TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01295 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3EXP

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 JANVIER 2026

MINUTE N° 26/00204

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Nous,Madame Diane OTSETSUI, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 19 Décembre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LA SOCIETE [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Alexis ZEKRI-POSTACCHINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0740

ET :

Monsieur [R] [G], Entrepreneur individuel, demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Jallal HAMANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire C1570

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EXPOSE DU LITIGE

Le 21 janvier 2011, la société civile immobilière (SCI) PONT YBLON a pris à crédit-bail immobilier des locaux situés [Adresse 1], au Blanc-Mesnil (Seine-Saint-Denis).

Elle a sous-loué les lieux à Monsieur [R] [G] suivant contrat de sous-location du 17 octobre 2018, à effet du 1er novembre 2018 et échéance du 20 janvier 2021, moyennant un loyer annuel de 20.000 euros, outre charges, payable mensuellement.

Ayant levé l’option d’achat du crédit-bail, la SCI [Adresse 5] est devenue propriétaire des locaux par acte du 16 avril 2021.

Monsieur [R] [G] s’est maintenu dans les locaux mais a présenté un arriéré de loyers qu’il n’a pas régularisé malgré des mises en demeure à lui adressées à compter du 7 aout 2019.

Le 5 juillet 2024, la SCI PONT YBLON a fait délivrer par commissaire de justice à Monsieur [R] [G] un commandement de payer un arriéré de loyers et charges.

Le 24 juin 2025, la SCI [Adresse 5] a fait assigner Monsieur [R] [G] aux fins d’obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail ;

— l’expulsion, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, de Monsieur [R] [G] et de tous occupants de son chef des locaux objets du contrat de location, au besoin avec le concours de la force publique ;

— le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meuble qu’il plaira au demandeur de choisir, aux frais, risques et périls de Monsieur [R] [G], et ce, en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues ;

— la condamnation de Monsieur [R] [G] à lui régler :

la somme provisionnelle de 32.908,08 euros au titre des loyers et charges dus ;une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de1.768 euros à compter du 5 aout 2024 jusqu’à parfaite libération des lieux ; subsidiairement,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [G] en ce qu’il est sans droit ni titre et le condamner à régler la même somme au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1er mai 2025 outre la somme provisionnelle de 41.434,49 euros au titre de l’arriéré de loyers ;

en tout état de cause,

— la condamnation de Monsieur [R] [G] aux entiers dépens ainsi qu’à régler la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience du 19 décembre 2025 et la décision mise en délibéré au 30 janvier 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Lors de l’audience, la SCI DU PONT YBLON a repris les termes de son assignation sauf à demander le débouter de Monsieur [R] [G] et à modifier le quantum des sommes d’argent demandées, soit :

— à titre principal 32.908,08 euros de provision au titre de l’arriéré de loyer et 1.768 euros au titre de l’indemnité d’occupation ;

— subsidiairement, un arriéré de 7.385,51 euros et une indemnité d’occupation d’un montant total de 53.810,57 euros.

Elle soutient à titre principal que le contrat de sous-location du 17 octobre 2018 est devenu caduc et que les relations entre les parties se sont poursuivies au bénéfice d’un bail oral ; subsidiairement, la SCI [Adresse 4] fait valoir que la caducité de la sous-location initiale est intervenue au 16 avril 2021 et que depuis lors, Monsieur [R] [G] est sans droit ni titre.

Dans le dernier état de ses écritures, Monsieur [R] [G] sollicite de :

— dire n’y avoir lieu à référé au cas présent, le commandement de payer, qui ne peut se fonder sur un contrat de sous-location caduc, est nul de ce fait et en raison de son imprécision quant aux sommes réclamées ;

— à titre subsidiaire, le dispenser du paiement des loyers, le bailleur ayant manqué à son obligation de délivrance ;

— à titre infiniment subsidiaire, lui accorder un délai de paiement de 24 mois ;

— en tout état de cause, condamner la SCI PONT YBLON aux dépens ainsi qu’à lui régler la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 446-1 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

En application de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 835 alinéa 1er du même code, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du Code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, il sera rappelé qu’initialement Monsieur [R] [G] a occupé les locaux en cause en vertu d’un contrat de sous-location à effet du 1er novembre 2018 et échéance du 20 janvier 2021.

A la date du commandement de payer, le 5 juillet 2024, la SCI [Adresse 5], initialement crédit-bailleresse et locataire principale, était devenue propriétaire des locaux depuis le 16 avril 2021.

Aussi, si le commandement de payer mentionne expressément qu’il est signifié « en vertu de la convention de sous-location dont vous êtes titulaire », les éléments du dossier ne permettent pas de déterminer l’acte auquel se réfère le commandement et aurait régi les relations entre les parties à cette date. Il ne relève de l’office du juge des référés, juge de l’évidence, de procéder à la qualification de ses relations en se prononçant sur l’existence d’un bail oral ou une situation d’occupant sans droit ni titre.

Les mentions du commandement de payer n’étant pas précises quant au fondement conventionnel des sommes d’argent réclamées et l’existence même d’une clause résolutoire, la demande d’acquisition de la clause résolutoire ne s’impose pas avec l’évidence requise du juge des référés.

Par ailleurs, il ne relève pas de l’office de ce juge de qualifier les relations entre les parties en un bail oral ou en une situation d’occupant sans droit ni titre.

Par conséquent, il ne peut y avoir lieu à référé tant sur les demandes subsidiaires que sur la demande de constat d’une clause résolutoire dont la matérialité ne peut au demeurant être vérifiée et n’est à tout le moins pas démontrée par la demanderesse sur laquelle pèse la charge de la preuve.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chaque partie, la charge de ses frais irrépétibles. La SCI PONT YBLON qui succombe sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance contradictoire, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire à la date du 5 aout 2024 ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCI [Adresse 5] aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 5 juillet 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 30 JANVIER 2026.

LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Diane OTSETSUI