TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 26/00698 – N° Portalis DB3S-W-B7K-42YU

Minute : 26/00282

S.A. LOGIREP

Représentant : Me [X], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

C/

Monsieur [K] [D]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 Mai 2026

DEMANDEUR :

S.A. LOGIREP

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Marie CHAUMANET, du cabinet de Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [D]

[Adresse 5]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 27 Mars 2026

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 04 Mai 2026, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 11 mars 2011, la société LOGIREP a donné à bail à M. [K] [D] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial de 295,85 euros outre une provision pour charges récupérables.

Suite à des impayés de loyers, la société LOGIREP, par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2025 a fait signifier à M. [K] [D] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 2 270,43 euros au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 16 juin 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 26 janvier 2026, la société LOGIREP a fait assigner M. [K] [D] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 27 mars 2026, au visa des articles 7 et suivants de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de :

— Voir constater que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies et par voie de conséquence la résiliation du bail,

— Ordonner l’expulsion du défendeur ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 6], au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— Dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution,

— Condamner le défendeur à payer au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à leur départ effectif et celui de tout occupant de son chef,

— La condamnation au paiement de la dette à titre de provision,

— La condamnation au paiement des indemnités d’occupation provisionnelles,

— Condamner le défendeur à payer au bailleur la somme de 2 414,63 euros, arrêtée à la date du 2 octobre 2025, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l’audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de la date du présent commandement de payer visant la clause résolutoire,

— Condamner le défendeur au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner le défendeur aux entiers dépens en ce compris e coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation.

L’assignation a été notifiée à la préfecture par la voie électronique le 26 janvier 2026.

A l’audience du 27 mars 2026, la société LOGIREP représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance actualisant la dette locative à la somme de 3 183,64 euros. Elle a demandé l’octroi de délai de paiement au défendeur et la suspension de la clause résolutoire.

M. [K] [D], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [K] [D] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement, la société LOGIREP verse aux débats le bail signé le 11 mars 2011, le commandement de payer délivré le 18 juin 2025, des avis d’échéance et un décompte de la créance actualisé au 19 mars 2026 indiquant un solde de 3 450,50 euros, échéance de février 2026 incluse.

Cependant, ce décompte mentionne divers frais sans qu’il ne soit démontré que M. [K] [D] ait l’obligation de les payer. La somme de 7,62 euros au titre des « pénalités enquête sociale » est inscrite sept fois au crédit du défendeur. Il convient donc de déduire la somme totale de 53,34 euros. Également, des « frais recouvrement de loyer » sont mis à la charge du locataire : les sommes de 71,50 euros et de 55,52 euros facturées le 30 juin 2024, la somme de 76,08 euros facturée le 30 novembre 2024 et la somme de 139,84 euros facturée le 31 juillet 2025, soit un montant total de 396,28 euros. Il convient de déduire l’ensemble de ces frais de la créance.

En conséquence, M. [K] [D] sera condamné à payer à la société LOGIREP la somme provisionnelle de 3 054,22 euros (3 450,50 – 396,28), arrêtée au 19 mars 2026, échéance de février 2026 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, des paiements étant intervenus depuis l’assignation.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

Cette situation d’impayés a été notifiée à la CCAPEX par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 16 juin 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 janvier 2026, soit au moins six semaines avant l’audience du 27 mars 2026.

En conséquence, la demande de la société LOGIREP aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient à l’article 12 de ses conditions générales, une clause qui prévoit que « le présent contrat sera résilié de plein droit sans qu’il soit besoin de faire prononcer cette résiliation en justice deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges aux termes convenus ou de non-versement du dépôt de garantie. »

La société LOGIREP a fait signifier, le 18 juin 2025 à M. [K] [D] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 2 270,43 euros.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 11 mars 2011 est résilié à la date du 19 août 2025.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, la société LOGIREP a sollicité des délais de paiement en faveur du défendeur et la suspension de la clauses résolutoire. Il ressort des éléments communiqués que M. [K] [D] a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l’audience et ce, depuis plusieurs mois.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [K] [D] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, si M. [K] [D] ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié M. [K] [D] devra quitter les lieux et à défaut d’exécution volontaire, la société LOGIREP sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Dans l’hypothèse où M. [K] [D] ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, il devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement, à compter du 19 août 2025, d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié, déduction faite des sommes déjà versées, jusqu’à leur départ définitif des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [K] [D], qui succombe, supportera les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 18 juin 2025 et celui de l’assignation du 26 janvier 2026.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société LOGIREP, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 50 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de la société LOGIREP aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 11 mars 2011 entre la société LOGIREP et M. [K] [D], concernant les locaux situés [Adresse 6], sont réunies à la date du 19 août 2025,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne M. [K] [D] à payer la société LOGIREP la somme provisionnelle de 3 054,22 euros, arrêtée au 19 mars 2026, échéance de février 2026 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Accorde un délai à M. [K] [D] pour le paiement de cette somme,

Autorise M. [K] [D] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 84 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que chaque versement devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que le paiement de chaque loyer et charges en cours,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local à usage d’habitation situé [Adresse 7] [Localité 4] de M. [K] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne en ce cas, M. [K] [D] à payer à la société LOGIREP une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des loyers révisés augmenté des charges récupérables qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 19 août 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des paiements déjà intervenus,

Condamne M. [K] [D] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 juin 2025 et de l’assignation du 26 janvier 2026,

Condamne M. [K] [D] à payer à la société LOGIREP une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 4 mai 2026.

Le Greffier Le Juge