TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/02190 – N° Portalis DB3S-W-B7J-35H2

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 MAI 2026

MINUTE N° 26/00952

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Nous,Madame Anne AUCLAIR RABINOVITCH,, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Alya FERJANI, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 23 Mars 2026 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE-DE-FRANCE,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Claire-Marie DUBOIS-SPAENLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0498

ET :

La société BLUESTONE POWER,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Fei CHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : W13

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé du 29 novembre 2024, L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE (EPFIF) a conclu avec la société BLUESTONE une convention d’occupation précaire portant sur l’immeuble situé16 [Adresse 3] à [Localité 1], pour une durée de trois ans, moyennant une redevance annuelle de 80.000€ HT payable par trimestre et d’avance.

Par acte de commissaire de justice du 22 décembre 2025, L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE a fait assigner la société BLUESTONE devant le président du tribunal judiciaire de BOBIGNY statuant en référé pour voir :

— Constater que la convention passée par acte sous seing privé le 29 novembre 2024 a pris fin le 30 juin 2025 et ce par l’effet du congé délivré le 24 mars 2025 ;

— Ordonner l’expulsion du preneur, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Dire que le sort des meubles et autres objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts ;

— Condamner la société BLUESTONE à titre provisionnel au paiement de la somme de 6.666,67€ HT à titre indemnité mensuelle d’occupation à compter du 30 juin 2025 et au paiement de la somme de 2000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société BLUESTONE a conclu au débouté de l’ensemble des demandes faute de trouble manifestement illicite caractérisé dès lors que le bailleur aurait gravement manqué à ses obligations contractuelles. À titre reconventionnel, la société BLUESTONE sollicite le versement d’une somme de 23.783€ de dommages et intérêts en réparation de son préjudice outre le paiement d’une somme de 2000€ au titre de l’article 700€.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience du 23 mars 2026.

La cause étant susceptible d’appel, il sera statué par décision contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur l’exception d’incompétence

La société BLUESTONE soulève l’exception d’incompétence du juge des référé en l’absence de trouble manifestement illicite. Elle considère qu’en raison des manquements graves et répétés de l’EPFIF à ses obligations contractuelles, l’illégalité de son occupation des locaux ne peut être tenue pour manifeste et que la mise en œuvre de la clause résolutoire relève d’un abus de droit qui a pour objet de ne pas répondre de sa responsabilité en raison de sa défaillance.

En application des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application des dispositions de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L145-5-1 du code de commerce dispose que la convention d’occupation précaire se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.

Au soutien de sa demande, la société BLUESTONE produit plusieurs messages électroniques entre les parties, échangés à compter du mois de mai 2025 et évoquant d’importantes fuites au niveau de la toiture de l’entrepôt. Deux procès-verbaux de constat établis par Maître [M] [U], le 15 mai 2025, puis le 16 janvier 2026 à la demande de la société BLUSTONE, attestent de l’existence de nombreuses sources d’infiltration des locaux depuis le toit et sur toute la longueur de l’entrepôt.

La société BLUESTONE soutient également que l’EPFIF aurait mis en œuvre la clause de résiliation sans motif légitime, lié à la précarité de l’occupation. La résiliation serait ainsi intervenue par représailles afin de ne pas réaliser les travaux nécessaires et en dehors des causes qui seraient prévues au contrat.

Cependant il convient de relever que les constats d’infiltrations et les messages échangés sont postérieures à la signification du 24 mars 2025 donnant congé au 29 juin 2025. Dans ces conditions il ne peut en être déduit que la mise en œuvre de la résiliation du contrat par le bailleur ait été motivée par les réclamations de la société BLUESTONE.

Par ailleurs, la responsabilité contractuelle du bailleur peut être recherchée devant les juges du fonds, indépendamment de la mise en œuvre de la clause résolutoire de la convention d’occupation précaire.

Pour finir l’article 5 de la convention d’occupation précaire et temporaire mentionne expressément que " Chacune des parties peut résilier la convention à tout moment, sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un motif…".

En conséquence, l’exception d’incompétence de la société BLUSTONE sera rejetée.

2. Sur les demandes principales de l’EPFIF

La convention d’occupation précaire et temporaire prévoit en son article 5 les conditions de la résiliation. Il stipule que chacune des parties peut ainsi résilier la convention à tout moment, sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un motif et que la résiliation est précédée d’un préavis de trois mois notifié par lettre recommandée avec avis de réception ou exploit d’huissier.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats :

— Le bail en date du 29 novembre 2024,

— Le préavis du 24 mars 2025 signifié par voie de commissaire de justice et donnant congé après un délai de trois mois, au 29 juin 2025.

Dans ces conditions il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 30 juin 2025, d’ordonner l’expulsion du preneur et de le condamner au paiement de la somme provisionnelle de 6.666,67€ HT à valoir mensuellement, à titre d’indemnités d’occupation à compter du 30 juin 2025, et ce jusqu’à la libération effective des locaux et restitution des clefs.

Concernant la demande relative à la séquestration des meubles, il sera renvoyé à l’application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de prévoir des modalités distinctes.

3. Sur les demandes reconventionnelles de la société BLUESTONE

La société BLUESTONE demande la condamnation de l’EPFIF à lui verser des dommages et intérêts du fait des désordres liés aux infiltration d’eaux dans les locaux et de l’état insalubre des lieux. La société invoque une perte de jouissance paisible du local, une perte d’exploitation commerciale, une atteinte à l’image et la rupture de relations contractuelles et au-delà de ces postes un préjudice moral et financier global.

Au soutien de sa demande, la société BLUESTONE produit de multiples factures d’achats de produits réalisés auprès d’enseignes de bricolage, de construction et de décoration et réclame la somme de 23.783€ correspondant aux frais qui auraient été engagés pour aménager le local.

Cependant la convention d’occupation précaire stipule dans son article 12 que l’occupant " prendra les biens dans l’état où ils se trouveront le jour de l’entrée en jouissance, sans aucune garantie de la part du propriétaire en raison… de l’état des constructions et de leurs équipements, de leurs vices même cachés … ". Les articles suivants règlent la répartition des travaux à la charge de l’occupant et du propriétaire.

En l’espèce en l’absence d’expertise il n’est possible ni de déterminer la cause des désordres invoqués ni de s’assurer que les travaux réalisés seraient en lien avec les causes d’un sinistre relevant de la responsabilité de L’EPFIF. Dans ces conditions la demande de dommages et intérêts provisionnels présentée par la société BLUESTONE sera rejetée.

4. Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que le juge des référés statue sur les dépens.

Selon l’article 696 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société BLUESTONE, qui perd le procès, supportera les dépens.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens.

Dès lors, la société BLUESTONE sera condamné à verser à L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE la somme de 1000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en référé, par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Rejetons l’exception d’incompétence soulevée par la société BLUESTONE,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire au 30 juin 2025,

Ordonnons l’expulsion de la société BLUESTONE et de toute personne de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire,

Disons que le sort des meubles et autres objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation, due mensuellement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, à une somme égale à 6666,67€ HT,

Rejetons la demande d’indemnisation présentée par la société BLUESTONE,

Condamnons la société BLUESTONE à verser à L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE la somme de 1000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société BLUESTONE aux entiers dépens.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 26 MAI 2026.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT