TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 21/03/2025

à : – M^e G. ALEXANDRE

— M. [D] [N]

Copie exécutoire délivrée

le : 21/03/2025

à : – M^e G. ALEXANDRE

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 24/11570 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6U7G

N° de MINUTE :

3/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 21 mars 2025

DEMANDEUR

Monsieur [V] [U] [Z] [G], demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

représenté par M^e Gaëlle ALEXANDRE, Avocate au Barreau de ROUEN

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [N], représenté par la Société par Actions Simplifiée FONCIA GAUTHIER IMMOBILIER, Administrateur de biens, dont le siège social est [Adresse 1] – [Localité 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Brice REVENEY, Juge, Juge des contentieux de la protection

assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 janvier 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 21 mars 2025 par Monsieur Brice REVENEY, Juge, assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

Décision du 21 mars 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/11570 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6U7G

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 juin 2017, M. [D] [N], ayant donné mandat à la Société par Actions Simplifiée FONCIA GAUTHIER IMMOBILIER, a donné à bail à M. [V] [G] un local à usage d’habitation principale situé au [Adresse 2] à [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2024, M. [V] [G] a fait assigner en référé, au visa des articles 873 du code de procédure civile, 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 2350 du code civil, M. [D] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, aux fins de voir :

— condamner sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard M. [D] [N], représenté par la Société par Actions Simplifiée FONCIA GAUTHIER IMMOBILIER, au rétablissement du chauffage et de l’eau chaude desservant l’appartement de M. [V] [G],

— ordonner la consignation des loyers auprès de la Caisse des dépôts et consignations jusqu’au rétablissement complet de l’eau chaude et du chauffage,

— condamner sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard M. [D] [N], représenté par la Société par Actions Simplifiée FONCIA GAUTHIER IMMOBILIER, au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [V] [G] expose que son immeuble est privé de chauffage et d’eau chaude depuis le mois de novembre 2024, le syndic et le gestionnaire FONCIA ayant fait état, par des notes aux occupants, de travaux de réparations de la chaudière en cours, manifestement vétuste et affectée de pannes récurrentes, faute de pièces de remplacement.

Il invoque, donc, l’existence d’un trouble manifestement illicite en contravention à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, la réparation de la chaudière s’avérant impossible du fait de la disparition du coffret de sécurité que le propriétaire cherche, pourtant, à remplacer par une pièce d’occasion recherchée sur Internet au lieu de remplacer l’équipement.

L’affaire est appelée et examinée à l’audience du 23 janvier 2025.

M. [V] [G], représenté par son avocat, maintient ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance et rappelle n’avoir ni chauffage ni eau chaude.

M. [D] [N], assigné par remise de l’acte de commissaire de justice à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025, date prorogée au 21 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge

ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En application des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. ».

Si la solution du problème conduit le juge des référés à une appréciation juridique motivée qui fait la part entre la thèse de l’un et celle de l’autre, il excède ses pouvoirs dans la mesure où il est obligé de discuter juridiquement pour écarter l’une de ces thèses qui est donc forcément sérieuse.

L’article 835 du même code dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

Il est constant que l’appréciation du caractère manifestement illicite d’un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés et que la mesure choisie ne doit tendre qu’à faire cesser le trouble manifestement illicite.

Sur la demande de rétablissement du chauffage sous astreinte

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que les articles 1719 et 1720 du code civil imposent au bailleur de délivrer au locataire un logement décent sans risque pour la sécurité ou la santé, en bon état d’usage, de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, de lui assurer la jouissance paisible du logement et de l’entretenir en état de servir à l’usage d’habitation en y effectuant, pendant la durée du bail, toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l’article 1724 du code civil, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

En l’espèce, il ressort des débats et des pièces produites que M. [D] [N] n’a pas jugé bon de contester, essentiellement une note adressée aux occupants et des échanges de courriels au 2 décembre 2024 impliquant le syndic MARCHAND IMMOBILIER et le gestionnaire FONCIA, que la chaudière de l’immeuble présente depuis

le mois de novembre 2024 des dysfonctionnements importants, voire des arrêts complets, entraînant des coupures régulières de chauffage et d’eau chaude.

Il apparaît, dans les correspondances, un aveu du syndic que le coffret FURIMA 160, apparemment indispensable à la réparation, n’est plus disponible chez l’ensemble des revendeurs et grossistes, au point qu’on en serait réduit à chercher la pièce cruciale sur Internet.

Dans ce contexte, le bailleur, par l’entremise de la société FONCIA, proposait à M. [V] [G] une remise de 150 euros sur son loyer, qualifiée d’ « exceptionnelle ».

La société FONCIA, en son nom et celui de M. [D] [N], se déclarait tributaire du syndic à cet égard.

Il ressort de ces éléments et du contenu du bail que l’immeuble est soumis au statut de la copropriété et non propriété du seul M. [D] [N], et qu’à ce titre, il ne ressort pas de la volonté du bailleur, simple copropriétaire, mais d’une décision de la collectivité des copropriétaires, de procéder au remplacement de l’élément d’équipement commun que constitue la chaudière, sauf à ce que le syndic soit mandaté, à cet effet, dans la limite d’un plafond de dépenses.

Selon l’article 20 – 1 alinéas 4 et 5 de la loi du 6 juillet 1989, le juge ne peut ordonner la réalisation de travaux visant à permettre le respect du niveau de performance minimal mentionné au premier alinéa de l’article 6 dans les cas suivants :

1°) le logement fait partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à ce niveau de performance minimal.

Ce texte doit être interprété à la mesure des faits. Il est certain que M. [D] [N], et / ou son représentant la société FONCIA, doit exercer efficacement et sans délais, au sein du syndicat des copropriétaires, les prérogatives qu’il tient de sa qualité de copropriétaire, ce qu’en l’espèce, il ne démontre pas. À défaut de « diligences » efficaces, il ressort des courriels que la société FONCIA est simplement restée en relation avec le syndic pour connaître de l’avancée des choses.

Il apparaît, néanmoins, impossible de contraindre M. [D] [N], et / ou son représentant la société FONCIA, à rétablir le chauffage de son locataire dans les conditions de rétablissement de chauffage de l’entier immeuble, telle que prônées à juste titre par M. [V] [G], à savoir par le remplacement de la chaudière vétuste. N’étant pas contestées ses obligations de bailleur au rang desquels la fourniture de chauffe est un point essentiel, M. [D] [N] est tenu du chauffage à mesure du logement loué, par exemple en fournissant à son locataire des convecteurs et ce, outre les efforts de diligences qu’il doit déployer auprès de la copropriété et du syndic comme indiqué ci-dessus.

Il doit être contraint à mener ces efforts, mais il ne saurait être contraint à mener des travaux sur les parties communes, sur lesquels il n’a aucune emprise de propriétaire, spécialement au vu de l’astreinte demandée.

Conformément aux textes susvisés, il sera donc ordonné à M. [D] [N], dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance, de rétablir le chauffage et l’eau chaude desservant l’appartement de son locataire dans la mesure de ses obligations, telles que visées aux articles 6 et 20 – 1 alinéas 4 et 5 de la loi du 6 juillet 1989, et d’en faire le rapport à M. [V] [G], sans astreinte prononcée, la consignation devant être considérée comme une pression suffisante.

Sur la demande de consignation

Selon l’article 1721 du code civil, il est dû une garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

M. [V] [G] serait, ainsi, fondé à engager la responsabilité de M. [D] [N] à raison de sa perte de jouissance, sauf à ce dernier à se retourner contre le syndic ou la copropriété pour carence de leur part. M. [V] [G] est, a fortiori, fondé à consigner son loyer dans la mesure de la privation de jouissance qu’il subit et qu’il convient d’évaluer à 35 % du loyer, charges comprises.

Compte tenu de la fin de la période hivernale, mais de la persistance du problème de chauffage dans son entier jusqu’à la fin de la période de chauffe collective la plus usitée, et au-delà en ce qui concerne la fourniture d’eau chaude, M. [V] [G] sera, donc, autorisé à consigner son loyer, charges comprises, à hauteur de 35 %, dès la première échéance suivant la signification de la présente 'ordonnance et ce, jusqu’au règlement du litige.

En l’absence d’une demande à cet effet, il appartiendra à M. [V] [G] de saisir le juge, après règlement du litige, afin de se faire indemniser par M. [D] [N] du préjudice de jouissance qu’il a subi.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [D] [N], partie qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner M. [D] [N] à payer à M. [V] [G] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé,

après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu le trouble,

CONDAMNONS M. [D] [N], représenté par la Société par Actions Simplifiée FONCIA GAUTHIER IMMOBILIER, à procéder, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance, au rétablissement du chauffage et de l’eau chaude desservant l’appartement de M. [V] [G], situé au [Adresse 2] à [Localité 4], et ce, dans la mesure de ses obligations, telles que visées, notamment, aux articles 6 et 20 – 1 alinéas 4 et 5 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que de faire le rapport de ses diligences à M. [V] [G] ;

AUTORISONS M. [V] [G] à consigner 35 % de son loyer, charges comprises, sur un compte ouvert à la Caisse des dépôts et consignations, dès la première échéance, suivant la signification de la présente ordonnance ;

REJETONS toutes les autres demandes ;

CONDAMNONS M. [D] [N], représenté par la Société par Actions Simplifiée FONCIA GAUTHIER IMMOBILIER, aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNONS M. [D] [N], représenté par la Société par Actions Simplifiée FONCIA GAUTHIER IMMOBILIER, au paiement à M. [V] [G] de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par le Juge et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge,