TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 06 MAI 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 23/12066 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YNO3

N° de MINUTE : 26/00665

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Etablissement 1] SI [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet UNITIA, SARL

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869

C/

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Manuela EBOLO NYINDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 581

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 11 Mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

M. [Z] [Y] est propriétaire du lot n°19 de l’immeuble [Etablissement 1] sis [Adresse 1] à [Localité 3] (93).

Par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1] sis [Adresse 1] à [Localité 3] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Unitia, a fait assigner M. [Z] [Y] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 20 mai 2025, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

DÉBOUTER M. [Z] [Y] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNER M. [Z] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1] sis [Adresse 1] à [Localité 3] (93), représenté par son syndic :

La somme de 4.823,75 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 20 mai 2025, 2eme trimestre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de l’assignation du 21 novembre 2023 et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue ;

La somme de 748,48 euros au titre des frais nécessaires, tels que définis à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêt au taux légal à compter de la signification de l’assignation du 21 novembre 2023 et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue ;

La somme de 4.500 euros au titre des dommages-intérêts ;

La somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 euros du code de procédure civile ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER M. [Z] [Y] aux entiers dépens dont le montant pourra être directement recouvré par Maître Florian CANDAN, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que M. [Z] [Y], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de M. [Z] [Y] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse. Il soutient enfin qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délais de paiement au regard, d’une part, de l’ancienneté de la dette et, d’autre part, de l’absence de tout élément venant justifier d’une situation particulière rendant nécessaire le prononcé de tels délais.

M. [Z] [Y] a constitué avocat. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 19 mars 2025, il a demandé au tribunal de :

JUGER que la somme de 8.201,88 euros sollicitée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1] sis [Adresse 1] à [Localité 3] (93) a été réglée par M. [Z] [Y] ;

JUGER que M. [Z] [Y] reste devoir la somme de 3.584,43 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1] sis [Adresse 1] à [Localité 3] (93),

OCTROYER un échelonnement du paiement de la somme de 3.584,43 euros sur 24 mois, soit 149,36 euros mensuels,

DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1] sis [Adresse 1] à [Localité 3] (93) de la demande de paiement de la somme de 3.000 euros au titre des dommages et intérêts ;

DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1] sis [Adresse 1] à [Localité 3] (93) de sa demande de paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Reconventionnellement LAISSER A LA CHARGE de chacune des parties les sommes exposées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

M. [Z] [Y] ne conteste pas le principe de la créance, mais en conteste le montant. Il soutient qu’après l’apurement d’une partie de sa dette au travers de paiements par chèques au cours de l’année 2024, qui ont été pris en compte dans les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires, il ne reste débiteur qu’à hauteur de 3.584,43 euros.

Il sollicite pour régler ce montant des délais de paiement, faisant valoir être sans emploi depuis le 23 octobre 2024, à la suite d’un licenciement économique, et ne percevoir qu’une allocation mensuelle de 1.291,20 euros. M. [Z] [Y] indique avoir un fils mineur à sa charge et fait part de charges de loyer de 900 euros mensuels et de dettes fiscales donnant lieu à un prélèvement mensuel de 400 euros ; ce qui justifie son impossibilité à régler sa dette immédiatement.

M. [Z] [Y] considère de surcroît la demande de dommages et intérêts non justifiée au regard des paiements conséquents effectués dès l’introduction de la présente procédure. Il fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne démontre ni sa mauvaise foi, ni le préjudice engendré par le retard de paiement. Il avance également qu’il est propriétaire depuis de nombreuses années au sein de la résidence, et qu’il n’a été en échec de paiement qu’à compter de l’année 2022, en raison de difficultés financières rencontrées par son ancien employeur. Il déduit de ces éléments la nécessité de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 9 octobre 2025 et fixée à l’audience du 11 mars 2026. Elle a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera précisé que les pièces n°2 à 5 visées au bordereau de pièces de M. [Y] n’ayant pas été jointes au dossier de plaidoiries, il a été demandé leur transmission par note en délibéré. Il n’a cependant pas été déféré à cette demande.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [Z] [Y] ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 16 décembre 2021, 26 janvier 2023, 18 janvier 2024, 23 janvier 2025 et 18 décembre 2025, ayant voté les travaux pour l’installation d’interphones et de vidéosurveillance, de condamnation des vides-ordures et fixé les sommes irrécouvrables à l’égard des procédures se rapportant à Messieurs [O], [H] et [R] ainsi qu’ayant approuvé les comptes des exercices annuels du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 18 décembre 2025 au 17 décembre 2028.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Les versements ayant été effectués par M. [Y] à la suite de la délivrance de l’assignation ont été pris en compte par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de l’actualisation de ses demandes.

M. [Y] ne conteste pas être redevable des sommes appelées jusqu’aux appels provisionnels (charges et travaux Alur) du 1er trimestre 2025 inclus. Or, les seules sommes entrées en comptabilité postérieurement correspondent à la régularisation de l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, approuvées lors de l’assemblée générale du 23 janvier 2025, aux sommes irrécouvrables au titre des procédures de Messieurs [B], [R] et [H], appels approuvés lors de l’assemblée générale du 23 janvier 2025 et aux appels provisionnels (charges et travaux Alur) du 2ème trimestre 2025, budget approuvé lors de l’assemblée générale du 18 janvier 2024.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 9 août 2021 et le 20 mai 2025 dont il est justifié a été de 16.413,06 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 11.589,31 euros.

Ainsi, il convient de condamner M. [Z] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.823,75 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 20 mai 2025, appel provisionnel du 1er avril 2025 au 1er juillet 2025 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, valant mise en demeure.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 748,48 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967. Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés et sera en conséquence débouté de sa demande.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

La capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, M. [Z] [Y] paye irrégulièrement ses charges de copropriété. Or, de tels manquements répétés à une obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires sont constitutifs d’une faute qui cause un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation. Sa carence est d’autant plus injustifiée que M. [Y], qui n’habite pas dans ses lots au vu de l’adresse à laquelle l’assignation lui a été signifiée, a vocation à pouvoir percevoir des revenus locatifs lui permettant de payer les charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner M. [Z] [Y], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [Z] [Y] fait valoir être confronté à une situation financière difficile du fait d’un licenciement économique en date du 23 octobre 2024. Il indique avoir un fils mineur à sa charge, ainsi qu’un loyer de 900 euros mensuels et un prélèvement mensuel de 400 euros au titre de ses dettes fiscales.

M. [Z] [Y] ne verse cependant aux débats aucun élément pouvant corroborer ses affirmations et permettre au tribunal d’apprécier concrètement de sa situation personnelle et de sa capacité à honorer les termes de l’échéancier qu’il sollicite. Il est également notable qu’il n’a effectué aucun paiement de ses charges de copropriété en janvier 2025, février 2025 et mars 2025 et ce, alors qu’il lui était loisible de mettre en œuvre ledit échéancier sans attendre le présent jugement.

M. [Y] sera en conséquence débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, M. [Z] [Y] sera condamné aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Florian CANDAN, avocat, à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Les circonstances de l’espèce ne justifie en effet pas de faire supporter à chaque partie ses frais irrépétibles.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE M. [Z] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1] sis [Adresse 1] à [Localité 3] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Unitia, la somme de 4.823,75 euros au titre des charges courantes et appels de fonds de travaux impayés dus selon décompte arrêté au 20 mai 2025, appel provisionnel du 1er avril 2025 au 1er juillet 2025 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1] sis [Adresse 1] à [Localité 3] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Unitia, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE M. [Z] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1] sis [Adresse 1] à [Localité 3] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Unitia, la somme de 400 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE M. [Z] [Y] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE M. [Z] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1] sis [Adresse 1] à [Localité 3] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Unitia, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Z] [Y] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Florian CANDAN, avocat, à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 06 mai 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT