TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/02264 – N° Portalis DB3S-W-B7J-35IC

Minute : 26/00152

S.C.I. JLC INVEST

Représentant : M^e Stéphane BAZIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1878

C/

Monsieur [J] [B] [U] [V]

Madame [F] [X] [Y]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 Mars 2026

DEMANDEUR :

S.C.I. JLC INVEST

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Stéphane BAZIN, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [B] [U] [V]

[Adresse 5]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

Madame [F] [X] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 06 Février 2026

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2026, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 26 mai 2024 et à effet au 1er juin 2024, la SCI JLC INVEST a donné à bail à M. [J] [B] [U] [V] et à Mme [F] [X] [Y], un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], rez-de-chaussée gauche, 93130, NOISY-LE-SEC, moyennant un loyer mensuel initial de 1100,00 euros outre une provision pour charges récupérables d’un montant total de 105,00 euros.

Suite à des impayés de loyers, la SCI JLC INVEST, par acte de commissaire de justice en date du 3 mars 2025 a fait signifier à M. [J] [B] [U] [V] et à Mme [F] [X] [Y] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme en principal de 4 136,00 euros au titre des loyers et charges impayés dans le délai de deux mois.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique le 11 mars 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 25 juillet 2025, la SCI JLC INVEST a fait assigner M. [J] [B] [U] [V] et Mme [F] [X] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience de 5 décembre 2025, au visa des articles 7 et suivants de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de :

— voir constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies et par voie de conséquence la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion des défendeurs ainsi que celle de tous occupants de leur chef des locaux sis [Adresse 6], rez-de-chaussée gauche, [Adresse 7], [Localité 4] au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement les défendeurs à payer au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à leur départ effectif et celui de tout occupant de leur chef,

— la condamnation au paiement de la dette à titre de provision,

— la condamnation au paiement des indemnités d’occupation provisionnelles,

— condamner solidairement les défendeurs à payer au bailleur la somme de 4 871,00 euros, arrêtée à la date du 13 mai 2025, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l’audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de la date du présent commandement de payer visant la clause résolutoire,

— condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile car il serait inéquitable de laisser au bailleur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû engager pour recouvrer sa créance,

— condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 29 juillet 2025.

A l’audience du 5 décembre 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 6 février 2026.

A l’audience du 6 février 2025, la SCI JLC INVEST, représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation, indiquant que les locataires n’avaient pas repris le paiement du loyer et des charges courants.

M. [J] [B] [U] [V] et Mme [F] [X] [Y], régulièrement assignés à étude, n’ont pas comparu.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 474 du code de procédure civile, l’absence de M. [J] [B] [U] [V] et de Mme [F] [X] [Y] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, la SCI JLC INVEST justifie avoir notifié la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique le 11 mars 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la SCI JLC INVEST aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient une clause qui prévoit que " le présent bail sera résilié de plein droit, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et 2 mois après un commandement de payer resté sans effet, pour l’un des motifs suivant : non-paiement d’un ou plusieurs termes de loyer (…). Toute offre de paiement intervenant après les délais prévus par le présent bail n’empêcherait pas que la résiliation dudit bail soit acquise au bailleur. "

La SCI JLC INVEST a fait signifier le 3 mars 2025 à M. [J] [B] [U] [V] et à Mme [F] [X] [Y] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 4 136,00 euros.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail à effet au 1er juin 2024 est résilié à la date du 4 mai 2025.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de M. [J] [B] [U] [V] et de Mme [F] [X] [Y], devenus occupants sans droit ni titre, et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [J] [B] [U] [V] et Mme [F] [X] [Y], devenus occupants sans droit ni titre depuis le 4 mai 2025, date de la résiliation du contrat, doivent donc indemniser la SCI JLC INVEST du préjudice causé par cette occupation.

En conséquence, M. [J] [B] [U] [V] et Mme [F] [X] [Y] seront condamnés in solidum, tous deux étant à l’origine du préjudice, au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 4 mai 2025 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des sommes déjà versées.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la SCI JLC INVEST verse notamment aux débats le bail du 26 mai 2024 à effet au 1er juin 2024, le commandement de payer délivré le 3 mars 2025 et un décompte de la créance arrêté au terme de décembre 2025 mentionnant une dette de 8 806,00 euros échéance de décembre 2025 incluse. Les défendeurs, n’ont pas comparu, n’ont pas démontré avoir payé cette somme.

Le bail stipule : « il y aura solidarité et indivisibilité entre les parties désignées sous le nom de locataire et leurs ayant causes, pour le paiement de toutes les sommes dues en application du présent bail. »

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [J] [B] [U] [V] et Mme [F] [X] [Y] à payer à la SCI JLC INVEST la somme provisionnelle de 8 806,00 euros, arrêtée au 6 février 2026 échéance de décembre 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 871,00 euros à compter du 25 juillet 2025, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [J] [B] [U] [V] et Mme [F] [X] [Y], qui succombent, supporteront in solidum les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 3 mars 2025 et de l’assignation du 25 juillet 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI JLC INVEST, les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. M. [J] [B] [U] [V] et Mme [F] [X] [Y] seront donc condamnés in solidum à lui payer la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de la SCI JLC INVEST aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 26 mai 2024 à effet au 1er juin 2024 entre la SCI JLC INVEST et M. [J] [B] [U] [V] et Mme [F] [X] [Y] concernant les locaux situés [Adresse 8], sont réunies à la date du 4 mai 2025,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [J] [B] [U] [V] et de Mme [F] [X] [Y] du local à usage d’habitation situé [Adresse 8] et de ses accessoires ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [J] [B] [U] [V] et Mme [F] [X] [Y] à compter du 4 mai 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution,

Condamne in solidum et par provision M. [J] [B] [U] [V] et Mme [F] [X] [Y] à payer à la SCI JLC INVEST l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 4 mai 2025, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise, déduction faite des sommes déjà versées,

Condamne solidairement M. [J] [B] [U] [V] et Mme [F] [X] [Y] à payer à la SCI JLC INVEST la somme provisionnelle de 8 806,00 euros, arrêtée au 6 février 2026 échéance de décembre 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2025 sur la somme de 4 871,00 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

Condamne in solidum M. [J] [B] [U] [V] et Mme [F] [X] [Y] au paiement des entiers dépens de la procédure qui comprendront le coût du commandement de payer du 3 mars 2025 et de l’assignation du 25 juillet 2025,

Condamne M. [J] [B] [U] [V] et Mme [F] [X] [Y] à payer à la SCI JLC INVEST une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 13 mars 2026.

Le Greffier Le Juge