TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

02 MAI 2024

N° RG 23/01689 – N° Portalis DB22-W-B7H-RYIT

Code NAC : 5BA

DEMANDERESSE

DB PIPER, société par actions simplifiée, inscrite au R.C.S PARIS sous le n° 483 087 805, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son président domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par M^e Anne-sophie REVERS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 4, avocat postulant et par M^e Nélida DOS SANTOS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 102, avocat plaidant,

DEFENDERESSE

S21 PARTNER, société par actions simplifiée, inscrite au R.C.S PARIS sous le n° 791 772 452, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son président domicilié en cette qualité audit siège,

Non représentée

***

Débats tenus à l’audience du : 28 Mars 2024

Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, greffière placée lors des débats et de Virginie DUMINY, greffière lors de la mise à disposition,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 28 Mars 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 02 Mai 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 14 mars 2019, la société DB PIPER a donné à bail, à la société S2I PARTNER des locaux à usage de bureaux dépendant d’un immeuble situé à [Adresse 3] et consistant en :

Bureaux :

226 mètres carrés quote-part de parties communes incluses, au 5ème étage du bâtiment GRENAT,

Parkings :

10 emplacements de parkings correspondant aux lots 74 à 78 et 60 à 64 situés sous le Bâtiment B.

Le bail a été consenti pour une durée de neuf années à compter du 30 avril 2019.

Suivant avenant en date du 12 juin 2019, les parties ont modifié la désignation des locaux comme suit :

Bureaux :

226 mètres carrés environ, quote-part de parties communes incluses, au 5ème étage du bâtiment GRENAT,

Parkings :

5 emplacements de parkings correspondant aux lots 60 à 64 situés sous le Bâtiment B.

Par ordonnance en date du 18 novembre 2022, le Président du tribunal de commerce de Paris a condamné la société S2I PARTNER à payer à la société DB PIPER, à titre de provision la somme de 64.021,33 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 12 septembre 2022 ainsi que la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par acte de commissaire de justice délivré le 12 mai 2023, la société DB PIPPER a fait délivrer un commandement de payer à la société S2I PARTNER visant la clause résolutoire pour un montant de 61.800,51 euros pour la période allant du 1er octobre 2022 au 30 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2023, la société DB PIPER a fait assigner en référé la société S2I PARTNER devant le juge des référés du tribunal judiciaire de PARIS afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail,

— ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux,

— condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 61.800,51 euros au titre des loyers et/ou indemnités d’occupation et charges dus, pour la période du 1er octobre 2022 au 30 juin 2023, avec intérêts au taux EURIBOR 3 mois augmenté de 500 points de base,

— condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 49.973,72 euros au titre de l’indemnité contractuelle compensatrice du temps nécessaire à la relocation,

— dire acquis à titre provisionnel le dépôt de garantie détenu par elle,

— condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation égale au double du loyer principal en vigueur à la date de ladite résiliation, outre tous accessoires dudit loyer,

— condamner la locataire à lui payer la somme de 2.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, l’assignation et la notification éventuelle aux créanciers inscrits et de la signification de l’ordonnance à intervenir.

Par ordonnance en date du 03 novembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris s’est déclaré incompétent au profit du juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 28 mars 2024.

La demanderesse a maintenu ses demandes.

La défenderesse n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 2 mai 2024.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le bail stipule dans son article15, qu’à défaut de paiement d’une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 12 mai 2023 que la locataire a cessé de payer ses loyers.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 12 mai 2023 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique. Il n’y a pas lieu à astreinte.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit.

Il y a lieu donc lieu de condamner la société S2I PARTNER à payer à la SAS DB PIPER la somme provisionnelle de 61.800,51 euros correspondant aux loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés pour la période du 1er octobre 2022 au 30 juin 2023.

Enfin, il convient de condamner la S21 PARTNER à payer à la société DB PIPER à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 30 juin 2023 jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur les demandes au titre de la clause pénale

Les demandes de majoration des intérêts de retard s’analysent en l’application de clauses pénales susceptibles d’être réduites par le juge du fond si elles sont manifestement excessives ;

Le taux élevé des intérêts de retard contractuellement prévus les rend susceptibles d’être qualifiés de manifestement excessifs et donc d’être réduits.

De même l’indemnité forfaitaire (égale à 80 % du montant des sommes accordées à titre de provision), la conservation du dépôt de garantie ou le doublement du montant du loyer sont également des clauses pénales susceptibles de réduction par le juge du fond compte- tenu de leur importance ;

Il conviendra de dire n’y avoir lieu à référé sur ces trois demandes compte tenu de l’existence de contestations sérieuses.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de condamner la S2I PARTNER, partie succombante, à payer à la société DB PIPER la somme de 1.500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société S2I PARTNER, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant les frais de délivrance de la présente assignation, de la notification éventuelle aux créanciers inscrits et de la signification de l’ordonnance à intervenir.

PAR CES MOTIFS

Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 14 mars 2019 modifié par avenant du 12 juin 2019 et la résiliation de ce bail à la date du 12 juin 2023,

ORDONNONS, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société S2I PARTNER et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés à [Adresse 3],

DISONS n’y avoir lieu à astreinte,

ORDONNONS que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS la société S2I PARTNER à payer à la société DB PIPER la somme provisionnelle de 61.800,51 euros correspondant aux loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés pour la période du 1er octobre 2022 au 30 juin 2023 avec intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNONS la société S2I PARTNER à payer à la société DB PIPER à titre de provision, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au montant du loyer conventionnel révisé charges et taxes en sus, à compter du 30 juin 2023 et jusqu’à complète libération des lieux,

DISONS n’y avoir lieu à référé s’agissant du surplus des demandes ;

CONDAMNONS la société S2I PARTNER à payer à la société DB PIPER la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la société S2I PARTNER au paiement des dépens comprenant les frais de délivrance de la présente assignation, la notification éventuelle aux créanciers inscrits et la signification de l’ordonnance à intervenir.

Prononcé par mise à disposition au greffe le DEUX MAI DEUX MIL VINGT QUATRE par Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffière, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE

Virginie DUMINY Charlotte MASQUART