TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 16 MARS 2026

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/01382 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YXMR

N° de MINUTE : 26/00414

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES “[Adresse 1], représenté par son syndic, la société DE GERANCE RICHELIEU, agissant poursuites et diligences de son Président en exercice.

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e François THOMAS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 186

C/

DEFENDEUR

Madame [T] [A]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Diaka CISSE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 05 Janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [T] [A] est propriétaire des lots n°105, 232 et 233 au sein de la résidence « [Adresse 5] » située [Adresse 6] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 7 février 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » située [Adresse 6] à Livry-Gargan (93190), représenté par son syndic en exercice la SOCIETE DE GERANCE RICHELIEU (S.A.S), a fait assigner Madame [T] [A] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins notamment d’obtenir le paiement de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux impayés.

Par ordonnance du 2 décembre 2024, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la défenderesse.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 3 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » située [Adresse 6] à [Localité 4] demande à la présente juridiction de :

— condamner Madame [T] [A] à lui payer la somme de 11.849,14 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 31 janvier 2025 (appels de fonds du 1er trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— débouter Madame [T] [A] de toutes ses demandes ;

— condamner Madame [T] [A] à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Madame [T] [A] à lui payer les sommes suivantes : 39,03 euros au titre d’une mise en demeure, 797,64 euros au titre des honoraires du syndic, 186,20 euros au titre des frais de sommation de payer ;

— condamner Madame [T] [A] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Dans ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 20 décembre 2024, Madame [T] [A] demande quant à elle à la présente juridiction de :

— à titre principal, débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes ;

— subsidiairement, lui accorder les délais de paiement les plus larges, soit deux années ;

— en tout état de cause, débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation au titre des frais de recouvrement.

Il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 12 mars 2025 et fixée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 1er septembre 2025, puis renvoyée d’office à l’audience du 5 janvier 2026. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 16 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] » située [Adresse 6] à [Localité 4] verse notamment aux débats :

— un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [T] [A],

— le décompte de la créance réclamée arrêté au 31 janvier 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 12.979,83 euros au titre des charges de copropriété impayées,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 11 avril 2018, 13 juin 2019, 3 janvier 2023, 2 octobre 2023 et 4 avril 2024 portant approbation des comptes des exercices 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023, vote du budget prévisionnel de l’exercice 2024, et adoption de travaux (notamment des travaux de ravalement voté lors de l’assemblée générale du 13 juin 2019),

— les appels de fonds adressés à Madame [T] [A],

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives,

— la mise en demeure du 3 novembre 2023 adressée à Madame [T] [A].

L’examen de ces pièces fait apparaître que si la demande en paiement est bien fondée en son principe, il convient néanmoins s’agissant de son montant de retrancher du décompte versé aux débats :

— la somme de 1.022,87 euros (soit 39,03 + 797,64 + 186,20) correspondant au total des frais de contentieux et de recouvrement figurant sur ledit décompte, lesdits frais qui ne constituent pas des charges de copropriété faisant l’objet d’une demande distincte qui sera examinée ci-après ;

— la somme de 52,62 euros, facturée le 08/08/2024 sous l’intitulé « KSR ASSIGNATION 07.02.2024 » correspondant au coût de l’assignation introduisant la présente instance, lequel se trouve compris dans les dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile, dont le sort sera examiné ci-après ;

— la somme de 55,20 euros, facturée le 08/08/2024 sous l’intitulé « KSR ASSIGNATION 07.02.2024 », laquelle correspond à des frais d’huissier sans que la présente juridiction ne soit en mesure d’identifier à quoi correspond cette assignation – qui n’est pas celle ayant introduit la présente instance ;

— la somme de 730,09 euros correspondant à l’appel « PROVISION CHARGES AU 01/01/2025 » du 1er janvier 2025 de 695,79 euros, et à l’appel « FONDS TRAVAUX ALUR AU 01/01/2025 » du 1er janvier 2025 de 34,30 euros, les procès-verbaux des assemblées générales versés aux débats ne permettant pas d’établir le vote du budget prévisionnel de l’exercice 2025,

soit un total à déduire de 1.022,87 + 107,52,62 + 55,20 + 730,09 = 1.860,78 euros.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 31 janvier 2025 s’élève donc à la somme de 12.979,83 – 1.860,78 = 11.119,05 euros.

De son côté, Madame [T] [A] ne rapporte pas la preuve de paiements supplémentaires ne figurant pas sur le décompte qui devraient venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge lui en incombe.

La défenderesse ne soulève par ailleurs dans ses écritures aucun moyen précis de nature à remettre en cause les caractères liquide, exigible, et certain de la créance du syndicat des copropriétaires, lesquels ressortent de l’analyse des pièces susvisées.

Par conséquent, Madame [T] [A] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] » située [Adresse 6] à [Localité 4] la somme de 11.119,05 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er juillet 2018 et le 31 décembre 2024 (appels du 4ème trimestre 2024 inclus), décompte arrêté au 31 janvier 2025.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 7 février 2024, date de signification de l’assignation, sur la somme de 7643,14 euros (correspondant aux causes de l’assignation, diminuées des paiements effectués depuis cette date), et à compter du 3 février 2025, date de notification des conclusions actualisées, sur le surplus.

Le surplus de la demande en paiement, correspondant notamment aux appels provisionnels du 1er janvier 2025 (« PROVISION CHARGES AU 01/01/2025 » pour 695,79 euros et « FONDS TRAVAUX ALUR AU 01/01/2025 » pour 34,30 euros) sera quant à lui rejeté.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite, sur le fondement de l’article 10-1 susvisé, le paiement de la somme de 39,03 euros au titre d’une mise en demeure, de la somme de 797,84 euros au titre des honoraires du syndic, et de la somme de 186,20 euros au titre des frais de sommation de payer, soit un total de 1022,87 euros.

Cependant les honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la constitution du dossier, à sa remise au commissaire de justice et/ou à l’avocat, ou au suivi du présent contentieux ne constituent pas des frais nécessaires au sens de ces dispositions, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété relevant de l’activité du syndic pour laquelle ce dernier est rémunéré dès lors qu’il n’est pas rapporté qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires. Ces frais, d’un total de 797,64 euros, seront donc écartés.

Les frais exposés au titre de la mise en demeure du 3 novembre 2023 et de la sommation de payer signifiée le 22 novembre 2023 constituent bien en revanche des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires, et leur montant se trouve justifié par la production desdites mise en demeure (pour 39,03 euros) et sommation (pour 186,20 euros).

Au vu de l’ensemble des développements qui précèdent, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété doit être ramenée à la somme de 39,03 + 186,20 soit 225,23 euros.

Par conséquent, Madame [T] [A] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » située [Adresse 6] à [Localité 4] la somme de 225,23 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 7 février 2024, date de signification de l’assignation.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que Madame [T] [A] a manqué à son obligation de payer à leur échéance ses charges de copropriété.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que Madame [T] [A] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières, étant observée que l’intéressée justifie avoir été en arrêt maladie ordinaire à compter du 10 octobre 2022 et jusqu’au 9 octobre 2023, puis en disponibilité d’office pour raison de santé à compter du 10 octobre 2023 et jusqu’au 14 décembre 2023 inclus. Elle a par ailleurs augmenté ses versements trimestriels de sorte que la dette se trouve en légère diminution depuis le mois d’avril 2024.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera dès lors débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle tendant à l’octroi de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [T] [A] ne produit pas de pièce justifiant de sa situation financière actuelle (l’avis d’imposition produit portant par exemple sur les revenus de l’année 2022), et elle ne démontre pas non plus sa capacité à apurer sa dette dans le délai de 24 mois prévu par la loi.

Dès lors, au vu de l’ensemble de ces éléments, et considération prise des besoins du créancier, la demande formée par Madame [T] [A] tendant à l’octroi de délais de paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Madame [T] [A], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Madame [T] [A] sera également tenue de payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » située [Adresse 6] à [Localité 4] une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 1.800 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE Madame [T] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » située [Adresse 6] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, les sommes suivantes :

— la somme de 11.119,05 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er juillet 2018 et le 31 décembre 2024 (appels du 4ème trimestre 2024 inclus), décompte arrêté au 31 janvier 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2024 sur la somme de 7643,14 euros, et à compter du 3 février 2025 sur le surplus ;

— la somme de 225,23 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2024 ;

REJETTE le surplus de la demande en paiement formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » située [Adresse 6] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic au titre des charges de copropriété impayées, et notamment au titre des appels provisionnels du 1er janvier 2025 (appels « PROVISION CHARGES AU 01/01/2025 » pour 695,79 euros et « FONDS TRAVAUX ALUR AU 01/01/2025 » pour 34,30 euros) ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » située [Adresse 6] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, à l’encontre de Madame [T] [A] au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,

REJETTE la demande formée par Madame [T] [A] tendant à l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNE Madame [T] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] » située [Adresse 6] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, la somme de 1.800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formée par Madame [T] [A] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [T] [A] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait au Palais de Justice, le 16 mars 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame TORRES