TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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[Adresse 3]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 96 07 52

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/05751 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3GWQ

Minute :

Monsieur [V] [A]

Représentant : Maître Vincent GUILLOT-TRILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 352

C/

Madame [M] [L]

UDAF 93 (Curatelle renforcée)

Représentant : M^e Grégory PARADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1429

Monsieur [D] [H]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître [G] [K]

Copie délivrée à :

M^e Grégory PARADE

Monsieur [D] [H]

Le 12 Février 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 12 février 2026;

par Madame Marie DE LESSEPS, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 08 décembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Marie DE LESSEPS, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [V] [A], demeurant [Adresse 4] ALGERIE

représenté par Maître Vincent GUILLOT-TRILLER, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [M] [L], demeurant [Adresse 5], sous curatelle renforcée

représentée par L’UDAF 93, pris en la personne de Madame [U]

représentée par M^e Grégory PARADE, avocat au barreau de PARIS,

Monsieur [D] [H], demeurant [Adresse 5]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 décembre 2022, M. [V] [A] a donné à bail à Mme [M] [L] et M. [D] [H] un logement et une cave situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 748,62 euros, et 175 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2024, M. [V] [A] a fait signifier à Mme [M] [L] et M. [D] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2099,97 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 octobre 2024, M. [V] [A] a fait signifier à Mme [M] [L] et M. [D] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2271,40 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 28 octobre 2024, M. [V] [A] saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par ordonnance en date du 10 décembre 2024, le juge des tutelles de [Localité 2] a placé Mme [M] [L] sous curatelle renforcée.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2025, M. [V] [A] a fait assigner Mme [M] [L] et M. [D] [H] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

«  Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  Ordonner l’expulsion de Mme [M] [L] et M. [D] [H] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

«  Condamner solidairement Mme [M] [L] et M. [D] [H] au paiement des sommes suivantes :

o La somme de 5543,24 euros au titre de la dette locative arrêtée au terme de février 2025 outre les loyers et charges ou indemnités d’occupation dues au jour de l’audience, outre les intérêts au taux légal,

o Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

o La somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o Les dépens de la présente instance et de ses suites.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 3] le 21 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 juin 2025 et renvoyée afin de faire aviser l’UDAF 93, curateur de Mme [M] [L].

Par assignation du 20 octobre 2025, M. [V] [A] a fait appeler dans la cause l’UDAF 93.

L’affaire a de nouveau été appelée à l’audience du 10 novembre 2025 et renvoyée à l’audience du 8 décembre 2025.

A cette date, M. [V] [A], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 9474,81 euros arrêtée au 24 novembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus. Il est opposé à l’octroi de délais de paiement.

M. [V] [A] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Mme [M] [L] et M. [D] [H] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 25 juin 2024. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [M] [L], représentée, a indiqué être placée sous curatelle renforcée gérée par l’UDAF 93. Elle a déclaré percevoir l’allocation adulte handicapée à hauteur de 1000 euros par mois et avoir un enfant placé à l’aide sociale à l’enfance. Elle a demandé l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros mensuels en sus du loyer courant et la suspension de la clause résolutoire. Elle a également indiqué que l’UDAF 93 effectuera pour son compte une demande auprès du fonds de solidarité logement.

L’UDAF 93, représentée, a indiqué qu’il avait été complexe d’appréhender les revenus de la majeure protégée.

M. [D] [H], régulièrement assignés, à personne, selon les dispositions de l’article 654 du code de procédure civile ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Il en ressort que les difficultés de paiement du loyer sont dues à un problème de renouvellement de titre de séjour.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 8 décembre 2025, [M] [L] a fait parvenir au tribunal un justificatif de la reprise effective du paiement du loyer courant augmenté de la somme de 100 euros.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [D] [H] assigné à personne ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

I. Sur les demandes principales à l’encontre de Mme [M] [L] et M. [D] [H]

A. Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 21 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de M. [V] [A] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

B. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire, la clause VII, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2024. Or il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois prévu par le commandement de payer.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 25 août 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 16 décembre 2022 à compter du 26 août 2024.

C. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [M] [L] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière et est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Mme [M] [L] a repris le paiement intégral du loyer et des charges, déduction faite des APL, outre la somme de 100 euros en remboursement des sommes dues.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Mme [M] [L] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Mme [M] [L] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

D. Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 16 décembre 2022, du commandement de payer délivré le 25 juin 2024 et du décompte de la créance actualisé au 24 novembre 2025 que M. [V] [A] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Mme [M] [L] et M. [D] [H] à payer à M. [V] [A] la somme de 8810,92 euros, au titre des sommes dues au 9 décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, déduction faite du paiement du 8 décembre 2025 effectué dans le cadre du délibéré.

E. Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Mme [M] [L] et M. [D] [H]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 26 août 2024, Mme [M] [L] et M. [D] [H] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Mme [M] [L] et M. [D] [H] à son paiement à compter du 9 décembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux dans l’hypothèse où ils ne respecteraient pas les délais qui leurs ont été accordés.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 26 août 2024, date de la résiliation au 8 décembre 2025, date du dernier paiement, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

II. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [M] [L] et M. [D] [H] in solidum aux dépens de l’instance, qui ne comprendront qu’un seul des deux commandements de payer signifiés, le second n’étant pas utile à la poursuite de la présente instance.

Il convient également de condamner in solidum Mme [M] [L] et M. [D] [H] à payer à M. [V] [A] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 16 décembre 2022 entre M. [V] [A] d’une part, et Mme [M] [L] et M. [D] [H] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 7], [Localité 4], sont réunies à la date du 26 août 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Mme [M] [L] et M. [D] [H] à payer à M. [V] [A] la somme de 8810,92 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 9 décembre 2025 échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDE un délai à Mme [M] [L] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Mme [M] [L] à s’acquitter de la dette en 35 mensualités de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [M] [L] et M. [D] [H] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE in solidum Mme [M] [L] et M. [D] [H] à payer à M. [V] [A] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 9 décembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE in solidum Mme [M] [L] et M. [D] [H] à payer à M. [V] [A] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Mme [M] [L] et M. [D] [H] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification d’un seul commandement de payer,

RAPPELLE que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE