TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 26 JANVIER 2026

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 22/06930 – N° Portalis DB3S-W-B7G-WP6O

N° de MINUTE : 25/00954

DEMANDEUR

S.C.I. ISIS agissant par sa représentante légale, Madame [X] [H]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître [N], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D1683

C/

DEFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DIDEROT/MARCEAU SIS [Adresse 5], représenté par son syndic, le CABINET LOUIS-PORCHERET.

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869

INTERVENANT VOLONTAIRE :

Madame [E] [D] épouse [W]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Alexandre ROSENCZVEIG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0263

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Vice-présidente statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 24 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-présidente assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé [Adresse 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il se trouve constitué de cinq bâtiments A, B, C, D et E.

Au sein de cet ensemble immobilier, l1a S.C.I. ISIS est propriétaire des lots n°2, 13, 27 et 51.

[E] [D] épouse [W] est quant à elle propriétaire des lots n°30 et 37 au sein du bâtiment B.

Le 16 mars 2022 s’est tenue une assemblée générale des copropriétaires qui a voté les résolutions 13, 13-1, 14 et 14-1 ayant pour objet la vente au profit de Mme [E] [D] épouse [W] d’une salle de bains accessible par le lot n° 30 du bâtiment B moyennant un prix principal de 5000 euros, la création du lot n°56, la réunion des lots n° 30 et 56 et la création du lot n° 57 issu de cette réunion.

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 juin 2022, la S.C.I. ISIS a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet LOUIS PORCHERET, devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins notamment de voir annuler les résolutions n°13, 13-1, 14, et 14-1 de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 mars 2022.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 octobre 2024, Mme [E] [D] épouse [W] est intervenue volontairement à l’instance.

Par ordonnance du 21 septembre 2023, le juge de la mise en état a, notamment, rejeté la fin de non-recevoir invoquée par le syndicat des copropriétaires tirée de la forclusion de son action.

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 décembre 2024, la S.C.I. ISIS demande au tribunal de :

— prononcer la nullité des résolutions 13, 13-1, 14 et 14-1 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappeler que l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir ;

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, dont distraction au profit de la SELARL DEXTERIA Avocats.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet LOUIS-PORCHERET, sollicite du tribunal :

— qu’il déboute la société S.C.I. ISIS de l’ensemble de ses demandes ;

— qu’il déboute Mme [E] [D] épouse [W] de l’ensemble de ses demandes ;

— qu’il condamne la société S.C.I. ISIS et Mme [E] [D] épouse [W] aux dépens ;

— qu’il condamne Mme [E] [D] épouse [W] à lui verser la somme de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— qu’il condamne la S.C.I. ISIS à lui verser la somme de 8000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 octobre 2024, Mme [E] [D] épouse [W], intervenante volontaire, demande au tribunal de :

— la recevoir en son intervention volontaire ;

Si le tribunal devait débouter la S.C.I. ISIS de ses demandes,

— condamner la S.C.I. ISIS à lui verser une somme de 30.879,25 € correspondant au préjudice matériel subi du fait de la procédure, somme à parfaire ;

— condamner la S.C.I. ISIS à lui verser une somme de 15.000 € correspondant au préjudice moral subi du fait de la procédure, somme à parfaire ;

Si le Tribunal devait faire droit aux demandes de la S.C.I. ISIS,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser une somme de 30.879,25 € correspondant au préjudice matériel subi du fait de la procédure, somme à parfaire ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser une somme de 15.000 € correspondant au préjudice moral subi du fait de la procédure, somme à parfaire ;

En tout état de cause,

— condamner tout succombant à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Il sera renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 31 janvier 2025 par ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état, et l’affaire a été fixée pour plaidoirie (juge unique) à l’audience du 26 juin 2025, puis renvoyée d’office à l’audience du 24 novembre 2025 du fait de l’absence non remplacée du magistrat.

***

Par des écritures intitulées « note à la formation de jugement aux fins de demande de rejet des pièces de Madame [I] intervenante volontaire », notifiées le 12 novembre 2025 par voie électronique, la S.C.I. ISIS demande à la présente juridiction d’écarter des débats les pièces invoquées par Mme [E] [D] épouse [W] qui ne lui ont pas été régulièrement communiquées, ainsi que les moyens de fait et de droit s’y rapportant.

Par message notifié le 21 novembre 2025 par voie électronique, Mme [E] [D] épouse [W] fait valoir que cette demande de rejet est tardive, qu’en tout état de cause les pièces ont bien été communiquées aux parties adverses, et il sollicite en cas de difficultés la révocation de l’ordonnance de clôture.

Par message notifié le 21 novembre 2025 par voie électronique, la S.C.I. ISIS répond aux moyens soulevés par la partie intervenante et maintient sa demande tenant à ce que soient écartées des débats les pièces invoquées par celle-ci, ainsi que les moyens de fait et de droit s’y rapportant.

À l’audience de plaidoirie du 24 novembre 2025, il a été rappelé qu’en application de l’article 802 du code de procédure civile aucune conclusion ne pouvait être déposée ni aucune pièce produite aux débats après l’ordonnance de clôture, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 26 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé qu’il n’entre pas dans l’office du juge de statuer sur les demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et se donc trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel, celles-ci ne constituant pas de véritables prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile (ainsi par exemple de celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte »). Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans la présente décision, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Il n’y a pas lieu, en conséquence, de recevoir Mme [E] [D] épouse [W] en son intervention volontaire ainsi que celle-ci le sollicite dans ses écritures, cette recevabilité ne se trouvant pas contestée dans la présente instance.

1. Sur la recevabilité des écritures notifiées postérieurement à l’ordonnance de clôture

Selon l’article 802 alinéa 1er du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

L’alinéa 4 ajoute que lorsque leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture, sont recevables les exceptions de procédure, les incidents d’instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l’article 47.

En l’espèce, il appartenait à la S.C.I. ISIS de faire valoir, au cours de la mise en état, qu’elle n’avait pas été destinataire le cas échéant des pièces produites par Mme [E] [D] épouse [W], étant observé que l’intéressée avait nécessairement connaissance de cette omission éventuelle avant l’ordonnance de clôture.

En application des dispositions qui précèdent, la demanderesse n’est pas recevable à soulever une telle difficulté postérieurement à l’ordonnance de clôture.

Les écritures intitulées « note à la formation de jugement aux fins de demande de rejet des pièces de Madame [I] intervenante volontaire » qu’elle a notifiées le 12 novembre 2025 par voie électronique, soit postérieurement à l’ordonnance de clôture, doivent par conséquent être déclarées irrecevables. La présente juridiction ne se trouve donc pas saisie des prétentions et moyens qu’elles contiennent – pas plus d’ailleurs que ceux contenus dans les divers messages notifiés le 21 novembre 2025 par voie électronique.

2. Sur la demande tendant à l’annulation des résolutions n°13, 13-1, 14 et 14-1 de l’assemblée générale du 16 mars 2022

a. sur le premier moyen tiré de l’absence de vote unanime des copropriétaire sur la suppression du local à vélos

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant notamment la modification du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

Son dernier alinéa dispose cependant que l’assemblée générale ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, il ressort de l’examen du règlement de copropriété dans sa version postérieure au modificatif publié et enregistré au service de la publicité foncière le 11 décembre 2008 que celui-ci ne comporte pas de mention d’un local à vélos – étant observé que la présente instance n’a pas pour objet de contester l’assemblée générale du 28 février 2008 qui avait voté cette modification du règlement de copropriété, que les parties ne sont plus recevables à contester.

Dès lors qu’il résulte de l’examen des pièces versées aux débats que les résolutions contestées ne portant pas sur un quelconque local à vélos, mais sur une salle de bain issue d’une partie commune, la majorité applicable pour décider de sa cession était bien celle de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix de l’article 26, puis le cas échéant de la majorité de l’article 26-1.

Le moyen développé par la S.C.I. ISIS et tiré du non-respect des règles de majorité applicables apparaît donc inopérant.

b. sur le deuxième moyen tiré du non-respect des règles d’urbanisme et de l’atteinte à l’intérêt collectif des copropriétaires

Etant rappelé qu’il ne revient pas à la présente juridiction d’apprécier le respect des règles administratives, sans incidence sur la validité des résolutions critiquées, et qu’il n’est question dans la présente instance que de la vente d’une salle de bain issue d’une partie commune, et non d’un local à vélos, le moyen développé par la S.C.I. ISIS et tiré du non-respect des règles d’urbanisme et de l’atteinte à l’intérêt collectif des copropriétaires sera écarté.

c. sur le troisième moyen tiré d’un prix de vente manifestement dérisoire et d’une chose indéterminée

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

L’article 1163 du code civil dispose à cet égard que l’obligation a pour objet une prestation présente ou future. Celle-ci doit être possible et déterminée ou déterminable. La prestation est déterminable lorsqu’elle peut être déduite du contrat ou par référence aux usages ou aux relations antérieures des parties, sans qu’un nouvel accord des parties soit nécessaire

Quant l’article 1591 du code civil, il prévoit que le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties, ce dont la jurisprudence déduit que le prix doit, notamment être sérieux et non vil.

Il est constant que le vil prix est un prix excessivement bas, sans aucun rapport avec la valeur de la chose vendue, c’est-à-dire à prix dérisoire ou inexistant.

Pour que la vente soit nulle, il faut que le prix soit tellement bas qu’il peut être considéré comme inexistant ou dérisoire. Le caractère réel et sérieux du prix ne se confond pas avec la valeur du bien vendu en sorte que le juge n’est aucunement obligé de rechercher la valeur réelle de la chose vendue dès lors qu’elle l’a été en contrepartie d’un prix qui n’est pas dérisoire.

Par ailleurs, le juge apprécie souverainement si le prix stipulé est dérisoire, en fonction de l’ensemble des conditions de vente, et le caractère sérieux du prix s’apprécie à la date de la vente.

Il incombe donc à la S.C.I. ISIS qui sollicite la nullité de la vente litigieuse pour vileté du prix, de rapporter la preuve que le prix convenu ne correspond pas à un prix réel et sérieux et s’assimile ainsi à une absence de prix.

Il lui incombe également de rapporter la preuve que la chose vendue n’aurait été déterminée.

En l’espèce, la résolution n°13 et 13-1 se trouve ainsi rédigée : « après examen des documents joints à la convocation, l’Assemblée Générale décide de consentir à Madame [W] la vente d’une salle de bain accessible par le lot n°30 au RDC du bâtiment B ([Adresse 2]) désigné lot n°56 du projet de modificatif au règlement de copropriété établi par le Cabinet FOREST ASSOCIES, géomètre-expert moyennant un prix principal de 5000 euros (…). »

La convocation à l’assemblée générale du 16 mars 2022 adressée aux copropriétaires comporte notamment en annexe le projet de modificatif du descriptif de copropriété ainsi que des plans, permettant d’identifier les lieux objets de la résolution contestée.

Le moyen tiré de l’indétermination de la chose vendue apparait donc inopérant.

S’agissant du prix de vente de 5000 euros, les comparaisons effectuées par la S.C.I. ISIS avec les dernières mutations opérées par la copropriété sur le fondement d’une surface de 18 m2, sans que la demanderesse ne s’explique sur ce chiffre qui est contesté par le syndicat des copropriétaires et n’apparaît pas cohérent au regard des plans versés aux débats, n’apparaissent pas probantes. Il apparaît en effet que le lot considéré est d’une hauteur sous plafond de 2,44 m, que le côté le plus long dans la longueur est de 3,45 m tandis que le côté le plus court dans cette même longueur est de 2,58 m2, tandis que l’on ne dispose de la mesure que d’un seul côté dans la largeur à savoir 1,47 m2, ce dont on peut déduire que la surface s’établit approximativement à 5 m2.

S’agissant des frais, la résolution n°13 et 13-1 précise que « l’ensemble des frais et honoraires y afférents sera à la charge exclusive de la succession [J] ».

Il a été relevé qu’il n’était pas exact, par ailleurs, de raisonner en considérant un local à vélos.

Considération prise de l’ensemble de ces circonstances, et notamment des caractéristiques du lot considéré et de l’imputation à l’acquéreur de l’ensemble des coûts de l’opération, la S.C.I. ISIS échoue à démontrer que le prix de vente convenu serait dérisoire.

d. conclusion

La S.C.I. ISIS échouant, au terme de l’ensemble des développements qui précèdent, à démontrer le bien-fondé des moyens qu’elle allègue, sa demande tendant à ce que soit prononcée la nullité des résolutions 13, 13-1, 14 et 14-1 de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 mars 2022 sera rejetée.

Les demandes en dommages et intérêts formées par Mme [E] [D] épouse [W] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic, dans l’hypothèse où la présente juridiction ferait droit aux demandes de la S.C.I. ISIS, apparaissent dès lors sans objet. Il convient en revanche d’examiner à présent celles dirigées à l’encontre de la S.C.I. ISIS dans l’hypothèse où la présente juridiction ne ferait pas droit aux demandes de celle-ci.

3. Sur les demandes en dommages et intérêts formée par Mme [E] [D] épouse [W] à l’encontre de la S.C.I. ISIS

En application des dispositions des articles 6 et 9 du code de procédure civile, il appartient aux parties d’alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions et de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de celles-ci.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, sur lequel Mme [E] [D] épouse [W] fonde son action, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ces dispositions que la mise en jeu de la responsabilité délictuelle suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice, et d’un lien de causalité.

En l’espèce, Mme [E] [D] épouse [W] n’articule dans ses écritures aucun moyen de fait permettant de rapporter la preuve de la faute de la S.C.I. ISIS, nécessaire à la démonstration de sa responsabilité, étant rappelé notamment que la seule appréciation inexacte de ses droits ou d’une situation juridique par une partie ne saurait caractériser à elle seule un abus du droit d’agir. Dès lors, il ne peut être déduit du seul mal-fondé de l’action de la demanderesse dans la présente instance la caractérisation d’une faute de sa part à l’égard de la partie intervenante.

Les demandes en dommages et intérêts formées par Mme [E] [D] épouse [W] à l’encontre de la S.C.I. ISIS ne peuvent, dès lors, qu’être rejetées, sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner l’existence des préjudices qu’elle allègue.

4. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. ISIS qui succombe sera condamnée aux dépens de l’instance.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, la S.C.I. ISIS sera également tenue de verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l’équité commande de fixer à la somme de 2500 euros.

Mme [E] [D] épouse [W], intervenante à la présente procédure, qui a contraint le syndicat des copropriétaires à engager des frais et à conclure sur les demandes en dommages et intérêts qu’elle a formées à son encontre sans parvenir à établir leur bien-fondé, sera également condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l’équité commande de fixer à la somme de 1200 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

DÉCLARE irrecevables les écritures intitulées « note à la formation de jugement aux fins de demande de rejet des pièces de Madame [I] intervenante volontaire » notifiées par la S.C.I. ISIS le 12 novembre 2025 par voie électronique, soit postérieurement à l’ordonnance de clôture ;

REJETTE la demande formée par le S.C.I. ISIS tendant à ce que soit prononcée la nullité des résolutions 13, 13-1, 14 et 14-1 de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 mars 2022 ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les demandes en dommages et intérêts formées par Mme [E] [D] épouse [W] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, devenues sans objet ;

REJETTE les demandes en dommages et intérêts formées par Mme [E] [D] épouse [W] à l’encontre de la S.C.I. ISIS ;

CONDAMNE la S.C.I. ISIS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, une somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [E] [D] épouse [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, une somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande d’indemnité formulée par la S.C.I. ISIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande d’indemnité formulée par Mme [E] [D] épouse [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la S.C.I. ISIS aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-présidente, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffier présente lors de son prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 26 Janvier 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Sakina HAFFOU Claire TORRES