TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 01

N° RG 21/01338 – N° Portalis DBZS-W-B7F-VDX4

JUGEMENT DU 22 JANVIER 2024

DEMANDERESSES :

S.A.R.L. [M],

prise en la personne de son gérant, M. [F] [M]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Ondine PREVOTEAU, avocat au barreau de LILLE

S.A.R.L. KILLENIUM,

prise en la personne de son gérant, M. [F] [M]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Ondine PREVOTEAU, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSES :

S.A.S. LILLENIUM EUROPE

[Adresse 6]

[Localité 4]/FRANCE

représentée par M^e Delphine CHAMBON, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Dominique COHEN-TRUMER, avocat au barreau de PARIS, plaidant

SCCV [Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Delphine CHAMBON, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Dominique COHEN-TRUMER , avocat au barreau de PARIS, plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 20 Février 2023 avec effet au 03 Février 2023 ;

A l’audience publique du 13 Novembre 2023, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 22 Janvier 2024.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 22 Janvier 2024, et signé par Aurélie VERON, Président, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 11 mars 2014, la SCCV [Adresse 1], aux droits de laquelle vient désormais la S.A.S. Lillenium, a conclu un bail en l’état futur d’achèvement avec la SARL [M], portant sur un local identifié B27 d’une surface GLA de 113m², au sein du centre commercial Lillenium, à construire, afin d’y exploiter un commerce d’optique, lunetterie, accessoires s’y rapportant et activités d’audioprothèses, sous l’enseigne Krys. Le bail est conclu pour une durée de dix années à compter de la mise à disposition du local.

Se plaignant de difficultés dans la livraison de la coque, puis de problèmes ayant retardé la date d’ouverture du local au public, la SARL [M] et la SARL Killenium ont, par acte d’huissier du 2 mars 2021, assigné la SAS Lillenium Europe devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir fixer la date de prise d’effet du bail entre les parties et la franchise, acter la substitution de la société Killenium à la société [M] et condamner la défenderesse au paiement de diverses indemnités.

La SCCV [Adresse 1] est intervenue volontairement en la procédure par conclusions du 30 décembre 2021.

Par ordonnance d’incident du 7 juin 2022, le juge de la mise en état a notamment :

condamné la société [M] à payer à titre de provision à la SAS Lillenium Europe la somme de 53 742,92 euros ;

rejeté le surplus des demandes de provision de la SAS Lillenium Europe;

rejeté la demande de provision de la SCCV [Adresse 1] ;

autorisé le séquestre par la société [M] et la société Killenium entre les mains de la CARPA de la somme de 71 820,16 euros, à compter de la présente ordonnance ;

ordonné à la société [M] et à la société Killenium de procéder au versement de ladite somme auprès du séquestre dans le délai de quinze jours à compter de l’ordonnance.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 29 septembre 2022, la SARL [M] et la SARL Killenium sollicitent de la juridiction de :

A titre principal,

— Fixer la date de prise d’effet du bail et de la franchise contractuelle de trois mois de loyer au 2 octobre 2020 ;

— Condamner la SAS Lillenium Europe à payer à la SARL [M] à titre de dommages et intérêts les sommes suivantes (s’entendant HT le cas échéant) :

• Une somme de 12 199,47 € pour le retard de livraison ;

• Une somme de 35 201,23 € (50% du loyer contractuel de la première année) pour la vacance du centre commercial ;

• Une somme de 600 € pour les frais de conseil juridique exposés en raison du refus de présentation de la 1ère DAT par le Pilote B ;

• Une somme de 3 500 € pour les frais techniques et honoraires complémentaires exposés pour la réalisation des plans et la 2ème DAT ;

• Une somme de 4 950 € au titre des frais de réparation du plafond (rebouchage des trous et peinture suite à l’intervention SSI sans autorisation, et l’erreur de passage des câbles);

• Une somme de 1 000 € pour la perte de la palissade de chantier ;

• Une somme de 1 500 € pour les dégradations de meubles suite à l’intrusion dans la cellule en raison de la non-sécurisation de la porte d’accès à la Tour incendie ;

• Une somme de 5 866,87 € pour la mauvaise foi dans l’exécution du contrat ;

— Ordonner l’annulation des frais de promotion et de marketing liés à l’ouverture du centre commercial ainsi que les frais de pilotage B ;

— Ordonner la réduction de 50 % des frais du compte prorata et de 50 % des frais d’assistance technique ;

— Enjoindre à la SAS Lillenium Europe de régulariser l’avenant expurgé de l’article 5, soit la version figurant en pièce 141 bis, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de 15 jours après signification de la décision à intervenir ;

— Ordonner la libération de la somme de 71 820,16 € séquestrée auprès de la CARPA à la SARL Killenium ;

— Ordonner la suspension de l’exigibilité des loyers échus et dus par la SARL [M] à la SAS Lillenium Europe pendant les périodes de fermeture administrative liées au covid-19 concernant le local loué ;

— Condamner la SAS Lillenium Europe au remboursement des sommes réglées, à titre de provision, correspondant aux loyers et charges de l’année 2021, à savoir la somme de : 32 603,92 € ;

— Débouter la SAS Lillenium Europe et la SCCV [Adresse 1] de l’ensemble de leurs demandes ;

A titre subsidiaire,

— Ordonner que la condamnation de la SARL [M] et de la SARL Killenium soit versée, déduction faite de la provision de 53 742,92 €, d’ores et déjà versée à la SAS Lillenium Europe et du séquestre de la somme de 71 820,16 € entre les mains de la CARPA ;

— Accorder à la SARL [M] et à la SARL Killenium des délais de paiement pour le solde restant dû et les autoriser à s’acquitter de leur dette en 24 mensualités identiques, en fixant le premier règlement trois mois après la signification de la décision à intervenir;

En tout état de cause,

— Condamner la SAS Lillenium Europe et la SCCV [Adresse 1] à payer à la SARL [M] la somme de 15 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamner la SAS Lillenium Europe aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions n°6 signifiées le 30 novembre 2022, la SAS Lillenium Europe et la SCCV [Adresse 1] s’opposent aux demandes formées à leur encontre. Elles sollicitent de la juridiction de :

En tout état de cause :

— Débouter la société [M] et la société Killenium de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— Juger valable l’intervention volontaire de la SCCV [Adresse 1] ;

A titre principal :

— Condamner la société [M] à payer à la société SAS Lillenium Europe la somme totale de 52 358,58 € TTC au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 27 octobre 2022 ;

— La Condamner à payer à la société SCCV [Adresse 1] la somme totale de 10 176,04 € TTC au titre des sommes facturées en vertu du bail, selon décompte arrêté au 9 décembre 2021 ;

— La Condamner à payer à la SAS Lillenium Europe la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire était prononcée la substitution de la société Killenium à la société [M] :

— Condamner la société Killenium à payer à la société Lillenium Europe la somme totale de 52 358,58 € TTC au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 27 octobre 2022 ;

— La Condamner à payer à la société SCCV [Adresse 1] la somme totale de 10 176,04 € TTC au titre des sommes facturées en vertu du bail, selon décompte arrêté au 9 décembre 2021 ;

— La Condamner à payer à la SAS Lillenium Europe la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture des débats est intervenue le 3 février 2023 par ordonnance du 20 février 2023 avec fixation de l’affaire à l’audience du 13 novembre 2023.

Par des conclusions signifiées par la voie électronique le 13 novembre 2023, la SAS Lillenium Europe et la SCCV [Adresse 1] ont actualisé leurs demandes relatives au décompte locatif en application de l’article 802 du code de procédure civile et sollicitent :

En tout état de cause,

— Débouter la société [M] et la société Killenium de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— Juger valable l’intervention volontaire de la SCCV [Adresse 1] ;

A titre principal :

— Condamner la société [M] à payer à la SAS Lillenium Europe la somme totale de 61 644,12 € TTC au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 9 novembre 2023 ;

— Condamner la société [M] à payer à la société SCCV [Adresse 1] la somme totale de 10 176,04 € TTC au titre des sommes facturées en vertu du bail, selon décompte arrêté au 9 décembre 2021 ;

— Condamner la société [M] à payer à la SAS Lillenium Europe la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire était prononcée la substitution de la société Killenium à la société [M] :

— Condamner la société Killenium à payer à la société Lillenium Europe la somme totale de 61 644,12 € TTC au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 27 octobre 2022 ;

— Condamner la société Killenium à payer à la société SCCV [Adresse 1] la somme totale de 10 176,04 € TTC au titre des sommes facturées en vertu du bail, selon décompte arrêté au 9 décembre 2021 ;

— Condamner la société Killenium à payer à la SAS Lillenium Europe la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

A l’issue de l’audience du 13 novembre 2023, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur l’intervention volontaire de la S.A.S. Lillenium Europe

Il convient de déclarer valable l’intervention volontaire de la S.A.S. Lillenium Europe en qualité de cessionnaire des locaux commerciaux.

II- Sur la date de prise d’effet du bail et la franchise contractuelle de loyer

A- Sur la date de mise à disposition du local

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Il est stipulé à l’article 4 DUREE- PRISE D’EFFET du Titre I relatif aux conditions générales du contrat de bail du 11 mars 2014 que « Le Bail est consenti pour une durée de dix (10) années entières et consécutives, qui commencera à courir à compter de la mise à disposition du Local au Preneur, laquelle sera tenue pour date de prise d’effet du Bail ».

L’article 7.3 LIVRAISON – Déroulement de la Livraison du Local prévoit que :

« […]Le procès-verbal de mise à disposition sera dressé contradictoirement entre les Parties. Cet état des lieux reflètera les éventuelles réserves formulées par le Preneur.

