MINUTE N°

N° RG 25/00128 – N° Portalis DB22-W-B7J-TJ5K

Monsieur [V] [F]

Madame [T] [H] épouse [F]

C/

Monsieur [U] [O]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 04 Février 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [V] [F] – demeurant [Adresse 3], [Localité 6]

Non comparant, représenté par Maître Bruno MATHIEU, avocat au barreau de PARIS

Madame [T] [H] épouse [F] – demeurant [Adresse 3], [Localité 6]

Non comparante, représentée par Maître Bruno MATHIEU, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [O] – demeurant [Adresse 2] – [Localité 5]

Non comparant, ni représenté

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Martine SULTAN, Magistrate à Titre Temporaire

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Bruno MATHIEU

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [U] [O]

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 20 mars 2025, Monsieur et Madame [F] ont consenti à Monsieur [U] [O], un bail à usage d’habitation portant sur un appartement meublé de type F2 sis dans un immeuble au [Localité 5], [Adresse 2].

Le contrat stipule notamment un loyer mensuel principal de 1.100 euros, outre une provision sur charges d’un montant de 90 euros, payable à terme à échoir. Il s’élève désormais à la somme mensuelle de 1.190 euros, provisions sur charges incluses.

Lors de l’entrée dans les lieux, Monsieur [U] [O] a versé une somme de 2.200 euros au titre du dépôt de garantie.

Des loyers demeurant impayés, Monsieur et Madame [F] ont fait notifier à Monsieur [U] [O], par exploit de Maître [Z] [N], Commissaire de Justice, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 19 mai 2025 portant sur la somme principale de 4.868,20 hors frais de contentieux.

Puis, par exploit introductif d’instance en date du 29 juillet 2025, Monsieur et Madame [F] ont assigné à comparaître Monsieur [U] [O] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, statuant en référé, sollicitant :

Vu les articles 835 et 514 du code de procédure civile, les articles 7 et24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les articles L433-1, L433-2, R433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Constater que l’acquisition de la clause résolutoire au 30 juin 2025,

En conséquence,

Ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [O] et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

Rappeler que le sort des biens meubles et objets mobiliers est régi par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamner Monsieur [U] [O] à payer aux demandeurs, la somme provisionnelle de 7.248,20 euros au titre de la dette locative, arrêtée au 15 juillet 2025, mois de juillet 2025 inclus, sauf à parfaire, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2025 sur la somme de 4.868, 20 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

Condamner Monsieur [U] [O] à payer la somme provisionnelle de 605,82 euros au titre de la clause pénale,

Condamner Monsieur [U] [O] à payer la somme provisionnelle de 2.200 euros au titre du dépôt de garantie et Dire et Juger qu’il restera acquis aux demandeurs à titre de réparation du préjudice,

Condamner Monsieur [U] [O] à payer aux demandeurs une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date effective de libération des lieux par remise des clés,

Condamner Monsieur [U] [O] à payer aux demandeurs la somme de 1 .500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 4 décembre 2025, Monsieur et Madame [F], représentés par leur avocat, ont soutenu oralement les demandes de leur exploit introductif d’instance.

Monsieur [U] [O], bien que régulièrement assigné selon les formalités de l’article 659 du code procédure civile n’a pas comparu et n’était pas représenté.

L’affaire, appelée à l’audience du 4 décembre 2025 a été mise en délibéré au 4 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il est rappelé que :

— d’une part, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,

— d’autre part, les demandes tendant à voir constater, y compris lorsqu’elles sont libellées sous la forme de « juger que », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’elles ne donnent pas lieu à statuer

Par ailleurs, selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION

Il résulte des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile que, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et que, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 8 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur et Madame [F] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives qui en a accusé de réception le 20 mai 2025, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II – SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

La loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire. Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 20 mars 2025 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 mai 2025 portant sur la somme principale de 4.868,20 euros, hors frais de procédure. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 1er juillet 2025, minuit par application de l’article 642 du code de procédure civile.

L’expulsion de Monsieur [U] [O] sera en conséquence, ordonnée sans qu’il y ait lieu toutefois de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

III – SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

— Le Bailleur produit un décompte démontrant que Monsieur [U] [O] reste lui devoir la somme principale de 7.248,20 euros, à la date du 15 juillet 2025, échéance du mois de juillet 2025 incluse.

Monsieur [U] [O], absent à l’audience, ne peut par hypothèse, apporter quelque élément d’information sur la nature et le quantum de la dette.

Monsieur [U] [O] sera donc condamné au paiement, à titre provisionnel de cette somme de 7.248,20 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4.868,20 euros à compter du 19 mai 2025, date du commandement de payer et à compter du 29 juillet 2025, date de l’assignation pour le surplus.

— Monsieur [U] [O] sera également condamné au paiement, à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 02 juillet 2025 jusqu’à la date effective et définitive de libération des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

— Monsieur [U] [O] sera également condamné au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 2.200 euros au titre du dépôt de garantie qui n’a pas été réglé lors de la signature du bail.

Monsieur et Madame [F] sollicitent encore à titre provisionnel la somme de 605,82 euros au titre de la clause pénale stipulée dans le contrat de bail.

Toutefois, l’article 4, i) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur de l’immeuble ».

En conséquence, la clause du bail consentie à Monsieur [U] [O] stipulant la clause pénale en cas de retard de paiement est réputée non écrite.

Monsieur et Madame [F] seront déboutés de leur demande de ce chef

IV – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [U] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût de commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires que les Bailleurs ont dû accomplir, Monsieur [U] [O] sera condamné à leur verser la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable la MONSIEUR ET MADAME [F] en leur action,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 mars 2025 entre Monsieur et Madame [F] et Monsieur [U] [O] concernant l’appartement de type F2 sis dans un immeuble au [Localité 5], [Adresse 2]. sont réunies à la date du 1er juillet 2025, minuit par application de l’article 642 du code de procédure civile.

ORDONNONS en conséquence, à Monsieur [U] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance de référé,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [U] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à a date de signification de la présente ordonnance de référé, Monsieur et madame [F] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef y compris le cas échéant, avec le concours d’un serrurier et de la force publique

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place.

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [U] [O] à payer à Monsieur et Madame [F] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 2 juillet 2025 jusqu’à la date effective et définitive de restitution des lieux par remise des clés.

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat s’était poursuivi.

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [U] [O] à verser à Monsieur et Madame [F], la somme de 7.248,20 euros, arrêtée au 15 juillet 2025, échéance du mois de juillet incluse avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4.868,20 euros à compter du 19 mai 2025, date du commandement de payer et à compter du 29 juillet 2025, date de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles L231-6 et L1231-7 du code civil.

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [U] [O] à verser à Monsieur et Madame [F], la somme de 2.200 euros au titre du dépôt de garantie, non réglé lors de l’entrée dans les lieux,

DEBOUTONS Monsieur et Madame [F] de leurs demandes de pénalités de retard, et de leurs demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNONS Monsieur [U] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

CONDAMNONS Monsieur [U] [O] à payer à Monsieur et Madame [F] la somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal de Proximité le février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Martine SULTAN, magistrat à titre temporaire et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier, La magistrate à titre temporaire,