TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 3]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX05] ou [XXXXXXXX06]

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N° RG 25/02296 – N° Portalis DB3S-W-B7J-35ME

Minute : 2026/00014

Etablissement public OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE

Représentant : M^e Emmanuel SOURDON, avocat au barreau de PARIS

C/

Madame [S] [D]

Copie exécutoire : M^e SOURDON

Copie certifiée conforme : Mme [D]

Le 02/01/2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 Janvier 2026

DEMANDEUR :

ETABLISSEMENT OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par M^e Emmanuel SOURDON, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Mickaël RUBINSOHN, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE :

Madame [S] [D]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 7]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 04 décembre 2025

DÉCISION:

Contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 02 janvier 2026, par Madame Marie-Hélène PENOT, Vice-Présidente de ce tribunal chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Sarah-Lisa GILBERT, Greffier.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 novembre 2013, l’établissement OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE a donné à bail à Madame [S] [D] un appartement (n°0019) situé [Adresse 2]. Par acte du 18 août 2014, l’établissement OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE a consenti à Madame [S] [D] un contrat de location d’un garage situé dans l’immeuble, moyennant le versement d’une redevance mensuelle complémentaire.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2025, l’établissement OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE a fait signifier à Madame [S] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1960,15 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier recommandé dont il a été accusé réception le 7 juillet 2025, l’établissement OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte extrajudiciaire en date du 1er octobre 2025, l’établissement OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE a fait assigner Madame [S] [D] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit des deux contrats de locationprononcer la résiliation judiciaire des deux contrats de locationordonner l’expulsion de Madame [S] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner par provision Madame [S] [D] au paiement :de la somme de 2531,12 euros au titre de la dette locative arrêtée , outre les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au jour de l’audienced’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieuxcondamner Madame [S] [D] au paiement d’une somme de 450 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 2 octobre 2025.

À l’audience du 4 décembre 2025, l’établissement OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1184,94 euros arrêtée au 28 novembre 2025, loyer du mois de novembre inclus. Il acquise à la proposition de délais de paiement formulée à l’audience par la défenderesse.

Au soutien de ses prétentions, l’établissement OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [S] [D] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai imparti par le commandement de payer du 11 avril 2025.

Madame [S] [D], présente, reconnaît devoir une somme de 494 euros, selon les derniers avis d’échéance reçus. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 80 euros par mois en plus des loyers et sollicite de pouvoir se maintenir dans les lieux. Elle justifie de sa situation personnelle et financière en produisant des pièces établissant qu’elle réside dans les lieux avec ses deux enfants mineurs, qu’elle perçoit un salaire net imposable mensuel de 1816 euros et s’acquitte des charges courantes ainsi que de sommes au titre de plusieurs crédits à la consommation (notamment un prêt personnel dont la mensualité s’élève à 129,79 euros et un crédit renouvelable dont les dernières mensualités s’élevaient à 62 euros)

Il a été donné lecture à l’audience des conclusions du diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 2 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

Sur la recevabilité de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation de plein droit du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 2 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par l’établissement OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE le 7 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’établissement OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction temporellement applicable, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail d’habitation contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 11 avril 2025, mentionnant le délai de deux mois imparti au locataire pour en apurer les causes.

Il porte sur la somme de 1960,15 euros en principal, correspondant au solde des échéances de loyers et provisions sur charges impayés entre le 30 avril 2024 et le 31 mars 2025.

Or, le décompte annexé au commandement de payer cumule les appels de sommes afférents au logement et au garage. A défaut d’une imputation explicite des paiements opérés, il convient de déduire les paiements des seules sommes appelées au titre du bail d’habitation conformément à l’article 1342-10 du code civil. En conséquence, la somme dont il n’est pas sérieusement contestable qu’elle ait été due par la locataire lors de la délivrance du commandement s’élève à 1098,73 euros [1960,15 – 71,22 X 9 – 73,48 X3]

Il ressort des pièces communiquées que les sommes incontestablement dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont dès lors réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 11 juin à minuit. Aussi convient-il de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation conclu le 5 novembre 2013 à compter du 12 juin 2025.

En conséquence, la demande de résiliation judiciaire dudit bail se trouve dépourvue d’objet et ne donnera pas lieu à mention au dispositif.

S’agissant du bail portant sur un garage, le contrat ne comprend pas de clause résolutoire, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire qui apparaît sérieusement contestable, puisqu’elle suppose la démonstration évidente -non apportée en l’espèce- du caractère accessoire du garage au logement, conformément à l’article 2 de la loi n°89-462.

De surcroît, il convient de rappeler que le juge des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, prononcer la résiliation d’un contrat. En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de location d’un garage.

Sur les demandes de provision

L’article 835 alinéa second du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier.

Sur l’indemnité d’occupation relative au logement

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, qui présente une nature mixte compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail d’habitation se trouve résilié depuis le 12 juin 2025, Madame [S] [D] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Dès lors, il échet de fixer à titre provisionnel une indemnité d’occupation à compter du 12 juin 2025, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il convient en conséquence de condamner par provision Madame [S] [D] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur l’arriéré locatif

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, les pièces du dossier, notamment le bail signé le 5 novembre 2013, le commandement de payer délivré le 11 avril 2025 et le décompte de la créance actualisé au 28 novembre 2025 établissent l’existence de l’obligation non sérieusement contestable pesant sur Madame [S] [D] de s’acquitter de la somme de 1184,94 euros, cette somme correspondant au solde dû au 15 novembre 2025 après imputation du paiement de 500 euros opéré par la locataire, auquel s’ajoute l’échéance du mois de novembre 2025 [994-500+690,94].

En conséquence, il convient de condamner par provision Madame [S] [D] à payer à l’établissement OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE la somme de 1184,94 euros au titre des sommes dues au 28 novembre 2025.

Les causes du commandement de payer et de l’assignation ayant été apurées, la condamnation emportera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [S] [D], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière et est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Madame [S] [D] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, l’établissement OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

En considération de ces éléments, il convient d’accorder à Madame [S] [D] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin, la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [S] [D] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [S] [D] aux dépens de l’instance.

Il convient également de condamner Madame [S] [D] à payer à l’établissement OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE une somme que l’équité commande de fixer à 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

DECLARONS recevable la demande de l’établissement OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 5 novembre 2013 entre l’établissement OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE d’une part, et Madame [S] [D] d’autre part, concernant les locaux d’habitation situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 12 juin 2025 ;

CONSTATONS la résiliation du bail d’habitation à compter de cette date ;

FIXONS à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [S] [D] à compter du 12 juin 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS par provision Madame [S] [D] à payer à l’établissement OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, à compter du 12 juin 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNONS par provision Madame [S] [D] à payer à l’établissement OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE la somme de mille cent quatre-vingt-quatre euros et quatre-vingt-quatorze centimes (1184,94 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 28 novembre 2025 (échéance du mois de novembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS un délai à Madame [S] [D] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISONS Madame [S] [D] à s’acquitter de la dette en 15 mensualités, en procédant à 14 versements mensuels et consécutifs de quatre-vingt euros (80), suivis d’un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELONS que la présente décision suspend toute mesure d’exécution forcée ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [S] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

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DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 18 août 2014 portant sur un garage ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de résiliation judiciaire du bail du 18 août 2014 portant sur un garage ;

CONDAMNONS Madame [S] [D] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNONS Madame [S] [D] à payer à l’établissement OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE la somme de trois cents euros (300 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS l’établissement OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE