TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/02390 – N° Portalis DB3S-W-B7J-374X

Minute : 26/00025

S.A. ADOMA

Représentant : Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0226

C/

Monsieur [D] [R]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 Janvier 2026

DEMANDEUR :

S.A. ADOMA

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [R]

ADOMA – Chambre 2309

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 05 Décembre 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2026, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée, intitulé « contrat de résidence » en date du 5 mars 2024, la société ADOMA a attribué la jouissance privative, à usage exclusif d’habitation, du logement [Adresse 10] à M. [D] [R] moyennant une redevance mensuelle initiale de 487,04 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception signé le 14 décembre 2024, la société ADOMA a mis en demeure M. [D] [R] d’avoir à payer dans le délai d’un mois la somme de 1 062,06 euros au titre de l’arriéré de redevance mensuelle arrêté au 9 décembre 2024 et l’avertissant qu’en application d’une clause de son contrat, à défaut de paiement de la dette un mois après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, le présent contrat serait résilié de plein droit.

Par exploit de commissaire de justice en date du 20 octobre 2025, la société ADOMA a fait assigner M. [D] [R] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience de 5 décembre 2025, au visa des articles L.633-2, R.633-3 du code de la construction et de l’habitation, 1103 du code civil et 835 du code de procédure civile, aux fins de :

Constater que le maintien dans les lieux sans droit ni titre du défendeur suite à la résiliation de son contrat de résidence,

En conséquence,

Ordonner l’expulsion de M. [D] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef du foyer, ce au besoin avec l’assistance de la force publique,

Condamner M. [D] [R] à payer à ADOMA à titre de provision la somme de 4 269,59 euros avec intérêts au taux légal à compter du jour de la mise en demeure selon compte arrêté au 13 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse,

Condamner M. [D] [R] à payer à ADOMA à titre de provision une indemnité d’occupation depuis le 1er octobre 2025 égale au montant de la redevance mensuelle au taux en vigueur dans le foyer jusqu’à la libération des lieux,

Condamner M. [D] [R] au paiement de la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [D] [R] en tous les dépens du référé.

A l’audience du 5 décembre 2025, la société ADOMA représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance actualisant la dette à la somme de 4 220,48 euros, mais, elle a indiqué ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement de 24 mois et à la suspension de la clause résolutoire pendant ces délais avec le règlement d’une mensualité de 175 euros en plus de la redevance.

M. [D] [R] régulièrement convoqué à étude, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIF

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [D] [R] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions de la loi et du contrat.

Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement de l’arriéré de redevance et d’indemnités d’occupation

En en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de résidence du 5 mars 2024 et du décompte de la créance arrêtée au 2 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse que la société ADOMA rapporte la preuve de l’existence de l’arriéré de redevances à hauteur de 4 220,48 euros. M. [D] [R], qui n’a pas comparu, n’a pas démontré avoir réglé cette somme.

En conséquence, il convient de condamner M. [D] [R] à payer à la société ADOMA la somme provisionnelle de 4 220,48 euros, au titre des sommes dues arrêtées au 2 décembre 2025 échéance de novembre 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, des paiements étant intervenus depuis la mise en demeure et l’assignation

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Aux termes de l’article 1304 du code civil, la condition résolutoire est celle qui, lorsqu’elle s’accomplit, entraîne l’anéantissement de l’obligation et qui remet les choses au même état que si l’obligation n’avait pas existé. L’article 1228 du même code ajoute que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Par ailleurs, l’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le contrat de résidence contient une clause qui prévoit que « le résident est tenu de s’acquitter de l’exact paiement redevance et dans les délais prévus à l’article 5 ci-avant. A défaut et un mois après une mise en demeure par lettre recommandée avec AR adressée au résident débiteur de trois termes consécutifs impayés ou d’une somme équivalente à deux termes mensuels à acquitter, le présent contrat sera résilié de plein droit et le résident devra quitter immédiatement les lieux. »

La société ADOMA verse aux débats un courrier recommandé avec accusé de réception signé le 14 décembre 2024 visant la clause résolutoire et mettant en demeure M. [D] [R] de payer un solde de redevances d’un montant de 1 062,06 euros dans le délai d’un mois. Il ressort du décompte que M. [D] [R] n’a pas payé la totalité de la somme, équivalente à deux termes mensuels à s’acquitter, dans le délai d’un mois à compter de la mise en demeure.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au 15 janvier 2025 et le contrat est résilié à cette date.

Sur les délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

L’alinéa 1er de l’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

La société ADOMA a indiqué être favorable à l’octroi des délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Eu égard à la reprise du paiement de la redevance résiduelle, à la diminution de la dette démontrant la capacité du résident à la payer et à l’accord de la société ADOMA, il convient, d’accorder à M. [D] [R] des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision. Ces délais auront pour effet de suspendre la clause résolutoire et de permettre la poursuite du contrat de résidence tant que les délais seront respectés.

En revanche, si M. [D] [R] ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas la redevance courante à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le contrat de résidence sera résilié. M. [D] [R] devra quitter les lieux et à défaut d’exécution volontaire, la société ADOMA sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Dans l’hypothèse où M. [D] [R] ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, il devra indemniser la société ADOMA du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à cette dernière un préjudice résultant de la perte des redevances et de l’indisponibilité des lieux, par le versement, à compter du 15 janvier 2025, d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant mensuel de la redevance au taux en vigueur dans le foyer, qui aurait été due si le contrat s’était poursuivi. Le tout dûment justifié, déduction faite des sommes déjà versées, jusqu’à son départ définitif des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise.

Sur les demandes accessoires

M. [D] [R], qui succombe, supportera les dépens de la présente procédure, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable, eu égard à la situation des parties, de laisser à la charge de la société ADOMA les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient de débouter la société ADOMA de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence conclu le 5 mars 2024 entre la société ADOMA d’une part, et M. [D] [R] d’autre part, concernant l’usage exclusif du logement [Adresse 10], sont réunies à la date du 15 janvier 2025,

Constate la résiliation du contrat de résidence à compter de cette date,

Condamne M. [D] [R] à payer à la société ADOMA la somme provisionnelle de 4 220,48 euros, au titre des sommes dues arrêtées au 2 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Accorde un délai à M. [D] [R] pour le paiement de cette somme,

Autorise M. [D] [R] à s’acquitter de la dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 175 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que le premier versement devra intervenir en même temps que le paiement de la première redevance suivant la signification de la décision, et les suivants en même temps que le paiement des redevances suivantes,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du logement [Adresse 10] de M. [D] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne en ce cas, M. [D] [R] à payer à la société ADOMA, à compter du 15 janvier 2025, une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale montant mensuel de la redevance au taux en vigueur dans le foyer, qui aurait été due si le contrat s’était poursuivi. Le tout dûment justifié, déduction faite des sommes déjà versées, jusqu’à la libération effective des lieux, manifestée par la remise des clés,

Condamne M. [D] [R] au paiement des entiers dépens de la procédure,

Déboute la société ADOMA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe 9 janvier 2026.

Le Greffier Le Juge