TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 13 AVRIL 2026

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/06675 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZP3Y

N° de MINUTE : 26/00586

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE LES LUMIERES SITUEEAU 1/7/9/11 [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet CPI – SYNERGI, SARL

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Me [U], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0601

C/

DEFENDEUR

Madame [Z] [R]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Segbegnon HOUESSOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0478

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 02 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement avant-dire-droit, insusceptible de recours, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [Z] [R] est propriétaire des lots n°58 et 146 au sein de la résidence [Etablissement 1] située [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 28 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] située [Adresse 4] et [Adresse 5] à Bobigny (93000), représenté par son syndic en exercice le cabinet CPI – SYNERGI (S.A.R.L.), a fait assigner Mme [Z] [R] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins notamment d’obtenir le paiement de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux impayés.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 26 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] située [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 4] demande à la présente juridiction de :

— condamner Madame [Z] [R] à lui payer les sommes suivantes :

• 18.082,57 € au titre des charges de copropriété dues au 1er trimestre 2025 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2024 sur la somme de 14.719,86 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;

• 3.000 € à titre de dommages et intérêts ;

• 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeter la demande de délais de paiement de Madame [Q] ;

— à titre subsidiaire, assortir les délais de paiement d’une déchéance du terme imposant – notamment – le paiement des charges courantes en sus des délais accordés sur l’arriéré ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner Madame [Z] [R] aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 21 janvier 2025, Mme [Z] [R] sollicite du tribunal :

— qu’il rejette la demande du Syndic S.D.C. [Adresse 6] de paiement immédiat de la dette ;

— qu’il rejette les demandes du syndic du syndic S.D.C. [Adresse 6] au titre des intérêts au taux légal ;

— qu’il rejette la demande du syndic S.D.C. [Adresse 6] au titre des dommages et intérêts ;

— qu’il rejette la demande du syndic S.D.C. [Adresse 6] au titre sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ;

— qu’il lui accorde un délai de paiement et un échéancier pour le paiement de la dette à raison de 200 euros par mois et le paiement de la somme de 5000 euros en capital dans un délai d’un an.

Il sera expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 19 mars 2025 et fixée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 15 septembre 2025, puis renvoyée d’office à l’audience du 2 février 2026. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 13 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Selon l’article 444 du code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats.

En application des articles 8, 13, et 442 du code de procédure civile, le juge peut inviter les parties à fournir les explications de fait ou de droit qu’il estime nécessaires à la solution du litige, ou à préciser ce qui paraît obscur.

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire l’ensemble des pièces nécessaires à la démonstration du bien-fondé de sa créance, à savoir a minima le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes et votant les budgets prévisionnels des exercices concernés, les décomptes de répartition des charges correspondants, et les documents comptables.

En l’espèce, pour justifier du bien fondé de sa créance, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] située [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 4] verse aux débats un décompte actualisé (sa pièce n°10) dont un examen rapide suffit à faire apparaître son caractère erroné, les totaux indiqués au bas des colonnes débit, crédit, et frais étant de toute évidence inexacts.

S’agissant d’une pièce centrale pour établir le montant de la créance de Mme [Z] [R], il ne peut être accepté que le demandeur produise un décompte erroné, susceptible d’induire la présente juridiction en erreur.

Il y a lieu, par conséquent, de révoquer l’ordonnance de clôture, d’ordonner la réouverture des débats, et d’inviter le syndicat des copropriétaires à produire un nouveau décompte actualisé de sa créance, exempt de toute erreur de calcul.

Les dépens et l’ensemble des demandes seront réservés.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement avant-dire-droit, insusceptible de recours,

ORDONNE la réouverture des débats ;

RÉVOQUE l’ordonnance de clôture du 19 mars 2025 ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 17 juin 2026 à 10h00 de la section 3 pour :

— inviter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] située [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 4] à produire un nouveau décompte actualisé de sa créance, exempt de toute erreur de calcul ;

à défaut de quoi l’affaire sera radiée ;

DIT que la notification de la présente décision par le greffe vaut convocation des parties à l’audience susvisée ;

RÉSERVE les dépens et l’ensemble des demandes.

Fait au Palais de Justice, le 13 avril 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame TORRES