TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/02181 – N° Portalis DB3S-W-B7J-34NG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 AVRIL 2026

MINUTE N° 26/00670

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Nous,Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Alya FERJANI, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 16 Mars 2026 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société PROMOTION GROUPE,

dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 1]

représentée par Maître Gérald PANDELON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0367

ET :

Monsieur [V] [R],

demeurant [Adresse 2] – [Localité 2]

représenté par M^e Abdoulaye CISSE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 230

Madame [F] [W]

demeurant [Adresse 2] – [Localité 2]

représentée par M^e Abdoulaye CISSE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 230

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 22 décembre 2025, la société GROUPE SA PROMOTION a assigné en référé Monsieur [V] [S] et Madame [F] [W] devant le président de ce tribunal aux fins de les voir condamner à lui verser :

la somme provisionnelle de 69.750 euros TTC au titre du 3ème appel de fonds en date du 22 octobre 2024, et ce sous astreinte journalière de 150 euros par jour de retard, à compter du 8ème jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à parfait paiement ; la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 16 mars 2026, la société GROUPE SA PROMOTION a maintenu ses demandes.

Elle explique que par acte authentique en date du 16 novembre 2023, Monsieur [V] [S] et Madame [F] [W] ont acquis dans le cadre d’une VEFA deux lots au sein d’un programme immobilier situé à [Localité 2]. Elle ajoute qu’en exécution des dispositions de cet acte, elle a émis le 22 octobre 2024 un 3ème appel de fonds de 69.750 euros TTC correspondant à la mise hors d’eau et d’air de l’immeuble (5% du prix), à l’achèvement des menuiseries extérieures (10% du prix) et à la réalisation des réseaux intérieurs d’électricité et de plomberie, ainsi que la pose des cloisons (10% du prix). Elle ajoute justifier par un constat de commissaire de justice que les travaux correspondant à ce 3ème appel de fonds ont été réalisés.

En réponse aux moyens soulevés en défense, elle fait valoir que le comportement des défendeurs révèle une stratégie particulièrement contestable dès lors qu’ils refusent de respecter leurs engagements contractuels alors qu’ils ont signé un acte authentique de VEFA, ont accepté un échéancier contractuel, et ont bénéficié de l’avancement du programme immobilier.

Elle ajoute que le refus de paiement par les défendeurs entraîne pour elle et les autres acquéreurs une perturbation de la trésorerie de l’opération, un risque de ralentissement du chantier et un déséquilibre économique du programme immobilier.

En réplique, Monsieur [V] [S] et Madame [F] [W] sollicitent du juge des référés qu’il :

constate l’existence d’une contestation sérieuse et déboute la société demanderesse de l’intégralité de ses demandes ;à titre reconventionnel

renvoie les parties à se pourvoir, et dès à présent désigne un expert relativement aux désordres, malfaçons, non façons, non conformités contractuelles qui figurent dans le rapport d’expertise du 24 avril 2025 ainsi que dans les autres pièces produites  ;condamne la société GROUPE SA PROMOTION au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.Ils indiquent en substance que non seulement les travaux fondant l’appel de fonds n’ont pas été achevés mais qu’au surplus l’immeuble ne peut être livré en l’état en ce qu’il présente une dangerosité, circonstances qui justifient la désignation d’un expert judiciaire chargé, entre autres, d’identifier les travaux urgents de sauvegarde.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civil prévoit que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Par ailleurs, l’article R.261-14 du code de la construction et de l’habitation prévoit que :

« Les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :

35% du prix à l’achèvement des fondations ;

70% à la mise hors d’eau ;

95% à l’achèvement de l’immeuble.

Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.

[…]

Si le contrat prévoit une pénalité de retard dans les paiements ou les versements, le taux de celle-ci ne peut excéder 1% par mois »,

étant précisé qu’une non-conformité doit s’entendre comme une discordance entre la réalité d’une prestation et les termes du contrat de VEFA, définis dans la notice descriptive.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Au cas présent, par acte du 16 novembre 2023, la société GROUPE SA PROMOTION a conclu avec Monsieur [V] [S] et Madame [F] [W] un contrat de réservation portant sur un appartement et un emplacement de stationnement situés à [Localité 2], [Adresse 3], au prix de 279.000 euros.

Le 22 octobre 2024, la société GROUPE SA PROMOTION a émis à l’égard de Monsieur [V] [S] et Madame [F] [W] un appel de fonds n°3 pour un montant de 69.750 euros

correspondant à la mise hors d’eau de l’immeuble, à l’achèvement des menuiseries et à la mise en place des réseaux électriques et de plomberie, ainsi qu’à la pose des cloisons. Il est précisé que cet appel de fonds porte à 90% le pourcentage de paiement du prix d’achat.

Il est rappelé qu’il appartient à la société GROUPE SA PROMOTION de démontrer que les travaux relatifs à l’appel de fonds ont été réalisés.

A cette fin, elle verse aux débats un procès-verbal de commissaire de justice établi le 16 janvier 2025 dans l’appartement acquis par les demandeurs. Cet acte constate que les menuiseries sont en place, que des cloisons ont été posées et que des cables électriques sortent des cloisons et du faux plafond.

En défense, Monsieur [V] [S] et Madame [F] [W] versent aux débats une note expertale établie postérieurement, le 24 avril 2025, dont il résulte une absence de finition de l’installation électrique, un tableau électrique inexistant ansi que l’absence de gaine au droit des cables et de boîte d’encastrement ; une installation sanitaire inachevée ; l’absence de plaque hydrophuges dans les pieces humides ; s’agissant des menuiseries extérieures, l’absence de grille d’entrée d’air naturel ; l’absence de grille au droit des parois froides.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments une contestation sérieuse portant sur l’achèvement par la société demanderesse des travaux fondant l’appel de fonds du 22 octobre 2024.

La demande formée à ce titre sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de désignation d’un expert

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

En l’espèce, au vu des deux documents précités et du désaccord des parties sur l’état d’avancement des travaux, il est justifié par la partie défenderesse d’un motif légitime à voir établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige susceptible de l’opposer au maître d’ouvrage dans le cadre d’une action judiciaire.

Le différend opposant les parties justifie par conséquent d’accueillir la demande d’expertise, dans les termes du dispositif ci-dessous.

Sur les demandes accessoires

En l’état du litige, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens et il est équitable de juger qu’il en sera de même s’agissant des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la demande formée par la société GROUPE SA PROMOTION à l’encontre de Monsieur [V] [S] et Madame [F] [W];

Ordonnons une mesure d’expertise ;

Désignons, pour y procéder :

Monsieur [Y] [G]

[Adresse 4] [Localité 3]

Tél : [XXXXXXXX01]

Fax : [XXXXXXXX02]

Port. : [XXXXXXXX03]

[Courriel 1]

avec pour mission, les parties et leurs conseils régulièrement convoqués, après avoir pris connaissance du dossier  :

1/ Prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques, tels que plans, devis, marchés et autres ;

2/ Se rendre sur les lieux après y avoir convoqué les parties ;

3/ S’adjoindre si nécessaire les services d’un sapiteur d’une spécialité distincte de la sienne ;

4/ Examiner les désordres, malfaçons, non façons, non-conformités contractuelles allégués dans les conclusions de la partie défenderesse et les pièces qui y sont jointes ; et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ;

5/ Décrire lesdits désordres, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition, selon toutes modalités techniques que l’expert estimera nécessaires ; en rechercher la ou les causes ;

6/ Pour chacun des désordres, préciser si les dommages compromettent la solidité de l’ouvrage ou si, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, ils le rendent impropres à sa destination ;

7/ Fournir tous renseignements techniques ou de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues ;

8/ Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux ;

9/ Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

10/ Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

11/ Proposer un compte entre les parties ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original au greffe du tribunal judiciaire de Bobigny, service du contrôle des expertises, avant le 28 mai 2027, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle ;

Disons que l’expert devra, lors de l’établissement de sa première note aux parties, indiquer les pièces nécessaires à sa mission, le calendrier de ses opérations et le coût prévisionnel de la mesure d’expertise ;

Disons qu’à l’issue de ses opérations, l’expert devra adresser aux parties un rapport de synthèse comportant ses observations et constatations, et la réponse provisoire à tous les chefs de la mission ;

Disons que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler ensuite leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

Disons que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

Rejetons la mise hors de cause de la société SOGEPROM Services ;

Fixons à la somme de 5.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par moitié par la société GROUPE SA PROMOTION et par moitié par Monsieur [V] [S] et Madame [F] [W], entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal avant le 29 mai 2026 ;

Disons qu’à défaut de consignation dans le délai prévu, toute partie ayant intérêt pourra consigner en lieu et place de la partie défaillante dans un délai supplémentaire de 15 jours ;

Disons que faute de consignation de la provision initiale dans ces délais impératifs, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens et de ses frais irrépétibles ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 20 AVRIL 2026.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT