TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 30 AVRIL 2025

N° RG 24/00264 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZA56

N° de minute :

Monsieur [L] [B],

Madame [V] [Z]

c/

Monsieur [H] [E],

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DU [Adresse 2] – représenté par la société LOISELEt et DAIGREMONT -,

Madame [M] [J]

DEMANDEURS

Monsieur [L] [B] et Madame [V] [Z] épouse [B]

Demeurant tous deux

[Adresse 3]

[Localité 8]

Tous deux représentés par Maître Olivia AMBAULT-SCHLEICHER de la SCP VELIOT FENET-GARDE AMBAULT, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : P0222

DEFENDEURS

Monsieur [H] [E] et Madame [M] [J]

Demeurant tous deux

[Adresse 1]

[Localité 9]

Tous deux représentés par Maître Jonathan NEY, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 598

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DU [Adresse 2] – représenté par la société LOISELEt et DAIGREMONT -

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par Maître Jérôme NALET de la SELARL LYVEAS AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 286

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 04 mars 2025, avons mis l’affaire en délibéré au 15 avril 2025, et prorogé à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [L] [B] et Madame [V] [B] sont propriétaires occupants du lot 632 dans un immeuble sis [Adresse 5] soumis au statut de la copropriété, pour l’avoir acquis le 10 janvier 2020 auprès de l’indivision [X]. Ce lot correspond à un appartement situé au 1er étage du bâtiment E.

Au sein de ce même immeuble, Madame [M] [J] et Monsieur [H] [E] sont propriétaires d’un appartement composé de deux lots réunis (n°639 et 640), situé au 2ème étage du bâtiment E, étant précisé que le lot n°640 est situé à l’aplomb de l’appartement des époux [B].

Invoquant qu’ils subissent dans leur appartement des infiltrations d’eau provenant du balcon de leurs voisins, Monsieur [L] [B] et Madame [V] [B] ont, par exploits signifiés le 16 janvier 2024, assigné Madame [M] [J] et Monsieur [H] [E] devant le Juge des référés auprès du Tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins de voir condamner les défendeurs sous astreinte de réaliser les travaux d’étanchéité de leur balcon et de les condamner au paiement de la somme de 3000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette affaire enrôlée sous le n° RG 24/264 est venue une première fois à l’audience du 21 mars 2024 à l’occasion de laquelle chacune des parties a constitué avocat. Elle a fait l’objet d’un renvoi pour mise en cause du syndicat des copropriétaires. En outre, il a été rendu une ordonnance d’injonction de rencontrer un médiateur.

Par acte en date du 12 août 2024, Monsieur [L] [B] et Madame [V] [B] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] aux fins de voir :

Ordonner au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] de prendre toutes dispositions pour faire cesser le trouble manifestement illicite dont sont victimes les requérants et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] au paiement de la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Cette procédure a été enrôlée sous le n°RG 24/2085.

A l’audience du 23 septembre 2024, il a été ordonné la jonction de cette procédure avec celle enrôlée sous le n° RG 24/264. Un dernier renvoi a été ordonné pour permettre aux parties de se mettre en état.

L’affaire a été retenue à l’audience du 04 mars 2025, étant précisé que les parties n’ont pas donné suite à la médiation proposée.

Aux termes de conclusions écrites transmises le 28 février 2025 via le RPVA, Monsieur [L] [B] et Madame [V] [B] ont demandé à la juridiction de :

Débouter Monsieur [E], Madame [J] et le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble de leurs moyens fins et conclusions.

Déclarer recevable l’action des époux [B] comme non prescrite.

Condamner Monsieur [E] et Madame [J] à faire réaliser par un professionnel dûment qualifié et assuré, les travaux de dépose du carrelage du balcon et ensuite de pose d’une étanchéité,

Condamner Monsieur [E] et Madame [J] à justifier de la réalisation de ces travaux, par la remise d’une facture détaillée à Monsieur et Madame [B], sous astreinte de 200,00 € par jour de retard, passé un délai de 21 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, ladite astreinte ayant vocation à courir pendant un délai de 90 jours.

En tout état de cause

Ordonner au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic, le Cabinet LOISELET ET DAIGREMONT de prendre toutes dispositions pour faire cesser le trouble manifestement illicite dont sont victimes les requérants et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir.

Condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1], prise en la personne de son Syndic, le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT, Monsieur [E] et Madame [J], à payer à Monsieur et Madame [B] une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de conclusions écrites transmises le 20 mars 2024, Madame [M] [J] et Monsieur [H] [E] ont demandé à la juridiction de :

Faire sommation aux époux [B] de produire en cours de délibéré la partie développée de leur acte d’achat du 10 janvier 2020 ;

Déclarer irrecevables comme prescrites et pour défaut de tentative, conciliation, médiation ou procédure participative préalable les demandes des époux [B] tendant à :

— condamner Monsieur [E] et Madame [J] à faire réaliser par un professionnel dûment qualifié et assuré, les travaux de dépose du carrelage du balcon et ensuite de pose d’une étanchéité,

— condamner Monsieur [E] et Madame [J] à justifier de la réalisation de ces travaux, par la remise d’une facture détaillée à Monsieur et Madame [B], sous astreinte de 200,00 € par jour de retard, passé un délai de 21 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, ladite astreinte ayant vocation à courir pendant un délai de 90 jours.

Débouter les époux [B] de l’ensemble de leurs prétentions, fins et conclusions;

Condamner solidairement les époux [B] à payer aux consorts [J] [E] une somme de 4.000 € à titre de contribution à leurs frais irrépétibles ;

Condamner solidairement les époux [B] aux entiers dépens ;

Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Aux termes de conclusions écrites transmises le 03 mars 2025 via le RPVA, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] a demandé à la juridiction saisie de :

À titre principal et in limine litis :

Vu les articles 4, 6, 9, 53, 56 et 114 du Code de procédure civile,

Prononcer la nullité de l’assignation en intervention forcée délivrée au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], à la requête des époux [B], le 12 août 2024, pour l’audience de référé devant se tenir devant le Tribunal Judiciaire de NANTERRE le 23 septembre 2024 à 10h30.

Condamner solidairement Monsieur et Madame [B] à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] une indemnité de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner solidairement Monsieur et Madame [B] aux entiers dépens de la présente instance.

À titre subsidiaire :

Vu les articles 122 du Code de procédure civile, 2222 et 2224 du Code civil, ainsi que 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Juger l’action des époux [B] irrecevable pour cause de prescription.

Condamner solidairement Monsieur et Madame [B] à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] une indemnité de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner solidairement Monsieur et Madame [B] aux entiers dépens de la présente instance.

À titre infiniment subsidiaire :

Vu l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile,

Juger que les époux [B] ne caractérisent pas l’existence d’un trouble manifestement illicite et qu’il existe en l’espèce de nombreuses contestations sérieuses.

Rejeter l’ensemble de leurs demandes.

Condamner solidairement Monsieur et Madame [B] à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] une indemnité de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner solidairement Monsieur et Madame [B] aux entiers dépens de la présente instance.

Les parties ont été entendues en leurs observations orales, lesquelles sont conformes à leurs conclusions écrites.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », de « dire et juger», ou de « constat », expressions synonymes, n’ont, en ce qu’elles se réduisent en réalité à une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, aucune portée juridique (en ce sens : 3ème Civ, 16 juin 2016, n°15-16.469) et, faute de constituer des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne méritent, sous cette qualification erronée, aucun examen.

Sur l’irrecevabilité de l’action à l’encontre des consorts [J]/[E] tirée de l’absence de tentative de conciliation, médiation ou procédure participative,

Suivant l’article 750-1 alinéa 1er du code de procédure civile, en application de l’article 4 de la loi n°2016-1547, du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R211-3-4 et R211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L125-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Les consorts [P] soulèvent l’irrecevabilité des demandes à leur encontre émanant des époux [B], considérant que s’agissant d’un litige portant sur un trouble anormal de voisinage, ils n’ont procédé, préalablement à l’introduction de leur action en justice, à aucune tentative de règlement amiable selon l’un des modes définis par l’article précité.

En l’occurrence, au soutien de leurs prétentions, les demandeurs invoquent l’existence d’infiltrations sur leur lot provenant de l’étanchéité insuffisante du balcon-terrasse rattaché aux lots des consorts [P].

Manifestement, ils font état de l’existence de désagréments causés par leurs voisins de nature à perturber la jouissance de leur lieu d’habitation, ce qui relève par conséquent, de la qualification du trouble anormal de voisinage.

A cet égard, aux termes de leurs conclusions écrites (page 9), ils précisent eux-mêmes que « ces infiltrations sont constitutives d’un trouble anormal de voisinage qui s’analyse en un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser… »

En l’espèce, il est constant que les demandeurs n’ont pas, antérieurement à l’introduction de la présente instance, initié une tentative de conciliation ou de médiation ou encore de procédure participative.

Par conséquent, il convient de déclarer Monsieur et Madame [B] irrecevables en leurs demandes à l’encontre de Madame [M] [J] et Monsieur [H] [E].

Sur la nullité de l’assignation délivrée à l’encontre du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires soulève la nullité de l’assignation délivrée à son encontre par les époux [B], dans la mesure où cet acte ne lui permettrait pas de connaître exactement les prétentions de ces derniers à son égard et de se défendre utilement.

Aux termes des articles 54 et 56 du code de procédure civile, à peine de nullité, l’assignation doit mentionner l’objet de la demande avec un exposé des moyens en fait et en droit.

Suivant l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Au cas particulier, le dispositif de l’assignation en intervention forcée du syndicat des copropriétaires est ainsi rédigé :

« Ordonner au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] de prendre toutes dispositions pour faire cesser le trouble manifestement illicite dont sont victimes les requérants et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir »

Il convient au surplus de relever que ce même chef est repris selon les mêmes termes dans le dispositif des dernières conclusions écrites des époux [B].

Le fait de demander de « faire cesser le trouble manifestement illicite dont les requérants se prétendent victimes » est effectivement assorti d’une certaine imprécision, en ce qu’il n’indique pas dans le libellé de la prétention en quoi consiste exactement « le trouble manifestement illicite » y figurant.

Cependant, au vu de l’exposé des moyens contenus tant dans l’assignation que dans leurs conclusions écrites, celui-ci est parfaitement déterminable, dans la mesure où il est clairement indiqué qu’il est relatif aux infiltrations provenant de l’absence de l’étanchéité du balcon.

Ainsi en page 8 de leur assignation délivrée le 12 août 2024, les requérants mentionnent que « sans égard à la contestation soulevée quant à l’interprétation du règlement de copropriété, Monsieur et Madame [B], lesquels continuent à être victimes des infiltrations en provenance du balcon de Madame [J] et Monsieur [E], sont fondés à solliciter du tribunal qu’il soit ordonné au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] de prendre toutes dispositions pour faire cesser le trouble manifestement illicite dont sont victimes les requérants et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ».

A cet égard, le syndicat des copropriétaires a pu s’expliquer de manière complète sur son implication éventuelle dans la réalisation de ce dommage, en invoquant en premier lieu la prescription de l’action des demandeurs à son encontre et subsidiairement en développant plusieurs contestations sérieuses par rapport à son obligation de réparation sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, portant sur l’étanchéité du balcon des consorts [J]/[E].

Il s’en évince donc que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’un grief découlant de cette irrégularité.

Il conviendra dès lors de rejeter l’exception de nullité de l’assignation.

Sur la prescription de l’action des époux [B]

Selon l’article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Il s’en évince que d’après cet article, la prescription est de cinq ans, étant précisé qu’avant l’entrée en vigueur de la loi 2018-1021 du 23 novembre 2018 instaurant cette disposition, cette prescription était de dix ans.

Il convient par ailleurs de préciser que selon l’article 2222 alinéa 2 du code civil, en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

En dernier lieu, l’acquéreur d’un bien immobilier ne pouvant disposer plus de droits que son vendeur, il s’opère automatiquement une subrogation de l’acquéreur dans les droits et obligations du vendeur relatifs aux actions relatives au bien immobilier vendu.

Aux termes de leurs explications, Monsieur et Madame [B] font valoir qu’ils subissent des infiltrations provenant du balcon/terrasse de l’appartement appartenant aux consorts [J]/[E], situé à l’aplomb du leur.

Or, ils ne contestent pas eux-mêmes que ces désordres avaient été mis en évidence dès l’année 2017 produisant notamment à ce titre :

— une note d’un ingénieur conseil, Monsieur [G] [S], en date du 11 janvier 2017 mentionnant notamment avoir constaté des dégradations affectant la dalle haute de Mr [X], et que cette dalle correspond au balcon du niveau supérieur, laquelle n’est pas étanchée et laisse passer l’eau de pluie,

— un procès-verbal d’assemblée générale en date du 11 mai 2017 mentionnant dans son point 41, un exposé sur les infiltrations d’eau subis par Monsieur [X] en sous-face du balcon de Monsieur [E].

Il s’en évince que les vendeurs des époux [B] avaient forcément connaissance de l’existence de ce dommage depuis au moins l’année 2017.

Cette action étant née antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi 2018-1021 du 23 novembre 2018, d’application immédiate s’agissant de l’article 42 susvisé, celle-ci était prescrite depuis le 24 novembre 2023, par l’application combinée des articles 2222 et 2224 du code civil.

Or, les assignations ayant été délivrées les 16 janvier 2024 et 12 août 2024 respectivement à l’encontre des consorts [J]/[E] et du syndicat des copropriétaires, l’action visant à mettre fin au trouble manifestement illicite tel qu’ils l’ont exposé apparaît prescrite.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [L] [B] et Madame [V] [B], parties succombantes, seront condamnés aux entiers dépens et verront rejeter leur demande en paiement au titre des frais irrépétibles.

Eu égard aux circonstances de la cause, il est inéquitable de laisser à la charge des parties défenderesses la totalité des frais exposés pour agir en justice et non compris dans les dépens, ce qui commande l’octroi de la même somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, au bénéfice d’une part au profit des consorts [J]/[E] et d’autre part à celui du syndicat des copropriétaires.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS irrecevables Monsieur [L] [B] et Madame [V] [B] en leurs demandes formées à l’encontre de Madame [M] [J] et Monsieur [H] [E], faute de justifier d’un recours à l’un des modes de règlement amiable définis à l’article 750-1 du code de procédure civile,

REJETONS l’exception de nullité de l’assignation soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4],

DÉCLARONS irrecevable les demandes de Monsieur [L] [B] et Madame [V] [B] pour cause de prescription,

CONDAMNONS Monsieur [L] [B] et Madame [V] [B] à payer à Madame [M] [J] et Monsieur [H] [E] la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [L] [B] et Madame [V] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETONS la demande en paiement de Monsieur [L] [B] et Madame [V] [B] émise de ce chef,

CONDAMNONS Monsieur [L] [B] et Madame [V] [B] aux entiers dépens de l’instance,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision.

FAIT À [Localité 10], le 30 avril 2025.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-président