TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/02518 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4CCK

Minute : 26/00162

S.A. 1001 VIES HABITAT, SA D’HLM

Représentant : Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1971

C/

Monsieur [S] [T]

Madame [O] [T]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 Mars 2026

DEMANDEUR :

S.A. 1001 VIES HABITAT, SA D’HLM

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par Maître Patricia ALMEIDA, substituant Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [T]

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 3]

comparant en personne

Madame [O] [T]

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 06 Février 2026

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2026, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 23 août 2016, la société Coopération Famille aux droits de laquelle vient la société 1001 VIES HABITAT, a donné à bail à M. [S] [T] un pavillon à usage d’habitation situé [Adresse 8] [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial de 309,89 euros.

M. [S] [T] a informé son bailleur qu’il s’était marié le 24 mai 2019 avec Mme [O] [T].

Suite à des impayés de loyers, la société 1001 VIES HABITAT, par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2025 a fait signifier à M. [S] [T] et Mme [O] [T] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 2 845,76 euros au titre des loyers.

Cette situation d’impayés a été notifiée par acte de commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 16 juin 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 8 octobre 2025, la société 1001 VIES HABITAT a fait assigner M. [S] [T] et Mme [O] [T] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 6 février 2026, au visa des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 696, 834 et 835 du code de procédure civile aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue aux conditions générales du contrat de bail en date du 23 août 2016, et visée dans le commandement de payer, délivré le 13 juin 2025,

Constater la résiliation du bail sur le local d’habitation sis [Adresse 9], et ce à compter du 14 août 2025,

Ordonner l’expulsion de M. [S] [T] et Mme [O] [T], et de tous occupants de leur chef, du local à usage d’habitation sis [Adresse 10], et ce avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

Condamner solidairement à titre provisionnel, M. [S] [T] et Mme [O] [T] à verser à la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT une indemnité d’occupation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

Condamner solidairement à titre provisionnel, M. [S] [T] et Mme [O] [T] à payer à la SA d'[Adresse 11] 1001 VIES HABITAT la somme de 3 455,86 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance d’août 2025 incluse, selon décompte arrêté le 25 août 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 13 juin 2025,

Condamner solidairement M. [S] [T] et Mme [O] [T] à verser à la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 390 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’établissement du commandement de payer délivré le 13 juin 2025.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 21 octobre 2025.

A l’audience du 6 février 2026, la société 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation et a actualisé la dette à la somme de 1 978,30 euros. Elle a indiqué qu’elle était favorable à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire, le paiement des loyers courant ayant repris.

M. [S] [T] a comparu en personne. Il a indiqué que ses revenus étaient de 1700 à 1800 euros et que son épouse n’avait pas de revenu. Il a demandé des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire proposant de régler une somme mensuelle de 50 euros en plus de leur loyer.

Mme [O] [T], régulièrement assignée à étude, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [O] [T] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de ses demandes, la société 1001 VIES HABITAT produit le bail signé le 23 août 2016, le commandement de payer délivré le 13 juin 2025 et un décompte de la créance arrêté au 26 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse mentionnant un arriéré locatif de 1 978,30 euros. L’obligation au paiement des locataires est donc démontrée.

M. [S] [T] et Mme [O] [T] sont mariés ils sont donc tenus en application de l’article 220 du code civil solidairement à la dette loyer celle-ci étant une dette du ménage.

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [S] [T] et Mme [O] [T] à payer la société 1001 VIES HABITAT la somme provisionnelle de 1 978,30 euros arrêtée au 26 janvier 2026 échéance de décembre 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, des paiements étant intervenus depuis le commandement de payer et depuis l’assignation.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, la société 1001 VIES HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 16 juin 2026, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 octobre 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 21 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la société 1001 VIES HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient une clause, au Titre XV de ses conditions générales qui prévoit que « à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer, du supplément de loyer, des provisions pour charges ou pour non versement du dépôt de garantie le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, deux mois après notification à personne ou à domicile d’un commandement de payer rappelant la présente clause et demeuré infructueux même partiellement. »

La société 1001 VIES HABITAT a fait signifier à M. [S] [T] et Mme [O] [T] le 13 juin 2025 un commandement de payer la somme de 2 845,76 dans le délai de deux mois.

Il résulte des débats et des pièces, que ce commandement de payer est resté infructueux dans le délai de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 14 août 2025.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, M. [S] [T] a demandé que des délais de paiement accompagnés de la suspension de la clause résolutoire lui soient accordés. Il a proposé de payer la somme mensuelle de 50 euros en plus du loyer. Les défendeurs ont repris le paiement du loyer et des charges et le bailleur s’est déclaré favorable à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [S] [T] et Mme [O] [T] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, si M. [S] [T] et Mme [O] [T] ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. M. [S] [T] et Mme [O] [T] devront quitter les lieux et à défaut d’exécution volontaire, la société 1001 VIES HABITAT sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La société 1001 VIES HABITAT ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers alors que, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visent qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire et prévoient une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Dans l’hypothèse où M. [S] [T] et Mme [O] [T] ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, ils devront indemniser in solidum le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement, à compter du 14 août 2025, d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié, déduction faite des sommes déjà versées, jusqu’à leur départ définitif des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [S] [T] et Mme [O] [T] qui succombent, supporteront in solidum les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 13 juin 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société 1001 VIES HABITAT, la totalité des frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’elle ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 50 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. M. [S] [T] et Mme [O] [T] seront condamnés à payer cette somme in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de la société 1001 VIES HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 23 août 2016 entre la société 1001 VIES HABITAT d’une part et M. [S] [T] et Mme [O] [T] d’autre part, concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 10], sont réunies à la date du 14 août 2025,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne solidairement M. [S] [T] et Mme [O] [T] à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme provisionnelle de 1 978,30 euros arrêtée au 26 janvier 2026 échéance de décembre 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Accorde un délai à M. [S] [T] et Mme [O] [T] pour le paiement de cette somme,

Autorise M. [S] [T] et Mme [O] [T] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que le premier versement devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que le paiement de chaque loyer et charges en cours,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local à usage d’habitation situé [Adresse 12] [Localité 5] de M. [S] [T] et Mme [O] [T] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne en ce cas, M. [S] [T] et Mme [O] [T] à payer in solidum à la société 1001 VIES HABITAT une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des loyers révisés augmenté des charges récupérables qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 14 août 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des paiements déjà intervenus,

Condamne in solidum M. [S] [T] et Mme [O] [T] au paiement des entiers dépens de la procédure qui comprendront le coût du commandement de payer du 13 juin 2025,

Condamne in solidum M. [S] [T] et Mme [O] [T] à payer à la société 1001 VIES HABITAT une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe 13 mars 2026.

Le Greffier Le Juge