TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e GIRAUD, M^e LAGRAULET et M^e AUDINEAU

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e DU CHATELIER

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 16/17637

N° Portalis 352J-W-B7A-CJK2A

N° MINUTE :

Assignation du :

23 novembre 2016

JUGEMENT

rendu le 26 avril 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. MACOTHI

[Adresse 4]

[Adresse 4]

représentée par Maître Marie-France GIRAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0727

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] (RÉSIDENCE [Adresse 6]), représenté par son syndic la SA.R.L. AXIMONIAL

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représenté par Maître Pierre-Edouard LAGRAULET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0732

S.N.C. LIDL

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représentée par Maître Florence DU CHATELIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1244

Décision du 26 avril 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 16/17637 – N° Portalis 352J-W-B7A-CJK2A

PARTIE INTERVENANTE

S.A.R.L. CAFIGO

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0502

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Léa GALLIEN, greffier

DÉBATS

A l’audience du 01 février 2024 présidée par Madame Frédérique MAREC

tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 avril 2024.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

L’immeuble dénommé Résidence [Adresse 6], situé [Adresse 5], est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et administré par la société Aximonial en qualité de syndic.

La SARL Cafigo est propriétaire dans cet immeuble des lots n°1 à 168, correspondant à la totalité des parkings en sous-sol.

La SCI Macothi est propriétaire du lot n°169 défini par le règlement de copropriété comme « un grand local commercial en façade sur le [Adresse 5] avec dépendance en sous-sol à laquelle on accède par un escalier particulier ».

Après avoir été exploité par une station-service, ce lot a été donné à bail commercial le 02 mai 2007 à la SNC Lidl, qui y exploite un supermarché.

Entre les mois de décembre 2013 et avril 2014, cette dernière a fait réaliser d’importants travaux de rénovation des locaux.

Décision du 26 avril 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 16/17637 – N° Portalis 352J-W-B7A-CJK2A

Se plaignant de nuisances, le syndicat des copropriétaires a fait citer les sociétés Macothi et Lidl devant le président du tribunal de grande instance de Paris, statuant en référé, par actes des 23 février 2015, afin d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire.

M. [V], désigné ès qualités par une ordonnance du 12 mars 2015, a déposé son rapport le 30 juin 2016.

Par exploit d’huissier du 23 novembre 2016, la SCI Macothi a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 6] situé [Adresse 5] et la SNC Lidl devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins d’exécution de travaux et de paiement de dommages et intérêts.

Par ordonnance du 22 novembre 2019, le juge de la mise en état a rejeté la demande de la SCI Macothi aux fins de nullité et d’irrecevabilité de la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires relative à la suppression des raccordements effectués sur la gaine verticale.

Une médiation judiciaire, confiée à Mme [S] [E] par une ordonnance du 10 juillet 2020, n’a pas permis de rapprocher les parties.

Par conclusions régularisées par voie électronique le 22 octobre 2021, la SARL Cafigo est intervenue volontairement à la procédure.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 20 mars 2023, la SCI Macothi demande au tribunal de :

« Autoriser la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE MACOTHI à faire procéder à ses frais aux travaux de mise en conformité des gaines privatives et aux travaux d’étanchéité de la gaine verticale commune, préconisés par l’expert judiciaire selon devis de la société IP2S DV52461 du 19 09 2018 actualisé le 24 03 2021, d’un montant TTC de 52.807,02 € sous la direction d’un maître d’œuvre, et sous le contrôle de l’architecte de la copropriété, avec assurance maîtrise d’ouvrage.

Condamner la société LIDL à verser à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE MACOTHI à titre d’indemnité forfaitaire la somme de 80.000 € en réparation du préjudice subi en raison des travaux de raccordement réalisés par la société LIDL, non conformes, non autorisés et par application du bail.

Subsidiairement dans le cas où le tribunal ne croirait pas devoir autoriser la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE MACOTHI à procéder audits travaux, condamner le syndicat des copropriétaires à procéder aux travaux d’étanchéité de la gaine verticale en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, selon devis actualisé de la société IP2S DV52461 du 19 09 2018 d’un montant TTC de 52.807,02 € sous la direction d’un maître d’œuvre, et sous le contrôle de l’architecte de la copropriété, avec assurance maîtrise d’ouvrage.

Dire et juger que le conduit horizontal en sous-sol dans les locaux de la SCI MACOTHI est une partie privative et condamner la société LIDL à mettre en conformité les raccords du local à la gaine verticale partie commune.

Décision du 26 avril 2024

8ème chambre 3ème section

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En tant que de besoin donner acte à la SCI MACOTHI de ce qu’elle fera procéder à la mise en conformité de ces raccords à la gaine verticale.

Autoriser la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE MACOTHI à faire procéder, sous la direction de l’architecte de son choix et sous le contrôle de l’architecte de la copropriété aux frais de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE MACOTHI, aux travaux selon devis :

— de la société RAVIER n°227457 du 19 03 2019 de 26 872,96 € HT soit 32 247,55 € TTC (maçonnerie étanchéité : local de stationnement, WC chimique, réfection de l’étanchéité de la rampe de livraison, nouvelle étanchéité dans le magasin inclus traitement remontée capillaire ; étanchéité : réfection de l’asphalte avec étanchéité multicouche devant l’entrée de la rampe)

— de la société NOVEBAT n°100502 du 01 04 2019 de 1 476 € HT soit 1 623,60 € TTC (raccord d’étanchéité sur édicule et sur crosse de sortie d’antenne et gaine vide ordures)

Condamner la société LIDL à verser à la SCI MACOTHI une indemnité de 17.000 € au titre de ces désordres et non conformités et en application du bail.

Subsidiairement dans le cas où le tribunal ne croirait pas devoir autoriser la SCI MACOTHI à faire procéder à ces travaux, il est sollicité la condamnation du syndicat des copropriétaires à faire procéder aux travaux d’étanchéité de la bande de trottoir qui ont fait l’objet du devis n°57512 du 17 04 2012 de HERKRUG ETANCHEITE d’un montant de coût 13559,24 € TTC intitulé « reprise asphalte devant magasin ».

Donner acte à la SCI MACOTHI de ce que, hormis les demandes présentées dans le présent dispositif, elle se désiste de toutes ses autres demandes dont la demande deréalisation des travaux de mise en conformité du parc de stationnement selon les préconisations du rapport GIFFARD du 15 10 2008 et la demande de travaux de mise en conformité de la ventilation des logements.

Dire et juger irrecevable car prescrite la société CAFIGO en sa demande de mise en conformité de la ventilation du parc de stationnement au titre d’une prétendue suppression d’un conduit de ventilation qui aurait desservi le sous-sol de ce parc de stationnement et dans tous les cas l’en débouter.

Débouter les défendeurs et la société CAFIGO intervenante volontaire, de toutes leurs demandes, fins et conclusions

En cas de condamnation de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE MACOTHI, condamner la société LIDL à la garantir de ces condamnations.

Condamner in solidum toutes les parties succombant à verser à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE MACOTHI la somme de 15000 € au titre de l’article 700 du CPC.

Dire que par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE MACOTHI sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais exposés par le syndicat des copropriétaires dans la présente procédure ainsi que dans les procédures de référé et d’expertise, qui sera répartie entre les autres copropriétaires.

Décision du 26 avril 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 16/17637 – N° Portalis 352J-W-B7A-CJK2A

Condamner toute partie succombant en tous les dépens inclus les dépens de référé et les frais d’expertise dont recouvrement conformément aux dispositions de l’article 699 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. »

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 15 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 6] situé [Adresse 5] demande au tribunal, au visa des articles 9, 17, 25b, 30 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, 56, 58, 127, 329, 330 et 700 du code de procédure civile, de :

« DIRE ET JUGER recevable le syndicat des copropriétaires en ses demandes, fins et prétentions,

DIRE ET JUGER irrecevable la SCI Cafigo en ses demandes, fins et prétentions dirigées contre le syndicat des copropriétaires,

A TITRE PRINCIPAL ET RECONVENTIONNEL,

DÉBOUTER les sociétés Macothi, Lidl et Cafigo de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires,

CONDAMNER in solidum la SCI Macothi et la société Lidl à supprimer les raccordements effectués sur la gaine de ventilation verticale, partie commune, décrit par M. [V] dans son rapport, suppression qui devra être constatée par huissier de justice à justifier au syndicat des copropriétaires, dans un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement puis sous astreinte de 300 euros par jour de retard pendant trois mois,

A TITRE SUBSIDIAIRE, si par extraordinaire le syndicat des copropriétaires était condamné à réaliser les travaux sollicités,

CONDAMNER in solidum la SCI Macothi et la société Lidl à l’indemniser du coût total des travaux auquel le syndicat des copropriétaires sera condamné, soit la somme totale de 467 000 € à parfaire au jour du jugement,

DANS TOUS LES CAS,

CONDAMNER in solidum la SCI Macothi et la société Lidl à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à [Localité 8] la somme de 70.000 euros à titre de dommages et intérêts pour réparer le préjudice de trouble de voisinage subi,

CONDAMNER in solidum la SCI Macothi et la société Lidl et la SCI Cafigo à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à [Localité 8] la somme de 20.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la SCI Macothi au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Pierre-Edouard LAGRAULET, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile, en ce compris les frais d’expertise judiciaire. »

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 27 avril 2023, la SNC Lidl demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965, de :

« DIRE ET JUGER que la gaine de ventilation verticale à usage exclusif du lot de la SCI Macothi est devenue une partie privative ;

DONNER ACTE à la société Lidl de ce qu’elle disposée à faire réaliser les travaux relatifs à l’étanchéité de la gaine de ventilation verticale ;

LUI DONNER ACTE de ce qu’elle est disposée à faire réaliser les travaux d’étanchéité du seuil de l’entrée de la réserve ;

Par conséquent,

DÉCLARER irrecevables, en tout cas, mal fondées, les demandes, fins et prétentions du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] et la SCI Macothi, en ce qu’elles dirigées à l’encontre de la société Lidl ;

LES EN DÉBOUTER ;

Subsidiairement, dans l’hypothèse où le Tribunal jugerait que la gaine verticale constitue une partie commune,

DIRE ET JUGER que la partie maçonnée constitue une partie privative ;

DONNER ACTE à la société Lidl de ce qu’elle est disposée à faire réaliser relatifs à l’étanchéité de la gaine de ventilation verticale ;

DONNER ACTE à la SCI Macothi de ce qu’elle est disposée à réaliser les travaux d’étanchéité de la gaine verticale et du seuil d’entrée de la réserve ;

Dans tous les cas :

DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] de sa demande de suppression des raccordements réalisés ;

DIRE ET JUGER irrecevables et mal fondées les demandes de la SARL Cafigo en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la société Lidl ;

L’EN DÉBOUTER;

A titre subsidiaire et dans l’hypothèse où le Tribunal ferait droit à la demande de condamnation in solidum relative à la mise en conformité du parc de stationnement,

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] et la SCI Macothi à la relever indemne de toute condamnation ;

En tout état de cause,

CONDAMNER in solidum la SCI Macothi, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] et la SARL Cafigo, au paiement de la somme de 5.000 €, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens. »

Décision du 26 avril 2024

8ème chambre 3ème section

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* * *

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 28 avril 2023, la SARL Cafigo demande au tribunal de :

« DIRE ET JUGER la société Cafigo recevable en sa demande d’intervention volontaire,

DIRE ET JUGER la société CAFIGO recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

Et, y faisant droit ;

CONDAMNER solidairement les sociétés SCI Macothi, SNC Lidl et le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] [Adresse 5] à:

Procéder aux travaux nécessaires à la mise en conformité, à l’étanchéité et à l’indépendance des conduits et raccordements de ventilation, conformément aux préconisations de l’Expert ;

Procéder aux travaux préconisés dans le rapport Giffard du 15 octobre 2008, pour la mise en conformité de la ventilation du parc de stationnement.

Assortir cette condamnation d’une astreinte de 1.000,00 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

CONDAMNER solidairement les sociétés SCI Macothi, SNC Lidl et le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] [Adresse 5] à payer à la société CAFIGO la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

DIRE ET JUGER qu’en application de l’article 10-1 alinéa 4 de la loi du juillet 1965 et compte tenu des éléments de la cause, la société CAFIGO sera dispensée de toute participation aux sommes qui pourront être mise à la charge des copropriétaires par la décision à intervenir,

DÉBOUTER les sociétés SCI Macothi, SNC Lidl et le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] [Adresse 5] à de toutes demandes dirigées contre la société CAFIGO,

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

CONDAMNER solidairement les sociétés SCI Macothi, SNC Lidl et le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] [Adresse 5] aux entiers dépens. »

* * *

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 24 mai 2023. L’affaire, appelée à l’audience de plaidoiries du 1er février 2024, a été mise en délibéré au 26 avril 2024.

Décision du 26 avril 2024

8ème chambre 3ème section

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MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur l’intervention volontaire de la SARL Cafigo

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et la SNC Lidl soulèvent l’irrecevabilité de l’intervention volontaire de la SARL Cafigo au motif que ses conclusions notifiées le 22 octobre 2021 ne soutiennent aucune prétention ; qu’elle est donc intervenue accessoirement aux demandes de la SCI Macothi conformément aux dispositions de l’article 330 du code de procédure civile ; que l’abandon par cette dernière de ses demandes principales rend impossible la formulation de demandes autonomes par l’intervenant volontaire.

La SARL Cafigo répond que ses conclusions d’intervention volontaire notifiées le 22 octobre 2021 n’appuyaient aucune prétention d’une autre partie ; qu’elle a un intérêt légitime à intervenir volontairement pour défendre ses propres intérêts et a d’ailleurs par la suite régularisé des conclusions notifiées le 14 mars 2022 formulant des prétentions à son profit au sens de l’article 329 du code de procédure civile.

Sur ce,

Selon les articles 325 et suivants code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. Elle est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie ; elle est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme, et n’est alors recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, s’il est exact que la SARL Cafigo est intervenue à la procédure par voie de conclusions notifiées le 22 octobre 2021 sans formuler de prétention à son profit, elle a toutefois sollicité, par voie de conclusions notifiées le 14 mars 2022, la condamnation solidaire de la SCI Macothi, de la SNC Lidl et du syndicat des copropriétaires à procéder aux travaux nécessaires à la mise en conformité, à l’étanchéité et à l’indépendance des conduits et raccordements de ventilation.

C’est donc à tort que la SNC Lidl et le syndicat des copropriétaires soutiennent que l’intervention de la SARL Cafigo est intervenue accessoirement aux demandes de la SCI Macothi, la SARL Cafigo ayant émis des prétentions autonomes et présentant un lien suffisant avec les prétentions originaires antérieurement aux conclusions notifiées le 3 juin 2022 par la SCI Macothi, aux termes desquelles celle-ci s’est désistée de sa demande d’exécution de travaux formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires mais a maintenu ses autres demandes tendant notamment à se voir autorisée à procéder elle-même aux travaux de mise en conformité de la gaine verticale.

L’intervention volontaire de la société Cafigo est par conséquent recevable.

Décision du 26 avril 2024

8ème chambre 3ème section

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2- Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action de la SARL Cafigo

Le syndicat des copropriétaires, la SCI Macothi et la SNC Lidl soulèvent la prescription des demandes formées par la SARL Cafigo au motif que l’état du parking a été constaté en 2008 ; que les demandes relatives à la réalisation des travaux et à la remise en état des parties communes se prescrivent par cinq ans en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu’en l’absence d’action en justice de l’ancien propriétaire concernant le défaut de ventilation, l’action de la SARL Cafigo est prescrite.

Cette dernière oppose qu’elle est devenue propriétaire des lots de stationnement en avril 2019 ; qu’elle n’était donc pas partie aux opérations d’expertise ; que le dépôt du rapport en date du 30 juin 2016 ne peut lui être opposé comme point de départ de la prescription alors qu’elle n’a pu en prendre connaissance que postérieurement à son entrée dans les lieux.

Sur ce,

Dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, l’article 42 alinéa 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 disposait que les actions personnelles nées de l’application de la loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivait par un délai de dix ans.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018 dite « loi ELAN », ces actions relèvent de la prescription quinquennale prévue par l’article 2224 du code civil.

En vertu de l’article 2 du code civil, lorsque la loi réduit la durée d’une prescription, la prescription réduite commence à courir, sauf disposition contraire, du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

En conséquence, les faits qui ne sont pas encore prescrits par application de l’ancien article 42 alinéa 1, le seront le 23 novembre 2023, sauf pour les actions atteintes par la prescription de dix ans avant cette date, lesquelles s’éteindront à la date initialement prévue.

Le délai de prescription n’étant pas interrompu par les ventes successives des lots litigieux, il importe peu que la SARL Cafigo, qui tient ses droits de son vendeur, n’ait acquis ses emplacements de stationnement que le 1er avril 2019.

Le point de départ de la prescription doit être fixé au jour où le demandeur a connu ou aurait dû connaître les faits qui lui permettent d’exercer son recours.

La SARL Cafigo demandant la condamnation sous astreinte des SCI Macothi, SNC Lidl et du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] à procéder aux travaux préconisés par l’expert judiciaire, concernant les conduits et raccords de ventilation, ainsi que par le rapport Giffard du 15 octobre 2008, pour la mise en conformité de la ventilation du parc de stationnement, c’est à la date à laquelle les non-conformités lui ont été révélées qu’est fixé le point de départ du délai de prescription.

Décision du 26 avril 2024

8ème chambre 3ème section

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Or, alors qu’il appartient aux parties qui se prévalent de la prescription de démontrer que le délai requis par la loi s’est écoulé depuis que l’action est née, il n’est en l’espèce nullement établi que la SCI Lebox, ancien propriétaire du lot n°169, ait eu connaissance des conclusions du rapport d’audit concernant la sécurité incendie du parc de stationnement établi par la société Giffard le 15 octobre 2008.

N’ayant pas été parties à l’expertise judiciaire confiée à M. [V] par l’ordonnance du 12 mars 2015 étendue le 12 février 2016, il n’est pas davantage démontré que les sociétés Lebox et Cafigo aient eu connaissance des conclusions du rapport déposé le 30 juin 2016, étant précisé que la SARL Cafigo avait en tout état de cause jusqu’au 23 novembre 2023 pour former ses demandes.

La fin de non-recevoir tirée de la prescription ne pourra donc qu’être écartée et la SARL Cafigo déclarée recevable en ses demandes.

3- Sur la qualification privative ou commune de la gaine verticale

La SCI Macothi demande l’autorisation de faire procéder, à ses frais, aux travaux de mise en conformité des gaines privatives et aux travaux d’étanchéité de la gaine verticale commune, préconisés par l’expert judiciaire, en faisant valoir que le conduit horizontal en sous-sol est une partie privative et que seul le conduit vertical auquel il est raccordé est une partie commune par intégration au gros œuvre (conduit maçonné et toiture).

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation in solidum de la SCI Macothi et de la SNC Lidl à supprimer les raccordements effectués sur la gaine de ventilation verticale en faisant valoir que la locataire s’est raccordée à une partie commune sans autorisation de l’assemblée générale. Il conteste la qualification de « partie commune devenue de fait à usage privatif » retenue par l’expert en faisant valoir que cette dernière constitue un avis juridique, hors de sa mission.

La SNC Lidl considère que la gaine de ventilation verticale constitue une partie privative, acquise par usucapion ; qu’elle est en effet affectée depuis 1961 au lot de la SCI Macothi, autrefois propriété de la société Desmarais qui devait, pour son activité de station-service exercée de 1961 à 2007, bénéficier d’une gaine de ventilation réservée à son usage exclusif ; qu’elle n’avait donc pas besoin d’autorisation préalable de l’assemblée générale pour effectuer les travaux de raccordement.

Sur ce,

Aux termes de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, « Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un propriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ».

Dans le silence des titres, l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 précise que « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ».

Ces dispositions ne sont pas d’ordre public ; elles laissent aux intéressés le soin d’identifier, dans leurs actes, les installations devant constituer des parties communes ou des parties privatives.

Décision du 26 avril 2024

8ème chambre 3ème section

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La colonne 7 du règlement de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 5] stipule que les parties privées sont celles qui sont affectées à l’usage exclusif et particulier de chaque copropriétaire et qui ne se trouvent pas comprises dans les parties communes.

La colonne 6 énonce pour sa part que les parties communes à tous les copropriétaires comprennent : « (…) les canalisations et branchement généraux jusqu’au départ des canalisations, les fondations, les gros murs ( façade, pignon et refends), en un mot tous les murs et éléments constituant l’ossature de chaque bâtiment, le gros œuvre, (…), les couvertures de chaque bâtiment, les murs, les cloisons de chaque bâtiment séparant les parties communes des parties privées, les murs et cloisons séparant les lots ou supportant des planchers (…) ».

Ainsi que le relève l’expert judiciaire, le plan du sous-sol établi en mai 1960 matérialise une gaine de ventilation horizontale pour l’extraction de l’air vicié du garage, reliée à une gaine verticale remontant sur les dix étages de l’immeuble et débouchant en toiture.

Cette gaine verticale se présente sous la forme d’un conduit maçonné de forme triangulaire, précédée d’une partie horizontale, espace clos, incorporé dans le bâti, constitué de trois murs (deux en béton, un en parpaings), tel que cela résulte du rapport et de l’attestation de visite de la société IP2S.

L’absence de tout classement de celle-ci dans le règlement de copropriété, dont l’énumération des parties communes et des parties privatives est, au surplus, énonciative et non limitative, ne permet pas de se prévaloir de la convention des parties.

Il convient donc de se référer aux articles 2 et 3 précités, afin de pouvoir en déterminer le caractère privatif ou commun.

Les rapports de M. [V] et du cabinet d’architecte Croué-Landaz, comme l’a d’ailleurs retenu la cour d’appel de Paris dans son arrêt du 9 novembre 2018, établissent que l’usage du conduit litigieux est actuellement dédié au lot occupé par la SNC Lidl.

Outre que l’usage exclusif ne doit pas s’entendre de l’usage qui est fait concrètement par un copropriétaire, sauf à permettre à celui-ci d’usurper une partie de l’immeuble à vocation commune pour s’en voir reconnaître la propriété privative, il ne suffit pas à emporter la qualification de partie privative dont il ne constitue qu’un critère d’appréciation devant être complété par d’autres éléments tenant à la disposition des lieux, l’accès ou encore l’utilité.

Or, le conduit vertical d’extraction de l’air vicié des parkings a été réalisé en 1960, lors de la construction de l’immeuble, et préexistait donc à l’installation de la station-service qui est venue s’y raccorder postérieurement afin d’extraire notamment ses gaz de carburant.

Il n’a donc pas été créé spécifiquement pour les besoins de l’activité de celle-ci, d’autant qu’il n’existe aucun titre de propriété concernant cette gaine de ventilation tel que l’a justement relevé l’expert.

Alors que le règlement de copropriété répute expressément parties communes les murs et gros œuvre de l’immeuble et que la gaine verticale est incorporée dans le bâti, la SNC Lidl ne pouvait se raccorder à la gaine verticale maçonnée sans autorisation préalable de l’assemblée générale.

Par conséquent, dans la mesure où le raccordement à la gaine verticale a été réalisé en dehors de toute autorisation, alors que la configuration initiale des lieux, résultant de la construction de l’immeuble, prévoyait que cette gaine de ventilation servirait à l’aération des parkings, le conduit litigieux ne peut être qualifié de partie privative.

Enfin, le moyen tiré de la prescription acquisitive soulevé par la SNC Lidl est inopérant, cette dernière faisant l’économie de toute démonstration des conditions requises.

L’ensemble de ces éléments conduit par conséquent à considérer que la gaine verticale constitue une partie commune.

4- Sur la suppression des raccordements

Le syndicat des copropriétaires sollicite la suppression des raccordements réalisés par la SNC Lidl sur la gaine de ventilation verticale, constatés par M. [V] dans son rapport d’expertise, au motif que cette dernière est une partie commune et que l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires était nécessaire.

La SNC Lidl oppose que l’autorisation préalable de l’assemblée générale n’était pas nécessaire, la gaine verticale constituant une partie privative, incorporée dans le lot n°169 appartenant à la SCI Macothi, à usage exclusif des locaux pris à bail, quand bien même il s’agirait d’une partie commune.

La SCI Macothi sollicite la condamnation de la SNC Lidl à mettre ses raccords en conformité avec les préconisations de l’expert, conformément au devis IP2S du 19 août 2018 pour un montant de 52.807,02 euros, incluant la mise en conformité des raccordements de ventilation des récentes installations de Lidl ainsi que l’étanchéité de la gaine verticale commune, l’ensemble étant nécessaire.

Sur ce,

L’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci.

A l’examen des pièces produites, il apparaît que le lot n°169 a subi des transformations lors de la création de la station-service, en novembre 1960, par la suppression d’emplacements de stationnement de l’immeuble ainsi que du conduit horizontal de ventilation du sous-sol.

Un nouveau changement d’affectation est intervenu en 2004, date à laquelle les locaux sont devenus une annexe du local commercial de la SCI Macothi, louée par acte du 02 mai 2007 à la SNC Lidl.

Il ressort des pièces produites par cette dernière, notamment le rapport de phase audit établi le 11 avril 2016 par la société Quadrim Ingénierie, que :

Décision du 26 avril 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 16/17637 – N° Portalis 352J-W-B7A-CJK2A

« Ce magasin, situé en niveau rez-de-chaussée d’un immeuble d’habitation de 10 étages a été construit en 2007 en lieu et place d’un ancien garage (qui était antérieurement une station-service) ; lors de ces travaux de rénovation, une verticalité existante allant du niveau sous-sol jusqu’en toiture de la copropriété a été utilisée pour servir de conduit de désenfumage au magasin.

Un nouveau réaménagement du magasin a été réalisé en 2014 ; lors de ces travaux de modernisation, une gaine de rejet « boulangerie » a été également raccordé sur ce conduit vertical. »

L’expert judiciaire a par ailleurs constaté que les nuisances olfactives ressenties par les copropriétaires proviennent d’une « mauvaise conception du raccordement de l’installation des gaines d’extraction mécanique des locaux spécifiques au magasin Lidl sur une gaine de ventilation verticale, non étanche, de l’immeuble. »

Les sociétés Macothi et Lidl ne contestent enfin pas l’installation, par cette dernière, de raccordements des gaines d’extraction de la boulangerie et du local poubelles au conduit commun, ce sans autorisation préalable de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires apparaît par conséquent fondé à obtenir la condamnation in solidum des sociétés Macothi, bailleur, et Lidl, locataire, à supprimer les raccordements effectués sur la gaine de ventilation verticale, partie commune, dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, et passé ce délai sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard, laquelle courra sur une période de deux mois à l’issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l’exécution.

La SCI Macothi ne pourra dans ces circonstances qu’être déboutée de sa demande de condamnation de la société Lidl « à mettre en conformité les raccords du local à la gaine verticale partie commune. »

De même, la demande de condamnation solidaire des sociétés Macothi et Lidl à procéder aux « travaux nécessaires à la mise en conformité, à l’étanchéité et à l’indépendance des conduits et raccordements de ventilation, conformément aux préconisations de l’Expert », formée par la SARL Cafigo, sera rejetée.

5- Sur les travaux de mise en conformité de la gaine verticale

La SCI Macothi sollicite l’autorisation de faire procéder, à ses frais, aux travaux d’étanchéité de la gaine verticale tels que préconisés par l’expert.

Elle demande subsidiairement, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la condamnation du syndicat des copropriétaires à procéder auxdits travaux, selon devis établi par la société IP2S le 19 août 2018 pour un montant de 52.807,02 euros, et s’oppose aux demandes de la SARL Cafigo relatives à la mise en conformité, à l’étanchéité et à l’indépendance des conduits et raccordements de ventilation au motif que les parkings dont elle est propriétaire sont indépendants du bâtiment d’habitation et qu’elle ne subit pas les nuisances alléguées.

Décision du 26 avril 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 16/17637 – N° Portalis 352J-W-B7A-CJK2A

Le syndicat des copropriétaires oppose que la SCI Macothi ne peut être judiciairement autorisée à réaliser des travaux sur partie commune dès lors qu’elle sollicite l’annulation des résolutions de l’assemblée générale ayant refusé leur réalisation (procédure RG 19/08857), d’autant que lesdits travaux n’ont pour finalité que de ratifier des travaux réalisés par son locataire sans aucune autorisation, pour les besoins de son exploitation ; que les travaux proposés par la SCI Macothi ne paraissent en outre pas conformes aux préconisations de l’expert et que les devis sont insuffisamment précis.

La SCI Lidl soutient que le défaut d’étanchéité de la gaine verticale a été démontré par l’étude du BET Quadrim, par l’expert et par le bureau de contrôle Qualiconsult ; qu’elle est disposée à prendre en charge la réalisation de ces travaux puisqu’elle considère le conduit comme étant une partie privative ; qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de l’entretenir à la supposer partie commune.

Sur le fondement de l’article 544 du code civil, la SARL Cafigo demande la condamnation solidaire des sociétés Macothi, Lidl et du syndicat des copropriétaires à procéder aux travaux nécessaires à la mise en conformité, à l’étanchéité et à l’indépendance des conduits et raccordements de ventilation conformément aux préconisations de l’expert.

Sur ce,

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, dispose que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il résulte du rapport d’expertise réalisé par M. [V] que la gaine de ventilation verticale, sur toute la hauteur de l’immeuble, est en l’état d’usage depuis 1960. Lors des essais fumigènes, il a été constaté que les parois de cette gaine n’étaient plus étanches, les gaz du local commercial et de sa dépendance communiquant avec les parties communes de l’immeuble.

Il appartient au seul syndicat des copropriétaires de faire réaliser les travaux de mise en conformité de son conduit d’extraction, la SCI Macothi ne fondant d’ailleurs pas juridiquement sa demande d’autorisation de travaux.

Ces derniers ont été chiffrés, à la demande de la SNC Lidl, par le BET Quadrim Ingénierie à la somme de 52.807,02 euros suivant devis établi le 24 mars 2021 par la SAS IP2S.

Ce devis ne peut toutefois être retenu en ce qu’il englobe l’ensemble des travaux de mise en conformité des raccordements des gaines de ventilation du magasin Lidl, dont la dépose est ordonnée, ainsi que l’étanchéité de la gaine verticale commune, laquelle seule incombe à la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], sera par conséquent condamné à procéder aux travaux d’étanchéité de la gaine verticale, sous la direction d’un maître d’œuvre et sous le contrôle de l’architecte de la copropriété, selon devis à établir par ses soins.

Lesdits travaux n’étant en l’état pas chiffrés, il n’y a pas lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte au bénéfice de la SARL Cafigo.

Décision du 26 avril 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 16/17637 – N° Portalis 352J-W-B7A-CJK2A

6- Sur les travaux de mise en conformité de la ventilation

Sur le fondement de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 544 du code civil, la SARL Cafigo demande la condamnation solidaire de la SCI Macothi, de la SNC Lidl et du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6], sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, à procéder aux travaux préconisés dans le rapport Giffard du 15 octobre 2008 pour la mise en conformité de la ventilation du parc de stationnement, à savoir la mise en place d’une ventilation mécanique.

Elle fait valoir qu’en qualité de propriétaire des lots 1 à 168, elle subit directement les désordres résultant du défaut d’aération du parc de stationnement, lié à la modification du dispositif de ventilation ainsi qu’aux non-conformités constatées par l’expert au niveau des installations de ventilation du lot de la SCI Macothi et occupé par la SNC Lidl ; qu’en particulier le défaut de ventilation haute, qui a disparu en même temps que la gaine a été obstruée, engendre des odeurs de gaz d’échappement dans le parking et créé un risque d’évacuation des fumées en cas d’incendie ; que contrairement à ce que soutient la SCI Macothi, la station-service procédait au dégazage de ses cuves d’essence à travers trois à quatre évents qui se trouvaient dans la gaine, avant d’avoir été déposés lorsque ces cuves ont été neutralisées, preuve que cette gaine assurait bien la ventilation des parkings.

La SCI Macothi oppose que l’expert judiciaire a relevé que la ventilation mécanique, proposée par le rapport Giffard, est une amélioration du niveau sécurité incendie et une solution nécessaire pour assurer la ventilation du parc de stationnement sans toutefois se référer à aucune règlementation et étude ; que le rapport Giffard ne peut donc servir de référence pour établir la conformité et les travaux nécessaires à la ventilation des parkings, d’autant qu’il vise l’ensemble des niveaux de parkings et ne peut avoir de lien avec les désordres affectant le conduit vertical ou les travaux effectués par Lidl ou encore avec la suppression d’une bouche de ventilation en sous-sol.

Elle précise que si l’arrêté du 31 janvier 1986 peut servir de référence à un professionnel pour la modification des parkings au regard de la sécurité incendie, il ne s’applique pas impérativement aux parkings de la copropriété ; que la SARL Cafigo ne précise enfin pas le descriptif et le montant des travaux préconisés, tout comme le syndicat des copropriétaires qui ne produit aucune pièce à l’appui de sa demande de règlement du coût des travaux à hauteur de 400.000 euros.

Le syndicat des copropriétaires soulève également l’absence de fondement de la demande la SARL Cafigo. Il fait valoir que les préconisations du rapport Giffard ne sont que des propositions pour améliorer une situation mais en aucun cas des prescriptions réglementaires, ce dernier notant que la réglementation actuelle des bâtiments d’habitation est inapplicable à l’immeuble dont la date de construction date de 1964.

La SNC Lidl considère que la demande de la SARL Cafigo est mal fondée et fait valoir qu’elle ne saurait être tenue responsable du défaut d’aération des parkings puisque la gaine verticale a été supprimée en 1960, soit bien avant que la SCI Macothi ne devienne propriétaire du lot 169 et en conséquence bien avant son installation en 2007.

Elle ajoute que le rapport d’expertise met à sa charge et à celle de la SCI Macothi uniquement les travaux de raccordement des gaines de ventilation du magasin à la gaine verticale ; que l’expert ne s’est jamais prononcé sur la nécessité de mettre en œuvre les recommandations du rapport Giffard s’agissant d’une ventilation mécanique du parking ; que le rapport a relevé que l’ancien architecte de la copropriété, M. [L], avait chiffré le seul rétablissement du conduit de ventilation supprimé au sous-sol par l’entreprise BEG pour un montant de 54.297,91 euros ; qu’enfin la SARL Cafigo se contredit en sollicitant à la fois l’installation d’une ventilation mécanique dans l’espace de stationnement et l’exécution des travaux préconisés par le rapport Giffard.

Sur ce,

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Le règlement de copropriété de l’immeuble stipule que :

« I- Chaque copropriétaire a le droit de jouir et disposer des choses qui constituent sa propriété particulière, à la condition de ne pas nuire aux droits particuliers ou communs des autres propriétaires et de se conformer aux prescriptions formulées ci-après. »

« III- Toutes tolérances au sujet des prescriptions ci-dessus édictées quelles qu’aient pu être la fréquence et la durée, ne pourront jamais être considérées comme modification ou suppression de ces prescriptions.

IV- Aucune modification pouvant compromettre la destination de l’immeuble ne pourra être faite sans le consentement de l’unanimité des propriétaires (…). »

En application des dispositions de l’article 544 du code civil, le droit pour un propriétaire de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage.

S’agissant d’un régime de responsabilité objectif, spécifique et autonome, le constat d’un dommage en lien certain et direct de cause à effet avec le trouble anormal suffit à entraîner la mise en oeuvre du droit à réparation de la victime du dommage.

Aux termes d’un rapport d’audit concernant la sécurité incendie du parc de stationnement établi le 15 octobre 2008, la société Giffard a constaté qu’au niveau R-1, « le parc possède deux bouches en partie basse dont l’une est obstruée par des briques. Il n’existe aucune bouche assimilable à de l’extraction.(…) Bien que la porte du parc de stationnement puisse être prise en compte dans les calculs, il apparaît que les dimensions des bouches ne permettent pas un balayage de l’air et une ventilation suffisante. En cas d’insuffisance de la ventilation naturelle, un dispositif de type mécanique doit être installé”. Elle a alors préconisé de “mécaniser la ventilation afin de pallier aux dimensions insuffisantes des bouches pour le niveau R-1 ».

L’expert judiciaire indique pour sa part, dans son rapport déposé le 30 juin 2016, que :

« L’installation initiale de ventilation naturelle du parc de stationnement au sous-sol de l’immeuble était constituée de deux éléments :

— une ventilation basse captant l’air frais par conduit maçonné de 2,50 m de haut par 1,00 m de large, depuis le boulevard, toujours existante.

— une ventilation haute, pendante de la première, mais située à l’autre extrémité, pour évacuer l’air vicié par un processus naturel d’aspiration de l’air par tirage naturel, dû à l’évacuation de l’air en terrasse de l’immeuble, au dixième étage, disparue. »

Il ajoute que la suppression du conduit horizontal de ventilation au sous-sol, dans l’emplacement du local actuellement occupé par les compresseurs du magasin Lidl, daterait du 15 novembre 1960 lors de la création de la station-service ; qu’il faut installer une ventilation mécanique dans le parc de stationnement du sous-sol sans rétablir l’ancienne gaine de ventilation horizontale se raccordant sur la gaine verticale, en ce qu’il n’est pas possible d’utiliser cette dernière pour la ventilation du parking et du magasin ; que l’ancienneté des installations de ventilation nécessite une mise en conformité pour le désenfumage du parking ; que si le rapport Giffard est destiné aux établissements anciens érigés selon les textes applicables au moment de leur construction, la solution proposée de ventilation mécanique du parking en sous-sol est une amélioration du niveau de sécurité incendie et une solution nécessaire pour assurer la ventilation du parc de stationnement au sous-sol.

Il résulte de ces éléments que la ventilation des emplacements de parking au niveau R-1 mise en place lors de la construction de l’immeuble a été partiellement supprimée par le précédent propriétaire du lot n°169 et que sa mise en conformité nécessite désormais l’installation d’une ventilation mécanique, en l’absence de toute possibilité de remettre en service la gaine horizontale en l’état des travaux menés par la SNC Lidl.

La suppression du mécanisme de ventilation des lots de la SARL Cafigo nuit aux droits particuliers de celle-ci et constitue un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Il convient donc de condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] [Adresse 5], chargé de la conservation de l’immeuble, à procéder aux travaux préconisés dans le rapport Giffard du 15 octobre 2008, pour la mise en conformité de la ventilation du parc de stationnement, dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, et passé ce délai sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard, laquelle courra sur une période de deux mois à l’issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l’exécution.

7- Sur les demandes indemnitaires du syndicat des copropriétaires

A- Au titre des travaux

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation in solidum de la SCI Macothi et de la société Lidl à l’indemniser du coût total des travaux auxquels il serait condamné, pour un montant de 467.000 euros à parfaire au jour du jugement.

Ayant obtenu la condamnation in solidum des sociétés Macothi et Lidl à supprimer les raccordements effectués sur la gaine de ventilation verticale, la demande de condamnation formée au titre de ces travaux à hauteur de 53.000 euros ne pourra qu’être rejetée.

Décision du 26 avril 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 16/17637 – N° Portalis 352J-W-B7A-CJK2A

Aucune des pièces communiquées en procédure n’établissant une quelconque responsabilité des sociétés Macothi et Lidl dans la dégradation de l’étanchéité du conduit vertical, qui n’a pas été entretenu depuis sa construction, il ne sera pas davantage fait droit à la demande indemnitaire formée à hauteur de 14.000 euros.

La suppression du conduit de ventilation est imputable aux aménagements réalisés par le vendeur de la SCI Macothi, et l’impossibilité de le remettre en état est imputable aux aménagements réalisés sans autorisation par la SNC Lidl pour les besoins de son activité.

Si le syndicat des copropriétaires apparaît dès lors fondé à obtenir la condamnation in solidum de ces dernières au paiement des travaux d’installation de la ventilation mécanique, il ne verse cependant aucun justificatif de la somme de 400.000 euros sollicitée à ce titre et ne pourra par conséquent qu’être débouté de ce chef de demande.

B- Au titre du trouble anormal du voisinage

Sur le fondement de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation in solidum de la SCI Macothi et de la SNC Lidl à lui payer la somme de 70.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de voisinage subi.

Il fait valoir que depuis avril 2014, date de fin des travaux de la société Lidl, les copropriétaires se plaignent de désordres olfactifs (odeurs de boulangerie et ordures), de dégâts des eaux répétés en caves et de désordres sonores, constatés par l’expertise ; que le compte-rendu établi en juin 2014 par les services de l’inspection de salubrité du département explique que les travaux réalisés par la SNC Lidl sont en infraction avec le règlement sanitaire départemental et qu’une procédure est actuellement pendante devant le tribunal de police.

La SARL Cafigo relève que l’expert a constaté l’existence de désordres sonores et olfactifs dans les parties privatives et communes, liés aux installations de ventilation non conformes de la SNC Lidl.

Cette dernière oppose que ce n’est pas le raccordement des extractions d’air du magasin qui se trouve à l’origine des odeurs qui ont pu être ressenties par certains copropriétaires mais le défaut d’étanchéité de la gaine verticale ; que le syndicat des copropriétaires n’est recevable à agir pour les troubles de jouissance qu’à condition que le préjudice soit éprouvé par l’ensemble des copropriétaires et qu’ils le supportent de la même façon ; qu’en l’espèce, seuls deux copropriétaires, Mme [X] et M. [U], se sont plaints des odeurs de croissanterie ; que l’expert n’a rien décelé dans l’appartement de Mme [X] ; que les parties ne se plaignent plus des nuisances sonores et que le syndicat n’a jamais demandé de mesure acoustique.

Sur ce,

L’action pour trouble anormal de voisinage fondée sur les dispositions de l’article 544 du code civil, impose non seulement l’existence d’un trouble de voisinage avéré mais également que l’importance du désordre soit telle qu’il excède les inconvénients normaux du voisinage.

Décision du 26 avril 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 16/17637 – N° Portalis 352J-W-B7A-CJK2A

La préfecture de police de [Localité 7] a été saisie d’une plainte des copropriétaires de l’immeuble se plaignant de nuisances olfactives. Aux termes d’un rapport établi le 08 juillet 2014, elle indique que son inspecteur de salubrité a constaté des anomalies lors d’un contrôle réalisé dans l’établissement Lidl le 23 juin 2014 et a enjoint au responsable de se conformer aux dispositions du règlement sanitaire départemental du 20 novembre 1979 modifié.

Au cours d’une visite sur site réalisée le 10 septembre 2014, M. [J] [L], architecte mandaté par la copropriété, a relevé l’existence de réclamations de gêne acoustique durant les livraisons du magasin Lidl et indiqué qu’un « mixage d’odeurs de boulangerie et d’ordures se répand dans les parties communes ainsi que dans les parties privatives de l’immeuble au dessus de la boulangerie ou en proximité jusqu’en partie supérieure. »

La SARL Agence Langlois, syndic de l’immeuble, a mis en demeure la SNC Lidl de lui adresser par écrit l’ensemble des engagements pris à l’égard de la copropriété à la suite de cette réunion par courriers des 07 et 27 octobre 2014.

Une seconde réunion a réuni les parties en présence de M. [L] le 21 novembre 2014. Elle a permis de recueillir les doléances de Mme [X] et de M. [U] se plaignant d’odeurs de boulangerie gênantes.

L’expert judiciaire indique pour sa part avoir constaté :

*S’agissant des odeurs dans les appartements et parties communes de l’immeuble :

— lors de la réunion du 26 mai 2015 : une odeur de croissanterie dans le cabinet d’aisance de l’appartement de Mme [X] situé au 10ème étage, celle-ci indiquant toutefois que les odeurs auraient diminué depuis la pose de filtres à charbon, une odeur de croissanterie dans le cabinet d’aisance de l’appartement de M. [U] situé au 10ème étage ainsi que sur le palier du 10ème étage et dans les locaux vide-ordures des 1er 1/2 et 10ème étage.

— lors de la réunion du 17 juin 2015 : après départ d’un fumigène odorant dans le local d’extraction d’air du groupe froid du magasin Lidl, une présence de fumée et d’odeur de fumigène dans le local Limatec au rez-de-chaussée, dans le couloir partie commune et le vide-ordures du 1er étage, dans les locaux vide-ordures des étages courants, en toit-terrasse et dans les appartements de Mme [X] et M. [U] au 10 ème étage.

— lors de la réunion du 08 avril 2016 : après essais fumigènes du conduit de ventilation, la présence d’odeurs dans le magasin Lidl et dans les parties communes de l’immeuble (couloirs et locaux vide-ordures à tous les niveaux).

Contrairement à ce qu’indique la SNC Lidl, les nuisances olfactives ne sont donc pas circonscrites à deux appartements privatifs mais sont étendues aux parties communes des dix étages que compte l’immeuble.

*S’agissant des dégâts des eaux :

— lors de la réunion du 10 novembre 2015 : quelques traces d’infiltrations au plafond des caves 161, 162 et 163 qui sont des parties privatives.

Décision du 26 avril 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 16/17637 – N° Portalis 352J-W-B7A-CJK2A

— lors de la réunion du 11 février 2016 : des infiltrations d’eau au plafond le long des fissures du plafond en béton dans la cave 161 ainsi que dans les caves 162 et 163 et dans le couloir des caves, ainsi que la présence d’eau au sol dans le local « climatisation » du magasin Lidl sis en aplomb des caves sinistrées.

— lors de la réunion du 09 mars 2016 : absence d’eau au sol du local « climatisation » du magasin Lidl, la pompe de relevage ayant été réparée.

Après avoir indiqué que les bruits entendus dans les appartements étaient transmis par les gaines de ventilation sur une période allant de décembre 2013 à avril 2014, M. [V] n’a relevé aucune nuisance sonore au cours de ses opérations.

La présence d’eau au plafond de trois caves ainsi que dans le couloir des caves, constatée en novembre 2015, a été supprimée en mars 2016 à la suite de travaux réalisés par la SNC Lidl.

En revanche, les nuisances olfactives répétées et répandues dans les parties communes des dix étages de l’immeuble excèdent à l’évidence les inconvénients normaux de voisinage.

L’expert judiciaire indique qu’elles sont exclusivement imputables au raccordement, par la SNC Lidl, de l’installation d’extraction d’air vicié de la boulangerie et du local poubelles sur la gaine de ventilation commune.

Elles engagent donc la responsabilité de plein droit de la SCI Macothi, bailleresse, et de la SNC Lidl, locataire, qui seront condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 5.000 euros à titre de réparation.

8- Sur les travaux d’étanchéité et de maçonnerie sollicités par la SCI Macothi

Sur le fondement de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI Macothi demande l’autorisation de faire réaliser à ses frais, sous la direction de l’architecte de son choix et sous le contrôle de l’architecte de la copropriété, les travaux d’étanchéité du trottoir dans la zone de livraison, objet du contrat de bail avec la société Lidl.

Elle explique que des infiltrations en provenance du local de climatisation de Lidl et de l’accès de service côté boulevard ont provoqué des infiltrations dans trois caves et dans le couloir en sous-sol, ce qui a été relevé par l’expert ; que la SCI Lidl a remplacé les pompes de relevage dans son local le 9 mars 2016 ; qu’elle a fait procéder à des travaux d’étanchéité du seuil sur la bande de terrain jusqu’au boulevard que l’expert a considéré comme insuffisants ; que les travaux d’étanchéité demandés sont destinés à protéger le gros œuvre et les caves des infiltrations d’eau de pluie ou de lavage du trottoir.

La SCI Macothi ajoute qu’elle a la jouissance exclusive de cette bande de trottoir tout en expliquant que le gros œuvre et la couche d’étanchéité sont une partie commune dont l’entretien et la réparation ne lui incombent pas ; que l’assemblée générale des copropriétaires du 28 mai 2019 a rejeté la demande de réalisation des travaux nécessaires suivant devis établis après appels d’offres de M. [L], architecte de l’immeuble, par la société Ravier le 19 mars 2019 à hauteur de 32 247,55 euros s’agissant des travaux de maçonnerie étanchéité et par la société Novebat le 1er avril 2019 pour un montant de 1623,60 euros s’agissant du raccord d’étanchéité sur édicule.

Décision du 26 avril 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 16/17637 – N° Portalis 352J-W-B7A-CJK2A

Elle sollicite la prise en charge partielle des travaux par la SCI Lidl à hauteur de 17.000 euros et demande, subsidiairement, la condamnation du syndicat des copropriétaires à faire procéder aux travaux d’étanchéité de la bande de trottoir suivant devis établi le 17 avril 2012 par la société Herkrug Etanchéité pour un montant de 13.559,24 euros.

La SCI Lidl répond qu’elle est disposée à réaliser les travaux de reprise de l’étanchéité de l’entrée de la réserve qui ont uniquement été empêchés par l’opposition de son bailleur ; que s’agissant des désordres en cave, seules trois caves ont été concernées, pour lesquelles aucun devis n’a jamais été fourni.

Le syndicat des copropriétaires confirme que la SCI Lidl a proposé de réaliser, à ses frais, les travaux d’étanchéité que son bailleur a refusés. Il conteste le caractère commun de la zone de livraison et de la bande de trottoir au motif que le règlement de copropriété ne fait nullement référence audit trottoir dans la définition des parties communes puisqu’il s’agit du domaine public relevant d’une autorisation de la juridiction administrative ; que les travaux envisagés ne concernent en réalité que la reprise du dallage et ne paraissent pas conformes aux préconisations de l’expert, les devis étant insuffisamment détaillés et les garanties n’étant pas souscrites alors que les travaux concernent l’étanchéité de l’immeuble.

Sur ce,

Aux termes de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965, l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

En vertu de l’article 30 dans sa version applicable au litige :

« L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l’article 25, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux.

Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l’article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l’accord de certains d’entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée.

Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d’entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.

Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée. »

Décision du 26 avril 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 16/17637 – N° Portalis 352J-W-B7A-CJK2A

Suivant courrier du 24 avril 2019 reçu par le syndic le 25 avril 2019, la SCI Macothi a sollicité l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de plusieurs projets de résolutions relatifs aux :

— « travaux de réfection de l’étanchéité de la rampe de livraison par l’entreprise BARBIERI pour un montant de 3.906 € TTC »,

— « travaux de réfection de l’étanchéité de la rampe de livraison par l’entreprise RAVIER pour un montant de 12.739,64€ soit 15.287,56 € TTC étant acté que les travaux connexes privatifs prévus par le devis RAVIER seront exécutés sous la maîtrise d’ouvrage et aux frais exclusifs de la SCI MACOTHI »,

— « travaux de réfection de l’asphalte avec étanchéité multicouche devant l’entrée de la rampe de livraison par l’entreprise RAVIER pour un montant de 6.587,26 € HT soit 7.904,71 € TTC »,

— « travaux de raccord d’étanchéité sur édicule et sur crosse de sortie d’antenne et gaine vide-ordures par l’entreprise NOVEBAT pour un montant de 1.476 € HT soit 1.771,20 € TTC ».

Ces projets prévoyaient un vote des travaux à la majorité de l’article 24 puis, à défaut d’adoption des résolutions, un vote à la majorité de l’article 25b afin d’autoriser la SCI Macothi à faire réaliser elle-même les travaux.

Ces résolutions, numérotées 35 à 38, ont été rejetées par l’assemblée générale à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 « compte tenu de la procédure en cours ».

Aucun vote n’étant ensuite intervenu à la majorité de l’article 25b comme demandé par la SCI Macothi, celle-ci justifie d’un refus d’autorisation implicite, préalable nécessaire à l’autorisation judiciaire, quand bien même elle aurait introduit une action en annulation de ces délibérations par exploit du 23 juillet 2019.

M. [V] a expliqué dans son rapport que « Côté extérieur, sur la bande de terrain jusqu’au boulevard, au sol de l’entrée de service, l’eau de lavage (sous pression) sur le trottoir et l’eau de pluie peuvent s’infiltrer par la fissure au sol sur le seuil de la réserve, devant sur le plan incliné, entre le carrelage et l’enrobé. »

Il a ainsi relevé que les dégâts des eaux en cave proviennent des débordements des bacs de rétention des climatiseurs avec panne de pompe de relevage et défaut d’étanchéité au sol, côté intérieur et côté extérieur ; que les travaux d’étanchéité au sol de l’entrée de service du magasin Lidl ne sont pas réalisés dans les règles de l’art ; qu’ils ont été repris par la SNC Lidl le 04 février 2016 mais ne donnent pas satisfaction et doivent être réalisés selon devis établis par la société Herkrug Etanchéité pour un montant de 1.878 euros TTC.

Si la nécessité d’effectuer les travaux d’étanchéité du seuil résulte clairement de ses investigations, M. [V] ne préconise pas l’ensemble des travaux revendiqués par la SCI Macothi suivant devis établis par les sociétés Ravier et Novebat.

Le tribunal ne dispose par ailleurs d’aucun élément lui permettant de déterminer la propriété de cette bande de trottoir, dont le syndicat des copropriétaires affirme qu’elle se trouve sur le domaine public.

La SCI Macothi ne pourra dans ces conditions qu’être déboutée de sa demande tendant à être autorisée judiciairement à faire réaliser les travaux.

Décision du 26 avril 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 16/17637 – N° Portalis 352J-W-B7A-CJK2A

Il ne sera pas davantage fait droit à sa demande subsidiaire de condamnation du syndicat des copropriétaires à faire procéder « aux travaux d’étanchéité de la bande de trottoir qui ont fait l’objet du devis n°57512 du 17 04 2012 de HERKRUG ETANCHEITE d’un montant de coût 13559,24€ TTC intitulé « reprise asphalte devant magasin ». »

9- Sur les demandes indemnitaires de la SCI Macothi

A- Sur le préjudice résultant des travaux de raccordement

La SCI Macothi demande la condamnation de la SNC Lidl à lui verser la somme de 80.000 euros à titre d’indemnité forfaitaire en réparation du préjudice subi en raison des travaux de raccordement non conformes et non autorisés qui ont été réalisés.

Elle soutient que les travaux de raccordement de la boulangerie et du local poubelles de la société Lidl au conduit horizontal rejoignant le conduit commun ont été réalisés début 2014 sans autorisation ni même information de la bailleresse qui n’a été sollicitée que pour une autorisation de modification des façades ; que la SNC Lidl n’a donc pas respecté la clause du bail qui stipule que les transformations et réparations nécessitées pour l’exercice de son activité professionnelle, qui pourraient affecter les parties communes, ne pourront être faites qu’après avis favorable et sous surveillance et contrôle de l’architecte du bailleur et de celui de la copropriété ; qu’elle ne l’a pas davantage informée de l’existence des nuisances alléguées par le conseil syndical, des réunions qu’elle a tenu avec lui et l’architecte de la copropriété et de la procédure pénale, dans laquelle elle s’est autorisée à soutenir que la partie de la ventilation à laquelle elle s’est raccordée était privative ; qu’il s’est avéré par le rapport d’expertise que les travaux de raccordement n’était pas conformes aux normes applicables, tant en leur consistance qu’en leur raccordement à une ventilation commune non étanche ; que la responsabilité de la société Lidl est donc engagée au visa des articles 1103 et suivants du code civil pour manquement à ses obligations contractuelles.

La SCI Macothi ajoute que ce manquement lui a causé un préjudice consistant dans la charge des travaux et dépenses annexes, et dans les diligences que nécessitera la gestion des travaux outre le trouble causé par les tracasseries subies depuis le début du litige, étant rappelé que le contrat prévoit que tous travaux même de gros œuvre nécessaires à son activité et à la conformité réglementaire sont à la charge du locataire.

La SNC Lidl oppose que les demandes indemnitaires de la SCI Macothi sont infondées en ce que la gaine maçonnée étant une dépendance du local commercial, comprise dans l’assiette de son bail, elle pouvait s’y raccorder sans avoir d’autorisation à demander, ce d’autant plus que le contrat de bail l’autorisait « à faire à ses frais les travaux d’installation du commerce » ; que la SCI Macothi n’a jamais émis la moindre objection sur le raccordement effectué alors que le bail l’autorise à visiter les lieux au moins deux fois par an ; que l’étude du BET Quadrim réalisée à ses frais, en cours d’expertise, ne mentionne à aucun moment un défaut du raccordement de cette gaine technique à la gaine d’extraction verticale, dont le manque d’étanchéité, lui, a été démontré ; qu’aucune faute ne peut donc lui être reprochée.

Décision du 26 avril 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 16/17637 – N° Portalis 352J-W-B7A-CJK2A

Sur ce,

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Le bail commercial du 2 mai 2007 liant les parties prévoit que :

« Le preneur aura à sa charge exclusive toutes les transformations et réparations nécessitées par l’exercice de son activité.

Les transformations qui pourraient affectées les parties communes de l’immeuble pourront être faites qu’après avis favorable et sous la surveillance et le contrôle de l’architecte du bailleur, et de celui de la copropriété, comme l’impose le règlement de copropriété de l’immeuble, le tout aux frais exclusifs du preneur.

Dès à présent, le preneur pourra effectuer à ses frais les travaux d’installation du commerce ainsi que ceux figurant sur le descriptif technique dont une copie es annexée à lacte de promesse de bail du 24 mars 2006 ci-dessus visé. »

Il n’est pas contesté que les travaux de raccordement litigieux ont été réalisés postérieurement, début 2014, sans autorisation du bailleur ou de l’assemblée générale des copropriétaires, ce en contravention avec les stipulations contractuelles.

La SCI Macothi, qui n’a en l’état réalisé aucuns travaux de reprise, ne justifie cependant pas du préjudice allégué à hauteur de 80.000 euros et ne pourra qu’être déboutée de ce chef de demande.

B- Sur le préjudice résultant des désordres en caves

La SCI Macothi sollicite la condamnation de la SNC Lidl à lui verser une indemnité de 17.000 euros correspondant à une prise en charge partielle des travaux d’étanchéité du trottoir de la zone de livraison, compte tenu de l’insuffisance des travaux initiaux de sa locataire et de l’origine des désordres liés à ses installations.

La SNC Lidl soutient pour sa part qu’elle est disposée depuis de nombreuses années à réaliser les travaux de reprise de l’étanchéité de l’entrée de la réserve, seule l’opposition de son bailleur ayant empêché cette réalisation ; qu’elle est toujours disposée à faire réaliser ces travaux à ses frais, qu’il s’agisse d’une partie privative ou d’une partie commune, avec l’autorisation dans ce cas du syndicat des copropriétaires.

Sur ce,

La SCI Macothi, qui n’a pas été autorisée à réaliser les travaux d’étanchéité, ne démontre aucun préjudice imputable à la SNC Lidl au titre des infiltrations ayant affecté les plafonds des caves, étant précisé que celle-ci est en tout état de cause disposée à les prendre en charge.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de dommages et intérêts complémentaires.

Décision du 26 avril 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 16/17637 – N° Portalis 352J-W-B7A-CJK2A

10- Sur les appels en garantie

La société Lidl sollicite la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de la société Macothi à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre s’agissant de la mise en conformité du parc de stationnement.

La société Macothi demande la condamnation de la société Lidl à la garantir de toute condamnation qui interviendrait à son encontre.

Sur ce,

Condamnée à supprimer les raccordements effectués sur la gaine de ventilation verticale, partie commune, c’est-à-dire à une obligation de faire, la société Macothi ne pourra qu’être déboutée de son appel en garantie dirigé contre la SNC Lidl à ce titre.

N’étant pas à l’origine des travaux d’aménagement réalisés sans autorisation de l’assemblée générale par la SNC Lidl, elle apparaît en revanche fondée à obtenir la garantie de cette dernière au titre de l’ensemble des condamnations pécuniaires mises à sa charge.

Aucune condamnation n’étant enfin mise à la charge de la SNC Lidl au titre de la mise en conformité du parc de stationnement, ses appels en garantie ne pourront qu’être rejetés.

11- Sur les demandes accessoires

Parties succombantes, les sociétés Macothi et Lidl seront condamnées in solidum aux entiers dépens de l’instance, incluant les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au bénéfice de Maître Pierre-Edouard Lagraulet, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Tenues aux dépens, elles seront condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme équitable de 15.000 euros en indemnisation des frais engagés pour faire valoir leurs droits et non compris dans les dépens, et seront déboutées de leurs demandes à ce titre.

Elles seront également condamnées in solidum à payer à la SARL Cafigo la somme équitable de 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Compatible avec la nature et la solution du litige, l’ exécution provisoire du jugement, nécessaire, sera ordonnée en toutes ses dispositions conformément à l’article 515 du code de procédure civile dans sa version applicable au présent litige.

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Au regard de l’issue du litige, et compte tenu de l’équité, il n’y a pas lieu de dispenser la SARL Cafigo de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la SARL Cafigo recevable en son intervention volontaire et en ses demandes ;

CONDAMNE in solidum la SCI Macothi et la SNC Lidl à supprimer les raccordements effectués sur la gaine de ventilation verticale, partie commune, dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, et passé ce délai sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard, laquelle courra sur une période de deux mois à l’issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l’exécution ;

DÉBOUTE la SCI Macothi de sa demande de condamnation de la société Lidl « à mettre en conformité les raccords du local à la gaine verticale partie commune » ;

DÉBOUTE la SARL Cafigo de sa demande de condamnation solidaire des sociétés Macothi et Lidl à procéder aux « travaux nécessaires à la mise en conformité, à l’étanchéité et à l’indépendance des conduits et raccordements de ventilation, conformément aux préconisations de l’Expert » ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] [Adresse 5], à procéder aux travaux d’étanchéité de la gaine verticale, sous la direction d’un maître d’œuvre et sous le contrôle de l’architecte de la copropriété, selon devis à établir par ses soins ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] [Adresse 5] à procéder aux travaux préconisés dans le rapport Giffard du 15 octobre 2008, pour la mise en conformité de la ventilation du parc de stationnement, dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, et passé ce délai sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard, laquelle courra sur une période de deux mois à l’issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l’exécution ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] [Adresse 5] de ses demandes indemnitaires au titre des travaux à réaliser ;

CONDAMNE in solidum la SCI Macothi et la SNC Lidl à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] [Adresse 5] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi ;

DÉBOUTE la SCI Macothi de sa demande d’autorisation de faire réaliser à ses frais, sous la direction de l’architecte de son choix et sous le contrôle de l’architecte de la copropriété, les travaux d’étanchéité du trottoir dans la zone de livraison, objet du contrat de bail avec la société Lidl ;

DÉBOUTE la SCI Macothi de sa demande subsidiaire de condamnation du syndicat des copropriétaires à faire procéder « aux travaux d’étanchéité de la bande de trottoir qui ont fait l’objet du devis n°57512 du 17 04 2012 de HERKRUG ETANCHEITE d’un montant de coût 13559,24€ TTC intitulé « reprise asphalte devant magasin » ;

DÉBOUTE la SCI Macothi de ses demandes de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE la SCI Macothi de son appel en garantie dirigé contre la SNC Lidl au titre de la condamnation à supprimer les raccordements effectués sur la gaine de ventilation verticale ;

CONDAMNE la SNC Lidl à garantir la SNC Macothi du paiement de l’ensemble des condamnations pécuniaires mises à sa charge ;

DÉBOUTE la SNC Lidl de ses appels en garantie formés au titre de la mise en conformité du parc de stationnement ;

CONDAMNE in solidum la SNC Macothi et la SCI Lidl aux entiers dépens de l’instance, incluant les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au bénéfice de Maître Pierre-Edouard Lagraulet, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SNC Macothi et la SCI Lidl à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] [Adresse 5] la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et les déboute de leurs demandes à ce titre ;

CONDAMNE in solidum la SNC Macothi et la SCI Lidl à payer à la SARL Cafigo la somme de 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire du jugement ;

REJETTE la demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure formée par la SARL Cafigo sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

REJETTE le surplus des demandes.

Fait et jugé à Paris le 26 avril 2024

Le greffierLa présidente