La signature du procès-verbal constatant l’achèvement par les Parties entraînera instantanément la mise à disposition du Local au Preneur et la prise d’effet du Bail (ci-après la « Prise d’Effet du Bail »).

Les réserves que le Preneur formulera éventuellement dans le procès-verbal quant aux malfaçons et/ou aux défauts de conformité avec les dispositions des plans et du CPTA seront acceptées ou refusées par le Bailleur dans le procès-verbal.[…]

Après la livraison, le Preneur ne pourra plus exiger du Bailleur aucun type de travaux de reprise, qu’il s’agisse de malfaçons ou de défauts de conformité, à l’exception des travaux à la charge du bailleur destinés à lever les réserves éventuellement émises dans le procès-verbal de mise à disposition.

[…] Si le Preneur n’est pas d’accord sur la réalité de l’achèvement en conformité avec la définition contractuelle ci-dessus (Article 7.2.1), il sera procédé à la désignation d’un expert chargé de procéder à cette constatation et, le cas échéant, de prescrire les travaux nécessaires à l’achèvement. […]».

Le procès-verbal de livraison a été signé le 28 janvier 2020 entre la SCCV du [Adresse 1] et la société Killenium représentée par M. [F] [M]. Plusieurs réserves y sont mentionnées, tenant à :

l’absence de câble téléphonique ;

l’emplacement du compteur linky Enedis non conforme au plan ;

la nécessité de prévoir une barre anti-panique et une fermeture sécurisée au droit de la porte IS ;

la demande d’une préconisation du bureau de contrôle concernant la forme de pente au droit du seuil de la porte IS après coulage chape et carrelage.

Il est stipulé dans le procès-verbal que « Les parties conviennent expressément que la présence de réserves, ci-dessus notifiées, ne fait pas obstacle à ladite livraison par le Bailleur au Preneur. »

Ainsi, le preneur n’a pas contesté la réalité de l’achèvement en conformité avec la définition contractuelle, la forme de ladite contestation étant précisée à l’alinéa 10 de l’article 7.3. En signant le procès-verbal, il a acquiescé à la livraison.

Aucune clause du bail ne prévoit que la prise d’effet du contrat sera différée dans l’attente de la levée des réserves.

Dès lors, nonobstant les réserves formulées par le preneur et acceptées par le bailleur, la livraison du local est intervenue le 28 janvier 2020.

En vertu des clauses contractuelles, la livraison du local qui caractérise sa mise à disposition du preneur, induit la prise d’effet du bail à la même date.

Ainsi, le contrat de bail a pris effet au 28 janvier 2020.

La date à laquelle les réserves ont été levées et le fait qu’elles aient l’être avec retard est sans incidence sur la date de prise d’effet du bail eu égard aux dispositions contractuelles et aux mentions du procès-verbal de livraison.

B- Sur l’obligation de délivrance du bailleur

Le preneur soutient que le local ne lui a été délivré effectivement que le 2 octobre 2020, date à laquelle les dernières réserves ont été levées, et en déduit que la prise d’effet du bail doit être reportée à cette date.

Il se plaint ainsi de ce que la mise en place d’un système de fermeture sécurisée de la porte d’accès à la tour incendie n’a été réalisée que le 2 octobre 2020, ce qui lui a occasionné des intrusions, vols et dégradations dans sa cellule. Il soutient également que le local ne pouvait pas ouvrir le 26 août 2020 et que le centre commercial dans son ensemble n’était en réalité pas prêt, en évoquant diverses problématiques.

Dans le contrat de bail et compte tenu de la particularité d’un bail en l’état futur d’achèvement, les parties ont convenu d’un report de la date d’effet du bail à la date de mise à disposition du local commercial.

En signant le procès-verbal de livraison, le preneur a reconnu que le bien était effectivement mis à sa disposition. S’il a formulé des réserves, il a également admis que celles-ci n’étaient pas d’une gravité suffisante pour refuser la livraison.

Dès lors, si la problématique relative à la fermeture sécurisée de la porte IS (tour incendie) n’a été résolue que le 2 octobre 2020, elle ne constitue pas un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, le preneur ayant reconnu la délivrance conforme en signant le procès-verbal de livraison.

Au regard de ces éléments, les sociétés [M] et Killenium ne démontrent pas la réalité de manquements du bailleur à son obligation de délivrance conforme d’une gravité suffisante pour reporter la date de prise d’effet du bail.

Par ailleurs, le fait que l’ouverture du centre commercial se soit faite prétendument dans la précipitation et sans que le centre soit prêt, est sans incidence sur la date d’effet du bail fixée contractuellement.

C- Sur la question de la franchise de loyer

L’article 7.2.2.1 des conditions générales du bail stipule que « La livraison interviendra au plus tard trois mois avant la date d’ouverture au public du Centre Commercial. »

L’article 4.1.2 des conditions particulières relatif à la franchise de loyer dispose que « Le Preneur bénéficiera d’une franchise totale de loyer entre la Date de prise d’Effet du Bail et la date d’ouverture au public du Centre Commercial (la « Franchise »). ».

