TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

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Téléphone : [XXXXXXXX01]

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REFERENCES : N° RG 24/01026 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YY4K

Minute : 25/01349

S.A.S.U. FONCIERE DU MOULIN VERT

Représentant : M^e Armand BOUKRIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0274

C/

Madame [H] [W]

Représentant : M^e Jeanne-céline MBENOUN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB247

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Armand BOUKRIS

M^e Jeanne-céline MBENOUN

Le

JUGEMENT DU 08 Janvier 2026

Jugement rendu par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 08 Janvier 2026;

par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté(e) de M^me Majida ALOUSSI, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 Novembre 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge des contentieux de la protection assisté(e) de M^me Majida ALOUSSI, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

— La S.A.S.U. FONCIERE DU MOULIN VERT

[Adresse 4]

[Adresse 4]

représentée par M^e Armand BOUKRIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0274

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

— Madame [H] [W]

comparante en personne

demeurant [Adresse 5]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

assistée par M^e Jeanne-céline MBENOUN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB247

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date 2 mars 2017, la SASU FONCIERE DU MOULIN VERT a donné à bail à Madame [H] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5].

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 19 décembre 2022, la SASU FONCIERE DU MOULIN VERT a fait signifier au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur le montant en principal de 10.893,17 euros.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 24 janvier 2024, la SASU FONCIERE DU MOULIN VERT a fait assigner Madame [H] [W] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au sein du tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Constater la résiliation du bail,

— Ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, ainsi que sa condamnation à verser une indemnité d’occupation,

— Condamner Madame [H] [W] à lui verser la somme de 15.036,10 euros au titre des loyers et charges impayés, sous réserve d’actualisation au jour de la décision à intervenir,

— Condamner le défendeur à lui verser la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 avril 2024, et a fait l’objet de renvois jusqu’au 17 novembre 2025 dans l’attente de la décision de la commission de surendettement des particuliers de Seine-Saint-Denis.

A cette date, la SASU FONCIERE DU MOULIN VERT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise la dette à hauteur de 16.064,66 euros, terme d’octobre 2025 inclus. Elle fait valoir que la commission de surendettement des particuliers a ordonné un moratoire de 24 mois sur le paiement de la dette, mais que le paiement du loyer courant n’a pas repris, et elle maintient ses demandes à ce titre.

Madame [H] [W], représentée par son conseil, soutient oralement ses écritures. Elle sollicite les plus larges délais pour organiser son départ des lieux, au plus tard le 30 avril 2026, les plus larges délais pour s’acquitter de sa dette locative, et débouter le bailleur de sa demande formée au titre des frais irrépétibles et des dépens.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 8 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 janvier 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 20 décembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 janvier 2024.

En conséquence, l’action introduite par la SASU FONCIERE DU MOULIN VERT est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement, le bail sera résilié de plein droit six semaines après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié par exploit de commissaire de justice aux locataires le 19 décembre 2022, pour la somme en principal de 10.893,17 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 30 janvier 2023.

Sur l’absence de délais de paiements suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 nouveau (1244-1 ancien) du code civil, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte produit à l’audience et des déclarations des parties à la barre que la locataire n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’expulsion de la locataire sera donc ordonnée.

La demande de suppression du délai posé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera rejetée, la mauvaise foi de la défenderesse n’étant pas prouvée en l’espèce.

La demande de délais avant expulsion sera rejetée au visa des dispositions des articles L412-1, L412-3 et suivants du même code, l’occupante ayant bénéficié d’une part de délais de fait suffisamment longs depuis l’acquisition de la clause résolutoire, et pouvant par ailleurs se prévaloir des délais posés par ces articles et notamment celui de l’article L412-6 portant sur la trêve hivernale.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les indemnités d’occupation, dues au titre de l’article 1240, visant sur ce fondement délictuel à indemniser le bailleur de la perte de revenu que constitue l’occupation du logement, au regard au surplus des dispositions de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prohibant toute clause pénale dans un contrat de bail soumis à son champ d’application, ne saurait être d’un montant supérieur aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, outre les charges dument justifiées.

Il ressort du décompte fourni par le bailleur que la dette locative s’élève à 16.064,66 euros au 7 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse (dernier versement au crédit : 500 euros par virement le 9 septembre 2025).

La locataire sera condamnée à verser cette somme au bailleur, outre une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du mois de novembre 2025, équivalente au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du contrat de bail et des charges dument justifiées, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les autres demandes

Madame [H] [W], qui perd le procès, sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

la SASU FONCIERE DU MOULIN VERT a nécessairement engagé des frais pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Madame [H] [W] sera condamnée à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation à compter du 30 janvier 2023 du contrat de bail conclu le 2 mars 2017 entre la SASU FONCIERE DU MOULIN VERT et Madame [H] [W],

ORDONNE à Madame [H] [W] de libérer le logement situé [Adresse 5] et restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut pour Madame [H] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SASU FONCIERE DU MOULIN VERT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

ORDONNE en cas de nécessité le transport des meubles meublants laissés dans les lieux aux frais du locataire dans un garde-meubles de son choix ou à défaut choisi par le bailleur,

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, il ne pourra en aucun cas être procédé à l’expulsion du locataire durant la période de la trêve hivernale,

CONDAMNE Madame [H] [W] à verser à la SASU FONCIERE DU MOULIN VERT la somme de 16.064,66 euros au titre de sa dette locative euros au 7 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse,

CONDAMNE Madame [H] [W] à verser à la SASU FONCIERE DU MOULIN VERT une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, outre les charges dûment justifiées, à compter du mois de novembre 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux,

CONDAMNE Madame [H] [W] à verser à la SASU FONCIERE DU MOULIN VERT la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE pour le surplus les demandes des parties,

CONDAMNE Madame [H] [W] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé le 08 janvier 2026

Et ont signé,

Le Greffier Le Juge du Tribunal de proximité