TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 06 MAI 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 25/03160 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2ZUS

N° de MINUTE : 26/00662

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE [Etablissement 1] SIS [Adresse 1] ET [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, SAS

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0263

C/

DEFENDEURS

Monsieur [G] [J]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non représenté

Madame [L] [B] épouse [J]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 11 Mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

M. [G] [J] et Mme [L] [J] née [B] sont propriétaires des lots n°2099, 1663 et 1632 de la résidence [Etablissement 1] sise [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 2] (93).

Par jugement du tribunal de proximité d’Aubervilliers du 25 mars 2021, M. [G] [J] et Mme [L] [J] née [B] ont été condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires, à titre principal, la somme de 5.015,56 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés arrêtées au 3 novembre 2020, appel du 4ème trimestre 2020 inclus.

Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 2] (93), représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Chadefaux Lecoq, a fait assigner M. [G] [J] et Mme [L] [J] née [B] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER solidairement M. [G] [J] et Mme [L] [J] née [B] au paiement de la somme de 11.290,58 euros en principal, appel de charges du 1er trimestre 2025 inclus, selon décompte arrêté à la date du 4 mars 2025, majorée des intérêts légaux à compter du 5 février 2025 sur la somme de 10.955,28 euros, puis à compter de l’assignation pour le surplus.

LES CONDAMNER solidairement de même au paiement de la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

LES CONDAMNER solidairement au paiement de la somme de 2.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que M. [G] [J] et Mme [L] [J] née [B], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il entend par ailleurs préciser que les défendeurs sont tenus d’une solidarité du fait d’une clause de solidarité prévue par l’article 133 du règlement de copropriété, ainsi qu’en vertu de l’obligation conjugale de participation aux charges courantes du ménage prévue par l’article 220 du code civil. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation solidaire de M. et Mme [J] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts, compte tenu du préjudice occasionné et ce, d’autant que les consorts [J] ont déjà été condamnés au paiement d’un arriéré de charges de copropriété par jugement du 25 mars 2021 du tribunal de proximité d’Aubervilliers.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, M. [G] [J] et Mme [L] [J] née [B] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 21 octobre 2025 et fixée à l’audience du 11 mars 2026. Elle a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les copropriétaires, qui n’ont pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne sont pas fondés à refuser de payer les sommes qui leur sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaires de M. [G] [J] et de Mme [L] [J] née [B] ;

— l’extrait du compte des copropriétaires ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 20 mars 2021, 30 mars 2022, 10 mai 2023 et 13 mars 2024 ayant voté les travaux de reprise plancher et ceux de rénovation énergétique ainsi qu’ayant approuvé les comptes des exercices annuels pour les périodes du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et les budgets prévisionnels pour les périodes du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025, dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés aux copropriétaires,

— le contrat de syndic en vigueur du 24 février 2024 au 30 avril 2026.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Il convient toutefois de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit la somme de 665,64 euros se décomposant comme suit :

frais de suivi de dossier transmis à l’avocat du 17/06/2024 de 157,82 euros,

frais de suivi de dossier transmis à l’avocat du 12/12/2024 de 157,82 euros,

frais de constitution du dossier transmis à l’avocat du 04/03/2025 de 350 euros.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er juin 2021 et le 4 mars 2025 a été de 29.972,88 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 19.347,94 euros.

Le règlement de copropriété prévoit expressément à l’article 133 la solidarité entre les copropriétaires indivis d’un même lot à l’égard du syndicat des copropriétaires pour le paiement des charges de copropriété.

Ainsi, il convient de condamner solidairement M. [G] [J] et Mme [L] [J] née [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.624,94 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 4 mars 2025, appel provisionnel du 1er trimestre 2025 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, valant mise en demeure ; la somme due au 5 février 2025, date de la mise en demeure notifiée à M. [G] [J] et Mme [L] [J] née [B], étant supérieure à celle au paiement de laquelle ils sont condamnés.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables aux seuls copropriétaires concernés les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, s’il n’est pas sollicité en tant que telle de condamnation au paiement des frais nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de constater, au vu de la somme sollicitée au titre des charges impayées, que celle-ci inclut lesdits frais, ainsi que le démontrent l’extrait de compte transmis et les moyens développés par le syndicat des copropriétaires dans son assignation. Il sera donc considéré que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 665,64 euros au titre des frais susvisés.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 5 février 2025.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de recouvrement exposés antérieurement à cette mise en demeure, soit en l’espèce :

Les frais de « suivi du dossier transmis à l’avocat » du 17 juin 2024, d’une somme de 157,82 euros ;

Les frais de « suivi du dossier transmis à l’avocat » du 12 décembre 2024, d’une somme de 157,82 euros.

De surcroît, il convient également de déduire les frais de « constitution de dossier transmis à l’avocat » du 4 mars 2025, à hauteur de 350 euros, qui, bien que prévus par le contrat de syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification par le syndicat des copropriétaires de diligences particulières ou inhabituelles à leur égard.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, il apparaît que M. et Mme [J] ont déjà fait l’objet d’une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal de proximité d’Aubervilliers du 25 mars 2021. Dès lors, en continuant de s’abstenir du paiement de l’intégralité de leurs charges, alors qu’ils ont été suffisamment éclairés par les motifs du jugement susvisé, ils ne peuvent être considérés comme étant de bonne foi. Ils ont de fait commis en toute connaissance de cause une faute de nature à occasionner un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie et en contraignant les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, M. et Mme [J] ont en effet nécessairement perturbé le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

M. [G] [J] et Mme [L] [J] née [B] étant coauteurs de ce dommage, il y a lieu de les condamner in solidum.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum les consorts [J], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, M. et Mme [J] seront condamnés in solidum aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE solidairement M. [G] [J] et Mme [L] [J] née [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 2] (93), représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Chadefaux Lecoq, la somme de 10.624,94 euros au titre des charges courantes et appels de fonds de travaux impayés selon décompte arrêté au 4 mars 2025, appels du 1er trimestre 2025 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 2] (93) de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [J] et Mme [L] [J] née [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 2] (93), représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Chadefaux Lecoq, la somme de 400 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [J] et Mme [L] [J] née [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 2] (93), représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Chadefaux Lecoq, la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [J] et Mme [L] [J] née [B] aux entiers dépens;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 06 mai 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT