Du 03 avril 2026

5AH

SCI/FH

PPP Contentieux général

N° RG 25/00533 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2ELG

[T] [G]

C/

[B] [K]

— Expéditions délivrées à

M^e Virginie BARBOSA

— FE délivrée à

M^e Dominique LAPLAGNE

Le 03/04/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 03 avril 2026

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEUR :

Monsieur [T] [G]

né le 23 Février 1983 à [Localité 1]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Dominique LAPLAGNE, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR :

Monsieur [B] [K]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par M^e Virginie BARBOSA, Avocat au barreau de NANCY, membre de la SCP TERTIO AVOCATS

DÉBATS :

Audience publique en date du 23 Janvier 2026

Délibéré du 20 mars 2026 prorogé au 03 avril 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 7 décembre 2021, M. [B] [K] a consenti un bail d’habitation à M. [T] [G] portant sur un logement meublé (appartement 2ème droite) situé [Adresse 5] à [Localité 4], moyennant un loyer de 900 euros outre une provision mensuelle sur charges de 50 euros. Un dépôt de garantie d’un montant de 1.800 euros était stipulé dans le contrat de bail.

Le bail a pris fin par suite du congé donné par M. [T] [G] par courrier du 30 novembre 2023 reçu le 5 décembre 2023. Un état des lieux de sortie a été dressé le 2 janvier 2024 par Maître [D], commissaire de justice, mandaté par M. [T] [G].

Après réclamations de M. [T] [G], M. [B] [K] a adressé le 22 juillet 2024 un chèque de 1.116,78 euros en restitution partielle du dépôt de garantie et en versement d’une pénalité de 180 euros pour deux mois de retard, le surplus étant imputé sur des jours de loyers et des travaux de ménage et de pressing qu’il estimait dus par M. [T] [G].

Par acte introductif d’instance en date du 9 décembre 2024, M. [T] [G] a fait assigner M. [B] [K] à l’audience du 18 mars 2025 du juge des contentieux de la protection pour obtenir sa condamnation au paiement :

— de la somme de 530 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

— de la somme de 630 euros de pénalités, augmentée de 90 euros par mois jusqu’au parfait paiement du solde du dépôt de garantie

— de la somme de 1.250 euros au titre du remboursement des provisions sur charges non justifiées

— de la somme de 223,20 euros au titre du remboursement du procès-verbal de constat pour l’état des lieux de sortie

— de la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires

— de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

Après plusieurs reports successifs à la demande des parties, représentées par avocat, l’affaire a été examinée à l’audience du 23 janvier 2026.

M. [T] [G], représenté par avocat, qui demande au juge des contentieux de la protection de le déclarer recevable et fondé en ses demandes, de débouter M. [B] [K] de ses demandes, fins et prétentions et de ne pas écarter l’exécution provisoire du jugement, maintient ses prétentions initiales.

Il observe que le commissaire de justice, qui a informé M. [B] [K] de la date de l’état des lieux de sortie auquel il ne s’est pas présenté, a constaté que les lieux étaient propres et en bon état et il précise que les lieux ont été restitués en meilleur état qu’à l’entrée dans les lieux. Il indique que M. [B] [K], en cours de bail, avait récupéré le petit électroménager et d’autres affaires et en conséquence que le bailleur n’est pas fondé à imputer des frais de ménage, ou des retenues pour des objets manquants. Il en conclut qu’il est fondé à obtenir le solde dû sur le dépôt de garantie outre la pénalité de 10% par mois, sous déduction de deux mois de pénalité déjà réglées.

S’agissant des charges, il fait valoir que le bailleur et son mandataire n’ont jamais justifié de leur montant et en conséquence qu’il est fondé à obtenir la restitution des provisions qu’il a réglées à hauteur de 50 euros par mois.

Il soutient avoir été dans l’obligation de mandater un commissaire de justice pour l’état des lieux de sortie car M. [B] [K] n’avait mandaté personne malgré les dispositions contractuelles, et qu’il est fondé à obtenir le remboursement des frais de procès-verbal de constat au visa des articles 1103,1004 et 1231-1 du code civil et subsidiairement à hauteur de la moitié du coût de l’acte au visa de l’article 5,1 alinéa 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, il invoque le stress et les tracas pour faire reconnaître ses droits, et l’atteinte à son honneur et à sa considération résultant des mails échangés avec le mandataire du bailleur, ainsi que le comportement du bailleur qui n’est pas exempt de reproches.

Il ajoute que M. [B] [K] est mal fondé en sa demande au titre des dommages et intérêts pour procédure abusive alors qu’il agit dans son bon droit et que M. [B] [K] ne caractérise pas que les conditions d’une condamnation pour procédure abusive sont réunies.

M. [B] [K], représenté par avocat, demande au juge des contentieux de la protection de :

— débouter M. [T] [G] de l’ensemble de ses demandes

— condamner M. [T] [G] à lui payer la somme de 3.000 euros pour procédure abusive

— condamner M. [T] [G] à lui verser la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

Il fait valoir qu’il n’y a pas de rétention injustifiée du dépôt de garantie, et qu’il a été apporté des réponses à M. [T] [G] dès les premières demandes qu’il a formées. Il explique avoir informé qu’il n’était pas disponible pour l’état des lieux de sortie mais qu’aucun report ne lui a été proposé.

Il s’interroge sur les constatations du commissaire de justice au regard des incohérences que comporte le procès-verbal de constat et qui doivent conduire à l’examiner avec précaution. Il soutient que l’agence immobilière s’est rendue dans le logement dès réception des clés et a établi un état comparatif, que le logement était à nettoyer, et qu’il manquait des objets qui ont justifié la retenue de garantie selon le décompte qui a été fourni. Il précise justifier des charges et observe que durant le bail M. [T] [G] n’avait jamais réclamé aucun justificatif. Il conteste la demande de dommages et intérêts en observant qu’il n’a fait aucune retenue abusive et qu’à l’inverse il est fondé à réclamer des dommages et intérêts pour procédure abusive.

Pour le détail de l’argumentation des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions écrites maintenues à l’audience.

Motifs du jugement

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie

Selon l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 applicable au contrat de bail conclu entre M. [B] [K] et M. [T] [G], le dépôt de garantie versé par le locataire à l’entrée dans les lieux doit lui être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés, déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les locataires sont notamment obligés :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent une cause étrangère exonératoire,

— de prendre à leur charge l’entretien courant du logement, des équipements et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par Décret en Conseil d’Etat.

En application de l’article 3-2 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

En l’espèce, par courrier recommandé du 30 novembre 2023, dont M. [B] [K] a accusé réception le 5 décembre 2023, M. [T] [G] a notifié un congé à son bailleur avec préavis réduit à un mois, délai qui n’est pas contesté, et a précisé quitter définitivement le logement le 2 janvier 2024.

Il a mandaté un commissaire de justice pour établir l’état des lieux de sortie, qui a convoqué le bailleur par LRAR du 8 décembre 2023 pour y procéder le 2 janvier 2024 à 10 heures.

Si M. [B] [K] prétend avoir informé Maître [D] de son indisponibilité, il n’en justifie pas alors que sa convocation, très en amont de la date de l’état des lieux de sortie, lui permettait de s’organiser ou de mandater lui-même un tiers ou un commissaire de justice.

M. [B] [K], selon le décompte qu’il a établi, a retenu sur le dépôt de garantie :

—  153,22 euros au titre des 5 jours de loyer en janvier

—  350 euros au titre de l’électroménager manquant

—  280 euros au titre des frais de ménage

—  80 euros au titre des frais de pressing.

S’agissant de la retenue pour loyer au prorata de 5 jours, il doit être observé que la date d’effet du congé n’était pas au 2 janvier 2024, telle que voulue par M. [T] [G], mais était dépendante du jour de la réception du congé, soit en l’espèce le 5 décembre 2023, qui a fait courir l’effet du congé au 5 janvier 2024.

Dès lors cette retenue est justifiée, elle n’est d’ailleurs pas contestée en son montant, nonobstant l’allégation d’un effet au 2 janvier 2024.

Le procès-verbal de constat dressé par Maître [D] ne met pas en évidence la saleté des lieux.

Si M. [B] [K] observe que ce procès-verbal de constat doit être pris avec précaution, puisqu’il comporte en sa première version des mentions erronées relatives à la présence de deux éléments d’électroménager en état de fonctionnement alors qu’ils n’étaient pas dans le logement, il ne peut qu’être constaté qu’il ne fournit pas d’élément probant venant contredire le bon état de propreté du logement, les seules déclarations du mandataire de gestion locative étant impropres à les établir.

Dès lors M. [B] [K] ne pouvait retenir des sommes au titre des frais de nettoyage.

Par ailleurs, s’agissant des objets manquants, M. [T] [G] justifie que M. [B] [K] avait lui-même récupéré des objets mobiliers le 14 décembre 2021, de sorte qu’aucune imputation n’est justifiée à ce titre.

Il s’ensuit que M. [T] [G] est bien fondé en sa réclamation d’une somme de 530 euros au titre du dépôt de garantie.

M. [B] [K] sera donc condamné de ce chef au paiement de la somme de 530 euros.

Sur la majoration prévue par l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989

L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

Il résulte de ce qui précède que l’obligation de restitution du dépôt de garantie n’a pas été respectée, alors que l’état des lieux de sortie doit être considéré comme étant conforme à celui de l’état des lieux d’entrée. M. [B] [K] était donc tenu de restituer le dépôt de garantie dans le délai d’un mois sous déduction des sommes restant dues au titre du loyer.

Dès lors en application de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 M. [T] [G] est fondée à obtenir paiement de la majoration de 10% du montant du loyer par mois, à compter du 5 février 2024, soit la somme de 630 euros due jusqu’au 4 décembre 2024, après déduction de la somme de 180 euros que M. [B] [K] a d’ores et déjà versé au titre de la pénalité de 10% pour un retard de deux mois.

M. [B] [K] sera donc condamné à payer à M. [T] [G] la somme de 630 euros, outre la somme de 90 euros par mois à compter du 5 décembre 2024 jusqu’à la date de la restitution du solde dû au titre du dépôt de garantie.

Sur la demande en restitution des charges

L’article 25-10 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit s’agissant des logements meublés que

les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail :

1° Soit dans les conditions prévues à l’article 23, lorsqu’il s’agit de provisions pour charges ;

2° Soit sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application du même article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.

L’article 23 de la même loi prévoit quant à lui que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En l’espèce le contrat de bail prévoit l’application d’une provision sur charges de 50 euros par mois, emportant obligation pour le bailleur de procéder à la régularisation des charges.

Si d’évidence au jour de l’assignation M. [B] [K] n’avait pas procédé à cette régularisation, il a toutefois produit aux débats le décompte des charges d’eau, EDF des communs, des ordures ménagères et de la régularisation au titre de l’eau, assortis de justificatifs, dont il résulte que M. [T] [G] était redevable de la somme de 1.214 euros au titre des charges pour les années 2022 et 2023 alors qu’il a versé 1.200 euros. Il s’ensuit que le montant de la provision sur charges de 50 euros est justifiée et qu’il n’y a pas lieu à restitution pour un trop-versé de ce chef.

Sur les frais de procès-verbal de constat

Il ressort des dispositions de l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce M. [T] [G] a mandaté un commissaire de justice pour établir l’état des lieux de sortie et estime que M. [B] [K] doit à titre principal lui rembourser l’intégralité de cette somme, à titre subsidiaire la moitié.

Les dispositions auxquelles le demandeur fait référence pour reprocher au bailleur de ne pas avoir mandaté à ses frais un tiers résultent, non du contrat conclu entre les parties, mais ont une nature informative dans le cadre de la notice qui doit être jointe au bail. Elles n’ont donc aucune valeur contractuelle et ne peuvent être utilisées pour établir une faute de M. [B] [K] l’obligeant à supporter la totalité des frais du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie.

Il convient donc de s’en tenir aux dispositions précitées de l’article 3-2 et de condamner M. [B] [K] à payer à M. [T] [G] la somme de 111,60 euros de ce chef.

Sur la demande en dommages et intérêts

Il incombe aux parties de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

Celui qui demande réparation d’un préjudice, doit démontrer outre la faute, le préjudice dont il est réclamé réparation et le lien de causalité entre la faute et ce préjudice.

M. [T] [G] ne justifie pas d’un préjudice indépendant du retard dans le paiement, de nature à justifier l’octroi de dommages et intérêts, alors que les échanges entre les parties ou entre M. [T] [G] et le mandataire de M. [B] [K] ne révèlent pas une atteinte à l’honneur et à la considération.

Sa demande sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

La demande en restitution du dépôt de garantie étant fondée, l’action n’est pas abusive et dès lors M. [B] [K] ne peut qu’être débouté en sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

M. [B] [K], condamné au paiement, sera tenu aux dépens, et en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile sera condamné à payer à M. [T] [G] la somme de 1.000 euros.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Par ces motifs

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE M. [B] [K] à payer à M. [T] [G] :

— la somme de 530 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

— la somme de 630 euros au titre de la majoration prévue par l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 arrêtée au 4 décembre 2024,

— la somme de 90 euros par mois commencé à compter du 5 décembre 2024 jusqu’à la date de la restitution du dépôt de garantie au titre de la majoration précitée

— la somme de 111,60 euros au titre du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie ;

DÉBOUTE M. [B] [K] en ses demandes en restitution de charges, et dommages et intérêts et en ses demandes plus amples ou contraires ;

DÉBOUTE M. [B] [K] en sa demande en dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [B] [K] aux dépens ainsi qu’à payer à M. [T] [G] la somme de 1.000 euros en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DÉBOUTE M. [B] [K] en sa demande au titre des frais irrépétibles ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA VICE PRÉSIDENTE

chargée des contentieux de la protection