TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

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REFERENCES : N° RG 25/08161 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3TTP

Minute :

ICF LA SABLIERE, SA D’HLM

Représentant : M^e Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

C/

Madame [N] [M]

Monsieur [O] [S]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Bahija EL YAAGOUBI

Copie délivrée à :

Madame [N] [M] et Monsieur [O] [S]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 15 janvier 2026;

par Madame Marie DE LESSEPS, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 novembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Marie DE LESSEPS, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SA ICF LA SABLIERE, SA D’HLM, ayant son siège social [Adresse 4]

représentée par M^e Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [N] [M], demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

Monsieur [O] [S], demeurant [Adresse 6]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 juin 2023, ICF La Sablière a donné à bail à Mme [N] [M] et M. [O] [S] un appartement situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 720,17 euros, et 301,56 euros de provisions sur charges concernant le logement. Un bail est également signé le même jour concernant un emplacement de stationnement situé à la même adresse.

Par actes de commissaire de justice en date du 15 avril 2025, ICF La Sablière a fait signifier à Mme [N] [M] et M. [O] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4796,38 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés du logement d’habitation et 509,37 euros au titre du loyer de l’emplacement de stationnement.

Par lettre du 28 avril 2025, ICF La Sablière a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 2 septembre 2025, ICF La Sablière a fait assigner Mme [N] [M] et M. [O] [S] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

«  A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  Ordonner l’expulsion immédiate de Mme [N] [M] et M. [O] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

«  Autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,

«  Condamner solidairement Mme [N] [M] et M. [O] [S] 0 au paiement des sommes suivantes :

o La somme de 5896,11 euros au titre de la dette locative arrêtée au 18 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2025,

o La somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil,

o Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

o La somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o Les dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous les aces rendus nécessaires par la procédure,

«  Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 4 juillet 2025.

À l’audience du 17 novembre 2025, ICF La Sablière, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8487,01 euros arrêtée au 10 novembre 2025, loyer du mois d’octobre 2025 inclus. Il fait également état du courrier de congé de bail par M. [O] [S] du 7 juillet 2025 mais souligne qu’il demeure tenu au paiement solidaire des loyers et charges. il est opposé à l’octroi de délais de paiement, rappelant qu’aucun paiement n’a eu lieu depuis mai 2025.

ICF La Sablière soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Mme [N] [M] et M. [O] [S] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 15 avril 2025.

Mme [N] [M] et M. [O] [S]ne conteste pas le principe de la dette, qu’elle explique par l’absence de paiement de la CAF alors qu’elle attendrait un rappel d’un montant de 6000 euros. Elle affirme ne pas travailler et percevoir normalement des prestations sociales à hauteur de 1100 euros par mois. Elle souhaite rester dans les lieux et régler la dette mais sollicite des délais en cas d’expulsion, précisant vivre avec ses trois enfants mineurs. Elle est séparée de M. [O] [S] depuis mars 2025.

Mme [N] [M] et M. [O] [S], régulièrement assignés à l’étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal. Le juge a également autorisé Mme [N] [M] à transmettre dans le cadre du délibéré une note en cas de paiement des loyers et charges, non parvenu au jour du délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [N] [M] et M. [O] [S] assignés à l’étude de l’huissier ne comparaissent pas et n’est pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

I. Sur les demandes principales à l’encontre de Mme [N] [M] et M. [O] [S]

A. Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 4 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, ICF La Sablière justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de ICF La Sablière aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

B. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire, la clause 9, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Deux commandements de payer visant la clause résolutoire pour le logement d’habitation et pour l’emplacement de stationnement ont été signifiés par commissaire de justice en date du 15 avril 2025 aux deux locataires. Or Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux à compter du commandement de payer, soit, le 15 juin 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 30 juin 2023 à compter du 16 juin 2025. L’emplacement de stationnement, qui est un accessoire du contrat de bail du logement d’habitation, sera également résolu à la date du 16 juin 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Mme [N] [M] et M. [O] [S]et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif du logement d’habitation et de l’emplacement de stationnement, M. [O] [S] ayant donné congé.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [N] [M] et M. [O] [S]Or elle ne justifie nullement avoir repris le paiement du loyer et sa situation financière ne lui permet pas de s’acquitter du paiement de l’entier loyer et des charges, puisque les prestations sociales perçues sont d’un montant équivalent à ceux du loyer et des charges du logement d’habitation et de l’emplacement de stationnement. Il convient donc de rejeter la demande en délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

C. Sur les modalités de l’expulsion

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois ou que les conditions du texte susvisée sont remplies. Il convient de rejeter la demande.

Sur la demande de délais d’expulsion

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît que Mme [N] [M] et M. [O] [S] déclare vivre dans les lieux avec ses trois enfants mineurs (11, 4 et 2 ans) et disposer de ressources financières limitées (absence d’emploi, prestations sociales limitées à 1100 euros), si bien que les perspectives de relogement à court terme sont réduites.

Au regard de ces éléments, il convient d’accorder à Mme [N] [M] et M. [O] [S]un délai de six mois mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.

D. Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 30 juin 2023, du commandement de payer délivré le 15 avril 2025 et du décompte de la créance actualisé au 10 novembre 2025 que ICF La Sablière rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Pour rappel, conformément à la clause du contrat de bail (article 10), les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat, y compris après la prise de congé du bail par l’un des locataires pendant encore deux ans.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Mme [N] [M] et M. [O] [S] à payer à ICF La Sablière la somme de 8087,01 euros, au titre des sommes dues au 10 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 avril 2025 sur la somme de 5896,11 euros et du présent jugement sur le surplus.

E. Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Mme [N] [M] et M. [O] [S]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 16 juin 2025, Mme [N] [M] et M. [O] [S]est occupantse sans droit ni titre depuis cette date, M. [O] [S] ayant donné congé des lieux. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement in solidum Mme [N] [M] et M. [O] [S] à son paiement à compter du 11 novembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 16 juin 2025, date de la résiliation, au 10 novembre 2025, date du décompte fourni, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

En outre, conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail (en l’espèce la clause 10), l’indemnité d’occupation est due solidairement pas les défendeurs malgré le congé d’un des locataires, deux ans après la prise d’effet du congé.

F. Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, ICF La Sablière ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

II. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [N] [M] et M. [O] [S] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de ICF La Sablière les frais irrépétibles qu’il a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de ICF La Sablière aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 30 juin 2023 entre ICF La Sablière d’une part, et Mme [N] [M] et M. [O] [S] d’autre part, concernant les locaux d’habitation et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 6], sont réunies à la date du 16 juin 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ACCORDE à Mme [N] [M] et M. [O] [S]un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés situés [Adresse 6],

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Mme [N] [M] et M. [O] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Mme [N] [M] et M. [O] [S] à compter du , date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Mme [N] [M] et M. [O] [S] à payer à ICF La Sablière la somme de 8087,01 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation des locaux d’habitation et de l’emplacement de stationnement, arrêtés au 10 novembre 2025 échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2025 sur la somme de 5896,11 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE solidairement Mme [N] [M] et M. [O] [S] à payer à ICF La Sablière l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 10 novembre 2025, échéance de novembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Mme [N] [M] et M. [O] [S] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 15 avril 2025 et de l’assignation du 2 juillet 2025,

RAPPELLE que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE