mme [S] [C] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 4 octobre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de remise, déduction faite des sommes déjà versées,

Condamne M. [R] [N] [E] à payer à Mme [S] [C] la somme provisionnelle de 8 378,22 euros arrêtée au 3 avril 2026, échéance d’avril 2026 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2025 sur la somme de 4 494,79 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Condamne M. [R] [N] [E] au paiement des entiers dépens de la procédure qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 août 2025, de la notification à la préfecture du 18 novembre 2025, de l’assignation du 17 novembre 2025 et dommages et intérêts droit de plaidoirie, mais ne comprendront pas les frais d’exécution,

Condamne M. [R] [N] [E] à payer à Mme [S] [C] une somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 13 mai 2026.

Le Greffier Le juge,