TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 1]

[Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 25/10904 – N° Portalis DB3S-W-B7J-36YL

Minute : 26/00470

EM

Société CDC HABITAT

Représentant : Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS

C/

Monsieur [A] [M]

Madame [Z] [U] [M]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA

Copie délivrée à :

Mme [Z] [U] [M]

M. [A] [M]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du DIX SEPT AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX ;

par M^me Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame Esther MARTIN, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 Février 2026

tenue sous la présidence de M^me Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection,

assistée de Madame Esther MARTIN, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son Président du Directoire domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [A] [M], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [Z] [U] [M], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 avril 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL a consenti à M. [A] [M] et Mme [Z] [U] [M] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé au [Adresse 4] ainsi qu’un emplacement de stationnement moyennant un loyer mensuel de 1 410.23 euros, charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA CDC HABITAT SOCIAL, a fait signifier un commandement de payer le 16 avril 2025 visant la clause résolutoire à M. [A] [M] et Mme [Z] [U] [M], pour la somme de 2 797.20 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 septembre 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner M. [A] [M] et Mme [Z] [U] [M] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois, aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 7 avril 2023 liant la SA CDC HABITAT SOCIAL à M. [A] [M] et Mme [Z] [U] [M] ;

— Subsidiairement, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de M. [A] [M] et Mme [Z] [U] [M] ;

— Ordonner par suite l’expulsion de M. [A] [M] et Mme [Z] [U] [M], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des lieux donnés à bail ;

— Condamner solidairement MM. [A] [M] et Mme [Z] [U] [M] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL :

*les loyers et charges contractuels jusqu’à la date de résiliation jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec des majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges légalement exigibles ;

*la somme de 5 843.84 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur les sommes visées à cet acte, et à compter de la présente sur le surplus ;

*la somme de 500 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

*les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 février 2026, lors de laquelle la SA CDC HABITAT SOCIAL , représentée par son avocat, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance en actualisant le montant de la dette à la somme de 4 108.46 euros en précisant donné son accord à l’octroi de délai de paiement.

M. [A] [M], comparant en personne, explique effectuer le soir de l’audience un règlement de 500 euros au profit de la société bailleresse. Il sollicite des délais de paiement à hauteur de 500 euros par mois. Elle ajoute travailler en maison de santé et avoir 2 enfants à charge.

Bien que régulièrement cité, Mme [Z] [U] [M] n’est ni présente, ni représentée.

La juge a autorisé une note en délibéré afin que la SA CDC HABITAT SOCIAL produise un décompte actualisé.

À l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 17 avril 2026, ce qui a été indiqué aux parties présentes.

La SA CDC HABITAT SOCIAL a produit un décompte actualisé démontrant un dernier paiement effectué par M. [A] [M] et Mme [Z] [U] [M] en date du 11 février 2026 pour 1 410 euros.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I-Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département (via EXPLOC) le 29 septembre 2025 soit au moins deux mois avant l’audience, et la situation a été signalée à la CAF de la Seine [Localité 2] par courrier du 14 avril 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

En conséquence, l’action de la SA CDC HABITAT SOCIAL est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

Aux termes de l’article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

En l’espèce, le bail conclu les 7 avril 2023 contient un article de ses conditions générales (intitulé « clause résolutoire ») prévoyant que le contrat pourra être résilié de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment.

Un commandement de payer et de justifier de la clause résolutoire a été signifié aux locataires le 16 avril 2025 visant la clause résolutoire.

Cet acte, qui rappelait tant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023 que la clause résolutoire insérée dans le bail, est resté sans effet au vu du décompte produit, le paiement n’étant pas intervenu dans le délai de deux mois impartis par la loi.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au titre des loyers impayés ont été réunies le 17 juin 2025.

En conséquence, M. [A] [M] et Mme [Z] [U] [M] sont donc désormais occupants sans droit ni titre.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [A] [M] et Mme [Z] [U] [M] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412- 1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser le bailleur, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des locataires.

II-Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Sur le montant de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

La bailleresse produit un décompte actualisé, arrêté à la date du 25 février 2026, mentionnant le montant de 2 698.46 euros, déduction faite des frais de procédure.

Le contrat de bail prévoit une clause de solidarité selon laquelle : « en cas de pluralité des locataires ces derniers seront tenus solidairement et indivisiblement aux obligations du présent contrat de location ».

En conséquence, M. [A] [M] et Mme [Z] [U] [M] seront condamnés solidairement à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL, la somme de 2 698.46 euros, selon décompte produit arrêté au 25 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

III-Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, même d’office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années (36 mois).

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par la juge, la clause résolutoire de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort de l’audience et des pièces versées aux débats que M. [A] [M] et Mme [Z] [U] [M] ont effectué un dernier paiement courant.

Compte tenu de la situation professionnelle et personnelle des locataires et du montant de la dette locative restante, il convient de leur accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif.

Faute pour M. [A] [M] et Mme [Z] [U] [M] de respecter les délais de paiement ainsi accordés et quinze jours après une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à reprendre les paiements, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à compter de son acquisition et permettant son expulsion.

III-Sur l’indemnité d’occupation

Sur le fondement de l’article 1240 de code civil, tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, ou tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire des locataires au paiement, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

V- Sur les demandes accessoires

M. [A] [M] et Mme [Z] [U] [M], qui succombent à l’instance, seront condamnés solidairement aux dépens.

L’équité commande de rejeter la demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL au titre de l’article 700 du code de procédure.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement et par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe de la juridiction,

DÉCLARE recevable les demandes de la SA CDC HABITAT SOCIAL ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE en conséquence que les contrats signés les 7 avril 2023, entre d’une part, la SA CDC HABITAT SOCIAL, et, d’autre part, M. [A] [M] et Mme [Z] [U] [M] concernant un logement à usage d’habitation et un emplacement de stationnement situé au [Adresse 4], est résilié depuis le 17 juin 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [A] [M] et Mme [Z] [U] [M] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2 698.46 euros, selon décompte produit arrêté au 25 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE M. [A] [M] et Mme [Z] [U] [M] à se libérer de la dette en réglant chaque mois pendant 6 mois, en plus du loyer courant et des charges, une somme minimale de 500 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette principale, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [A] [M] et Mme [Z] [U] [M] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

«  le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 17 juin 2025,

«  le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

«  la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [A] [M] et Mme [Z] [U] [M] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin de l’assistance de la force publique,

«  le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L311-1 et L311-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

«  M. [A] [M] et Mme [Z] [U] [M] seront condamnés solidairement à verser à SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

REJETTE la demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [A] [M] et Mme [Z] [U] [M] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé à [Localité 3] sous-bois et prononcé le 17 avril 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE