TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 19 MARS 2026

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/00291 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YN6S

N° de MINUTE : 26/00463

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS, [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet, [F], [S], SARL, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.,

[Adresse 2],

[Localité 2]

représentée par Maître Jean-philippe, [S] de la SELEURL Jean-Philippe, [S] Avocat, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A 1003

C/

DEFENDEUR

Monsieur, [P], [S],

[Adresse 3],

[Localité 2]

représenté par M^e Habiba LAYA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 18

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DEBATS

Audience publique du 18 Décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur, [P], [S] est propriétaire du lot n°22 de l’immeuble sis, [Adresse 4] à, [Localité 3] (93), soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis.

Le lot n°22 est constitué d’un local commercial et correspond à 18/1007ème des parties communes générales.

Par acte de commissaire de justice du 24 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 4] à, [Localité 3] (93), représenté par son syndic en exercice, le Cabinet, [F], [S], société à responsabilité limitée, a fait assigner Monsieur, [P], [S] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a sollicité du tribunal judiciaire de Bobigny de :

Condamner Monsieur, [P], [S] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 4] à, [Localité 3] (93) les sommes suivantes :16.311,38 € au titre des arriérés de charges demeurées impayées, frais et honoraires, avec intérêts au taux légal à partir de la date de la sommation d’huissier délivrée au débiteur le 28 juin 2020 ;2.000 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi ;2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur, [P], [S] aux entiers dépens de l’instance, en application des articles 696 et suivants du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Jean-Philippe TOUATI, avocat ;Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 septembre 2024, Monsieur, [P], [S] sollicite du tribunal judiciaire de Bobigny de :

Fixer la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 4] à, [Localité 3] (93) à son égard à la somme de 4.995,82 euros ;Autoriser Monsieur, [P], [S] à payer la somme de 4.995,82 euros par 23 règlements mensuels de 200 euros et le solde à la 24ème échéance ;Dire que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital ;Dire que chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles et dépens.

Il est expressément renvoyé aux dernières conclusions des parties mentionnées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 17 janvier 2025 et fixée à l’audience du 5 juin 2025, puis renvoyée à l’audience du 18 décembre 2025. A l’issue de cette dernière, le jugement a été mis en délibéré pour être rendu par mise à disposition au greffe le 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 4] à, [Localité 3] (93) verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur, [P], [S] ;

— un décompte des impayés arrêté à la somme de 16.311,38 euros, le 6 novembre 2024 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 15 mars 2010, 28 avril 2011, 8 mars 2012, 28 mars 2014, 14 septembre 2017, 10 décembre 2018, 1er octobre 2019, 14 janvier 2021, 7 juillet 2022, et 22 novembre 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2008-2009, 2010-2011, 2012-2013, 2016, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, ainsi que les budgets prévisionnels des exercices annuels 2023 et 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le procès-verbal d’assemblée générale justifiant de l’élection du cabinet, [F], [S] SARL en qualité de syndic de la copropriété pour la période du 15 janvier 2024 au 15 janvier 2026.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Concernant le montant de la créance réclamée par le syndicat des copropriétaires, Monsieur, [P], [S] expose que, selon le décompte produit par le syndicat et arrêté au 23 novembre 2023, présentant un solde débiteur de 13.779,43 euros, la somme de 4.637,70 euros – résultant des montants additionnés de 3.914,31 euros et 723,39 euros – portée au débit le 31 décembre 2018 sous le libellé « Solde ACGP » constitue en réalité une reprise de solde, qu’aucun élément au débat ne permet de vérifier quant à sa nature, et qui en tout état de cause est prescrite en application des règles de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires rappelle, s’agissant de la prescription quinquennale des actions en recouvrement de charges de copropriété ayant été instaurée par la loi, [Localité 4] du 23 novembre 2018, que la règle de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil doit être conjuguée, s’agissant de l’application de cette loi dans le temps, à la règle de l’article 2222 alinéa 2 du même code, et il en déduit que le moyen de la prescription soulevé par le défendeur doit être en l’espèce rejeté, aucune des charges réclamées n’étant atteinte par la prescription quinquennale.

Or il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

Force est de constater que le syndicat des copropriétaires, dans ses écritures en réplique signifiées le 7 novembre 2024, n’explicite aucunement la nature, ni la composition de la créance de 4.637,70 euros inscrite au débit du compte de Monsieur, [P], [S] à la date du 31 décembre 2018 avec la mention « Solde ACGP au 31/12/2018 ».

Le seul moyen en réplique du syndicat est un rappel général de règles concernant l’application dans le temps de la prescription quinquennale. Toutefois, le syndicat demandeur ne répond pas au premier moyen soulevé par Monsieur, [S], concernant la justification de la créance de 4.637,70 euros.

En outre, la seule pièce comptable produite au débat concernant la période antérieure au 31 décembre 2018 est la pièce n°28, correspondant au, [Localité 5] Livre des exercices annuels 2017 et 2018 pour un débiteur dénommé « ACGP » domicilié, [Adresse 5]. Or cette pièce ne permet pas davantage de comprendre le lien entre ce débiteur dénommé « ACGP » et Monsieur, [P], [S], ni la nature de la créance de 4.637,70 euros mentionnée dans les deux extraits de compte produits par le syndicat (pièces n°4 et n°22).

En conséquence, cette somme de 4.637,70 euros sera déduite du montant total des charges que Monsieur, [P], [S] devra payer au syndicat des copropriétaires.

L’examen des pièces versées au débat fait en outre apparaître que, s’agissant du montant de la créance réclamée par le syndicat demandeur, il convient de retrancher du dernier décompte versé aux débats – soit l’extrait de compte arrêté au 6 novembre 2024 – , tous les montants qui ne correspondent pas à des charges de copropriété mais à des frais, soit les lignes suivantes :

—  66 euros réclamés le 22 février 2019 correspondant à une mise en demeure ;

—  360 euros réclamés le 27 février 2019 correspondant au « suivi contentieux 1er trimestre 2019 » ;

—  360 euros réclamés le 28 août 2019 correspondant au « suivi contentieux 2ème trimestre 2019 » ;

—  360 euros réclamés le 30 juin 2020 correspondant à des frais de suivi de procédure du 1er semestre 2020 ;

—  200,35 euros réclamés le 10 septembre 2020 correspondant à une sommation de payer de la SCP COUVILLIERS ;

—  360 euros réclamés le 31 décembre 2020 correspondant à des frais de suivi de procédure du 2ème semestre 2020 ;

—  43,47 euros réclamés le 17 mars 2021 correspondant à des honoraires d’avocat pour le contentieux FICOU,/[S] ;

—  360 euros réclamés le 30 juin 2021 correspondant à des frais de suivi de recouvrement du 1er semestre 2021 ;

—  360 euros réclamés le 31 décembre 2021 correspondant à des frais de suivi de recouvrement du 2ème semestre 2021 ;

—  187,20 euros réclamés le 23 février 2022 correspondant à des frais intitulés « TLMR Avocats – Affaire SDC contre, [S] - ;

—  360 euros réclamés le 30 juin 2022 correspondant à des frais de suivi de recouvrement du 1er semestre 2022 ;

—  360 euros réclamés le 21 décembre 2022 correspondant à des frais de suivi de recouvrement du 2ème semestre 2022 ;

—  226,18 euros réclamés le 17 janvier 2023 correspondant à des frais intitulés « KSR – Assignation tribunal, [S], [P] » ;

—  360 euros réclamés le 30 juin 2023 correspondant à des frais de suivi de recouvrement du 1er semestre 2023 ;

—  360 euros réclamés le 20 décembre 2023 correspondant à des frais de suivi de recouvrement du 2ème semestre 2023 ;

—  360 euros réclamés le 30 juin 2024 correspondant à des frais de suivi de recouvrement du 1er semestre 2024.

soit une somme totale à déduire de 4.683,20 euros.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 6 novembre 2024 s’élève donc à la somme de 16.311,38 – 4.637,70 – 4.683,20 = 6.990,48 euros.

Les autres charges mentionnées dans l’extrait de compte arrêté au 6 novembre 2024, non spécifiquement contestées par le défendeur, sont suffisamment justifiées par les pièces comptables produites par le syndicat demandeur, notamment les appels de fond et les décomptes annuels de charges définitives.

En conséquence, Monsieur, [P], [S] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 4] à, [Localité 3] (93) la somme de 6.990,48 euros au titre des charges de copropriété impayées, arrêtées au 6 novembre 2024, et cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2024, date de signification des dernières conclusions du syndicat demandeur (et lendemain de la date de l’arrêté des comptes actualisé).

La demande de condamnation aux intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2020, date de la sommation de payer produite en pièce n°5 du syndicat demandeur, sera rejetée, la plupart des sommes réclamées au titre de cette sommation n’étant pas justifiées, notamment le « solde ACGP au 31/12/2018 » d’un montant de 4.637,70 euros, ainsi que l’ensemble des frais de suivi contentieux réclamés, qui ne sont aucunement justifiés par les pièces versées au débat. Dès lors, il n’y a pas lieu de faire courir les intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 18 juin 2020 qui vise une somme largement injustifiée.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, c’est-à-dire par lettre recommandée avec accusé de réception.

La seule mise en demeure produite – pièce n°5 du demandeur-, en date du 23 février 2022, n’est accompagnée d’aucun accusé de réception ni d’aucune preuve de notification régulière.

S’agissant de la sommation de payer du 18 juin 2020 – pièce n°5 du demandeur-, elle ne peut justifier un quelconque remboursement au titre de frais nécessaires au sens de la disposition légale précitée, compte tenu du fait que la plupart des sommes réclamées au titre de cette sommation ne sont pas justifiées, ainsi qu’il a été précédemment exposé.

Tous les autres frais et honoraires qui ont été exhaustivement recensés dans le paragraphe précédent (le syndicat demandeur n’ayant pas distingué les charges et les frais dans sa demande principale) ne sont justifiés par aucune pièce.

Le syndicat des copropriétaires sera donc intégralement débouté de sa demande de recouvrement concernant les sommes ci-dessus recensées, d’un montant total de 4.683,20 euros, et correspondant à divers frais de recouvrement, de suivi de procédure, d’honoraires d’avocat, de mise en demeure et de sommation de payer.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que Monsieur, [P], [S] a manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à son obligation de paiement – son compte apparaissant constamment débiteur à l’égard de la copropriété depuis le 1er janvier 2019.

Les manquements répétés de Monsieur, [P], [S] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, caractérisent sa mauvaise foi.

La durée de la période pendant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur, [P], [S] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 4] à, [Localité 3] (93) la somme de 700 euros à titre de réparation du préjudice causé par sa résistance abusive.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

L’article 1343-5 dispose en son alinéa 1 que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, Monsieur, [P], [S] sera débouté de sa demande d’échelonnement de paiement sur une durée de deux ans, le débiteur ne justifiant pas de sa capacité à honorer un tel échéancier de paiement, compte tenu de l’importance de sa dette au regard de ses ressources.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur, [P], [S], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Jean-Philippe TOUATI en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur, [P], [S] sera également tenu de payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 4] à, [Localité 3] (93) une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 1.500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées de toutes leurs autres demandes, plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

CONDAMNE Monsieur, [P], [S] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 4] à, [Localité 3] (93) la somme de 6.990,48 euros au titre des charges de copropriété impayées, arrêtées au 6 novembre 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2024 ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 4] à, [Localité 3] (93), au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur, [P], [S] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 4] à, [Localité 3] (93) la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

DEBOUTE Monsieur, [P], [S] de sa demande d’échelonnement de paiement sur une durée de deux ans ;

CONDAMNE Monsieur, [P], [S] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 4] à, [Localité 3] (93) la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur, [P], [S] aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Jean-Philippe TOUATI, Avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes, plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 19 Mars 2026

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Sakina HAFFOU Grégoire AMAND