Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 5 section 1, 25 mars 2026, n° 25/01278

TJ Bobigny 25 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 5 sect. 1, 25 mars 2026, n° 25/01278
Numéro(s) :	25/01278
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	2 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Charles DULAC
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE DU PARC DU

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de, [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 25 MARS 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 25/01278 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2RMB

N° de MINUTE : 26/00409

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE DU PARC DU, [Localité 2] SISE, [Adresse 1], [Localité 3], [Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet NG IMMOBILIER, SARL,

[Adresse 3],

[Localité 4]

représentée par M^e Charles DULAC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G121

DEFENDEURS

Monsieur, [X], [D],

[Adresse 4],

[Localité 5]

non représenté

Madame, [K], [M],

[Adresse 4],

[Localité 5]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 28 Janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur, [X], [D] et Madame, [K], [M] sont propriétaires des lots n°165, 269, 350 et 455 de la, [Adresse 5] sise, [Adresse 6] à, [Localité 6] (93).

Par acte de commissaire de justice du 27 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 5] sise, [Adresse 6] à, [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet NG IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur, [X], [D] et Madame, [K], [M] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de ses dernières conclusions, signifiées 21 août 2025 aux défendeurs et notifiées par RPVA le 25 août 2025, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER solidairement Monsieur, [X], [D] et Madame, [K], [M], à payer au Syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

—  7.573,18 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 3ème trimestre 2025 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2024,

— Ordonner la capitalisation des intérêts,

—  5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER solidairement Monsieur, [X], [D] et Madame, [K], [M], aux entiers dépens.

DIRE QU’IL N’Y A PAS LIEU D’ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur, [X], [D] et Madame, [K], [M], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent pas celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et souligne que le règlement de copropriété prévoit expressément la solidarité entre les copropriétaires indivis. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation solidaire de Monsieur, [X], [D] et Madame, [K], [M] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui leur a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, Monsieur, [X], [D] et Madame, [K], [M] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 9 septembre 2025 et fixée à l’audience du 28 janvier 2026. Elle a été mise en délibéré au 25 mars 2026.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur, [X], [D] et Madame, [K], [M] ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 7 avril 2022 et 18 mars 2025 ayant voté les travaux de sécurité incendie, de pose de purgeurs automatiques et de modernisation des ascenseurs et approuvé les comptes des exercices annuels 2021, 2022 et 2023 ainsi que le budget prévisionnel 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés aux copropriétaires,

— le contrat de syndic en vigueur du 12 octobre 2023 au 11 avril 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, faute de justifier de l’approbation du budget prévisionnel 2024, il ne pourra être fait droit aux demandes à ce titre et, dès lors, la somme totale de 2 619,94 euros sera écartée (1246,16 + 63,81 + 1246,16 + 63,81).

La somme appelée le 1er juillet 2024 au titre de « appel travaux chaufferie » à hauteur de 945,19 euros sera également écartée, le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas de l’approbation de tels travaux.

Il convient en outre de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce :

les frais de relance du 24 juillet 2024 de 36 euros,

les frais de relance du 9 septembre 2024 de 60 euros,

les frais de mise en demeure par avocat du 18 octobre 2024 de 144 euros,

les frais de mise en demeure du 18 octobre 2024 de 300 euros,

les frais de « suivi de procédure » du 2 décembre 2024 de 300 euros,

les frais de « ouverture de procédure » du 2 décembre 2024 de 500 euros,

les frais de « suivi de procédure » du 1er janvier 2025 de 300 euros.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er janvier 2024 et le 1er juillet 2025 a été de 6 049,54 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 3 681,49 euros.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats en pièce n°7 deux pages agrafées ensemble. La première correspond à ce qui s’apparente à l’impression d’une page qui serait elle-même une photocopie d’une feuille de travers. Pourtant, la police sur la page imprimée est droite mais avec une surimpression de couleur et porte la mention « copie – 25 mars 1969 – REGLEMENT DE CO-PROPRIETE (Société Civile Immobilière «, [Adresse 5] ») – Me, [Z], Notaire à, [Localité 7], [Adresse 7] ». La seconde page ne présente pas la même configuration de dimensions ; elle correspond à une « 51ème feuille » sur laquelle figure notamment un ARTICLE 104 relatif à la solidarité entre copropriétaires indivis. En l’état, il ne peut être vérifié que l’article 104 susvisé se rapporte effectivement au règlement de copropriété de la, [Adresse 5]. Cette pièce n°7 n’établit en conséquence pas l’existence d’une solidarité entre les défendeurs.

Ainsi, en l’absence de disposition légale, de justification de la qualité d’époux des défendeurs ou d’une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les copropriétaires indivis de lots, qui ne se présume point, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Il n’y a pas lieu à condamnation in solidum non plus, s’agissant d’une modalité d’exécution à l’égard des coauteurs d’un même dommage.

La condamnation sera donc prononcée à hauteur de la part de chacun dans l’indivision.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur, [X], [D] et Madame, [K], [M] à payer, à hauteur de la part de chacun dans l’indivision, au syndicat des copropriétaires la somme de 2 368,05 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2025, appel provisionnel du 3ème trimestre 2025 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû, en l’espèce, à compter de l’assignation, les consorts, [D], [M] n’étant redevables, au regard des pièces versées aux débats, d’aucune somme au 21 octobre 2024, date de la mise en demeure qui leur a été notifiée.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 1 340 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 21 octobre 2024.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l’espèce les frais de relance des 24 juillet 2024 et 9 septembre 2024 ainsi que ceux de mise en demeure du 18 octobre 2024.

Les frais de mise en demeure par avocat du 18 octobre 2024 de 144 euros entrant dans les honoraires d’avocat, pris en compte dans le cadre des frais de l’article 700 du code de procédure civile, il ne sera pas fait droit à la demande.

Il convient également de déduire les frais de « suivi de procédure » des 2 décembre 2024 et 1er janvier 2025 ainsi que les frais de « ouverture de procédure » du 2 décembre 2024 qui, bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification par le syndicat des copropriétaires de diligences particulières ou inhabituelles à leur égard. De tels actes relèvent en effet de la gestion courante du syndic.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

La capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, ainsi que la mauvaise foi des défendeurs, qui n’ont jamais cessé d’essayer de régler leurs charges de copropriété et appels de fonds travaux, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur, [X], [D] et Madame, [K], [M] seront condamnés aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur, [X], [D] et Madame, [K], [M] à payer, à hauteur de la part de chacun dans l’indivision, au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 5] sise, [Adresse 6] à, [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet NG IMMOBILIER, la somme de 2 368,05 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2025, appel provisionnel du 3ème trimestre 2025 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 5] sise, [Adresse 6] à, [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet NG IMMOBILIER, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 5] sise, [Adresse 6] à, [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet NG IMMOBILIER, de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur, [X], [D] et Madame, [K], [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 5] sise, [Adresse 6] à, [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet NG IMMOBILIER, la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur, [X], [D] et Madame, [K], [M] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 25 mars 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT