TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 12 MAI 2026

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

Chambre 5/Section 6 – PAF

AFFAIRE: N° RG 25/11271 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3NHZ

N° de MINUTE : 26/00699

DEMANDEUR

LA COMMUNE NOUVELLE DE [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Claire-marie DUBOIS-SPAENLE de la SELAS SEBAN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0498

C/

DEFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, le CABINET DE GESTION [Z] [K] SAS ATRIUM GESTION (ci-après “ATRIUM GESTION”), SAS

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente,

Statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile,

Assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 24 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] (93) est régi par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 avril 2025, la société Cabinet de Gestion [Z] [K] SAS Atrium Gestion a été nommé en qualité de syndic.

Par exploit du 7 novembre 2025, la commune nouvelle de Saint-Denis, représentée par son maire en exercice, a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Saint-Denis (93), représenté par son syndic, le Cabinet de Gestion [Z] [K] SAS Atrium Gestion, devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins, à titre principal, de voir ordonner la nomination d’un administrateur provisoire à l’égard de la copropriété susvisée sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 24 février 2026 et soutenues à l’audience, la commune nouvelle de Saint-Denis a demandé au président du tribunal de :

DESIGNER tel administrateur provisoire qu’il lui plaira à l’effet d’administrer le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] cadastré section BR parcelle n°[Cadastre 1] ;

FIXER la durée de la mission de l’administrateur provisoire à une durée minimale de douze mois ;

DONNER mission à l’administrateur provisoire ainsi désigné de :

• De se faire remettre par le CABINET DE GESTION [Z] [K] SAS ATRIUM GESTION sis [Adresse 5], cadastré section BR parcelle n°[Cadastre 1], les fonds éventuellement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat,

• D’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence de faire procéder à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

• De prendre toutes les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété ;

CONFIER à l’administrateur provisoire désigné tous les pouvoirs du syndic et de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que ceux du conseil syndical ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobiliser sis [Adresse 5], représenté par le CABINET DE GESTION [Z] [K] SAS ATRIUM GESTION, à payer à la COMMUNE NOUVELLE DE [Localité 2] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RESERVER les dépens.

A l’égard de l’exception de procédure formée par le syndicat des copropriétaires, la commune nouvelle de [Localité 2] fait valoir la délibération du conseil municipal du 4 janvier 2025, par laquelle maire s’est vu déléguer le pouvoir d’intenter des actions en justice au nom et pour le compte de la commune, pour justifier de la capacité à ester en justice de celle-ci et en déduit que l’assignation délivrée postérieurement à cette délibération, en l’espèce le 7 novembre 2025, est parfaitement régulière. Elle sollicite en conséquence le rejet de l’exception de procédure.

Au fond, la demanderesse fait valoir que le syndicat des copropriétaires n’était pas représenté par le même syndic en 2017, 2022, 2023 et 2025, ce qui démontre une instabilité ne permettant pas une gestion sereine et à long terme de la copropriété. Elle rappelle que quatre arrêtés ont été pris au regard de l’état de dégradation avancé de l’immeuble et que l’évacuation en urgence d’une partie de ce dernier a dû être ordonnée par arrêté municipal du 30 novembre 2022. Le rapport d’expertise du 10 novembre 2022 ayant abouti à cet arrêté relevait ainsi l’existence d’importants risques pour la santé et la sécurité des habitants. Elle fait part du rapport de visite du 12 août 2024, qui atteste que des mesures urgentes permettant d’éviter l’effondrement de la structure de l’immeuble ont été prises mais sans pour autant que les travaux nécessaires pour mettre fin aux dangers ne soient réalisés. L’ingénieur relevait ainsi qu’au niveau de l’escalier menant aux étages, il y avait une rupture de la cohésion de l’ensemble des éléments ce qui empêchait sa bonne tenue, tandis qu’au niveau du plancher haut de la cave sous le local commercial situé à gauche de l’entrée du bâtiment, la chute d’éléments de hourdis et de sous-face laissait entrevoir des éléments métalliques de structure très corrodés et feuilletés par endroit. Cette même situation de corrosion était également constatée à l’égard des poutrelles en fer du plancher haut au droit de la pièce d’eau du logement du 2ème étage porte de droite.

La commune fait valoir que malgré la gravité de la situation, aucune résolution de mise en oeuvre de travaux n’a été adoptée par les copropriétaires lors de l’asssemblée générale du 3 octobre 2024. Le remplacement des ossatures estimé à 115 285,50 euros TTC a ainsi été considéré comme étant trop onéreux et les travaux les moins chers, tels que ceux de recouvrement des surfaces en présence de plomb dégradées, évalués à 5 940 euros, ont été rejetés au motif que les copropriétaires pouvaient les faire eux-mêmes. Elle en déduit que le syndicat des copropriétaires est dans l’incapacité de pourvoir à la conservation de l’immeuble. Elle considère que les travaux votés par les copropriétaires sont insuffisants à permettre la levée de l’arrêté et qu’il n’est de surcroît pas démontré que ces derniers seront payés. La commune indique que la facture se rapportant à des travaux de réfection de cheminée à hauteur de 13 100 euro versée par le syndicat des copropriétaires ne correspond à aucune résolution approuvée en assemblée générale. Elle estime qu’il ne peut être considéré qu’elle corresponde à l’approbation des travaux d’étanchéité de la toiture, sauf à considérer qu’il s’agit de l’illustration de l’absence de volonté des copropriétaires de procéder à la réalisation des travaux nécessaires compte tenu de leur coût.

La commune nouvelle de [Localité 2] fait également valoir qu’au 31 décembre 2020, dernier état financier connu du syndicat des copropriétaires, sa dettes fournisseurs était de 175 665 euros et le montant des impayés des copropriétaires était de 150 770 euros pour un budget réalisé de 38 497 euros. Au 28 mars 2025, les impayés copropriétaires s’élevaient à 229 254,74 euros, soit une augmentation de 50% en quatre ans, et ce, alors que le budget prévisionnel était évalué à 10 000 euros pour 2025 comme pour 2026. Elle avance que le règlement par l’un des copropriétaires défaillant d’une dette de 42 000 euros et la baisse de la dette fournisseurs qui serait désormais de 66 216,30 euros ne sont pas de nature à faire disparaître la gravité de la situation financière de la copropriété ; d’autant que ledit règlement de 42 000 euros correspond au paiement d’un appel de fonds travaux et non à l’apurement d’une dette. Elle estime en conséquent que, contrairement à ce qu’il affirme, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas la bonne santé financière de la copropriété mais démontre en réalité au travers de ses pièces que son équilibre financier est gravement compromis. L’équilibre du bilan reste ainsi fortement dégradé malgré l’encaissement ponctuel de sommes antérieurement impayées et le compte total de bilan démontre que la copropriété a engagé 185 000 euros d’opérations financières alors que ses ressources réelles ne couvrent qu’environ 77 000 euros. En outre, le fonds travaux ne bénéficie que d’un solde créditeur de 13 951 euros alors que les travaux devant être réalisés s’élèvent à des montants bien plus élevés.

Elle déduit de ces éléments la nécessité de désigner un administrateur provisoire et ce, afin de rétablir l’équilibre financier de la copropriété et mettre en oeuvre les travaux indispensables à la conservation de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 20 février 2026 et soutenues à l’audience, il a demandé au président du tribunal judiciaire de :

In limine litis,

ANNULER l’assignation de la COMMUNE DE [Localité 2] pour défaut de capacité d’ester en justice ;

Subsidiairement, au fond,

DÉBOUTER la COMMUNE DE [Localité 2] en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

En tout état de cause,

ÉCARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER la société COMMUNE DE [Localité 2] à verser la somme de 4 000 euros au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic, en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires soutient in limine litis, sur le fondement des articles 117 et 119 du code de procédure civile ainsi que L2132-1 et L2122-22 du code général des collectivités territoriales, que l’assignation est nulle, faute pour la commune nouvelle de [Localité 2] de justifier avoir habilité son maire pour engager la présente instance. Elle considère que la pièce versée par la demanderesse pour en justifier ne peut suffire, n’étant pas signée par le maire et le ou les secrétaire(s) de séance.

Sur le fond, le syndicat des copropriétaires fait valoir que dès l’édiction de l’arrêté de mise en sécurité du 30 novembre 2022, il a été procédé aux travaux de mise en sécurité nécessaires et que le retard pris résulte du comportement de la mairie qui a refusé de remettre les clefs. De surcroît, il a été voté lors de l’assemblée générale du 21 décembre 2023 un diagnostic sanitaire et structurel ainsi qu’une mission de maître d’oeuvre d’exécution. Si le devis proposé lors de l’assemblée générale du 3 octobre 2024 pour le remplacement des ossatures a été refusé, c’est en raison de son coût surévalué ; l’existence d’un arrêté de péril ne pouvant justifier une absence de mise en concurrence. Le syndicat des copropriétaires précise que les résolutions mises à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 3 octobre 2024 étant incomplètes, cela justifiait de renvoyer le vote à l’égard des travaux à l’assemblée suivante. Il rappelle que les travaux permettant d’obtenir la levée de l’arrêté ont ainsi été votés lors de l’assemblée générale du 25 novembre 2025 et qu’ils seront mis en œuvre dès que les sociétés L’Envie du Jour et Emir Pizza autoriseront l’accès à leurs lots. Il considère que la désignation d’un administrateur provisoire ne donnera lieu à aucune amélioration de la situation au regard des actions déjà engagées.

De surcroît, le syndicat des copropriétaires soutient que si ses dettes sont importantes, elles restent gérables et qu’il n’y a pas lieu de s’arrêter à la seule valeur faciale apparaissant dans les documents comptables. Il fait ainsi mention, pour illustrer l’absence d’une situation financière obérée au sens de l’article 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de la diminution de la dette fournisseur compte tenu d’un protocole accord conclu avec la société Véolia ainsi que du paiement de la somme de 42 000 euros effectué par la SCI SALEM pour financer les travaux.

Enfin, le syndicat des copropriétaires sollicite, s’il était fait droit à la demande de désignation d’un administrateur provisoire, que l’exécution provisoire soit écartée, considérant que celle-ci est contraire à l’effectivité des voies de recours.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement à l’audience pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 24 février 2026. Elle a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

Le 7 mai 2026, le syndicat des copropriétaires a notifié une note en délibéré ainsi que plusieurs pièces.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la recevabilité de la note et des pièces transmises par le syndicat des copropriétaires le 7 mai 2026

Aprè la clôure des déats, les parties ne peuvent déoser aucune note àl’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de réondre aux arguments déeloppé par le ministèe public, ou àla demande du préident dans les cas préus aux articles 442 et 444.

En l’espèce, aucunes explications complémentaires et/ou éclaircissements n’ayant été sollicités par le président du tribunal, les éléments versés aux débats par le syndicat des copropriétaires le 7 mai 2026 sont irrecevables.

Sur l’exception de procédure formée par le syndicat des copropriétaires

Selon l’article 73 du code de procédure civile, constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

Aux termes de l’article 117 de ce même code, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

Le défaut de capacité d’ester en justice ;

Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;

Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.

L’article L2132-1 du code général des collectivités territoriales dispose que sous réserve des dispositions du 16° de l’article L2122-22, qui prévoit la possibilité de déléguer au maire notamment le pouvoir d’intenter au nom de la commune les actions en justice, le conseil municipal délibère sur les actions à intenter en son nom.

L’article L2121-23 dudit code précise que les délibérations du conseil municipal doivent être signées par le maire et le ou les secrétaires de séance.

En l’espèce, la commune nouvelle de [Localité 2] justifie, au travers du point 15 des délibérations du conseil municipal du 4 janvier 2025, que le maire s’est vue déléguer pour la durée de son mandat le pouvoir « d’intenter au nom de la Commune les actions en justice ou de défendre la Commune dans les actions intentées contre elle, pour tous les contentieux portés devant des juridictions de quelque ordre que ce soit en première instance ou ressort ou en appel, et de transiger avec les tiers dans la limite de 5 000 euros ».

Cet acte étant dématérialisé, il ne comporte pas de signature manuscrite mais bien la mention, en fin d’acte, selon laquelle

« tous les Conseillers Municipaux présents ont signé

Mathieu HANOTIN, Monsieur le Maire. ».

Or la première page fait apparaître les noms des conseillers municipaux présents à la séance du 4 janvier 2025, étant précisé que la secrétaire de séance, Madame Katy BONTINCK, est conseillère municipale et apparaît comme telle dans la liste des présents.

De façon surabondante, il sera rappelé que les dispositions de l’article L2121-23 ne sont pas prescrites à peine de nullité. Il n’y aurait donc pas lieu d’annuler les délibérations du 4 janvier 2025 au prétexte d’une absence de signature du maire et/ou de la secrétaire de séance (CE 22 juillet 2016, Ville de [Localité 6], n°389056).

