TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/03859

N° Portalis DBX4-W-B7I-TM5A

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 31 Mars 2025

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA [Adresse 10]

C/

[E] [B]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e DUPEYRON

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le lundi 31 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Halima KAHLI Greffière lors des débats et de Aurélie BLANC, Greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 04 février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Venant aux droits de la SA [Adresse 10],

dont le siège social est sis [Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée par Maître Diane DUPEYRON, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [B],

demeurant [Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 29 juillet 2004, la SA HLM NOUVEAU LOGIS MERIDIONAL a donné à bail à Monsieur [E] [B] et Madame [X] [S] un appartement à usage d’habitation (n°07) assorti d’un jardin (n° 310144030100JA7) ainsi qu’une place de stationnement (n°310144030100ST7) situés [Adresse 3] à [Localité 13] pour un loyer mensuel de 342,92 euros et une provision sur charges mensuelle de 50,67 euros.

Par courrier reçu le 1er février 2023, Madame [X] [S] a régulièrement donné congé du bail avec effet au 1er mars 2023. Monsieur [E] [B] est resté seul titulaire du bail.

Le 11 janvier 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA LE NOUVEAU LOGIS MERIDIONAL par voie de fusion absorption, a fait signifier à Monsieur [E] [B] et Madame [X] [S] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 20 septembre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a ensuite fait assigner Monsieur [E] [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

La Commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne a été saisie le 19 novembre 2024 par Monsieur [E] [B] et a déclaré son dossier recevable le 19 décembre 2024 avec orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

A l’audience du 4 février 2025, la SA CDC HABITAT, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation pour demander de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et donc de la résiliation du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [B] et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique

— condamner ce dernier au paiement :

* de la somme de 3.938,62 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 31 janvier 2025, mois de janvier inclus et le tout assorti des intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance, somme à parfaire au jour de l’audience,

* d’une indemnité d’occupation au montant des loyers et charges conventionnels et s’entendre condamner au paiement d’une telle provision jusqu’à la reprise effective des lieux,

* d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

* des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

La demanderesse indique que le locataire a déposé un dossier de surendettement auprès de la commission de surendettement.

Convoqué par acte de Commissaire de justice signifié par remise à domicile le 20 septembre 2024, Monsieur [E] [B] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 20 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 13 mai 2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 29 juillet 2004 contient une clause résolutoire (article 3) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 11 janvier 2024, pour la somme en principal de 2.569,23 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [E] [B] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 700 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 mars 2024.

La décision de recevabilité de la commission de surendettement datant du 19 décembre 2024, elle n’a aucune incidence sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 12 mars 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

La SA CDC HABITAT SOCIAL produit outre le contrat de bail, un décompte du 04 février 2025 démontrant que Monsieur [E] [B] reste devoir la somme de 3.915,76 euros, mensualité de janvier 2025 comprise, après soustraction des pénalités d’enquête biennale (22,86 euros = 7,62 x 3).

Monsieur [E] [B], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.915,76 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2024 sur la somme de 3.195,48 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

* Sur les délais de paiement

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VI. " Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

En l’espèce, il résulte du courrier du 20 décembre 2024 de la commission de surendettement qu’elle a rendu une décision de recevabilité le 19 décembre 2024 et du décompte locatif que Monsieur [E] [B] a repris le paiement des loyers courants et ce depuis janvier 2025, de sorte que le juge est tenu en vertu des textes précités d’accorder des délais de paiement au locataire.

En conséquence, il y a lieu d’accorder d’autoriser Monsieur [E] [B] à se libérer de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

* Sur la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il en résulte que depuis la nouvelle loi du 27 juillet 2023 les effets de la clause résolutoire ne peuvent plus être suspendus d’office pendant le cours des délais ainsi accordés mais seulement s’il est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, Monsieur [E] [B] ne s’étant pas présenté à l’audience.

Aucune suspension de la clause résolutoire n’ayant été demandée, elle sera donc considérée comme acquise.

IV- SUR LA DEMANDE D 'EXPULSION ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 12 mars 2024 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire, Monsieur [E] [B] doit être considéré comme occupant sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de Monsieur [E] [B] sera donc ordonnée au besoin avec l’assistance de la force publique.

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi et au regard de la somme sollicitée par le bailleur.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er février 2025, et jusqu’ à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [E] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CDC HABITAT SOCIAL, Monsieur [E] [B] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 juillet 2004 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL et Monsieur [E] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation (n°7) assorti d’un jardin (n°310144030100JA7) ainsi que l’emplacement de stationnement (n°310144030100ST7) situés [Adresse 3] à [Localité 13] sont réunies à la date du 12 mars 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [E] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [E] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA CDC HABITAT SOCIAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONSTATONS que la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne a déclaré recevable le dossier de surendettement de Monsieur [E] [B] le 19 décembre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [B] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel la somme de 3.915,76 euros (décompte arrêté au 31 janvier 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2024 sur la somme de 3.195,48 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [E] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en mensualités de 110 euros chacune jusqu’à :

— l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du Code de la consommation,

— ou la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code,

— ou le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire,

— ou le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire

— ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [B] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [B] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La Vice-Présidente,