Il se déduit de ces dispositions claires que le bailleur a concédé au preneur, non pas une franchise de loyer de trois mois, mais une franchise de loyer pour la période comprise entre la date de prise d’effet du bail et la date d’ouverture du centre commercial.

En l’occurrence, c’est donc à juste titre que le bailleur n’a pas facturé de loyers entre le 28 janvier 2020, date de mise à disposition du local et de prise d’effet du bail et le 26 août 2020, date d’ouverture au public du centre commercial.

Le preneur ne peut prétendre à une autre franchise de loyer que celle-ci, seule prévue contractuellement. Il sera donc débouté de sa demande de fixation de la franchise de loyer à compter du 2 octobre 2020.

III- Sur les demandes de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;obtenir une réduction du prix ;provoquer la résolution du contrat ;demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées : des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Selon l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

A- Sur la demande de 12 199,47 euros au titre du retard de livraison

A la fin de leurs développements sur la fixation de la date d’effet du bail et la date d’exigibilité des loyers, la société [M] et la société Killenium font valoir que sur la base des pénalités contractuelles de retard d’ouverture fixées dans le bail à l’article CG12.1, on obtient une indemnisation de 12 199,47 euros hors taxe pour 37 jours, soit pour la période entre le 25 août 2020 et le 2 octobre 2020. Elles considèrent que si la clause ne s’applique pas au cas précis de retard du bailleur, il s’agit d’une base utile pour que le tribunal estime justement l’indemnisation du préjudice subi par la société [M].

La clause 12.1 des conditions générales fixe une pénalité à la charge du preneur qui n’a pas achevé les travaux lui incombant dans le délai convenu et n’a pas ainsi ouvert son local au public à la date d’ouverture des autres locaux du centre commercial.

Cette clause n’institue aucune pénalité à la charge du bailleur dans l’hypothèse où il serait responsable du retard de livraison du local. Elle n’a donc pas vocation à s’appliquer à la demande de dommages-intérêts présentée par le preneur au titre du retard de livraison.

Par ailleurs, ainsi que cela a été relevé, la livraison est intervenue plus de trois mois avant l’ouverture du centre commercial, de sorte que le preneur ne saurait se plaindre d’un retard de livraison mais uniquement d’un éventuel retard dans la levée des réserves.

En toute hypothèse, le preneur ne s’explique pas sur le préjudice résultant pour lui du prétendu retard de livraison ou même du retard dans l’ouverture de la boutique lié au retard dans la levée des réserves.

En conséquence, sa demande à ce titre sera rejetée.

B- Sur la demande de dommages-intérêts correspondant à 50 % du loyer de la première année

Le preneur soutient que compte tenu de la vacance du centre commercial, et de l’isolement de sa cellule, qui auraient pu être évités si le bailleur n’avait pas précipité l’ouverture, il doit être considéré que celui-ci a commis une faute contractuelle qui lui cause un préjudice puisqu’il subit une absence de chalandise qui justifie une réparation à hauteur de 50 % du loyer contractuel de la 1ère année, soit 35 201,23 euros.

Or, le bailleur n’a pas à garantir la chalandise des lieux loués ou la bonne commercialité du centre.

En toute hypothèse, le preneur n’argue ni ne démontre avoir subi un préjudice du fait de l’ouverture prétendument précipitée du centre commercial et de l’existence de cellules vacantes.

En conséquence, faute de preuve d’un préjudice subi, la demande sera rejetée.

C- Sur la demande de dommages-intérêts au titre des frais de conseil juridique et des frais techniques et honoraires complémentaires dans le cadre des DAT

Il ne résulte pas des pièces 122, 123 et 128 citées que le projet DAT a été refusé et que la société [M] a été contrainte de refaire les plans.

Surtout, le preneur ne justifie ni des frais d’avocat à hauteur de 600 euros hors taxe, ni d’honoraires complémentaires à hauteur de 3 500 euros réclamés par le maître d’œuvre.

Les demandes à ce titre seront donc rejetées faute de justificatifs du prétendu préjudice.

D- Sur la demande de 4 950 euros au titre des frais de réparation du plafond

La plainte du 19 août 2020, dans laquelle il est fait état de dégradations en juillet et en août 2020, n’est étayée par aucune photographie ou procès-verbal de constat de nature à établir la réalité des dégradations subies.

Si une facture du 16 septembre 2020 mentionne la « peinture du plafond suite dégradations », cette pièce ne permet pas davantage d’établir que le plafond a été abîmé.

Ces deux seuls éléments sont insuffisants à démontrer que le plafond litigieux a été dégradé, et que ces dégradations sont imputables à des tiers autres que les entreprises mandatées par le preneur.

En conséquence, la demande sera rejetée.

E- Sur la demande de 1 000 euros au titre de la perte de la palissade de chantier

Il résulte des échanges de courriels des 12 et 16 juin 2020 que la société [M] s’est plainte auprès du Pilote B, M. [Z] [K], de ce que sa palissade de chantier, destinée à sécuriser les travaux et le matériel, a été enlevée sans qu’elle en soit informée, la « fermeture provisoire [ayant] été mise pour partie à l’intérieur de la cellule, et le reste des autres panneaux [ayant] été dispatchés sur la rue intérieure couverte, sans aucun soin ». En réponse, M. [G] n’a pas contesté ce fait, indiquant simplement qu’il en avait fait la remarque à l’entreprise en cause.

Cependant, il n’est pas justifié du coût d’une telle palissade de chantier.

Faute de justifier du quantum du préjudice, la demande sera rejetée.

F- Sur la demande de 1 500 euros au titre des dégradations des meubles

S’agissant de ce poste, le preneur ne s’explique pas précisément sur le préjudice subi et qu’il entend voir réparer, mentionnant simplement divers vols subis, son dépôt de plainte et des meubles dégradés.

Il ne fournit aucun document pour expliquer le quantum réclamé.

En conséquence, la demande sera rejetée.

G- Sur la demande de 5 866,87 euros au titre de la mauvaise foi dans l’exécution du contrat

Le preneur soutient que le bailleur a manqué à son obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat en raison de tentatives systématiques de lui imposer des missions et coûts inutiles qui ne lui étaient pas imputables, s’agissant du kakemono, du volet roulant de protection, de l’assurance dommage-ouvrage, des sprinklers, des prestations SSI et du devis des travaux GTB/comptage. Il réclame à ce titre une somme équivalente à un mois de loyer hors taxe.

S’agissant du kakémono, le fait que le bailleur ait adressé un courriel avec un bon de commande auprès d’un fournisseur qu’il a sélectionné, ne caractérise ni mauvaise foi ni pression de sa part.

S’agissant du volet roulant, le fait que pour se conformer au bail, le preneur a dû poser un volet roulant « derrière » la porte automatique, ce qu’il estime lui avoir causé un surcoût de 750 euros hors taxe, alors qu’il prétend que seuls trois commerces du centre ont respecté cette particularité, ne caractérise pas davantage la mauvaise foi du propriétaire.

S’agissant de l’assurance dommage-ouvrage, les discussions entre les parties relativement au type d’assurance devant être souscrite par le preneur pour l’aménagement du local et à la compagnie d’assurance, le bailleur en proposant une négociée, ne caractérise pas la mauvaise foi du bailleur.

S’agissant des sprinklers, le fait que dans un courriel du 20 juin 2019, une fiche d’observations mentionnant que la nappe haute de sprinklers est réalisée aux frais du preneur, en contradiction avec les dispositions contractuelles, ne caractérise pas non plus la mauvaise foi du bailleur mais peut constituer une simple erreur.

Il en est de même s’agissant des prestations SSI, aucun des développements du preneur ne relevant de la mauvaise foi du propriétaire.

Enfin, le devis de travaux GTB/comptage envoyé le 5 juin 2019, que n’a pas signé le preneur et pour lequel il indique ne pas savoir à quoi il correspond, ne permet toujours pas de caractériser une éventuelle mauvaise foi du propriétaire.

Au final, ces divers éléments, pris séparément comme ensemble, ne permettent pas de caractériser la mauvaise foi du bailleur dans l’exécution du contrat.

En conséquence, la demande sera rejetée.

IV- Sur la demande d’annulation des frais de promotion et de marketing et des frais de pilotage B

A- Sur l’annulation des frais de promotion et de marketing

Le bail prévoit une participation du preneur aux frais de promotion, de publicité et d’ouverture du centre commercial.

Le fait que le commerce ait ouvert postérieurement au centre commercial est sans incidence sur l’exigibilité de ces frais.

Par ailleurs, les frais de publicité et de marketing ont pour but de faire connaître du grand public ce nouveau centre commercial et d’en faire la promotion, de sorte que l’impact de cette publicité n’a pas vocation à être limité au seul jour de l’ouverture du centre, mais à agir sur le long terme.

En conséquence, la boutique Krys a nécessairement bénéficié de cette publicité, par la notoriété du centre, et ce à compter du jour où elle a ouvert. Rien ne justifie donc que ces frais soient annulés et la demande sera rejetée.

B- Sur l’annulation des frais de pilotage B

L’article 12.1 du contrat de bail prévoit une participation du preneur aux frais de pilotage B, le pilote B ayant « pour mission de gérer l’interaction des travaux par les Preneurs avec le Centre Commercial, de gérer le compte Prorata desdits travaux, de vérifier les dossiers d’aménagements des Preneurs et de piloter le planning d’obtention des autorisations administratives d’ouverture du Centre Commercial » (annexe 2 du bail-CPTA).

Le preneur se plaint de ce que les rendez-vous étaient annoncés la majorité du temps 24 à 48 heures à l’avance, de ce qu’il lui a été demandé de refaire le carrelage sans raison particulière, de la pose au mauvais endroit du boîtier SSI, de mails mensongers pour forcer la levée des réserves, de délais de prévenance non respectés et d’une mauvaise organisation.

Pour autant, il n’est pas contesté que le Pilote B a rempli ses missions, et notamment qu’il a effectivement géré l’interaction des travaux des preneurs avec le centre commercial. Il résulte des pièces produites que le Pilote a régulièrement communiqué avec le Preneur, notamment au sujet des problèmes soulevés. Le carrelage nécessitait une reprise, de sorte que la demande du Pilote B était justifiée. Enfin, s’agissant des difficultés évoquées telles que des rendez-vous fixés tardivement, les délais de prévenance non respectés, des erreurs dans des courriels s’agissant de la levée des réserves, une erreur dans la pose du boîtier SSI…, ces problématiques, non exceptionnelles dans le contexte d’un chantier de cette ampleur (la situation étant rendue d’autant plus délicate avec le contexte sanitaire de la pandémie de covid-19), ne sont pas constitutives de manquements d’une gravité suffisante pour justifier l’annulation des frais de Pilotage B, eu égard à sa mission complète.

La demande à ce titre sera donc rejetée.

V- Sur la demande de réduction de 50 % des frais de compte prorata et des frais d’assistance technique

L’article 13 – Compte Prorata des conditions particulières du bail (page 55/65) dispose que « Le Preneur versera à la Date de Prise d’Effet du Bail une participation dans les dépenses d’intérêt commun relatives aux chantiers des Preneurs prévue à l’Article 12.1 du Titre I « Conditions Générales », d’un montant de 8.354 euros H.T se décomposant comme suit :

Pilotage B (montant forfaitaire à actualiser à la prise d’effet du bail) : 18 € / H.T / m2 GLA,

Compte Prorata B (provision forfaitaire à actualiser à la prise d’effet du Bail, dont le montant réel sera ajusté à la fin des travaux d’aménagement du Centre Commercial : 40 € / H.T /m2 GLA

Assistance technique, analyse de la conformité du Permis d’Aménager au CPTA : 1.800 € HT ».

Il est indiqué dans le Livret d’accueil des Preneurs (pièce 4.2 du demandeur), qui est distinct du cahier des charges techniques preneurs/CPTA, que le compte prorata intègre au titre des dépenses communes le contrôle d’accès et le gardiennage de site, outre diverses dépenses, telles que la signalétique directionnelle, la mise à disposition temporaire de la base de vie, la fourniture d’électricité et d’eau pendant la durée du chantier, l’organisation de l’enlèvement des déchets de chantier, des livraisons, le transport des marchandises, le nettoyage et l’entretien général…

Le preneur se plaint de ce que les missions de contrôle et de gardiennage n’ont pas été honorées, et de ce que l’actualisation des frais de compte prorata, de pilotage ou d’assistance technique n’a pas été faite.

S’agissant des frais d’assistance technique, l’article 13 fixe une somme forfaitaire au titre des frais d’assistance technique. Le bailleur n’avait donc pas à justifier de la réalité de cette assistance. Le preneur ne conteste pas la réalité de l’assistance technique apportée, se bornant à évoquer l’absence d’actualisation des sommes dues à ce titre alors qu’il s’agit d’une somme fixe. En conséquence, il n’y a pas lieu à réduction de 50 % de la somme forfaitaire due. La demande sera rejetée.

S’agissant du compte prorata, l’article 13 fixe une provision dont le montant réel sera ajusté à la fin des travaux d’aménagement du centre commercial.

La bailleresse n’a pas actualisé le montant en fonction des sommes effectivement engagées au titre de ce compte prorata à la fin des travaux d’aménagements. Elle s’est bornée à facturer le montant de la provision de 4 520 euros (113m² x 40€/m²). Elle ne justifie ainsi pas des sommes définitivement réglées à ce titre, de sorte qu’elle ne peut prétendre au règlement de ladite somme provisionnelle.

Cependant, le preneur ne conteste qu’une partie de la somme facturée puisqu’il réclame « la réduction de 50 % des frais du compte prorata », la demande devant s’entendre de la moitié de la somme réclamée.

Ainsi, il sera fait droit à la demande de réduction de 50 % des frais du compte prorata.

VI- Sur la substitution de la société Killenium et la régularisation de l’avenant

L’article 15 des conditions particulières du bail prévoit la faculté de substitution au profit du preneur pour toute société de son choix « sous réserve de l’accord préalable et écrit du Bailleur ».

Le simple fait que dès le 1er compte-rendu de chantier, il soit mentionné comme identité du maître de l’ouvrage « Killenium », ou que ce nom apparaisse dans le procès-verbal de livraison ne caractérise pas l’accord préalable et écrit du bailleur à la substitution.

Les parties ne sont pas parvenues à s’accorder sur un avenant de régularisation, divers projets ayant été échangés vainement entre elles, et le preneur refusant l’un des articles stipulé par le bailleur.

Faute d’accord des parties sur les conditions de la substitution, il ne peut être fait injonction à la société Lillenium de régulariser l’avenant.

La demande sera rejetée.

VII- Sur la demande en paiement des loyers et charges

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1353 du code civil dispose qu’il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

A- Sur la demande en paiement de la société Lillenium Europe

Pour s’opposer à la demande en paiement des loyers, le preneur argue d’une part d’une franchise de loyer au titre de l’année 2020, au motif de la livraison du local le 2 octobre 2020, et d’autre part de causes d’exonération totale ou partielle des sommes réclamées correspondant aux périodes de fermeture du commerce du fait de la pandémie de covid-19.

1° Sur la franchise de loyers

Ainsi que cela a été évoqué précédemment, la franchise de loyer s’est valablement appliquée entre la livraison des locaux le 28 janvier 2020 et l’ouverture du centre commercial le 26 août 2020. A compter du 26 août 2020, le loyer est régulièrement dû par le preneur.

2° Sur l’exigibilité des loyers

Le preneur se prévaut de la perte de la chose louée, de l’exception d’inexécution et de l’exigence de bonne foi.

Sur la perte de la chose louée

En application de l’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid19, l’état d’urgence sanitaire a été déclaré sur l’ensemble du territoire national.

En application de l’article 3, I, 2°, du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de covid-19 et du décret n° 2020-423 du 14 avril 2020 le complétant, jusqu’au 11 mai 2020, tout déplacement de personne hors de son domicile a été interdit à l’exception des déplacements pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l’activité professionnelle et des achats de première nécessité. En 2020, puis en 2021, de nouvelles interdictions de tout déplacement hors de son domicile ont été instaurées.

Edictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l’interdiction de recevoir du public, sur plusieurs périodes en 2020 et 2021, prévue par des arrêtés du ministre des solidarités et de la santé, ainsi que par les décrets précités, résulte du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l’absence de première nécessité des biens ou des services fournis.

Par suite, cette interdiction a été décidée, selon les catégories d’établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique.

L’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil.

Sur l’exception d’inexécution

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de l’en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail.

Selon l’article 1217 dudit code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation.

L’article 1219 du même code précise qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Cet article n’a pas pour effet d’obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif, dans lequel s’exerce son activité. Le bailleur n’est pas tenu, au titre de son obligation de délivrance, de garantir au preneur le libre exercice de son activité au sein du local commercial, y compris dans l’hypothèse d’une fermeture générale imposée par les Autorités françaises dans le cadre de la lutte contre l’épidémie de Covid-19.

Il en résulte qu’aucun manquement à l’obligation de délivrance n’est imputable au bailleur en sorte que le motif du preneur tiré dudit manquement aux fins de voir écarter sa propre obligation au paiement du loyer, contrepartie de la délivrance de la chose louée, n’apparaît pas bien fondé.

Sur l’exigence de bonne foi

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être exécutés de bonne foi.

Si, sur le fondement de cet article, il est constant que les parties doivent renégocier leur contrat en cas de changement des circonstances entraînant un bouleversement de l’équilibre initial, encore faut-il que le demandeur justifie de ces circonstances et de ce déséquilibre des intérêts en présence.

Dans ses courriers des 1er avril et 28 septembre 2021, objets des pièces 157 et 169 du demandeur, le preneur n’engage pas de négociations au motif de difficultés financières mais se borne à aviser son cocontractant de ce qu’il entend proratiser unilatéralement le paiement des loyers en fonction des périodes de fermetures administratives.

Par ailleurs, il n’argue d’aucune difficulté financière, se contentant de se prévaloir de décisions judiciaires rendues dans le contexte du covid-19.

Dans ce contexte, il ne saurait être reproché au bailleur de ne pas avoir acquiescé à une diminution des loyers. Sa mauvaise foi n’est pas établie et le moyen sera écarté.

Au final, les loyers échus pendant les périodes de fermeture administrative du commerce sont parfaitement exigibles et le bailleur est fondé à en réclamer le paiement. La requérante sera en conséquence déboutée de sa demande tendant à la suspension de l’exigibilité des loyers.

Consécutivement, la requérante sera déboutée de sa demande tendant au remboursement des sommes réglées à titre de provision correspondant aux loyers et charges de l’année 2021, soit la somme de 32 603,92 euros.

3° Sur les sommes dues

Il résulte du décompte actualisé arrêté au 9 novembre 2023 une dette locative de 61 644,12 euros, comprenant notamment le dépôt de garantie de 21 139 euros, les loyers et charges.

Ce décompte intègre les règlements effectués au titre des loyers T2 2022 et T3 2022 les 27 avril et 24 juin 2022 (cf p. 31 1/4 du défendeur), ainsi que la provision de 53 742,92 euros acquittée le 19 septembre 2022 en exécution de l’ordonnance du juge de la mise en état du 7 juin 2022 (cf. p.31).

En revanche, il n’y a pas lieu d’en déduire la somme séquestrée à la CARPA.

En conséquence, il sera fait droit à la demande en paiement pour la somme de 61 644,12 euros, déduction faite de la provision de 53 742,92 euros.

La libération de la somme séquestrée à la CARPA sera ordonnée entre les mains de la société qui l’a versée.

B- Sur la demande en paiement de la société SCCV [Adresse 1]

Il résulte de la facture du 11 juin 2021 (pièce n°19 du défendeur) que la SCCV [Adresse 1] demande le paiement des frais de pilotage B, du compte prorata B et de l’assistance technique pour un montant total de 10 176,04 euros TTC.

Compte tenu de la réduction des frais du compte prorata à hauteur de 50 % et du rejet des demandes présentées au titre des autres frais, la société [M] sera condamnée au paiement de la somme de 7 464,04 euros (2160,03€+4520/2+1800 = 6220,03€ +20% de TVA)

VIII- Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

La société [M] sollicite l’octroi des plus larges délais de paiement. Cependant, elle ne motive sa demande ni en droit ni en fait. Elle ne fait pas état de difficultés financières ni ne justifie de sa situation de trésorerie, alors que certaines sommes, telles que le dépôt de garantie, est dû depuis près de quatre années.

En conséquence, compte tenu de l’absence de justification de sa situation financière par le preneur et en considération des besoins du créancier, il convient de débouter la société [M] de sa demande de délais de paiement.

IX- Sur les demandes accessoires

1. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l’exécution provisoire de la décision.

2. Sur les frais irrépétibles et les dépens

La SARL [M] succombant, supportera les dépens de la présente instance et sera redevable d’une indemnité au profit de la société Lillenium Europe, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, qui sera justement fixée à la somme de 5 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

DECLARE valable l’intervention volontaire de la S.A.S. Lillenium Europe ;

FIXE la date de prise d’effet du bail au 28 janvier 2020 ;

DÉBOUTE la SARL [M] et la SARL Killenium de leur demande de fixation de la franchise contractuelle de loyer au 2 octobre 2020 ;

DÉBOUTE la SARL [M] de sa demande de dommages-intérêts de 12 199,47 euros pour le retard de livraison ;

LA DÉBOUTE de sa demande de dommages-intérêts de 35 201,23 euros au titre de la vacance du centre commercial ;

LA DÉBOUTE de sa demande de 600 euros au titre des frais de conseil juridique ;

LA DÉBOUTE de sa demande de 3 500 euros au titre des frais techniques et honoraires complémentaires ;

LA DÉBOUTE de sa demande de 4 950 euros au titre des frais de réparation du plafond;

LA DÉBOUTE de sa demande de 1 000 euros au titre de la palissade de chantier ;

LA DÉBOUTE de sa demande de 1 500 euros pour les dégradations de meubles ;

LA DÉBOUTE de sa demande de dommages-intérêts au titre de la mauvaise foi du bailleur ;

REJETTE la demande tendant à l’annulation des frais de promotion et de marketing ;

REJETTE la demande tendant à l’annulation des frais de pilotage B ;

FAIT droit à la demande de réduction de 50 % des frais du compte prorata ;

REJETTE la demande tendant à la réduction de 50 % des frais d’assistance technique;

DÉBOUTE les requérantes de leur demande tendant à faire injonction à la société Lillenium Europe de régulariser l’avenant expurgé de l’article 5, sous astreinte ;

Les DÉBOUTE de leur demande de suspension de l’exigibilité des loyers échus et dus par la S.A.R.L. [M] à la S.A.S. Lillenium Europe pendant les périodes de fermeture administratives liées au covid-19 concernant le lieu loué ;

Les DÉBOUTE de leur demande en remboursement des sommes réglées à titre de provision, correspondant aux loyers et charges de l’année 2021 pour un montant de 32 603,92 euros ;

CONDAMNE la société [M] à payer à la SAS Lillenium Europe la somme de 61 644,12 euros TTC au titre de l’arriéré de loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 9 novembre 2023, provision de 53 742,92 euros déduite ;

ORDONNE la libération de la somme de 71 820,16 euros séquestrée auprès de la CARPA, entre les mains de la société qui l’a versée ;

CONDAMNE la société [M] à payer à la SCCV [Adresse 1] la somme de 7 464,04 euros au titre des sommes factures en vertu du bail, suivant décompte actualisé au 9 décembre 2021 ;

DÉBOUTE la société [M] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE la SARL [M] à payer à la SAS Lillenium Europe la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SARL [M] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE la SARL [M] et la SARL Killenium de leurs autres demandes ;

DÉBOUTE la SAS Lillenium Europe et la SCCV [Adresse 1] de leurs autres demandes ;

CONDAMNE la SARL [M] aux dépens de la présente instance.

LE GREFFIERLA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUMEAurélie VERON