La commune nouvelle de [Localité 2] démontrant ainsi de sa capacité d’ester en justice, le maire ayant reçu délégation avant la délivrance de l’assignation du 7 novembre 2025, cet acte est régulier. L’exception de procédure formée par le syndicat des copropriétaires sera en conséquence rejetée.

Sur la demande de désignation d’un administrateur provisoire

Selon l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le juge statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat (…). Le juge charge l’administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie les pouvoirs du syndic (… ). Le juge fixe la durée de la mission qui ne peut être inférieure à 12 mois. Le juge peut, à tout moment modifier la mission de l’administrateur, la prolonger, y mettre fin à la demande de l’administrateur provisoire, même si celui -ci n’a été désigné que pour convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic.

Le risque pesant sur l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires ou l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble constitue donc les deux situations justifiant l’application de l’article 29 -1 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon l’article 9 dudit code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la copropriété du [Adresse 4] à [Localité 2] (93) comprend 59 lots, dont 25 lots d’habitation, 3 lots commerciaux, 2 lots « chambre », 3 lots « pièces » et 26 lots de cave.

Il ressort également des pièces versées aux débats que l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] (93) a fait l’objet de quatre arrêtés :

— un arrêté ordinaire portant sur les équipements communs menaçant la sécurité des occupants d’un immeuble collectif d’habitation du 10 juillet 2017, par lequel le maire de la commune nouvelle de [Localité 2] a imposé aux copropriétaires de faire réaliser dans un délai de 2 mois un diagnostic précis par un organisme ou bureau de conseils en sécurité incendie afin d’élaborer un programme de travaux dans le but d’assurer la protection contre l’incendie des occupants de l’immeuble ainsi que de mettre en œuvre ledit programme de travaux,

— un arrêté de mise en sécurité – procédure d’urgence, du 30 novembre 2022, par lequel le maire de la commune nouvelle de [Localité 2] a mis en demeure les copropriétaires de faire procéder dans un délai de 10 jours à des mesures de sécurité dont notamment l’évacuation des logements des 1er et 2ème étages portes de droite, la suspension des activités commerciales des lots en rez-de-chaussée situés sur l’emprise des reprises de charges de confortement et le soutènement par étais du plancher haut du logement situé au 2ème étage porte de droite. Cet arrêté a également imposé aux copropriétaires de faire procéder dans un délai de 60 jours à l’intervention de cordistes sur les voutes en courette Nord afin de purger les enduits menaçants, déposer les couvertines dégradées et effectuer les reprises nécessaires à garantir l’intégrité desdites voutes,

— un arrêté du 26 juillet 2024, par lequel le préfet de la Seine-[Localité 2] a mis en demeure les copropriétaires de procéder à la suppression de l’accessibilité au plomb dans les parties communes présentant un danger imminent pour la santé des personnes dans un délai d’un mois et ce, en application des dispositions de l’article L511-19 du code de la construction et de l’habitation. Il était précisé que compte tenu de la gravité des risques et de la nature des travaux prescrits, les occupants de l’immeuble devaient être tenus éloignés des locaux pendant les heures de déroulement des travaux,

— un arrêté de mise en sécurité – procédure ordinaire, du 6 décembre 2024, par lequel les copropriétaires se sont vus imposer par le maire de la commune nouvelle de [Localité 2] de procéder à tous les sondages nécessaires pour reconnaître l’état des planchers hauts au sous-sol de la circulation derrière les caves côté rue, de la cave sous le local commercial à gauche de l’entrée de l’immeuble et du panneau de plancher haut au droit de la pièce d’eau du logement situé au 2ème étage porte de droite ainsi que d’assurer la stabilité et la solidité du mur de refend situé côté courette du logement du 2ème étage porte de droite, de procéder aux travaux de reconstitution de la première volée de l’escalier principal et d’exécuter une purge des enduits de cheminée après avoir sondé les souches de celles-ci. Un délai de quatre mois a été laissé pour la réalisation de ces travaux.

A la suite de la découverte de désordres au sein de la copropriété, une expertise a été confiée par le tribunal administratif de Montreuil, sur requête de la mairie de Saint-Denis, M. [R] [S]. Aux termes de son rapport, rendu le 10 novembre 2022, M. [R] a indiqué qu’il existe un danger grave et imminent pour la sécurité des personnes et des biens ; la construction présentant un risque d’effondrement d’un porteur entraînant le plancher intermédiaire séparatif des lots sur rue en R+2, R+3, un risque de chute de matériaux depuis les voutes de contreventement de la courette Nord et un risque d’électrocution du fait de l’état des installations électriques du lot en R+2, 1ère porte droite.

