TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 08 AVRIL 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 23/05296 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XWBG

N° de MINUTE : 26/00543

DEMANDEUR

S.C.I. [C]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Benoît LLAVADOR de la SELEURL LLAVADOR AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1193

C/

DEFENDEUR

S.A.S. L’EAU A [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Chrystel DERAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0454

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 11 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 18 avril 2008, Monsieur [J] [D], aux droits duquel vient désormais la S.C.I. [C], a donné à bail à Monsieur [Q] [A] et à Madame [I] [T] [F] épouse [A], aux droits desquels vient désormais la S.A.S. L’eau à la Bouche, divers locaux à usage commercial sis [Adresse 3] à [Localité 5] (93) et ce, pour une durée de 3,6, 9 années entières et consécutives à compter rétroactivement du 1er avril 2008 et pour se terminer le 31 décembre 2017. La destination des locaux, telle que fixée par le bail, est « vins-liqueurs-restaurant ».

Par acte sous seing privé du 30 avril 2008, les époux [A] ont cédé leur fonds de commerce à la société La Vie en Rose. Un avenant au bail a été régularisé par la société La Vie en Rose et Monsieur [J] [D], par acte sous seing privé du 21 septembre 2011 et ce, afin d’entériner le changement de preneur.

Par acte authentique du 27 octobre 2015, Monsieur [D] a vendu l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] (93), dont dépendent les locaux objet de la présente procédure, à la S.C.I. [C] et ce, au prix total de 600.000 euros.

Par jugement du tribunal de commerce de Bobigny du 18 octobre 2017, une procédure de redressement judiciaire a été ouverte à l’égard de la société La Vie en Rose. Cette procédure a été transformée en liquidation judiciaire par jugement du 20 juin 2018 de ce même tribunal.

Par ordonnance du 25 juillet 2018, le tribunal de commerce de Bobigny a autorisée la vente de gré à gré du fonds de commerce. C’est dans ce cadre, et par acte sous seing privé du 12 octobre 2018, que la S.A.S. L’Eau à [Localité 3] a ainsi acquis ce dernier.

Par exploit du 4 septembre 2018, la S.C.I. [C] a accepté la demande de renouvellement de bail soumise par la société La Vie en Rose le 4 juin 2018, tout en précisant vouloir porter le prix du loyer annuel en principal à la somme de 15.000 euros, avec effet rétroactif au 1er juillet 2018.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 octobre 2018, la S.A.S. L’Eau à [Localité 3] a confirmé l’acceptation du renouvellement du bail, en sa qualité de repreneur du fonds de commerce, mais a manifesté son opposition au loyer proposé compte tenu des travaux à prévoir au regard de l’état des locaux.

Par la suite, les parties se sont opposées sur la nature des travaux à mettre en oeuvre ainsi que sur leur prise en charge.

Par exploit d’huissier de justice du 9 juin 2022, la S.A.S. L’Eau à la Bouche a fait assigner la S.C.I. [C] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, à titre principal, de la voir condamner à lui payer la somme de 181.438,80 euros à titre de provision de travaux qu’elle estime relever du bailleur et de voir ordonner à ce dernier de procéder à la réalisation desdits travaux et ce, sous astreinte.

Par ordonnance du 30 juin 2023, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé et a renvoyé les parties à se pourvoir, le cas échéant, sur le fond du litige.

Parallèlement, et par exploit du 23 mai 2023, la S.C.I. [C] a fait assigner la S.A.S. L’Eau à la Bouche devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, à titre principal, de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial du 18 avril 2008, de voir expulser la S.A.S. L’Eau à la Bouche des locaux commerciaux et de la voir condamner au paiement d’un arriéré de loyers et charges ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation. Cette procédure a été enrôlée sous le numéro RG 23/05296.

Par exploit de justice du 21 juillet 2023, la S.A.S. L’Eau à la Bouche a fait assigner la S.C.I. [C] devant le tribunal de céans aux fins, à titre principal, de voir condamner cette dernière à réaliser des travaux, à obtenir la suspension des loyers pendant la durée desdits travaux ainsi que le remboursement de l’intégralité des loyers et charges perçus depuis le 1er août 2018 et de la voir condamner à verser des dommages et intérêts. Cette procédure a été enrôlée sous le numéro RG 23/07343.

Pour une bonne administration de la justice, ces deux procédures ont été jointes par ordonnance du 22 février 2024 et ce, sous le numéro RG 23/05296.

Aux termes de conclusions notifiées par RPVA le 23 avril 2024, la S.C.I. [C] a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny, à titre principal, de prononcer la résiliation du bail sur le fondement des dispositions de l’article 1722 du Code Civil ou, subsidiairement, sur celles de l’article 1741 du Code Civil et, en conséquence, d’ordonner l’expulsion de la S.A.S. L’Eau à la Bouche des locaux commerciaux et de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation.

Aux termes de conclusions notifiées par RPVA le 18 juillet 2024, la S.A.S. L’Eau à la Bouche a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny, à titre principal, de condamner la société SCI [C] à réaliser l’ensemble des travaux qui lui sont imputables conformément à la répartition prévue dans la lettre de mise en demeure en date du 23 mars 2019 et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir, de la condamner à lui payer la somme de 25 000 € en réparation du préjudice subi du fait de l’exécution de mauvaise foi du bail, de la condamner à rembourser l’intégralité des loyers et charges perçus depuis le 1er août 2018, de la condamner à lui verser la somme de 15 924,22 € à titre de réparation du préjudice financier né de la location d’un autre local ainsi que la somme de 25 000 € au titre de la perte de chance de réaliser un bénéfice et celle de 15 000 € au titre du préjudice moral subi.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 26 septembre 2024 et fixée à l’audience de plaidoiries du 4 décembre 2024.

Par jugement du 5 février 2025, le tribunal a toutefois révoqué l’ordonnance de clôture du 26 septembre 2024 aux fins de recueillir les observations des parties sur la possible mise en œuvre d’une expertise.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 17 juin 2025, la SCI [C] a demandé au tribunal de céans de :

1. SUR LES DEMANDES DE LA SCI [C]

A titre principal :

PRONONCER la résiliation du bail sur le fondement des dispositions de l’article 1722 du Code Civil ou, subsidiairement, sur celles de l’article 1741 du Code Civil ;

En conséquence :

ORDONNER l’expulsion de la société SAS L’EAU A [Localité 3] et de tous les occupants de son chef, des locaux commerciaux loués situés [Adresse 3] à [Localité 4] ;

DIRE que l’expulsion pourra être diligentée par Huissier de justice et avec l’assistance de la force publique et celle d’un serrurier, s’il y a lieu ;

En outre :

CONDAMNER la société SAS L’EAU A [Localité 3] à payer à SCI [C] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel, à hauteur de 692,68 euros hors taxes et hors charges par an, outre 170 euros de provisions sur charges, à compter de la date de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

A titre subsidiaire :

DESIGNER tel expert qu’il plaira au Tribunal de nommer avec la mission suivante :

• Se rendre sur place et visiter le local appartenant à SCI [C] situé [Adresse 3] à 93500 PANTIN, et l’immeuble dont ils dépendent, après avoir convoqué les parties par LRAR ;

• Entendre les parties et tout sachant qui pourraient être utile à l’accomplissement de sa mission ;

• Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

• Examiner les désordres affectant le local, et tous désordres connexes révélés postérieurement à l’assignation ;

• Les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

• Rechercher la ou les causes de ces désordres ;

• Fournir tous éléments permettant à la juridiction de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues, notamment au regard des obligations légales et contractuelles des parties, et en particulier celles tirées du bail en date du 18 avril 2008,

• Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, leurs délais d’exécution, indiquer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux à charge de chacune partie au regard de ses propres obligations ;

• Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

• Faire toutes observations utiles au règlement du litige

• S’adjoindre autant que de besoin le concours d’un sapiteur, spécialiste de son choix dans un domaine d’expertise autre que le sien, conformément aux dispositions des articles 278 et suivants du Code de procédure Civile.

JUGER que l’Expert devra, sans tarder, indiquer s’il accepte la mission et, dans ce cas, établir lors de ces opérations des notes aux parties à l’issue de chaque réunion organisée retraçant, notamment, l’objet de la réunion, les constats effectués, ainsi que les observations émises par les parties ;

DIRE que l’Expert sera mis en œuvre et exécutera sa mission conformément aux dispositions de l’article 263 et suivants du Code de procédure civile et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au secrétariat du greffe de ce tribunal dans un délai qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Président d’impartir ;

FIXER le montant de la provision à consigner au Greffe du Tribunal par le demandeur ;

2. SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES DE LA SAS L’EAU A [Localité 3]

2.1. Au titre des prétendus fautes de la SCI [C] à son obligation de délivrance

A titre principal et dans l’hypothèse où le Tribunal ferait droit à la demande de résiliation du bail présentée par la SCI [C] :

DEBOUTER la société L’EAU A [Localité 3] de ses demandes de condamnation visant, à titre principal, la réalisation de travaux sous astreinte ou, à titre subsidiaire, d’être indemnisée de leurs montants ;

A titre Subsidiaire et dans l’hypothèse où le Tribunal ne ferait pas droit à la demande de résiliation du bail présentée par la SCI [C] :

JUGER que la preuve des manquements de la SCI [C] à son obligation de délivrance n’est pas rapportée d’autant qu’elle a proposé de faire réaliser les travaux de renfort du plancher qui lui incombe, sans que leur nécessité ne soit pourtant avérée,

DEBOUTER en conséquence la société L’EAU A [Localité 3] de ses demandes de condamnation visant, à titre principal, la réalisation de travaux sous astreinte ou, à titre subsidiaire, d’être indemnisée de leurs montants ;

ORDONNER à la société L’EAU A [Localité 3] de laisser accès à son local aux entreprises mandatées par la SCI [C] en vue d’y faire réaliser les travaux de reprise du plancher, sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans un délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir.

A titre encore plus subsidiaire,

JUGER que les préjudices de la société L’EAU A [Localité 3] ne sont pas établis et l’en débouter en conséquence ;

2.2. Au titre d’une prétendue exécution de mauvaise foi du bail,

JUGER que la preuve de fautes de la SCI [C] à son obligation d’exécution de bonne foi du bail n’est pas rapportée,

JUGER que les préjudices de la société L’EAU A [Localité 3] ne sont pas établis et l’en débouter en conséquence ;

DEBOUTER la société L’EAU A [Localité 3] de ses demandes.

2.3. Au titre de la suspension des loyers

A titre principal et dans l’hypothèse où le Tribunal ferait droit à la demande de résiliation du bail présentée par la SCI [C] :

DEBOUTER la société L’EAU A [Localité 3] de sa demande de suspension des loyers ; A titre Subsidiaire et dans l’hypothèse où le Tribunal ne ferait pas droit à la demande de résiliation du bail présentée par la SCI [C] :

DEBOUTER la société L’EAU A [Localité 3] de sa demande de suspension des loyers faute pour elle de donner accès à la bailleresse en vue d’y faire réaliser les travaux de renfort du plancher ;

3. EN TOUT ETAT DE CAUSE

DEBOUTER la société SAS L’EAU A [Localité 3] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions

CONDAMNER enfin la société SAS L’EAU A [Localité 3] à payer à la société SCI [C] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER enfin la société SAS L’EAU A [Localité 3] aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la S.C.I. [C] fait principalement valoir qu’il y a lieu de prononcer la résiliation du bail commercial, l’état des locaux commerciaux devant s’assimiler à la destruction de la chose louée au sens de l’article 1722. Elle affirme ainsi que leur état de vétusté et de dégradation est tel que le coût des travaux de reprise serait supérieur à la valeur du bien et ce, du fait de l’absence d’exploitation du fonds de commerce par la preneuse depuis son acquisition ainsi que de l’absence de toute réparation. La bailleresse se fonde sur les déclarations de la S.A.S. L’Eau à [Localité 3] et sur les devis versés par cette dernière pour justifier de l’impossibilité d’user des locaux conformément à leur destination. Elle conteste toutefois l’évaluation faite par celle-ci de la valeur des locaux commerciaux et considère que si la valeur de l’immeuble devait être estimée à 1 125 000 euros, il s’en déduirait que la valeur des locaux commerciaux s’établirait entre 220 000 et 250 000 euros.

Le coût des travaux à effectuer lui étant supérieur, ces derniers étant estimés à 227 345,40 euros TTC aux termes du devis établi le 22 février 2023 à la demande de la S.A.S. L’Eau à [Localité 3], il ne pourrait être fait droit selon elle à la demande de remise en état. La S.C.I. [C] soutient que cet état de vétusté et de dégradation résulte des seuls manquements de la preneuse, considérant que celle-ci a acquis les locaux commerciaux en toute connaissance de cause ; le contrat de vente stipulant qu’aucune indemnité ou diminution de prix ne pouvait lui être accordée sur le fondement de matériels manquants ou en panne ou en état d’usage avancé. Elle fait de surcroît valoir que la S.A.S. L’Eau à [Localité 3] est redevable, aux termes du bail commercial du 18 avril 2008, des réparations locatives et d’entretien ainsi que de celles afférentes à la vétusté. Elle en déduit que le coût de la plus grande partie des travaux nécessaires incombe à la preneuse et affirme n’avoir pas été en mesure de mettre en œuvre ceux relevant de sa responsabilité, soit les travaux de reprise du plancher, la S.A.S. L’Eau à [Localité 3] s’étant opposée à leur réalisation.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 14 mai 2025, la S.A.R.L. L’Eau à la Bouche a demandé au tribunal de céans de :

A titre principal  :

DEBOUTER la SCI [C] de l’ensemble de ses demandes Sur le manquement à l’obligation de délivrance :

CONDAMNER la société SCI [C] à réaliser l’ensemble des travaux qui lui sont imputables conformément à la répartition prévue dans la lettre de mise en demeure en date du 23 mars 2019, ce sous astreinte de deux cents (200) euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de quinze (15) jours suivant la signification de la décision à intervenir,

Sur le manquement à l’obligation d’exécution du bail de bonne foi :

CONDAMNER la société SCI [C] à payer à la société L’EAU A [Localité 3] la somme de 25 000 € en réparation du préjudice subi du fait de l’exécution de mauvaise foi du bail,

Sur le sort des loyers :

ORDONNER la suspension des loyers pendant toute la durée des travaux.

CONDAMNER la SCI [C] à rembourser l’intégralité des loyers et charges perçus depuis le 1er août 2018

Sur les autres préjudices financiers :

CONDAMNER la SCI [C] à verser à la société L’EAU A [Localité 3] la somme de 15 924,22 € à titre de réparation du préjudice financier né de la location d’un autre local.

CONDAMNER la SCI [C] à verser à la société L’EAU A [Localité 3] la somme de 120 000 € au titre de la perte de chance de réaliser un bénéfice.

Sur le préjudice moral :

CONDAMNER la SCI [C] à verser à la société L’EAU A [Localité 3] la somme de 15 000 € au titre du préjudice moral subi.

Subsidiairement :

Si le Tribunal n’entendait pas réparer les manquements du bailleur en recourant à l’exécution forcée en nature, alors, il lui sera demandé de condamner la SCI [C] à réparer le préjudice subi par la société L’EAU A [Localité 3] en lui allouant des dommages et intérêts.

CONDAMNER à la société SCI [C] verser à la société L’EAU A [Localité 3] la somme de 171 294 euros en réparation du préjudice subi du fait des manquements à l’obligation de délivrance, ce sous astreinte de deux cents (200) euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de quinze (15) jours suivant la signification de la décision à intervenir,

CONDAMNER la société SCI [C] à payer à la société L’EAU A [Localité 3] une majoration de 13,10 % sur le prix des travaux correspondant aux montant des honoraires pour la maîtrise d’œuvre d’exécution,

CONDAMNER la société SCI [C] à payer à titre provisionnelle à la société L’EAU A LA [Adresse 4] la somme de 4 238,04 € correspondant à l’assurance dommage ouvrage obligatoire.

Très subsidiairement  :

ORDONNER une mesure d’expertise DESIGNER tel expert qu’il lui plaira avec pour mission, avec la mission suivante :

se rendre [Adresse 2] à [Localité 6],

se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

entendre les parties en leurs explications et observations, ainsi que tous sachants,

visiter les lieux, et les décrire,

examiner les désordres allégués, ainsi que les dommages subis,

déterminer les travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres, ainsi que ceux de remise en état conforme aux règles de l’art?; les évaluer à partir de devis contradictoirement discutés et préciser la durée des travaux envisageables,

fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de qualifier les travaux et donc de déterminer l’imputation (preneur ou bailleur) de la charge des travaux nécessaires à la remise en état des locaux, les responsabilités éventuellement encourues, d’évaluer les préjudices subis, qu’ils soient matériels ou immatériels, directs ou indirects

répondre aux dires des parties.

PERMETTRE à l’expert de s’adjoindre, pour avis, tout sapiteur de son choix, dans une spécialité distincte de la sienne ;

DIRE que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile et, en particulier, qu’il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée, en précisant son identité, et s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts près ce tribunal ;

DIRE qu’il pourra, le cas échéant, recevoir la conciliation des parties et, dans ce cas, dressera procès-verbal, sinon déposera son rapport au secrétariat-greffe de la juridiction dans le délai de trois mois à compter de sa mise en œuvre qui interviendra par la transmission à l’expert d’une copie conforme de la présente assignation et de l’ordonnance à intervenir ainsi que de la justification de la consignation de la provision au greffier ;

DIRE que l’expert adressera aux parties une note de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport, et arrêtera le calendrier de la phase conclusive de ses opérations en :

fixant sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôts des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

rappelant aux parties qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ; rappelant la date qui lui est impartie pour déposer son rapport.

DIRE qu’en cas de difficulté, l’expert saisira le juge qui aura ordonné l’expertise ou le juge désigné par lui ;

FIXER la provision à consigner au greffe par la SCI [C], bailleresse, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir.

En tout état de cause :

CONDAMNER la société SCI [C] à verser à la société L’EAU A [Localité 3] la somme de 6 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la S.A.S. L’Eau à [Localité 3] fait valoir que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance, les locaux n’étant pas exploitables du fait de leur vétusté et de leur non conformité aux normes en vigueur. Elle se fonde sur la jurisprudence pour affirmer que l’existence d’une clause au sein du bail stipulant la prise d’un local par le preneur dans l’état où il se trouve à l’entrée en jouissance n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrance et que, de même, la connaissance par le preneur du mauvais état des lieux n’équivaut pas à une renonciation de ce dernier à s’en prévaloir en cas de défaillance du bailleur. Elle verse pour justifier de la non conformité des locaux un procès-verbal de constat établi le 9 novembre 2018 à sa requête par Maître [L] [G], huissier de justice. Elle affirme que la nécessité de réaliser des travaux n’a jamais été contestée par la bailleresse et que son gestionnaire, la société GAB, s’est rapidement déplacé accompagné d’un architecte DPLG pour vérifier l’état du plancher ; déplacement à la suite duquel il a fait établir un devis le 21 février 2019 par la société Leclère Fils & Beineix. La bailleresse n’a pour autant pas valider ce dernier ni mis en œuvre lesdits travaux. La S.A.S. L’Eau à la Bouche indique avoir été ainsi contrainte de faire établir des devis conformément à une liste de travaux dont elle a précisé la répartition à la bailleresse, répartition qui a été ensuite reprise le 4 avril 2019 par la société GAB, démontrant ainsi, selon elle, que la S.C.I. [C] acquiesçait à celle-ci. La preneuse affirme que la bailleresse ne peut se dégager de sa responsabilité en se fondant sur des clauses du bail qui contreviennent aux dispositions impératives imposées par la loi Pinel. Elle soutient enfin que le coût de reprise de ces désordres n’excède pas la valeur des locaux et qu’il ne peut ainsi être justifié de prononcer la résiliation judiciaire du bail.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens,

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 septembre 2025, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 11 février 2026. Elle a été mise en délibéré au 8 avril 2026, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 1722 du code civil si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

L’article 232 du code de procédure civile prévoit que le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien. Selon l’article 263 du code de procédure civile, l’expertise n’est ordonnée que dans le cas où des constatations ou une consultation sont insuffisantes.

L’article 144 du code de procédure civile précise que les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

En l’espèce, la S.C.I. [C] sollicite la résiliation judiciaire du bail du 18 avril 2008 sur le fondement de l’article 1722 du code civil, considérant que le coût des travaux à mettre en œuvre pour reprendre les désordres présents au sein des locaux commerciaux est supérieur à la valeur vénale de la chose louée. Pour justifier des travaux nécessaires à la reprise de l’activité, elle verse un devis établi le 21 mars 2023 par la société Fours, entreprise de maçonnerie, se rapportant à la reprise du plancher pour un coût de 58 571,70 euros TTC, devis ne comportant toutefois ni la mention manuscrite « bon pour accord » ni la signature de la bailleresse. Elle fait également état des devis versés aux débats par la S.A.S. L’Eau à [Localité 3].

De son côté, la S.A.S. L’Eau à [Localité 3] conteste toute perte de la chose louée et fait valoir que la S.C.I. [C] a manqué à son obligation de délivrance et doit être condamnée à la réalisation des travaux nécessaires et ce, selon la répartition arrêtée dans la mise en demeure adressée le 23 mars 2019 à la bailleresse. Elle verse pour justifier de ses prétentions un procès-verbal de constat réalisé par Maître [G], huissier de justice, le 9 novembre 2018 aux termes duquel les locaux commerciaux présenteraient des désordres résultant notamment de la présence d’humidité, tels qu’une banquette déformée, deux portes gonflées, des traces d’infiltration et d’imprégnation d’eau en partie haute des murs et au plafond ainsi que des différences de niveau de sol, des revêtements manquants ou dégradés, un circuit électrique ne respectant pas les normes, deux fenêtres hors d’usage ou encore une absence d’extraction d’air motorisée. Elle transmet de surcroît trois devis. Le premier émane de la S.A.S.U. SP Rénovation qui a évalué, le 6 février 2020, le montant des travaux de reprise à la somme de 181 438, 80 euros TTC. Le deuxième, établi le 29 mai 2020 par la S.A.S.U. Déco Rénovation, fixe leur montant à la somme de 197 480,40 euros ; tandis que le dernier, émanant de la S.A.S.U. Art Concept, les évalue, aux termes d’un devis établi le 22 février 2023, à la somme de 227 345,40 euros. La S.A.S. L’Eau à [Localité 3] considère également nécessaire de faire appel à un architecte pour assurer le suivi de ces travaux et verse ainsi le devis de la société GRAAL qui fixe, le 26 mai 2023, le montant de sa mission à la somme de 31 833 euros TTC.

Si les parties s’accordent sur l’impossibilité d’exploiter en l’état les locaux commerciaux, elles s’opposent en revanche sur l’imputation du coût des travaux de reprise à effectuer ainsi que sur la nécessité de procéder auxdits travaux au regard de la valeur des locaux.

Cependant, les pièces produites par les parties s’avèrent insuffisantes pour déterminer avec précision l’ampleur actuelle des désordres, la nature et le coût des travaux devant être mis en œuvre pour leur reprise ainsi que leur imputabilité. Il ne peut en conséquence être apprécié de si le coût des travaux rendus nécessaires est disproportionné par rapport à la valeur vénale des locaux commerciaux. Dès lors, il convient d’ordonner avant dire droit une expertise judiciaire, dont la mission sera détaillée au dispositif de la présente décision, et de surseoir à statuer sur le surplus des demandes.

L’expertise aura lieu aux frais avancés de la S.C.I. [C], dans la mesure où cette dernière sollicite la résiliation du bail sur le fondement de la destruction de la chose louée ou, à tout le moins, de sa perte.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

ORDONNE une mesure d’expertise judiciaire ;

DÉSIGNE pour y procéder :

Monsieur [H] [W]

Expert près la Cour d’appel de Paris,

Expert près les cours administratives de [Localité 7] et de [Localité 8],

Expert agréé par la Cour de cassation

Vice-président du CNCEJ

[Adresse 5]

[Localité 9]

Port : 06.89.43.68.45

e-mail : [Courriel 1]

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission de :

— se faire communiquer tous documents utiles à sa mission,

— visiter les lieux en présence des parties dûment convoquées, leurs conseils avisés,

— en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis,

— entendre tous sachants,

— examiner les griefs allégués par les parties dans leurs dernières écritures respectives,

— décrire les désordres constatés,

— indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la résolution de ces désordres et en chiffrer le coût ainsi que la durée des travaux,

— donner son avis sur le coût des travaux à effectuer au regard de la valeur vénale des locaux et apporter ainsi son éclairage sur l’existence d’une possible perte de la chose louée,

— faire toutes observations utiles à la solution du litige et ce, afin de permettre à la juridiction de statuer sur les responsabilités encourues, notamment au regard des obligations légales et contractuelles des parties,

— dresser rapport,

DIT que l’expert devra, lors de l’établissement de sa première note aux parties, indiquer les pièces nécessaires à sa mission, le calendrier de ses opérations et le coût prévisionnel de la mesure d’expertise ;

DIT que l’expert devra rendre compte au magistrat désigné de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

DIT que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci un pré-rapport de ses observations et constatations ;

DIT que l’expert devra accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment appelées, les entendre en leurs dires, explications et réclamations et y répondre et, lorsque ces observations seront écrites, les joindre à son rapport si les parties le demandent et faire mention de la suite qui leur aura été donnée ;

DIT que l’expert devra vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis et qu’il devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives;

DIT que l’expert répondra de manière précise et circonstanciée à ces dernières observations ou réclamations qui devront être annexées au rapport définitif ;

DESIGNE le juge de la mise en état de la 5ème chambre section 1 comme magistrat chargé de suivre l’exécution de la présente mesure d’instruction ;

FIXE à la somme de 5 000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la S.C.I. [C] à la Régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Bobigny au plus tard le 15 mai 2026 inclus ;

DIT qu’à défaut de consignation dans le délai prévu, toute partie ayant intérêt pourra consigner en lieu et place de la S.C.I. [C] dans un délai supplémentaire de 15 jours ;

DIT que faute de consignation de cette provision initiale dans ces délais impératifs, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

DIT qu’en cas d’indisponibilité l’expert devra en informer le juge chargé du suivi des expertises dans les plus brefs délais afin qu’il soit procédé le plus rapidement possible à son remplacement, même d’office ;

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la 5ème chambre du tribunal judiciaire de Bobigny avant le 19 mars 2027, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du tribunal;

DIT y avoir lieu de rappeler l’affaire à l’audience de mise en état du 18 juin 2026 à 10h00 pour vérification du paiement de la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert, à peine de caducité ;

RÉSERVE les dépens et les frais irrépétibles ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la décision.

Fait au Palais de Justice, le 08 avril 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT