TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 29/04/2026

à : Maitre Cyrille AUCHE

Copie exécutoire délivrée

le : 29/04/2026

à : Maitre Anne FRAYSSE

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 26/01879

N° Portalis 352J-W-B7K-DCEZS

N° MINUTE : 3/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 29 avril 2026

DEMANDERESSE

Madame [L] [U], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maitre Cyrille AUCHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1540

DÉFENDERESSE

Madame [W] [Q], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne assistée de Maitre Anne FRAYSSE, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #B0716

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne COTTY, 1ère vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Delphine VANHOVE, Cadre Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 avril 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 avril 2026 par Anne COTTY, 1ère vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Cadre Greffière

Décision du 29 avril 2026

PCP JCP référé – N° RG 26/01879 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCEZS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 juin 2001 à effet au 1er juillet 2001, Monsieur et Madame [M] ont donné à bail à usage d’habitation à Madame [W] [Q] un appartement situé au [Adresse 2] à [Localité 1], pour une durée de 3 ans renouvelable, moyennant un loyer initial de 1900 francs (290 euros) et 150 francs (23 euros) de provisions sur charge.

Par acte notarié du 25 septembre 2020, Monsieur et Madame [M] ont vendu l’appartement loué à Madame [L] [U].

Par tacite reconduction, le bail a été renouvelé entre Madame [L] [U] et Madame [W] [Q] jusqu’au 30 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 19 décembre 2024, Madame [L] [U] a délivré congé pour le 30 juin 2025 à minuit, aux fins de reprise pour y loger. Le congé précise le caractère réel et sérieux de la décision par la reprise d’études supérieures à [Localité 2], nécessitant le bien afin d’y habiter.

Par courrier recommandé avec réception du 17 juin 2025, une convocation pour état des lieux de sortie et remise des clefs au 1er juillet 2025 a été envoyée par la bailleresse à la locataire, par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Par procès-verbal de commissaire de justice du 1er juillet 2025, il a été constaté la présence d’un matelas et de quelques affaires personnelles dans les parties communes menant à l’appartement. Le commissaire de justice n’a pu rencontrer la locataire, en dépit de plusieurs appels aux sonnettes et à la porte.

Les lieux n’ayant pas été restitués, par acte de commissaire de justice signifié le 3 novembre 2025, Madame [L] [U] a fait assigner Madame [W] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— Voir constater que la résiliation du bail est intervenue de plein droit le 30 juin 2025 à défaut de reconduction ;

— Ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [W] [Q] et de tout occupant de son chef, en précisant qu’un commandement de quitter les lieux pourra être signifié à la requise dès la signification de la présente décision et que l’expulsion pourra avoir lieu à l’expiration d’un délai de deux mois suivant ce commandement, au besoin avec le concours de la force publique ;

— Voir ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meuble qu’il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Madame [W] [Q] ;

— Voir condamner Madame [W] [Q], pour le cas où elle ne pourrait être expulsée immédiatement, à payer à Madame [L] [U] une indemnité d’occupation au moins égale au montant du loyer actuel, outre les charges locatives mensuelles, jusqu’à libération effective des lieux ;

— Voir condamner Madame [W] [Q] à payer à Madame [L] [U] la somme provisionnelle de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Voir condamner Madame [W] [Q] au paiement des entiers dépens de l’instance comprenant les frais du commandement et tous exploits de commissaire de justice qui s’avèrerait nécessaire pour procéder à l’exécution puis l’expulsion de Madame [W] [Q].

Décision du 29 avril 2026

PCP JCP référé – N° RG 26/01879 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCEZS

A l’audience du 30 janvier 2026, Madame [L] [U], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du code de procédure civile.

En défense, Madame [W] [Q], représentée par son conseil, a également déposé des conclusions, auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été renvoyée afin de pouvoir être traitée à l’audience opportune, à savoir le juge des contentieux et de la protection statuant en référé, et non à une audience d’acquisition de clause résolutoire en référé.

A l’audience du 2 avril 2026, Madame [L] [U], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du code de procédure civile, et selon lesquelles la demanderesse sollicite :

— Voir constater que la résiliation du bail est intervenue de plein droit le 30 juin 2025 à défaut de reconduction ;

— Ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [W] [Q] et de tout occupant de son chef, en précisant qu’un commandement de quitter les lieux pourra être signifié à la requise dès la signification de la présente décision et que l’expulsion pourra avoir lieu à l’expiration d’un délai de deux mois suivant ce commandement, au besoin avec le concours de la force publique ;

— Voir ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meuble qu’il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Madame [W] [Q] ;

— Voir condamner Madame [W] [Q], pour le cas où elle ne pourrait être expulsée immédiatement, à payer à Madame [L] [U] une indemnité d’occupation au moins égale au montant du loyer actuel, outre les charges locatives mensuelles, jusqu’à libération effective des lieux ;

— Voir déboutée Madame [W] [Q] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— Voire déboutée Madame [W] [Q] de sa demande de sursis à expulsion en l’attente de l’attribution d’un logement dans le cadre du dispositif du droit au logement opposable ;

— Voir déboutée Madame [W] [Q] de sa demande de sursis à expulsion pendant un délai d’un an ;

— Voir déboutée Madame [W] [Q] de sa demande en paiement de la somme de 500 euros au titre d’une prétendue résistance abusive ;

— Voir condamner Madame [W] [Q] à payer à Madame [L] [U] la somme provisionnelle de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Voir condamner Madame [W] [Q] au paiement des entiers dépens de l’instance comprenant les frais du commandement et tous exploits de commissaire de justice qui s’avèrerait nécessaire pour procéder à l’exécution puis l’expulsion de Madame [W] [Q].

En défense, Madame [W] [Q], représentée par son conseil, a également déposé des conclusions, auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du code de procédure civile, et selon lesquelles la défenderesse sollicite :

Décision du 29 avril 2026

PCP JCP référé – N° RG 26/01879 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCEZS

— A titre principal :

o Le débouté de la demanderesse en sa demande de congé pour reprise, de résiliation de bail et d’expulsion subséquente ;

o La sommation à la demanderesse de justifier le motif de son congé par la production de pièces ;

— A titre subsidiaire : le sursis à l’expulsion jusqu’à son relogement dans un logement social identique ;

— A titre infiniment subsidiaire : le sursis à l’expulsion pour une durée maximale d’un an ;

— En tout état de cause :

o Le débouté de la demanderesse en sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

o La non-exécution provisoire de la décision ;

o La condamnation de la demanderesse à payer 2000 euros au titre de l’article 37 de la loi sur l’aide juridictionnelle ;

o La condamnation de la demanderesse à payer 500 euros pour résistance abusive à délivrer les quittances ;

o La condamnation de la demanderesse à payer les entiers dépens.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de l’affaire au 29 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera contradictoire, conformément à l’article 467 du code de procédure civile.

Sur le congé délivré par le bailleur et ses conséquences

— Sur la forme du congé pour reprise

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

La validation d’un congé ne relève pas des pouvoirs du juge des référés. Il peut en revanche toujours examiner, si avec l’évidence requise en référé, un locataire est devenu occupant sans droit, ni titre à la suite d’un congé délivré par le bailleur. Le trouble résultant de la poursuite de l’occupation du bien loué, après la date d’effet d’un congé, n’est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que les contestations élevées au sujet du congé ne sont pas sérieuses.

Décision du 29 avril 2026

PCP JCP référé – N° RG 26/01879 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCEZS

En vertu de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte de commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

En l’espèce, le bail consenti à Madame [W] [Q] a été tacitement reconduit pour expirer le 30 juin 2025.

Le congé pour reprise ayant été signifié le 19 décembre 2024, celui-ci a donc bien été délivré par acte de commissaire de justice six mois avant sa prise d’effet fixée au 30 juin 2025.

Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour la reprise du bien, et mentionne l’identité du repreneur, à savoir la propriétaire de l’appartement.

Dès lors, le congé a été délivré dans les formes et délais légaux requis.

— Sur le fond du congé pour reprise

Pour s’opposer à la validation du congé, Madame [Q] conclut à l’absence de justification du caractère réel et sérieux de la décision de reprise par la bailleresse.

Il sera rappelé que depuis la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur est tenu de justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, conformément à l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié.

Cette loi a ainsi opéré un renversement de la charge de la preuve, en ce qu’il appartient désormais au bailleur d’apporter les justifications au soutien de son congé pour reprise, alors qu’auparavant il incombait au locataire de rapporter la preuve d’une fraude manifeste.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues à l’article 15 précité.

Le motif légitime d’un congé doit s’apprécier à la date où il est donné. Le contrôle du sérieux du motif ne saurait être un contrôle d’opportunité de la décision de reprise, le bailleur étant libre de reprendre son bien s’il compte réellement s’y installer sans que l’on puisse lui opposer l’existence d’un autre logement disponible.

Pour qu’un congé pour reprise soit valable, il résulte de ces dispositions que le bailleur doit démontrer, à la date de sa délivrance, l’existence d’un besoin réel et actuel d’habiter le logement ou d’y loger un proche, ainsi qu’un motif précis, certain et légitime, excluant toute perspective purement hypothétique.

En l’espèce, la bailleresse justifie sa décision de reprise par la nécessité d’établir sa résidence principale à [Localité 2] dans le cadre de la poursuite de ses études supérieures.

Au soutien de ce qu’elle allègue, Madame [L] [U] produit uniquement un certificat d’inscription en deuxième année de Classe Préparatoire aux Grandes Écoles au sein d’un lycée de [Localité 3] (78), et indique qu’elle sera inscrite dans un établissement d’enseignement supérieur à [Localité 2] à la prochaine rentrée.

Or, un tel motif ne satisfait pas aux exigences légales, à double titre.

D’une part, le motif invoqué est incertain et hypothétique. La poursuite d’études de la bailleresse dans un établissement supérieur parisien est subordonnée à la passation et à la réussite à des concours d’écoles situées à [Localité 2] dont aucune justification d’inscription ou de réussite n’est produite. Le besoin de reprendre le logement n’est donc ni réel ni actuel, puisqu’il dépend d’un événement futur et aléatoire dont la réalisation n’est pas établie.

D’autre part, il ressort des pièces versées aux débats que la bailleresse est d’ores et déjà titulaire d’un bail sur un logement à [Localité 3]. L’existence de ce logement, situé à proximité de son établissement actuel, tend à démontrer que la reprise de l’appartement litigieux ne répond pas à un besoin impérieux, et affaiblit la réalité du motif allégué.

Il en résulte que la bailleresse n’a pas suffisamment justifié du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, de sorte que le congé délivré encourt la nullité.

Madame [L] [U] sera donc déboutée de sa demande de validation de congé pour reprise et des demandes subséquentes en expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande reconventionnelle de réparation du préjudice pour résistance abusive

L’article 21 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges ».

Madame [W] [Q] considère qu’elle doit « mendier ses quittances de loyer » (p. 5 de ses conclusions) auprès de sa bailleresse, et que cela lui cause un préjudice, dont elle demande réparation à hauteur de 500 euros.

Or, la bailleresse a toujours fourni les quittances de loyer à sa locataire, ce qui n’est pas contesté par cette dernière. La délivrance des quittances de loyer n’étant pas obligatoire, aucun préjudice n’est rapporté par la locataire.

En conséquence, Madame [W] [Q] sera déboutée de sa demande reconventionnelle en réparation de son préjudice pour résistance abusive de sa bailleresse.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Madame [L] [U] qui succombe, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Décision du 29 avril 2026

PCP JCP référé – N° RG 26/01879 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCEZS

En application de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, les auxiliaires de justice rémunérés selon un tarif peuvent renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat et poursuivre contre la partie condamnée aux dépens et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle le recouvrement des émoluments auxquels ils peuvent prétendre.

Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou qui perd son procès, et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, à payer à l’avocat pouvant être rétribué, totalement ou partiellement, au titre de l’aide juridictionnelle, une somme qu’il détermine et qui ne saurait être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %, au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Devant la Cour nationale du droit d’asile, cette somme ne peut être supérieure à la part contributive de l’Etat. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent et le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Si l’avocat du bénéficiaire de l’aide recouvre cette somme, il renonce à percevoir la part contributive de l’Etat. S’il n’en recouvre qu’une partie, la fraction recouvrée vient en déduction de la part contributive de l’Etat.

Si, à l’issue du délai de quatre ans à compter du jour où la décision est passée en force de chose jugée, l’avocat n’a pas demandé le versement de tout ou partie de la part contributive de l’Etat, il est réputé avoir renoncé à celle-ci.

Un décret en Conseil d’Etat fixe, en tant que de besoin, les modalités d’application du présent article.

Madame [W] [Q] bénéficie de l’aide juridictionnelle totale accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris le 19 novembre 2025. Son conseil, Maître Anne FRAYSSE déclare renoncer à percevoir la part contributive de l’Etat et sollicite la condamnation de Madame [L] [U] à lui verser une somme au titre de l’article 37 susvisé.

L’équité et la situation économique des parties commandent de faire droit à hauteur de 1 000 euros à la demande de Madame [W] [Q] concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l’article 37 susvisé.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 dernier alinéa du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance de référé mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’existence d’un trouble manifestement illicite,

CONSTATONS que Madame [L] [U] n’a pas suffisamment justifié du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise ;

REJETONS en conséquence la demande de validation du congé du 19 décembre 2024 de Madame [L] [U] et de ses demandes subséquentes lesquelles deviennent sans objet ;

CONSTATONS la reconduction du bail à compter du 30 juin 2025 d’une durée de trois années ;

DEBOUTONS Madame [W] [Q] de sa demande de réparation de son préjudice pour résistance abusive ;

CONDAMNONS Madame [L] [U] aux entiers dépens ;

CONDAMNONS Madame [L] [U] à payer à Maître Anne FRAYSSE la somme de 1 000 euros au titre de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, sous réserve que Maître Anne FRAYSSE renonce à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection