Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 11 Décembre 2025

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

BP 83618

44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Maître Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES,

substitué par Maître Chloé ARNOUX, avocate au sein du même barreau

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [M]

Logement 2 Rez de Chaussée

3 Allée de la Ferronerie

44100 NANTES

assisté de Maître Maxime SAHO, avocat au barreau de NANTES

Madame [B] [W] épouse [M]

Logement 2 Rez de Chaussée

3 Allée de la Ferronerie

44100 NANTES

représentée par Maître Maxime SAHO, avocat au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 19 mai 2025

date des débats : 02 octobre 2025

délibéré au : 11 décembre 2025

RG N° N° RG 25/01412 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NXZN

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Benoît BOMMELAER + Maître Maxime SAHO

CCC à la préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 8 juin 2017, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a consenti à [R] [M] et [B] [W] épouse [M] le bail d’un logement conventionné de type 5 sis 3 Allée de la Ferronerie, RdC, n°2, outre un jardin et un parking – 44100 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 439,30 € pour le logement et 24,79 € pour les accessoires outre la somme de 85,54 € au titre de la provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2024, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait commandement à [R] et [B] [M] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 158,19 € arrêté au 13 novembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par actes séparés de commissaire de justice en date du 28 février 2025, auxquels il convient de se reporter pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a assigné [R] [M] et [B] [W] épouse [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, aux fins, principalement de constater la résiliation du bail, d’ordonner leur expulsion du logement, de les voir condamner aux loyers et charges impayés et à une indemnité d’occupation.

Par procès-verbal du 16 juin 2025, les locataires ont fait constater par commissaire de justice différents désordres et notamment la présence de traces d’humidité plus ou moins importantes sur les murs des chambres, les toilettes, la salle d’eau et la salle de bain de leur logement.

À l’issue de trois renvois lors des audiences des 19 mai, 26 juin et 18 septembre 2025, l’affaire a été retenue à l’audience du 2 octobre 2025.

A ladite audience, NANTES MÉTROPOLE HABITAT, représenté par son conseil, par conclusions n°2 versées au dossier, demande au juge des contentieux de la protection de :

Juger recevables et bien fondée ses demandes, fins et conclusions ;

Rejeter les demandes, fins et conclusions des époux [M] ;

Juger que le mécanisme de la clause résolutoire est acquis à la date du 25 janvier 2025, et subsidiairement prononcer la résiliation du contrat ;

Juger que le bail d’habitation conclu entre NANTES MÉTROPOLE HABITAT et les époux [M] est résilié au 25 janvier 2025 ;

Ordonner l’expulsion des époux [M] ainsi que de tous occupants et biens de leur chef avec au besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 100 € par jour, ladite astreinte commençant à courir à défaut de départ complet des lieux passé un délai de quinze jours courant à compter de la signification du jugement à venir ;

Condamner les époux [M] à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation, qui sera fixée au montant du dernier loyer majoré des charges locatives ;

Condamner les époux [M] à lui payer la somme de 6 583,62 € selon décompte arrêté au 21 août 2025 correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, majoré des intérêts aux taux légal à compter du jour de la demande ;

Condamner les époux [M] à lui verser la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ou les entiers dépens, lesquels comprendront les frais de commandement de payer ;

Maintenir l’exécution provisoire.

Régulièrement assignés à étude, [R] [W] et [B] [W] épouse [M] ont comparu, assistés ou représentés par leur Conseil.

Par conclusions responsives n°2 versées au dossier, les époux [M] demandent au juge des contentieux de la protection de :

Constater que NANTES MÉTROPOLE HABITAT a manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible du logement ;

Débouter NANTES MÉTROPOLE HABITAT de l’intégralité de ses demandes ;

Autoriser les époux [M] à poursuivre la consignation des loyers jusqu’à la parfaite remise en état du logement ;

A titre subsidiaire, suspendre l’effet de la clause résolutoire ;

Acter qu’ils ne sont pas opposés à la déconsignation des loyers ;

Condamner sous astreinte NANTES MÉTROPOLE HABITAT à effectuer l’intégralité des travaux nécessaires à la remise en état du logement, à hauteur de 100 € par jour de retard, passé un délai raisonnable fixé par le Tribunal ;

En tout état de cause, condamner NANTES MÉTROPOLE HABITAT à leur verser la somme de 3 000 € au titre du préjudice de jouissance subi pour les infiltrations ;

Condamner NANTES MÉTROPOLE HABITAT à leur verser la somme de 3 593,96 € au titre du préjudice de jouissance subi pour la fuite d’eau ayant fait augmenter considérablement leur facture d’eau ;

Condamner NANTES MÉTROPOLE HABITAT à verser aux époux [M] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action en résiliation de bail

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 14 juin 2024 dont la Caisse a accusé réception le 17 juin 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 28 février 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 28 février 2025 a été régulièrement dénoncée par la société demanderesse au représentant de l’État dans le département le 3 mars 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 19 mai 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

Dans ses dernières conclusions, Nantes Métropole Habitat demande en premier lieu l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, puis pour défaut d’assurance.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire de justice en date du 25 novembre 2024, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait commandement aux époux [M] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 158,19 € arrêté au 13 novembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il ressort des différentes pièces versées par les parties aux débats que les époux [M] ont cessé de payer leur loyer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT et ont séquestré la somme de 1 158,19 € le 31 décembre 2024 auprès de la Caisse Autonome des Règlements Pécuniaires des Avocats (CARPA).

Les locataires ayant cessé de payer leur loyer à compter du commandement de payer, celui-ci est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 janvier 2025.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [R] [W] et [B] [W] épouse [M].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de la société NANTES MÉTROPOLE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 7 751,14 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 1er octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse.

Il convient de déduire de cette somme les frais de procédure relevant le cas échéant et lorsque cela est justifié des dépens, soit la somme de 275,99 € (89,80 € + 186,19 €).

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Il résulte de l’article 220 du code civil que les époux sont tenus solidairement des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants. La solidarité passive entre les époux vaut quel que soit le régime matrimonial en cours d’exécution (article 226 du code civil). Entrent dans le champ d’application de l’article 220 du code civil les obligations résultant du paiement des loyers et charges.

Les époux [M] sont donc tenus solidairement du paiement de la somme de 7 475,15 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 1er octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Ils seront enfin condamnés solidairement à payer à la société NANTES MÉTROPOLE HABITAT, à compter du 2 octobre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges soit la somme de 583,76 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, les époux [M] indiquent avoir arrêté de verser au bailleur les loyers afin que celui-ci réalise les travaux de cessation d’infiltrations et de fuites d’eau dans le logement.

Les loyers non versés aux bailleurs ont tous été séquestrés auprès de la CARPA (Caisse autonome de règlement pécuniaires des avocats). Or cette consignation a été effectuée sans l’autorisation du juge, contrairement aux exigences de l’article 20-1 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 et sachant que la CARPA acquiert la propriété des fonds lors de leur remise et ne doit au déposant titulaire d’un droit de créance que la restitution de l’équivalent des sommes déposées, comme l’a jugé la 1ère chambre civile de la Cour de cassation le 30 septembre 2015.

Les époux [M] n’ayant, selon leurs dires, jamais souhaité la cessation du paiement de leurs loyers, ceux-ci étant séquestrés chaque mois, il convient de leur accorder d’office un délai de paiement de trois mois, afin que la CARPA leur restitue les sommes déposées. La somme pourra être versée en une fois, au plus tard trois mois après la signification du présent jugement.

Il importe de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si les époux [M] respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et qu’ils règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Ils pourront ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de leur défaillance et ils seront redevables d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours augmenté des charges, soit la somme de 583,76 €. NANTES MÉTROPOLE HABITAT pourra, le cas échéant, procéder à leur expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par les locataires jusqu’à leur départ effectif des lieux, caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou leur expulsion.

Sur l’astreinte

L’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution énonce que : « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité. »

Dès lors que l’expulsion peut être obtenue au besoin en sollicitant le concours de la force publique et que le bailleur obtient une indemnité d’occupation, il n’y a pas lieu à assortir l’obligation de libérer les lieux d’une astreinte.

Sur l’obligation de délivrance et de jouissance paisible du logement

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, depuis décembre 2022, les époux [M] se plaignent, par différents courriers électroniques à l’attention de leur bailleur, d’importantes infiltrations d’eau persistantes dans la salle de bain de leur logement et joignent des photos.

Par courrier en date du 10 janvier 2024, ils ont de nouveau alerté NANTES MÉTROPOLE HABITAT de leur situation en faisant état des problèmes d’infiltration dans le logement qui n’ont pas cessé malgré les réparations effectuées, mais également d’une importante fuite d’eau à l’extérieur, réparée un mois et demi plus tard, ayant engendré une facture d’eau de plus de 3 600 €.

Par ailleurs, ils ont fait constater le 16 juin 2025 par procès-verbal de commissaire de justice ces infiltrations d’eau dans le logement. L’officier ministériel a en effet constaté, malgré la propreté des lieux et le bon état d’entretien du logement, la présence de traces d’humidité plus ou moins importantes sur les murs de trois chambres, dans le couloir, dans les WC, dans la salle d’eau et dans la salle de bain. Il a également constaté que les plinthes se décollent, que les parois coulissantes de la douche dans la salle d’eau sont cassées, que les murs de la salle de bain sont très dégradés, que la trappe de visite de la baignoire est cassée et qu’enfin le joint silicone n’a pas été refait par les intervenants venus chercher l’origine des infiltrations.

En somme, les époux [M] soutiennent que NANTES MÉTROPOLE HABITAT a manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible du logement, laquelle se fonde d’une part sur l’absence de traitement des infiltrations d’eau et d’humidité dans la maison et d’autre part sur la réparation tardive de la fuite d’eau à l’extérieur engendrant une facture très élevée.

NANTES MÉTROPOLE HABITAT soutient avoir missionné, au mois de février 2022, une entreprise aux fins de recherche de l’origine de la fuite d’eau. L’Office déclare que les investigations menées à cette occasion n’ont permis de déceler aucune fuite dans les salles d’eau du pavillon. Or, il ressort de la facture de l’entreprise que celle-ci a constaté une fuite au niveau d’un joint entre la vanne et le clapet anti-pollution, joint qu’elle a changé.

Le bailleur fournit des éléments attestant de l’intervention d’une nouvelle entreprise spécialisée afin d’effectuer de nouvelles recherches de fuite. Cette dernière, par courrier électronique en date du 3 novembre 2023, l’informait n’avoir constaté aucune fuite au niveau des alimentations, robinetteries et WC. Par ailleurs, il ressort d’une autre facture en date du 30 juin 2024 qu’une nouvelle intervention en recherche de fuite a été réalisée, mais dont l’Office HLM ne fournit pas les résultats.

Face à l’absence de découverte de la cause des infiltrations, NANTES MÉTROPOLE HABITAT considère que les désordres allégués par les locataires ne résultent pas d’une infiltration mais d’un défaut d’entretien courant caractérisé notamment par le fait que les parois de la douche de la salle d’eau et la trappe de visite de la baignoire sont cassées ou encore par le fait que le joint de silicone n’a pas été refait.

Sur l’obligation de délivrance d’un logement décent

Il résulte de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. En outre, le bailleur est tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués.

Les caractéristiques d’un logement décent sont définies par les articles 2 et 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, qui ne fait pas état d’infiltrations ni de fuites d’eau.

Il n’est pas démontré par les époux [M] que les désordres peuvent porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé physique ou mentale ou rendent le logement non conforme à l’usage d’habitation.

Nantes Métropole Habitat n’a donc pas manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Sur l’obligation d’entretien des locaux et le trouble de jouissance

L’article 1719 du code civil prévoit que :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

2o D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3o D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;”

L’article 6 c) de la loi du 6 juillet 1989 énonce que Le bailleur est obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il résulte des différents éléments versés aux débats par les parties que les désordres dans le logement ont débuté durant l’année 2022 et que les époux [M] n’ont cessé de le notifier à leur bailleur lequel a diligenté l’intervention de différentes entreprises.

S’agissant des infiltrations, la société GLEN est intervenue dès le 9 février 2022, a constaté une fuite entre la vanne de coupure et le clapet anti pollution et a remplacé un joint. Il est mentionné également une « fuite compteur d’eau », l’entreprise constatant que ce compteur est accessible de la rue, dans une boîte plastique dont le couvercle était ouvert. Cette société est intervenue à nouveau le 25 mai 2023 et a diagnostiqué une infiltration par les joints de la baignoire, les joints en silicone étant à refaire « par une entreprise exemplaire telle que Iserba ». La facture mentionne également la préconisation d’un remplacement du pare-baignoire qui n’est plus étanche non plus.

La société IDEX ENERGIE est intervenue le 26 octobre 2023 et a effectué la recherche d’une fuite non apparente, ayant entraîné une auréole formée dans le bas du mur proche du radiateur. Il est mentionné une surconsommation importante d’eau, « voir si fuite ». Un rapport écrit avec diagnostic et préconisation devait être effectué et résulte d’un message électronique du responsable d’exploitation de la société IDEX en date du 3 novembre 2023, notant que la recherche de fuite dans le logement a été infructueuse et que les indices de relevé du compteur, avant et après recherche n’avaient pas bougé.

Cette même société est à nouveau intervenue le 2 juillet 2024, a réalisé une recherche de fuite et changé le mécanisme de la chasse d’eau.

Certains éléments sont ainsi donnés s’agissant de la cause des infiltrations dans les pièces d’eau, avec une absence d’explication s’agissant des infiltrations dans les chambres non contiguës à la salle de bain ou à la salle d’eau, qui ne sont pas évoquées par les entrepreneurs.

De ce fait, si le bailleur a accompli les diligences nécessaires pour rechercher l’origine des infiltrations, celles-ci perdurent et aucune réparation n’a été entreprise. Nantes Métropole Habitat envisage, le logement étant neuf à l’entrée des locataires, que ceux-ci ne font pas un entretien adéquat du logement, par manque d’aération notamment. Or, le procès-verbal de commissaire de justice du 16 juin 2025 relève que les lieux sont propres et en bon état d’entretien.

Les joints de la baignoire n’ont pas été refaits et le pare-baignoire n’a pas été changé, ce qui ressort du constat du commissaire de justice en date du 16 juin 2025. S’il s’agit en principe de réparations locatives, il se trouve que ces désordres sont dus aux artisans intervenus dans le logement. L’un d’eux a signalé que les joints en silicone étaient à refaire « par une entreprise exemplaire telle que Iserba ». Cette entreprise, ni aucune autre, n’a pas été diligentée pour refaire le joint en silicone de la baignoire.

S’il n’est ni constaté ni allégué que des moisissures sont apparues dans le logement du fait des infiltrations, il ne peut qu’être rappelé que la survenance de moisissures du fait de l’humidité pourrait mettre en péril la santé des locataires et rendre ainsi le logement non décent, au regard de l’article 2 4. et 6. du décret n°2002-120 du 30 janvier 2022.

Par ailleurs, en application de l’article 6 c) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de faire dans le logement toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. Il s’agit d’une obligation de résultat. Nantes Métropole Habitat sera donc condamnée à réaliser les travaux nécessaires à la recherche de la cause des infiltrations et à la remise en ordre du logement après réparation, et ce sous astreinte de 50 € par semaine de retard passé un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision.

Eu égard aux démarches effectuées par les époux [M] (courriels et courriers multiples, intervention d’un commissaire de justice, intervention d’un avocat pour écrire à Nantes Métropole Habitat), et eu égard à la durée prolongée des troubles, Nantes Métropole Habitat sera condamnée à leur payer une indemnité de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour leur préjudice de jouissance.

Il n’y a pas lieu à ordonner la consignation des loyers dans l’attente des travaux, la dette locative étant déjà élevée et l’astreinte suffisante pour que Nantes Métropole Habitat agisse dans le logement.

S’agissant de l’existence d’une fuite d’eau à l’extérieur, les locataires produisent leur facture d’eau du 5 septembre 2023 laquelle atteste une consommation excessive et anormalement élevée d’eau de 1169 m3 sur la période de mai 2022 à mai 2023, sans commune mesure avec leurs consommations des années précédentes (313 m3, 303 m3 ).

La recherche de fuite intérieure au logement a été effectuée à plusieurs reprises sur diligences de Nantes Métropole Habitat, sans résultat, recherche effectuée « sur les alimentations, robinetteries, WC, … » et les relevés de compteur n’ayant pas bougé avant et après recherche (message électronique de la société IDEX à Nantes Métropole Habitat le 3 novembre 2023). De fait, les époux [M] n’allèguent plus l’existence d’une fuite après le passage de l’entreprise IDEX. Aucun élément n’a permis de déceler une fuite extérieure auparavant, alors que Nantes Métropole Habitat s’est montrée réactive, deux entreprises ayant été sollicitées, chacune étant intervenue deux fois, soit quatre interventions entre février 2022 et juin 2024.

Il n’est ainsi pas démontré que cette consommation exceptionnelle d’eau est le fait d’un manquement de la part du bailleur.

La demande de condamnation de Nantes Métropole Habitat à payer aux époux [M] la somme de 3 593,96 € au titre du préjudice de jouissance subi pour la fuite d’eau sera en conséquence rejetée.

Sur la demande de consignation des loyers le temps de la remise en état du logement :

Aux termes de l’article 1219 du code civil, « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours (…). Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux (…) »

En l’espèce, au regard de l’obligation faite à Nantes Métropole Habitat de réaliser les travaux, et ce sous astreinte, il convient de débouter [R] [W] et [B] [W] épouse [M] de leur demande de consignation des loyers.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, chaque partie gardera la charge de ses propres dépens.

Sur l’article 700

Par ailleurs, l’équité commande de débouter NANTES MÉTROPOLE HABITAT et les locataires de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoires à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement, mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 8 juin 2017 entre la société NANTES MÉTROPOLE HABITAT et [R] [M] et [B] [W] épouse [M], concernant le logement sis 3 Allée de la Ferronerie, rez-de-chaussée, appartement n°2 – 44100 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 26 janvier 2025 ;

CONDAMNE solidairement [R] [W] et [B] [W] épouse [M] à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 7 475,15 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 1er octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à [R] [M] et [B] [W] épouse [M] un délai de paiement de trois mois (3) mois pour se libérer de la dette, payable en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par les locataires, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement de la seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect du délai de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [R] [W] et [B] [W] épouse [M] et tout occupant de leur fait, devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [R] [M] et [B] [W] épouse [M] ainsi que celle de tous occupants de leur fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement dans ce cas [R] [M] et [B] [W] épouse [M] à payer à la société NANTES MÉTROPOLE HABITAT, à compter du 2 octobre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme mensuelle de 583,76 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

DÉBOUTE Nantes Métropole Habitat de sa demande d’expulsion sous astreinte ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE NANTES MÉTROPOLE HABITAT à la réalisation des travaux nécessaires au rétablissement de la salubrité du logement, sous astreinte de 50 € par semaine de retard passé un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision ;

DÉBOUTE [R] [M] et [B] [W] épouse [M] de leur demande au titre de la consignation des loyers le temps des travaux ;

CONDAMNE NANTES MÉTROPOLE HABITAT à payer à [R] [M] et [B] [W] épouse [M] la somme de 2 000 € en indemnisation des troubles pour infiltrations d’eau ;

DÉBOUTE [R] [M] et [B] [W] épouse [M] de leur demande en indemnisation de la somme de 3.593,96 € au titre de la facture d’eau ;

DIT que chaque partie gardera la charge de ses propres dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2025

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY