TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 3]

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[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/08163 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3TTT

Minute :

ICF LA SABLIERE, SA D’HLM

Représentant : M^e Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

C/

Monsieur [O] [L]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Bahija EL YAAGOUBI

Copie délivrée à :

Monsieur [O] [L]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 15 janvier 2026;

par Madame Marie DE LESSEPS, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 novembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Marie DE LESSEPS, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SA ICF LA SABLIERE, SA D’HLM, ayant son siège social [Adresse 5]

représentée par M^e Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [L], demeurant [Adresse 4]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 juin 2006, ICF La Sablière a donné à bail à M. [O] [L] et Mme [G] [X] un appartement et un emplacement de stationnement situé [Adresse 6] à [Localité 9], pour un loyer mensuel de 390,70 euros, et 180,46 euros de provisions sur charges.

Par courrier du 20 avril 2019 reçu par le bailleur le 29 avril 2019, Mme [X] [G] a donné congé, évoquant avoir quitté les lieux le 27 février 2019.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2025, ICF La Sablière a fait signifier à M. [O] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2225,44 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 3 mars 2025, ICF La Sablière a saisi la Caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juin 2025, ICF La Sablière a fait assigner M. [O] [L] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

«  à titre principal, prononcer l’acquisition de la clause résolutoire,

«  ordonner l’expulsion immédiate de M. [O] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

«  autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

«  condamner M. [O] [L] au paiement des sommes suivantes :

o la somme de 4366,24 euros au titre de la dette locative arrêtée au 27 juin 2025, mois de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2025,

o la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil,

o une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

o la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les dépens de l’instance et ses suites, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tout acte rendu nécessaire par la présente procédure,

«  dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 2 juillet 2025.

À l’audience du 17 novembre 2025, ICF La Sablière, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 7220,64 euros arrêtée au 12 novembre 2025, loyer du mois d’octobre 2025 inclus. Elle ne se prononce pas quant à l’octroi de délais de paiement.

ICF La Sablière soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que M. [O] [L] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 25 avril 2025. Elle ajoute subir également un préjudice financier du fait de l’absence de paiement du loyer et des charges par le locataire, justifiant au fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, la condamnation à des dommages et intérêts.

M. [O] [L], régulièrement assigné à l’étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [O] [L] assigné à l’étude de l’huissier, ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

I. Sur les demandes principales à l’encontre de M. [O] [L]

A. Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 2 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par ICF La Sablière le 3 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de ICF La Sablière aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

B. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire, soit la clause 20.5, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Il ressort des pièces fournies par le bailleur qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié à étude par commissaire de justice en date du 25 avril 2025. Or les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois, si bien que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 25 juin 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 9 juin 2006 à compter du 26 juin 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de M. [O] [L] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, conformément à la demande.

C. Sur les modalités de l’expulsion

Sur la demande de suppression du délai de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties et malgré la demande d’expulsion immédiate, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois en raison d’une particulière mauvaise foi du locataire.

Il convient de rejeter la demande.

D. Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 9 juin 2006, du commandement de payer délivré le 25 avril 2025 et du décompte de la créance actualisé au 12 novembre 2025 que ICF La Sablière rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner M. [O] [L] à payer à ICF La Sablière la somme de 7220,64 euros, au titre des sommes dues au 12 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 avril 2025 sur la somme de 2225,44 euros, de l’assignation du 30 juin 2025 sur la somme de 4366,24 euros et du présent jugement sur le surplus.

E. Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par M. [O] [L]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 26 juin 2025, M. [O] [L] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 13 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [O] [L] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 26 juin 2025, date de la résiliation, au 12 novembre 2025, date du décompte fourni, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

F. Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, ICF La Sablière ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance, n’évoquant qu’un préjudice financier sans précision de celui-ci ni des impacts de ce retard de paiement sur sa propre gestion. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

II. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [O] [L] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation. En revanche, les coûts concernant l’exécution de la présente décision ne peuvent être réglés par celle-ci, dans la mesure où ils ne sont pas encore acquis à ce stade.

Il convient également de condamner M. [O] [L] à payer à ICF La Sablière la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de ICF La Sablière aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 9 juin 2006 entre ICF La Sablière d’une part, et M. [O] [L] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6] à [Localité 9], sont réunies à la date du 26 juin 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [O] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [O] [L] à compter du 13 novembre 2025, date du dernier décompte, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE M. [O] [L] à payer à ICF La Sablière la somme de 7220,64 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 12 novembre 2025 échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 avril 2025 sur la somme de 2225,44 euros, de l’assignation du 30 juin 2025 sur la somme de 4366,24 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE M. [O] [L] à payer à ICF La Sablière l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 12 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [O] [L] à payer à ICF La Sablière la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [O] [L] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 25 avril 2025 et de l’assignation du 30 juin 2025,

RAPPELLE que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE