TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 janvier 2025 prorogée au 09 Janvier 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 03 Octobre 2024

GROSSE :

Le 09 janvier 2025

à M^e SOULAS

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 23/04849 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3X2U

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [T] [X]

né le 24 Juillet 1953 à [Localité 3]

domicilié : chez LA COMTESSE IMMOBILIER, [Adresse 1]

représenté par M^e Dorothée SOULAS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [O] [M]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [J] [K]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 28 avril 2014, Monsieur [T] [X] a donné à bail à Madame [J] [K] et Monsieur [O] [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5].

Des loyers étant demeurés impayés, le 6 avril 2023 Monsieur [X] a fait délivrer à Madame [J] [K] et Monsieur [O] [M] un commandement de payer la somme de 3.611,20 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 12 juillet 2024, Monsieur [T] [X] a attrait Madame [J] [K] et Monsieur [O] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ; ordonner l’expulsion de Madame [J] [K] et Monsieur [O] [M] et de tout occupant de leur chef des lieux, au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de quinze jours à compter du prononcé de la décision à venir ; condamner solidairement Madame [J] [K] et Monsieur [O] [M] à lui payer :* une somme provisionnelle de 5.915,60 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er juin 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, sous réserve d’actualisation de la créance ;

* une indemnité d’occupation équivalente au dernier loyer avec charges, avec indexation ;

* la somme de 1. 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 octobre 2023, renvoyée à plusieurs reprises et plaidée le 3 octobre 2024.

A cette audience, Monsieur [X], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 11.393,31 euros au 1er octobre 2024.

Cités à étude, Madame [J] [K] et Monsieur [O] [M] n’ont pas comparu et personne pour eux.

Le délibéré a été fixé au 2 janvier 2025, prorogé au 9 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Madame [J] [K] et Monsieur [O] [M] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige les opposant à Monsieur [T] [X].

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 13 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 26 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au moment de la délivrance de l’acte.

Par ailleurs, le bailleur, bien que personne physique, justifie avoir saisi la CCAPEX des Bouches du Rhône le 7 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 juillet 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 28 avril 2014 contient une clause résolutoire prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 avril 2023, pour la somme en principal de 3.611,20 euros.

Il ressort du décompte actualisé au 1er octobre 2024 que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 6 juin 2023.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire par le bailleur ou les locataires qui n’ont au demeurant pas repris le paiement intégral des derniers loyers avant l’audience, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions précitées.

Madame [J] [K] et Monsieur [O] [M] étant occupants sans droit ni titre depuis le 6 juin 2023, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et le recours à la force publique sont de nature à réparer le préjudice subi par les propriétaires et à favoriser la bonne exécution de la décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [J] [K] et Monsieur [O] [M] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec indexation, et de condamner solidairement Madame [J] [K] et Monsieur [O] [M] à son paiement, soit un montant de 1.224,68 euros.

Il ressort du décompte actualisé au 1er octobre 2024 que Madame [J] [K] et Monsieur [O] [M] restent devoir la somme de 11.393,31 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Il convient de déduire un montant global de 375,53 euros correspondant à des frais sur chèques impayés et de procédure qui ne relèvent pas de la dette locative.

Pour le reste, Madame [J] [K] et Monsieur [O] [M] qui ne comparaissent pas, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette. Ils seront donc condamnés solidairement par application de la clause de solidarité prévue au bail et en qualité de co-titulaires du contrat, au paiement d’une somme de 11.017,78 euros par provision au titre de la dette locative arrêtée au 1er octobre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5.915,60 euros à compter de l’assignation du 12 juillet 2023 et pour le surplus à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Madame [J] [K] et Monsieur [O] [M], partie perdante, supporteront in solidum la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût du commandement de payer.

L’équité exige qu’ils soient condamnés in solidum à payer à Monsieur [X] une somme de 300 euros pour les frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 avril 2014, entre Monsieur [T] [X] d’une part, Madame [J] [K] et Monsieur [O] [M] d’autre part, portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 6 juin 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [J] [K] et Monsieur [O] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS n’y avoir lieu d’assortir cette obligation de quitter les lieux d’une astreinte ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [J] [K] et Monsieur [O] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [T] [X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Madame [J] [K] et Monsieur [O] [M] à payer à Monsieur [T] [X], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit 1.224,68 euros, due à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer ;

CONDAMNONS solidairement Madame [J] [K] et Monsieur [O] [M] à payer à Monsieur [T] [X] à titre provisionnel, la somme de 11.017,78 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 5.915,60 euros à compter de l’assignation du 12 juillet 2023 et pour le surplus à compter de la présente décision, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 1er octobre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS in solidum Madame [J] [K] et Monsieur [O] [M] à payer à Monsieur [T] [X] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS in solidum Madame [J] [K] et Monsieur [O] [M] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président