TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 12 JANVIER 2026

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/11655 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZROT

N° de MINUTE : 26/00006

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 7]” SIS [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, le cabinet NCA, SA

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Roxane BOURG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0502

C/

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [I]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non représenté

Madame [L] [E] [O] [H]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 10 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [Z] [I] et Madame [L] [O] [H] sont propriétaires des lots n°4621 et 4651 au sein de l’immeuble « [Adresse 7] » sis [Adresse 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 28 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] sis [Adresse 6] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic le cabinet NCA, a fait assigner Monsieur [Z] [I] et Madame [L] [O] [H] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, lui demandant de :

— condamner in solidum Monsieur [Z] [I] et Madame [L] [O] [H] à lui payer la somme en principal de 11.865,95 euros représentant les charges de copropriété impayées et échues au 4ème appel provisionnel 2024 inclus et l’appel de fonds travaux compris, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2024 pour la somme de 16.457,44 euros ;

— condamner in solidum Monsieur [Z] [I] et Madame [L] [O] [H] à lui payer la somme de 32 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— condamner in solidum Monsieur [Z] [I] et Madame [L] [O] [H] à lui payer la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner in solidum Monsieur [Z] [I] et Madame [L] [O] [H] à lui payer une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à venir.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités par remise à étude, Monsieur [Z] [I] et Madame [L] [O] [H] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 21 mai 2025 et fixée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 10 novembre 2025. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 12 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaires de Monsieur [Z] [I] et Madame [L] [O] [H] ;

— le décompte de la créance réclamée arrêté au 27 novembre 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 18.213,26 euros au titre des charges de copropriété impayées,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 13 juin 2022, 22 juin 2023 et 30 septembre 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2021, 2022 et 2023 ainsi que les budgets prévisionnels 2024 et 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés aux copropriétaires ;

— le contrat de syndic en vigueur du 30 septembre 2024 au 30 septembre 2026.

L’examen de ces pièces fait apparaître que si la demande en paiement est bien fondée en son principe, il convient néanmoins s’agissant de son montant de retrancher du décompte versé aux débats :

— la somme de 1043,08 (soit 840 + 167.08 + 36) euros correspondant au total des frais de contentieux et de recouvrement figurant sur ledit décompte, lesquels ne constituent pas des charges de copropriété ;

— la somme de 4148,26 euros correspondant au montant du solde débiteur du compte à la date du 26 juin 2021, qui se trouve inclus dans les causes du jugement précédemment rendu par le tribunal de proximité du Raincy le 16 septembre 2021 ;

soit un total à déduire de 1043,08 + 4148,26 soit 5191,31 euros.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er juillet 2021 et le 1er octobre 2024 (appels 4ème trimestre 2024 inclus), suivant décompte arrêté au 27 novembre 2024, s’élève donc à la somme de 18.213,26 – 5191,31 soit 13.021,95 euros.

Le demandeur réclame cependant le paiement d’une somme de 11.865,95 euros à ce titre, sans expliciter le calcul par le moyen duquel il parvient à cette somme.

La présente juridiction ne pouvant statuer ultra petita, il ne pourra donc lui être alloué une somme supérieure à ce montant de 11.865,95 euros.

De leur côté, Monsieur [Z] [I] et Madame [L] [O] [H], non comparants, ne rapportent pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge leur en incombe.

Par conséquent, Monsieur [Z] [I] et Madame [L] [O] [H] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] » sis [Adresse 6] à [Localité 4] la somme de 11.865,95 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er juillet 2021 et le 1er octobre 2024 (appels 4ème trimestre 2024 inclus), suivant décompte arrêté au 27 novembre 2024.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2024, date de signification de l’assignation. Il convient d’observer à cet égard que la mise en demeure du 31 mai 2024 ne saurait valablement constituer le point de départ des intérêts, la preuve de sa réception par les débiteurs n’étant pas rapportée.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat.

Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite dans ses écritures le remboursement des frais de mise en demeure pour un montant de 32 euros.

Le demandeur ne justifie pas, cependant, de son envoi aux défendeurs par lettre recommandée avec accusé de réception conformément aux modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

La demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] » sis [Adresse 6] à [Localité 4] au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut, par suite, qu’être rejetée.

Sur la demande tendant à la condamnation in solidum des défendeurs

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

Il résulte de ces dispositions que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, et que la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires.

Ainsi, en cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, à moins que le syndicat des copropriétaires ne justifie de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] » sis [Adresse 6] à [Localité 4] ne produit pas le règlement de copropriété et ne justifie pas d’une quelconque clause de solidarité.

Le demandeur ne soutient pas davantage ni ne démontre que la solidarité de l’article 220 du code civil trouve à s’appliquer à la présente espèce.

La demande de condamnation in solidum n’est pas davantage fondée.

Il s’ensuit que Monsieur [Z] [I] et Madame [L] [O] [H], copropriétaires indivis, seront condamnés à supporter la dette à proportion des droits de chacun dans l’indivision, la demande tendant à leur condamnation in solidum étant rejetée.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que Monsieur [Z] [I] et Madame [L] [O] [H] ont manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à leur obligation de paiement – les défendeurs n’ayant effectué aucun paiement au titre de leurs charges courantes entre le mois de février 2022 et le 27 novembre 2024, à l’exception d’un seul et unique virement le 6 février 2024.

Il est en outre établi que les défendeurs ont déjà été précédemment condamnés, par un jugement du tribunal de proximité du Raincy le 16 septembre 2021, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Leurs manquements répétés à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence, ce malgré une précédente condamnation judiciaire, caractérisent leur mauvaise foi.

La durée durant laquelle les défendeurs se sont soustraits à leurs obligations de copropriétaires ainsi que l’importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

Monsieur [Z] [I] et Madame [L] [O] [H] étant co-auteurs de ce dommage, la condamnation sera prononcée in solidum.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Monsieur [Z] [I] et Madame [L] [O] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] » sis [Adresse 6] à [Localité 4] la somme de 1200 euros à titre de réparation du préjudice causé par leur résistance abusive.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [I] et Madame [L] [O] [H], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Roxane BOURG en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [I] et Madame [L] [O] [H] seront également tenus in solidum de payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] » sis [Adresse 6] à [Localité 4] une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 1500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE, à proportion des droits de chacun dans l’indivision, Monsieur [Z] [I] et Madame [L] [O] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] » sis [Adresse 6] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, la somme de 11.865,95 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er juillet 2021 et le 1er octobre 2024 (appels 4ème trimestre 2024 inclus), suivant décompte arrêté au 27 novembre 2024, ce avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2024 ;

REJETTE la demande tendant à la condamnation in solidum de Monsieur [Z] [I] et Madame [L] [O] [H] au titre de la somme susvisée ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] » sis [Adresse 6] à [Localité 4] au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE, in solidum, Monsieur [Z] [I] et Madame [L] [O] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] » sis [Adresse 6] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, la somme de 1200 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [I] et Madame [L] [O] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] » sis [Adresse 6] à [Localité 4] , pris en la personne de son syndic, la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [I] et Madame [L] [O] [H] aux dépens de l’instance ;

AUTORISE Maître Roxane BOURG à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait au Palais de Justice, le 12 janvier 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame TORRES