TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/00250

N° Portalis DB3S-W-B7J-2PWS

Minute : 26/59

Société IMMOBILIERE 3F

Représentant : M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Madame [S] [K]

Représentant : M^e Sengul DINLER ARMAND, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB200

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 29 Janvier 2026;

par Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Sopheanry SAM, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 20 Novembre 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Sopheanry SAM, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

La Société IMMOBILIERE 3F,

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [S] [K],

demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 1] du 29/08/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

représentée par Maître Sengul DINLER ARMAND, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 26 mars 2021, la société IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Madame [S] [K], des locaux à usage d’habitation, logement n° 37 sis, [Adresse 4] à [Localité 3], et ce, moyennant un loyer mensuel d’un montant actualisé de 266,40 euros, outre des provisions pour charges à hauteur de 129,58 euros.

Les loyers ont été irrégulièrement payés.

La société IMMOBILIERE 3F a fait signifier un commandement de payer le 18 septembre 2024 à Madame [S] [K], visant la clause résolutoire figurant au bail, pour un montant de 2 225,33 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 12 septembre 2024.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la SEINE-[Localité 4] a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception de l’existence de ces impayés, en date du 16 septembre 2024 (date de réception du recommandé).

Par exploit d’huissier en date 26 décembre 2024, la société IMMOBILIERE 3F a fait assigner Madame [S] [K], devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité du Raincy, aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, voir :

Constater que la clause résolutoire insérée dans le bail est acquise,

Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut du paiement des loyers et charges aux échéances convenues,

Ordonner l’expulsion de Madame [S] [K] des lieux qu’elle occupe, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

Condamner Madame [S] [K], à payer à la bailleresse la somme de 2 848,79 euros due pour les causes sus énoncées avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer pour les sommes qui y sont visées, ainsi qu’au paiement des loyers et des charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,

Fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux et Condamner Madame [S] [K] à due concurrence,

Condamner la locataire à la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner Madame [S] [K] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 2] par voie dématérialisée, avec accusé de réception en date du 7 janvier 2025.

L’affaire appelée à l’audience du 3 juillet 2025 a été renvoyée et plaidée à l’audience du 20 novembre 2025.

A l’audience, la Société IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa demande au titre de l’arriéré de loyers et des charges à la somme de 1 893,11 euros, arrêtés au 13 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus.

Au soutien de sa demande, la requérante expose que Madame [S] [K] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai imparti après la délivrance du commandement de payer du 18 septembre 2024, si bien que la clause résolutoire est acquise en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. A titre subsidiaire, elle estime que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle soutient également que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire au paiement de l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Toutefois, la Société IMMOBILERE 3 F précise que le dernier loyer précédent l’audience a été payé et qu’elle ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement formulée en défense.

Madame [S] [K] est représentée. Elle ne conteste pas le montant la dette locative, laquelle a sensiblement diminuée. Elle déclare être de bonne foi et vouloir rester dans les lieux. Elle dit être actuellement en recherche d’un emploi et percevoir de l’ordre de 1 050 euros d’indemnités et prestations. Elle sollicite, en attendant de pouvoir solder ses arriérés de loyers les plus larges délais de paiement, suspensifs de la clause résolutoire, pour éteindre sa dette locative.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été notifiée au service compétent de la Préfecture de la SEINE-[Localité 4], le 7 janvier 2025, soit six semaines avant l’audience initiale du 3 juillet 2025.

Par ailleurs, la société IMMOBILIERE 3 F justifie avoir saisi La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la SEINE-[Localité 4] le 16 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société IMMOBILIERE 3 F aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient en son article 9 une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai imparti après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice à Madame [S] [K] le 18 septembre 2024, pour la somme de 2 225,33 euros, arrêtée au 12 septembre 2024. Il ressort du dernier décompte versé à la cause que les loyers et charges n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines à compter du commandement de payer.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 26 mars 2021, à compter du 31 octobre 2024.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la société IMMOBILIERE 3 F verse aux débats, un décompte actualisé de la créance au 13 novembre 2025, mensualité d’octobre 2025 incluse, établissant l’arriéré locatif à la somme de 1 893,11 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [S] [K] à verser à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 1 893,11 euros, au titre de l’arriéré locatif, terme d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 18 septembre 2024 sur la somme 2 225,33 euros, à compter de l’assignation du 26 décembre 2024 sur la somme de 623,46 euros (2 848,79 euros, montant de la dette à la date de l’assignation – 2 225,33 euros, montant de la dette visée au commandement de payer = 623,46 euros), et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus.

Sur l’attribution de délais de paiement et la suspension des effets la clause résolutoire :

En application de l’article 24-V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il convient de constater que la dette est en baisse sensible, que Madame [S] [K] présente une situation financière qui sur 36 mois lui permettrait d’éteindre sa dette locative et que, de surcroît, la bailleresse ne s’oppose pas à l’attribution de délais de paiement.

Dans ces conditions, il convient donc d’accorder à Madame [S] [K] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

En outre, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [S] [K] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, le bail se trouvant résilié depuis 31 octobre 2024, en cas de maintien dans les lieux, Madame [S] [K] sera redevable d’une indemnité d’occupation à compter de la défaillance et jusqu’à la libération effective des lieux, en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 et suivants du Code de procédure civile, Madame [S] [K] qui succombe à la présente instance, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 septembre 2024.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la Société IMMOBILIERE 3F la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Madame [S] [K] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;

DECLARE recevable la demande de la société IMMOBILIERE 3 F aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 26 mars 2021, entre la société IMMOBILIERE 3F, inscrite au RCS de [Localité 5] sous le N° B 552 141 533, dont le siège social est sis [Adresse 5] à [Localité 6], d’une part, et Madame [S] [K], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3], logement référencé 2506L-0037, sont réunies à la date du 31 octobre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail susmentionné à compter de cette date ;

CONDAMNE Madame [S] [K], à payer à société IMMOBILIERE 3 F la somme de 1 893,11 euros (mille huit cent quatre-vingt-treize euros et onze centimes ), au titre de l’arriéré de loyers et de charges, selon décompte arrêté au 13 novembre 2025, mensualité d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 18 septembre 2024 sur la somme de 2 225,33 euros, à compter de l’assignation du 26 décembre 2024 sur la somme de 623,46 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

ACCORDE à Madame [S] [K] un délai pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Madame [S] [K] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 55 euros et un 36ème versement égal au solde de la dette (due en principal, frais et intérêts), en plus du loyer et des charges courants, sauf meilleur accord entre les parties ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que la dette peut être soldée avant le terme des 36 mois par Madame [S] [K] ;

RAPPELLE que pendant ces délais, le loyer courant doit être payé à son échéance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que pendant ce délai les procédures d’exécution, tendant au recouvrement des sommes dues, sont suspendues et que les majorations d’intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT qu’en cas de règlement par Madame [S] [K] des échéances courantes et de l’intégralité de sa dette de loyers envers la société IMMOBILIERE 3F dans les termes et délais fixés ci-dessus, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre entre les parties ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance (arriéré et loyer courant), l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [S] [K] ainsi que de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, l’assistance d’un serrurier et de la force publique, à l’expiration des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la locataire expulsée, en un lieu que celle-ci aura choisi et à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la locataire expulsée d’avoir à les retirer à ses frais dans le délai fixé par décret en Conseil d’Etat ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [S] [K] à une somme égale au montant du loyer mensuel révisé augmenté des charges, qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, et, au besoin, CONDAMNE, Madame [S] [K] à verser à la société IMMOBILIERE 3F ladite indemnité d’occupation, à compter du mois de la défaillance jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou son mandataire, par procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Madame [S] [K] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 150 euros (cent cinquante euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE, Madame [S] [K] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront, notamment, le coût du commandement de payer du 18 septembre 2024 ;

DEBOUTE la société IMMOBILIERE 3F de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT