TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/02373 – N° Portalis DB3S-W-B7J-37XC

Minute : 26/00124

S.A. [T]

Représentant : Me [N], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

C/

Monsieur [P] [Q]

Madame [L] [Q]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Février 2026

DEMANDEUR :

S.A. [T]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Marie CHAUMANET, du cabinet de Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [Q]

[Adresse 5]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

Madame [L] [Q]

[Adresse 5]

[Localité 3]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 23 Janvier 2026

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Février 2026, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 9 août 2006, [T], venue aux droits de la société OGIF a donné à bail à M. [P] [Q] et à Mme [L] [Q] un logement situé [Adresse 6], pour un loyer hors charges de 341,13 euros, outre une provision pour charges récupérables de 213,97 euros.

Suite à des impayés de loyers, le bail a été résilié le 14 juin 2012.

Par acte sous signature privée en date du 14 décembre 2018, les parties ont réactualisé le contrat de location d’origine à effet au 14 juin 2012. Le loyer a été fixé à la somme de 396,93 euros tandis que la provision pour charges a été fixée à la somme de 228,88 euros. Les autres conditions sont restées inchangées.

Des loyers étant demeurés impayés, [T] a fait signifier à M. [P] [Q] et à Mme [L] [Q], par exploit de commissaire de justice du 18 mars 2025, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 903,68 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 12 août 2025, [T] a fait assigner M. [P] [Q] et Mme [L] [Q] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 23 janvier 2026 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

[T], comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny et de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

ordonner l’expulsion de M. [P] [Q] et Mme [L] [Q] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans les conditions prévues par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

condamner solidairement M. [P] [Q] et Mme [L] [Q] à payer :

la somme provisionnelle actualisée de 4 110,04 € à valoir sur l’arriéré des loyers, échéance de décembre 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement et de l’assignation.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 14 décembre 2018 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [P] [Q] et Mme [L] [Q] n’ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’ils n’y ont pas déféré, qu’il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux dont il est propriétaire.

Mme [L] [Q], comparante, demande au juge des contentieux de la protection de leur octroyer des délais de paiement d’un montant de 200,00 € par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire, en actualisant leur situation personnelle et financière. Elle précise avoir effectué un paiement récent non repris au décompte et conteste une régularisation de charges relatives à l’eau chaude intervenue le 30 novembre 2025.

M. [P] [Q], assigné à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe du tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026.

Par note en délibéré autorisée par le juge, transmise au greffe du Tribunal le 27 janvier 2026, [T] a communiqué un décompte locatif actualisé faisant apparaître un règlement d’un montant de 520,00 € effectué par les locataires en date du 18 janvier 2026. La dette locative s’actualise donc à la somme de 3 590,04 € au 26 janvier 2026.

Par courriel du 12 février 2026, le juge des contentieux de la protection a sollicité de [T] la production du contrat de bail en date du 9 août 2006 visé dans l’assignation et sollicité des observations sur les rappels APL et RLS intervenus les 14 avril et 30 avril 2025 pour une somme globale de 3 047,97 euros, relatifs à des termes de loyer appelés antérieurement à la signification du commandement de payer.

Par note en délibéré, transmise au greffe du tribunal le 13 février 2026, [T] a adressé copie du contrat de bail en date du 9 août 2006.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [P] [Q] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’absence d’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

En l’espèce, le bail conclu le 14 décembre 2018 contient telle une clause résolutoire en son article 15 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 18 mars 2025 pour la somme en principal de 2 903,68 €, arrêtée au 28 février 2025, terme de février 2025 inclus.

Le commandement de payer offre un délai de deux mois au locataire pour s’exécuter de sorte que le bailleur doit être regardé comme ayant renoncé en pleine connaissance de cause à un droit acquis.

Or, le décompte produit à la cause fait état de rappels RLS et APL pour une période antérieure à la signification du commandement pour un montant global de 3 047,97 euros, ventilés de la façon suivante :

un rappel APL intervenu le 14 avril 2025 pour une somme de 2 531,43 euros, au titre de la période courant de juillet 2024 à février 2025 ;

un rappel RLS intervenu le 30 avril 2025 pour une somme totale de 688,72 euros, au titre des huit mois antérieurs, dont six sont antérieurs à la délivrance du commandement de payer, ce qui représente une somme de 516,54 euros.

Ce faisant, et une fois déduite les aides auxquelles les locataires pouvaient prétendre sur la période, même perçues postérieurement, force est de constater qu’ils n’étaient en réalité débiteurs d’aucune dette au jour de la signification du commandement de payer, leur solde étant créditeur.

Aussi, une contestation sérieuse existe quant à l’acquisition des effets de la clause résolutoire en application de ce commandement de payer.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur la demande relative à l’acquisition des effets de la clause résolutoire, sur l’expulsion des locataires et l’ensemble des demandes subséquentes.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 14 décembre 2018 que M. [P] [Q] et Mme [L] [Q] doivent payer un loyer d’un montant de 341,13 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 213,97 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 734,40 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [P] [Q] et Mme [L] [Q] restaient devoir la somme de 3 590,04 € euros à la date du 26 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus. Ce décompte reprend le paiement de 520 euros dont la débitrice a fait état à l’audience.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 374,54 € (rubrique « frais »), qui doivent être expurgés.

Par ailleurs, une régularisation relative aux charges d’eau chaude est intervenue le 30 novembre 2025, pour une somme de 1 771,23 euros. Bien que cette régularisation a été contestée à l’audience, [T] s’est abstenu de fournir toute pièce justificative.

Ce faisant, la dette doit être ramenée à la somme de 1 444,27 euros, arrêtée au 26 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur en obtienne paiement compte tenu de l’ancienneté de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [P] [Q] et Mme [L] [Q] au paiement d’une somme provisionnelle de 1 444,27 €, arrêtée au 26 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 19 février 2026, date de l’ordonnance.

Conformément à l’article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité en son article 3.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Mme [L] [Q] propose de régler 200 euros par mois pour apurer leur dette.

Il ressort des déclarations à l’audience que Mme [L] [Q] perçoit des ressources qui lui permettent d’assurer le paiement de ses charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire qui la place en situation de régler la dette locative. Les locataires justifient de la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience.

En conséquence, les locataires seront autorisés à se libérer de leur dette selon les modalités fixées au dispositif.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer en date du 18 mars 2025 mais celui de l’assignation en date du 12 août 2025.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

AU PRINCIPAL, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra ;

VU LA CONTESTATION SÉRIEUSE :

DIT N’Y AVOIR LIEU A RÉFÉRÉ sur la demande relative au constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 août 2006, réitéré par acte sous signature privée en date du 16 décembre 2018, entre [T] et M. [P] [Q] et Mme [L] [Q] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] ;

DIT N’Y AVOIR LIEU A RÉFÉRÉ sur la demande d’expulsion et sur les demandes subséquentes :

DES A PRÉSENT, SUR LE SURPLUS, VU L’URGENCE ET L’ABSENCE DE CONTESTATION SÉRIEUSE :

CONDAMNE solidairement M. [P] [Q] et Mme [L] [Q] à verser à [T] la somme provisionnelle de 1 444,27 €, au titre des l’arriéré des loyers et des charges arrêtés au 26 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 19 février 2026, date de l’ordonnance ;

AUTORISE M. [P] [Q] et Mme [L] [Q] à s’acquitter de leur dette, savoir la somme de 1 444,27 € euros, outre le loyer et les charges courants, en 7 mensualités de 200,00 € chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

DEBOUTE [T] de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [P] [Q] et Mme [L] [Q] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et ordonné à [Localité 4] le 19 février 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION