TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Minute N°

N° RG 25/00804 – N° Portalis DBX2-W-B7J-LBKY

S.C.I. GD INVEST IMMO

C/

[X] [V]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 09 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. GD INVEST IMMO immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le N° 904 931 607 dont le siège social est situé

[Adresse 1]

[Localité 7], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Aurore BURGER, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Maître Laura YRLES, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE :

Madame [X] [V]

née le 24 juin 1973 à [Localité 12] (GARD)

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Aide juridictionnelle totale accordée le 29 juillet 2025 par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 12] sous le n°C-30189-2025-005327

représentée par Maître Camille ALLIEZ, avocat au barreau de NÎMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Serge SALTET-DE-SABLET, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection,

Greffier : Janine CIRECH, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 21 juillet 2025

Date des Débats : 12 janvier 2026

Date du Délibéré : 09 février 2026

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 09 février 2026 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er avril 2015, M. [J] [K] a consenti un bail d’habitation à Mme [X] [V] sur un logement dont il était propriétaire au travers de la SCI CAMARGUE sis au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 550 euros.

Le 28 janvier 2022, la SCI GD INVEST IMMO par l’intermédiaire de l’agence immobilière SAS CAPI a fait l’acquisition du logement et a repris et poursuivi le contrat de bail conclu avec Mme [X] [V] dans les conditions auxquelles il avait été initialement conclu.

Par acte de commissaire de justice du 19 février 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1648 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, et de justifier de la souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs dans un délai d’un mois en visant une clause résolutoire

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [X] [V] le 25 février 2025.

Par assignation du 15 mai 2025, la société SCI GD INVEST IMMO a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire du chef de non-paiement des loyers et non justification de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [X] [V], la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 550 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  2512 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 6 mai 2025,

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 mai 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé se limitant à un bordereau de carence, outre les observations de la bailleresse.

L’affaire a fait l’objet d’un premier appel le 21 juillet 2025, renvoyée contradictoirement au 08 septembre 2025, au 10 novembre 2025 puis au 12 janvier 2026 où elle a été retenue et plaidée.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 12 janvier 2026, la société SCI GD INVEST IMMO maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 12 janvier 2026, s’élève désormais à 6912 euros. La société SCI GD INVEST IMMO considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Dans ses dernières écritures, la société SCI GD INVEST IMMO expose :

1 : sur l’acquisition de la clause résolutoire :

— que depuis le mois de mai 2024 la locataire ne paye plus ses loyers,

— que la locataire n’a pas justifié de la souscription d’une assurance depuis décembre 2023,

— que l’existence d’une contestation sérieuse ne constitue pas une exception d’incompétence mais un défaut de pouvoir, le juge des référés n’ayant pas le pouvoir de trancher les questions de fond,

— que les désordres affectant le logement ne constituent pas une contestation sérieuse,

— que la clause résolutoire est déjà acquise au jour où le juge statue,

— que de fait, la défense au fond qui oppose le caractère indécent du logement est donc inopérante.

2 : sur la demande de provision au titre des loyers impayés :

— que selon décompte arrêté au 5 novembre 2025, la locataire reste redevable de la somme de 5812 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, soit 6912 euros au jour de l’audience,

— que la locataire tente d’opposer une contestation sérieuse en raison de prétendus désordres affectant le logement,

— que la circonstance que le logement serait indécent ne suffit pas à caractériser la contestation sérieuse de l’existence de l’obligation de payer les loyers, et que la jurisprudence est constante sur ce point.

3 : sur les demandes reconventionnelles de la locataire :

3.1 sur la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance :

— que la locataire a refusé toutes les propositions de relogement au motif qu’elle ne voulait pas laisser ses animaux,

— qu’elle est responsable de l’état de son appartement, des odeurs nauséabondes des détritus et déjections d’animaux qu’elle laisse s’accumuler,

— que le rapport de la police municipale du 26 février 2025 est édifiant quant au manque d’hygiène de Mme [V],

— que l’entreprise de dératisation mandée par la bailleresse a dû abandonner sa mission car le manque d’hygiène de la locataire rend impossible l’évacuation des nuisibles.

3.2 Sur la demande d’expertise judiciaire :

— que lors de la vente, la SCI CAMARGUE, M. [J] [K] et l’agent immobilier de la SAS CAPI ont assuré la concluante du bon état des logements,

— qu’aux termes de l’acte authentique de vente, la SCI CAMARGUE a déclaré que le bien correspondait aux caractéristiques du règlement sanitaire départemental et du logement décent,

— qu’une semaine après l’acquisition, l’huissier de justice mandé par l’acquéreur a constaté l’existence de désordres dans l’ensemble des logements,

— que la bailleresse a sollicité une mesure d’expertise judiciaire auprès du tribunal judiciaire de Nîmes, en cours, montrant ainsi sa volonté à agir,

— que le premier accedit qui s’est tenu le 20 septembre 2023, dont il ressort que les désordres évoqués par Mme [V] ont été portés à la connaissance de M. [K]. Cependant, l’expert n’a pas encore déterminé la nature des travaux réparatoires,

— que vu l’existence de cette expertise, il convient de débouter Mme [V] [X] de sa demande d’expertise judiciaire.

3.3 Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire :

— que Mme [V] demande un délai supplémentaire pour se maintenir dans un logement qu’elle estime indécent,

— qu’elle a gravement manqué à ses obligations contractuelles depuis le mois de mai 2024,

— qu’elle est de mauvaise foi en refusant les propositions de logement social de la mairie de [Localité 13].

4. Sur les frais irrépétibles et les dépens :

— qu’il convient de débouter Mme [V] de sa demande de laisser à chaque partie la charge de ses dépens et de la condamner à payer les frais irrépétibles, ceux-ci ayant été engagés du fait de la carence de la défenderesse.

Mme [X] [V], au terme de ses conclusions demande de :

A titre principal :

— constater que le logement qu’elle occupe est assuré,

— constater que ce même logement est indécent et insalubre,

— constater l’existence d’une contestation sérieuse en raison de prétendus désordres imputables à la locataire et affectant le logement donné à bail,

— se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes de résiliation du bail, d’expulsion de paiement de la dette locative formulées par la SCI GD INVEST IMMO.

A titre subsidiaire :

— condamner la SCI GD IVEST IMMO à lui payer la somme de 6000 euros au titre de son préjudice de jouissance, outre 300 euros par mois à compter de la décision à intervenir et jusqu’ à la réalisation des travaux de remise en état du logement,

— ordonner une compensation entre les sommes dues par la SCI GD INVEST IMMO à Mme [V] au titre du préjudice de jouissance et les sommes dues au titre de la dette locative,

— désigner tel expert, au bénéfice de l’aide juridictionnelle, qu’il plaira avec pour mission notamment :

— décrire les désordres affectant le logement de Madame [V] situé [Adresse 2] à [Localité 13],

— déterminer l’origine des désordres constatés,

— décrire les travaux de réfection et les coûts,

— dire si le logement avant travaux présente les caractères d’indécence ou d’insalubrité,

— évaluer les préjudices matériels et de jouissance subis par Mme [V],

— dire que les frais d’expertise seront mis à la charge de la SCI GD INVEST IMMO,

— suspendre les effets de la clause résolutoire durant les opérations d’expertise et jusqu’ au délai de 6 suivant le dépôt du rapport d’expertise.

En tout état de cause :

— débouter la SCI GD INVEST IMMO de toutes ses demandes,

— juger que chaque partie conservera à sa charge la totalité des frais de procédure qu’elle a engagé au titre des dépens et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, Mme [X] [V] expose :

1.Sur la dette locative :

— qu’elle ne conteste pas avoir cessé sa part de loyer eu égard à l’état particulièrement délabré du logement et son état d’indécence.

2. Sur l’indécence du logement et le préjudice de jouissance :

— que cet état de délabrement ressort des constatations de l’expert judiciaire, du rapport de la société AVENIR RENOVATION et des preuves matérielles qu’elle-même rapporte.

— que la concluante est sous médicaments anti dépresseur du fait de ces conditions de vie,.

3. En réponse aux conclusions adverses :

— que le logement est assuré,

— que la présence de blatte ne signifie pas un manque d’entretien de la locataire, le constat d’huissier du 13 juillet 2022 n’évoque pas la présence de détritus dans le logement,

— que le bailleur ne produit pas la preuve que le maire de la commune a proposé un logement qu’elle a refusé,

— que le logement qui a été proposé ne convient pas à l’accueil des animaux détenus par la concluante car il est dépourvu de terrain,

— que concernant les constatations de la police municipale, Mme [V] doit conserver les objets dégradés par l’humidité aux fins d’une éventuelle prise en charge par la compagnie d’assurance, ce qui explique la présence de nombreux sacs poubelle,

— que le logement est dépourvu d’aérations,

— que les nuisances olfactives sont dues au mauvais fonctionnement de la fosse septique,

— qu’elle n’est pas responsable de l’état du logement,

— qu’en raison de l’existence de contestations sérieuses, l’affaire devra être renvoyée au fond.

4. A titre subsidiaire sur la compensation entre la dette locative et le préjudice de jouissance :

— que l’état d’indécence n’est pas contesté par le bailleur et qu’il y a donc lieu de prononcer sa condamnation à 6000 euros en réparation du préjudice, outre la somme de 300 euros par mois à compter de la décision à intervenir et jusqu’à remise en état du logement, et d’ordonner la compensation entre la somme due au titre de l’arriéré locatif et celle due au titre du préjudice de jouissance.

5. A titre infiniment subsidiaire, sur la suspension de la procédure et la désignation d’un expert judiciaire :

— qu’elle sollicite la désignation d’un expert judiciaire afin de dire si le logement est indécent et insalubre et la suspension de la clause résolutoire jusqu’ à un délai de 6 mois après le dépôt du rapport d’expertise.

6.Les frais de procédure :

— que chaque partie conservera à sa charge l’ensemble des frais de procédure qu’elle a engagé les frais d’expertise restant à la charge du bailleur.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1.Sur l’état du logement de Mme [X] [V]

Aux termes de l’article 6 de la loi Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Mme [X] [V] demande de constater que le logement qu’elle occupe est indécent et insalubre.

En l’espèce, Il n’est pas de la compétence du juge des référés de constater l’insalubrité d’un logement, celle-ci étant déclarée par le préfet après avis de l’ Agence Régionale de Santé.

En ce qui concerne l’indécence, il ressort des pièces versées au débat et notamment du rapport d’expertise du 3 mars 2022 que le logement litigieux fait état « d’infiltrations en provenance du toit terrasse constitué par une étanchéité incomplète et non achevée » « la cloison de séparation avec la cuisine côté nord du salon est saturée d’humidité avec un taux de 70% depuis le niveau du sol jusqu’à 1,20 m », « le chauffe-eau et le placard adjacent présentent des moisissures importantes avec pourriture de la partie basse de la gaine contenant le chauffe eau », « la cloison de séparation entrée/cuisine comporte des » moisissures importantes sur toute sa surface « , »le papier peint des toilettes est décollé et fait état de traces d’infiltrations importantes".

En l’espèce, la bailleresse a acquis l’immeuble des mains de la SCI CAMARGUE le 28 janvier 2022.

Il ressort des éléments versés au dossier que rapidement, la SCI GD INVEST IMMO a constaté des désordres dans l’ensemble immobilier dont fait parti le logement donné à bail à Mme [X] [V], puisque, estimant que ces désordres ne pouvaient être ignorés du vendeur, la SCI GD INVEST IMMO a demandé une expertise amiable contradictoire diligentée par la société ASSISTANCE EXPERTISE BATIMENT.

Le rapport d’expertise rendu le 6 juillet 2022 est sans ambiguïté sur l’état des logements en général et de celui de Mme [X] [V] en particulier puisqu’il fait état de traces d’infiltrations d’eau à l’étage du logement provenant de la toiture, de boursouflures généralisées des peintures en bas des murs, de la présence de salpêtre.

Selon l’expert le désordre est qualifié et rend l’ouvrage impropre à sa destination.

Il appert du même rapport que l’approvisionnement en eau provient d’un forage et que le système est équipé de lampes UV assurant la stérilisation, mais que le traitement de l’eau est hors service du fait d’un défaut d’entretien et de maintenance.

Le 13 juillet 2022, Maître [N] [G], commissaire de justice, sur réquisition de la bailleresse et intervenant dans le logement de Mme [V] a constaté la présence de blattes et la ruine d’un volet.

Le 20 septembre 2023, en suite de l’action initiée par la SCI GD INVEST IMMO devant le président du tribunal judiciaire de Nîmes, l’expert judiciaire M. [M] [P] a rendu la note n° un constatant, outre ce qui a été précédemment constaté que la salle de bain du logement de Mme [X] [V] est équipée d’une fenêtre mais ne comporte aucun système de ventilation. Des auréoles sont visibles au plafond.

Pour l’ensemble des logements, l’expert mentionne : « Tel que constaté, l’état de ces bâtiments laisse une impression d’un mauvais bricolage, ou de travaux réalisés de façon empirique pour pouvoir mettre en location des bâtiments dont ce n’était pas forcément la destination première. »

Ces expertises ne laissent aucun doute sur le fait que le logement de Mme [X] [V] est indécent et que la bailleresse ne répond pas aux obligations qui lui sont posées par la loi du 6 juillet 1989.

D’autre part, le rapport de la police municipale de [Localité 13], intervenant le 26 février 2025 mentionne l’absence de bouches d’aérations. Les policiers notent la présence de moisissures et d’humidité aux murs, plafond et autour des fenêtres, la présence d’une installation électrique douteuse, la présence d’un poêle à bois seule source de chauffage, installé par la locataire en dehors des normes en vigueur.

Il est fait état dans le rapport de police d’un contrôle de la CAF ayant classé le logement indécent mais cette pièce n’est pas versée aux débats.

En conséquence, il ressort des éléments versés par les parties que le logement occupé par Mme [X] [V] sis [Adresse 2] à [Localité 13] est indécent en ce qu’il ne répond pas aux exigences posées par l’article 6 de la loi précitée.

2.Sur la contestation sérieuse

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Mme [X] [V] demande de constater l’existence d’une contestation sérieuse en raison de prétendus désordres que la bailleresse estime imputables à elle-même et affectant le logement donné à bail.

Afin de démontrer que l’état du logement est imputable à la locataire, la bailleresse évoque le rapport de la police municipale de [Localité 13] précédemment cité, lequel mentionne qu’il règne dans le logement une odeur nauséabonde en raison de détritus et déjections de nombreux animaux, chiens et chats qui y vivent. Ce rapport mentionne une cour intérieure jonchée de déjections et de détritus, la présence de sacs poubelles dans diverses pièces du logement rendant difficile la progression.

Cependant, ce même rapport fait état de la présence de moisissures sur les murs, plafonds et fenêtres, de l’absence d’aérations, d’une installation électrique défectueuse, et comme unique moyen de chauffage d’un poêle à bois dont l’installation ne semble pas avoir été faite dans le respect des normes.

Les constatations mentionnées précédemment par les experts et le commissaire de justice suffisent à justifier la qualification d’indécence sans que le fait que Mme [X] [V] soit négligente dans son ménage puisse justifier d’une contestation sérieuse. La présence de sacs poubelles, d’animaux et de déjections de ces derniers n’a aucun rapport avec les désordres précédemment énoncés qui proviennent seulement de l’état de l’immeuble.

En conséquence il sera dit qu’il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

3.Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Aux termes de l’article 146 du même code, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Aux termes de l’article 147 du même code, le juge doit limiter le choix de la mesure à ce qui est suffisant pour la solution du litige, en s’attachant à retenir ce qui est le plus simple et le moins onéreux.

En l’espèce, le président du tribunal judiciaire de Nîmes, faisant droit à la demande d’expertise demandée par la SCI GD INVEST IMMO, par ordonnance de référé rendue le 7 juin 2023 a désigné M. [M] [P] en qualité d’expert avec mission d’effectuer une expertise sur l’ensemble des immeubles sis [Adresse 3], avec mission, entre autre de déterminer l’existence de désordres et de déterminer si ces désordres rendent l’ouvrage impropre à sa destination.

Cette mission inclut le logement n°3 occupé par Mme [X] [V] et l’expert dans sa note n° un a décrit les désordres affectant ce logement comme il a été mentionné précédemment.

Ces éléments sont suffisants pour aider à la solution du litige.

En conséquence, Il sera dit qu’il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

4. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

4.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SCI GD INVEST IMMO justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

4.2. Sur la résiliation du bail

Il sera constaté que Mme [X] [V] justifie de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs souscrite auprès de la compagnie AXA depuis le 1er avril 2025 pour une durée d’un an, satisfaisant ainsi aux exigences de l’article 7 G de la loi du 6 juillet 1989

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 19 février 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1648 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Madame [X] [V] ne conteste pas avoir cessé de payer ses loyers eu égard à l’état délabré du logement. Cependant, la Cour de cassation considère de manière constante que le paiement du loyer est fondé sur la mise à disposition du bien et non pas de sa jouissance. Ainsi la réfection du loyer ou la suspension du paiement de celui-ci est laissée à la libre appréciation du juge en fonction de l’ampleur des désordres et de la gravité des faits.

Pour aller plus loin, il y a lieu de rappeler que la dispense du paiement du loyer ne s’impose au juge du fond que dans les cas énoncés par les dispositions de l’article L.521-2 du code de la construction et de l’habitation et dans l’hypothèse d’une inhabilité totale du bien loué en raison de son insalubrité ou de sa dangerosité ce qui n’est pas établi.

Ainsi, Il n’appartenait pas à la locataire de cesser soudainement et unilatéralement de payer les loyers au prétexte que le logement est indécent.

La demanderesse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 avril 2025, la locataire ayant par ailleurs justifié de la souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs, souscrite auprès de la société AXA pour une durée de 1 an à compter du 1er avril 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société SCI GD INVEST IMMO à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

5. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation n’ayant pas la nature d’un loyer, il appartient au juge d’en fixer le montant en fonction de la valeur locative du bien et des conditions effectives d’occupation.

Compte tenu de la dégradation du logement et de la jouissance limitée dont dispose la locataire, il y a lieu de fixer cette indemnité à un montant inférieur au loyer antérieurement stipulé, soit 45O euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 20 avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SCI GD INVEST IMMO ou à son mandataire.

6. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 1709 du même code prévoit également que Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société SCI GD INVEST IMMO verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 janvier 2026, Mme [X] [V] lui devait la somme de 6912 euros, somme incluant les indemnités d’occupation courues à cette date.

Cependant attendu que l’indemnité d’occupation a été réduite à 450 euros par mois, soit 100 euros de moins que le loyer, il convient de réactualiser cette dette puisque les désordres affectant le logement, établis par les pièces versées aux débats existaient déjà à la date de l’acquisition de la clause résolutoire, entrainant une jouissance notablement réduite.

En l’ espèce, à la date de l’acquisition de la clause résolutoire, soit le 20 avril 2025, la dette de loyer s’élève à 1962 euros, selon le décompte produit par la bailleresse.

Le montant de l’indemnité d’occupation fixé à 450 euros sera rétroactivement applicable depuis cette date.

Depuis cette date, la locataire est redevable à la date de l’audience de 9 mois d’indemnités d’occupation soit la somme de 4050 euros.

L’arriéré locatif total à la date de l’audience est donc de 6012 euros.

En conséquence, Mme [X] [V] sera condamnée à payer cette somme provisionnelle à la SCI GD INVEST IMMO avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

7.Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 1719 du code civil le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

Aux termes de l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Aux termes de l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant que lorsque l’indécence du logement est objectivement établie, l’atteinte à la jouissance résulte nécessairement de l’indécence elle -même et il n’est pas exigé du locataire qu’il rapporte la preuve d’un préjudice distinct.

Il appartient au juge d’en apprécier souverainement l’étendue.

En l’espèce, l’état d’indécence du logement a été précédemment démontrée.

La bailleresse soutient que des propositions de relogement ont été faites à la locataire, propositions qu’elle a refusées, mais échoue à en rapporter la preuve.

En conséquence, la SCI GD INVEST IMMO sera condamnée à verser à Mme [X] [V] la somme de 5000 euros, en réparation du préjudice subi depuis le 28 janvier 2022, date à laquelle la SCI GD INVEST IMMO est devenue son bailleur jusqu’à la date de la présente ordonnance.

Cependant il est constant que seuls les préjudices certains et actuels peuvent donner lieu à réparation à l’exclusion des préjudices éventuels ou futurs.

Si la poursuite du trouble après l’ordonnance apparait hautement probable, son indemnisation anticipée se heurte à ce principe.

Cela reviendrait à condamner la débitrice à une astreinte qui n’est pas demandé.

Il n’appartient pas au juge d''ordonner d’office sans statuer extra petita.

Cette demande est cependant compensée par la baisse du montant de l’indemnité d’occupation.

En conséquence, la condamnation de la bailleresse à lui verser la somme de 300 euros par mois à compter de la signification de l’ordonnance sera rejetée.

8.Sur la compensation

Aux termes de l’article 1347-1 du code civil, sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Sont fongibles les obligations de somme d’argent, même en différentes devises, pourvu qu’elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre.

En l’espèce, la SCI GD INVEST IMMO est créancière envers Mme [X] [V] de la somme de 6012 euros, au jour de l’audience.

Mme [X] [V] est créancière envers la SCI GD INVEST IMMO de la somme de 5000 euros.

En conséquence, les créances réciproques des parties se compenseront à dire concurrence.

9. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Aux termes de l’article 696 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, chaque partie succombant partiellement en ses prétentions, il convient de laisser à chacune la charge de ses dépens et de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

les droits et moyens des parties demeurant réservés quant au fond mais cependant et dès à présent, en l’absence de contestation sérieuse, vu l’urgence,

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le bail,

DECLARE recevable l’action initiée par la société SCI GD INVEST IMMO,

CONSTATE que Mme [X] [V] a justifié de la souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs du logement sis [Adresse 4],

CONSTATE que le logement sis [Adresse 4] et indécent,

DIT qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande de constater une contestation sérieuse,

DIT qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’expertise,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er avril 2015 entre la société SCI GD INVEST IMMO, d’une part, et Mme [X] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] est résilié depuis le 20 avril 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [X] [V], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [X] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

RAPPELLE que si la personne expulsée se réinstalle dans les mêmes lieux après l’expulsion, la nouvelle expulsion pourra avoir lieu sans délai, même pendant la période hivernale,

CONDAMNE Mme [X] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale à 450 euros par mois.

DIT que cette indemnité d’occupation, dont le montant se substitue rétroactivement au loyer dès le 20 avril 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

FIXE provisoirement le montant de l’arriéré locatif à 6012 euros (six mille douze euros) en conséquence du caractère rétroactif du montant de l’indemnité d’occupation,

CONDAMNE Mme [X] [V] à payer à la société SCI GD INVEST IMMO la somme de 6012 euros (six mille douze euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 12 janvier 2026 somme incluant les charges et indemnités d’occupations courues à cette date,

CONDAMNE la SCI GD INVEST IMMO à payer à Mme [X] [V] la somme provisionnelle de 5000 euros (cinq mille euros) au titre du préjudice de jouissance fixé à compter du 28 janvier 2022 jusqu’au 9 février 2026.

DIT que les créances réciproques des parties se compenseront à dire de concurrence,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DIT que chaque partie succombant partiellement en ses prétentions, il n’y a pas lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 février 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La greffière, Le juge,