En réponse à ces exigences du maire de la commune de [Localité 2] et du préfet de la Seine-[Localité 2], les copropriétaires ont approuvé la réalisation d’un diagnostic complet de l’immeuble par un bureau d’étude lors de l’assemblée générale du 21 décembre 2023. Lors de l’assemblée du 3 octobre 2024, ils ont approuvé le principe des travaux pour sondages et pose d’étais, pour un montant maximum de 8 000 euros ainsi que la réalisation des travaux de remplacements des ossatures, le syndic s’étant vu déléguer le choix de l’entreprise dans la limite d’un budget maximum de 88 000 euros. Les travaux de recouvrement des surfaces en présence de plomb dégradées ont quant à eux était laissé à la charge des copropriétaires, l’un d’entre eux ayant « fait part de sa volonté de remettre lui même un coup de peinture ». Lors de l’assemblée générale du 24 avril 2025, les copropriétaires ont toutefois annulé la résolution n°3 de l’assemblée générale du 3 octobre 2024 concernant la réalisation des travaux de sondage et de pose des étais.

Ce n’est ainsi qu’à l’occasion de l’assemblée générale du 25 novembre 2025 qu’ont été approuvé les travaux de maçonnerie et gros œuvre, de réfection de l’étanchéité de la toiture gravier, de la réfection partielle de l’ossature en bois du bâtiment R-1, R+4 et de reprise en sous-œuvre du bâtiment. Cependant, les devis joints à la convocation de cette assemblée permettent de constater la présence d’un seul devis pour chacun des postes de travaux mis au vote. Le devis se rapportant aux travaux de maçonnerie et de gros œuvre émane de la société Cruz Pro pour un montant de 49 005,00 euros TTC, celui lié à la réfection partielle de l’ossature bois d’un bâtiment R-1, R+4 émane de la société Pereire Bâtiment pour un coût de 47 069,00 euros tandis que celui concernant la reprise en sous-oeuvre bâtiment a été établi par la société Work Building Services pour un montant de 72 974,00 euros TTC.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il a déjà été procédé aux travaux se rapportant à l’étanchéité des cheminées et verse pour en justifier la facture de la société Pereire Bâtiment s’y rapportant ainsi qu’au rapport du 10 février 2026 de la société H2L mentionnant la mise en place provisoire d’un étaiement composé d’étais et de bastaings destiné à soutenir le plancher haut des caves.

Cependant, le rapport de la société H2L fait également apparaître qu’elle n’a pas pu accéder aux étages, « les portes étant sous scellés suite à la mise en péril prononcée par la préfecture de la Seine-[Localité 2] ». Il ne peut donc être considéré que tous les travaux de mise en sécurité urgent ont été effectués comme l’affirme le syndicat des copropriétaires. De surcroît, les travaux effectués sur les 7 cheminées de l’immeuble, tels qu’ils ressortent de la facture du 19 février 2026 versée aux débats, apparaissent constituer des travaux préparatoires aux travaux d’étanchéité de la toiture de l’immeuble. La société Pereire Bâtiment mentionne en effet dans son rapport de travaux à cet égard que « les travaux ont consisté au retrait complet des enduits existants sur l’ensemble des cheminées, afin de préparer les surfaces pour les interventions suivantes et garantir une adhérence optimale des nouveaux revêtements. ». Ces travaux ne constituent en conséquence pas l’une des opérations votées lors de l’assemblée générale du 25 novembre 2025.

En outre, les copropriétaires ont approuvé, à l’occasion du vote sur la réalisation des travaux de maçonnerie et gros œuvre en résolution n°5.2 de l’assemblée générale du 25 novembre 2025, « d’uniformiser les travaux de gros œuvre avec les travaux de reprise en sous-œuvre du bâtiment, la société Pereire Bâtiment a été retenue pour un devis total de 47 069,00 euros TTC ». Le devis de la société Pereire Bâtiment ne porte pourtant ni sur les travaux de maçonnerie gros-œuvre ni sur ceux de reprise en sous-œuvre du bâtiment. S’il devait être considéré que cette absence de concordance résulterait d’une erreur dans la retranscription au procès-verbal du libellé des travaux, il n’en demeure pas moins que le sens du vote des copropriétaires traduit leur volonté de ne pas procéder aux travaux nécessaires tels que précisés par les devis des sociétés de bâtiment sollicitées, mais à en diminuer le coût en réduisant le champ des travaux. Il ne peut être en effet considéré que la société Pereire Bâtiment soit en mesure de proposer d’effectuer les travaux de maçonnerie gros-œuvre et de reprise en sous-œuvre du bâtiment R+1, R+4 au même prix que celui fixé par le devis se rapportant à l’un d’entre eux.

Il ressort ainsi des procès-verbaux d’assemblées générales que l’ensemble des travaux indispensables à la reprise des désordres constatés au sein de la copropriété, dont la dangerosité manifeste pour les occupants de l’immeuble est établie au regard de l’évacuation de plusieurs des logements, ne sont toujours pas votés. Il ne peut en conséquence être considéré que le syndicat des copropriétaires démontre sa capacité à pourvoir à la conservation de l’immeuble.

De surcroît, s’il est justifié d’une diminution notable de la dette fournisseur, résultant d’un protocole accord conclu avec la société Véolia, il n’en demeure pas moins que la dette copropriétaires a quant à elle augmenté. D’un montant de 150 770 euros pour un budget réalisé de 38 497 euros au 31 décembre 2020, elle est désormais de 178 768,10 euros au 30 janvier 2026 et ce, alors que le budget prévisionnel 2025, comme celui de 2026, a été approuvé à hauteur de 36 000 euros par les copropriétaires lors de l’assemblée générale du 24 avril 2025. Il n’est au surplus pas apporté d’éléments attestant de la mise en œuvre d’actions en justice à l’encontre des copropriétaires défaillants dans le paiement de leurs charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires justifiant cette situation par l’absence de transmission des archives de la copropriété par le précédent syndic.

Dès lors, si la société Cabinet de Gestion [Z] [K] exerçant sous le nom commercial Atrium Gestion, désignée en qualité de syndic lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 février 2025, démontre avoir mis en œuvre des démarches, cela ne peut suffire à établir sa capacité à pouvoir, d’une part, reprendre l’ensemble des désordres et favoriser ainsi la conservation du bâti et, d’autre part, rétablir le fonctionnement normal de la copropriété et ce, d’autant que son mandat de syndic peut être remis en cause par les copropriétaires à l’occasion d’une prochaine assemblée générale.

Ainsi, au regard des éléments développés ci-avant, établissant que le syndicat des copropriétaires n’est pas capable de pourvoir à la conservation de l’immeuble et que son équilibre financier est gravement compromis au sens de l’article 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, il convient de désigner un administrateur provisoire de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] (93).

Sur les demandes accessoires

Au regard des circonstances de l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée, la désignation d’un administrateur provisoire n’étant pas de nature à porter atteinte à l’effectivité des voies de recours au regard des dispositions des articles 481-1 et 906 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le président du tribunal judiciaire,

Déclarons irrecevables la note et les pièces notifiées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] (93), représenté par son syndic en exercice, le 7 mai 2026 ;

Déboutons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] (93), représenté par son syndic en exercice, de son exception de procédure ;

Désignons la SELARL [E] [A], prise en la personne de Maître [J] [E], administrateur judiciaire, en qualité d’administrateur provisoire de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] (93) afin de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de ladite copropriété, le cas échéant, procéder aux opérations de liquidation du syndicat des copropriétaires de la copropriété et de procéder à la clôture des opérations de liquidation ;

Confions audit administrateur tous les pouvoirs de l’assemblée générale, à l’exception de ceux prévus aux paragraphes a) et b) de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, modifiée par la loi du 24 mars 2014, ainsi que les pouvoirs du conseil syndical et du syndic et ce, pour une durée de un an à compter de la date de l’ordonnance ;

Disons que la durée de la mission donnée ci-dessus pourra être prorogée, ou qu’il pourra y mettre fin, sur requête ou en référé ;

Disons que conformément à l’article 62-5 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret n°2015-999 du 17 août 2015, le présent jugement sera porté à la connaissance des copropriétaires dans le délai d’un mois à compter de ce jour par les soins de l’administrateur provisoire et cette communication reproduira le texte du 7° de l’article 481-1 du code de procédure civile ;

Laissons à chaque partie la charge de ses propres frais irrépétibles et dépens ;

Rejetons les demandes plus amples ou contraires.

Fait au Palais de Justice, le 12 mai 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT