N° RG 24/03507 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GOIX

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

[H] [T]

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

M^e Marion MEHEUST, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 13 Mai 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [H] [T]

né le 23 Juin 1948 à OUARVILLE (28150)

demeurant 26 Clos de l’Abeille – 28300 GASVILLE-OISEME

comparant en personne

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [D] [K]

née le 13 Mai 1956 à ALENCON (61000)

demeurant 3 Rue Guynemer – 28000 CHARTRES

représentée par M^e Marion MEHEUST, demeurant 30 boulevard Chasles – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY

En présence de : Lucie COUQUELET, auditrice de justice lors des débats

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 11 Mars 2025 et mise en délibéré au 13 Mai 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seings privés prenant effet à compter du 1er janvier 2024, Monsieur [H] [T] a consenti à Madame [D] [K] un bail d’habitation portant sur un logement situé 3 rue Guynemer à CHARTRES 28000, moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 1 100 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [H] [T] a fait signifier le 22 juillet 2024 pour une somme en principal de 2 200 euros, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail.

Par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2024 signifié à étude, Monsieur [H] [T] a fait assigner Madame [D] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, la non application du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 alinéa 1er du Code des Procédures Civiles d’Exécution, la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place et sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

6 600 euros représentant les loyers et charges dus, actualisée à la date du 15 novembre 2024, mensualité de novembre 2024 incluse, outre intérêt de retard au taux légal à compter de la décision,le montant des loyers et charges dus depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel augmenté des charges actualisé qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés au demandeur, suite à un départ volontaire, soit jusqu’à l’expulsion à défaut de départ volontaire, ou, si les biens sont séquestrés sur place jusqu’au déménagement par la personne expulsée ou jusqu’à la décision du Juge de l’Exécution statuant sur le sort des meubles ou enfin à l’issue du délai de 2 mois prévu à l’article R433-1 du Code des procédures civiles d’exécution et dire que cette indemnité d’occupation pourra être actualisée comme l’aurait été les loyers et les charges,la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civileles dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de l’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 19 novembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 janvier 2025 et renvoyée à l’audience du 11 mars 2025.

A l’audience, Monsieur [H] [T] maintient les demandes de son assignation et indique que la locataire a donné congé pour le 31 mars 2025.

Madame [D] [K], régulièrement citée à étude, a été représentée. Elle reconnaît la dette et expose avoir donné congé pour le 31 mars 2025. Elle précise que le logement est trop cher pour elle et qu’un dossier de surendettement est en cours. Elle indique cependant que la dette locative n’est pas enregistrée dans le dossier de surendettement. Elle expose être à la retraite et percevoir 2 100 euros par mois à ce titre. Elle sollicite le maximum de délai.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé que le créancier peut, à tout moment de la procédure de surendettement, agir selon les voies du droit commun pour se procurer un titre. La recevabilité ou la mise en place de mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de l’Eure-et-Loir ne fait ainsi pas obstacle à la présente action, même si le présent jugement sera exécuté conformément à la législation applicable en matière de surendettement. En effet, son exécution est notamment différée pendant la durée du plan arrêté par la commission, et par ailleurs, en cas d’inexécution par le débiteur des mesures imposées, le créancier ne recouvre le droit de pratiquer des mesures d’exécution que dans le cas où il est mis fin au plan soit par une décision du juge statuant en matière de surendettement soit par l’effet d’une clause de caducité prévue par ces mesures.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 19 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 24 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 18 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

À titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 22 juillet 2024 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise aussi bien les nouvelles dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 que les dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé à la locataire pour lui permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Le commandement de payer délivré le 22 juillet 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Madame [D] [K] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 23 septembre 2024.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé de la dette que Madame [D] [K] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience. En outre, il convient de noter que les ressources de Madame [D] [K] ne lui permettent pas de faire face à sa dette de loyers qui s’est aggravée depuis la signification du commandement de payer et qui atteint désormais un montant relativement élevé.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité.

Madame [D] [K] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 23 septembre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de Monsieur [H] [T], il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 23 septembre 2024 jusqu’au départ effectif de Madame [D] [K] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, comme si le bail s’était poursuivi et de condamner Madame [D] [K] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [D] [K] reste devoir une somme de 6 600 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 15 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse.

Il convient en conséquence de condamner Madame [D] [K] au paiement de cette somme, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois

Aux termes de l’article L. 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution : « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, en vertu du même article « le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

En l’espèce, Madame [D] [K] a fourni à Monsieur [H] [T] des quittances de loyer de son ancien propriétaire. Or, il résulte des pièces versées au dossier et notamment du dossier de surendettement et de l’assignation que Madame [D] [K] ne payait pas les loyers de son ancien logement de sorte que les quittances produites par cette dernière ne peuvent provenir de son ancien propriétaire. Dès lors, il est démontré la mauvaise foi de Madame [D] [K] qui a fourni de fausses quittances afin d’obtenir la location du logement justifiant ainsi la suppression du délai de deux mois.

En outre, il convient de noter que Madame [D] [K] a donné congé pour le 31 mars 2025.

Par conséquent, eu égard à ces éléments, il convient de faire droit à la demande de Monsieur [H] [T] tendant à la suppression du délai prévu à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [D] [K], partie perdante, devra supporter les dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de ne pas faire droit à la demande de Monsieur [H] [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des dispositions des article 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Monsieur [H] [T] recevable en son action ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre Monsieur [H] [T] et Madame [D] [K] à compter du 23 septembre 2024 et portant sur les lieux situés au 3 rue Guynemer à CHARTRES 28000 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [D] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, Monsieur [H] [T] pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [D] [K] ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant ;

SUPPRIME le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que l’indemnité d’occupation due à compter du 24 septembre 2024 jusqu’au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise sera égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [D] [K] à payer à Monsieur [H] [T], la somme de 6 600,00 euros (six mille six cents euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 15 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

REJETTE la demande de délai de paiement de Madame [D] [K] ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

REJETTE la demande de Monsieur [H] [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [D] [K] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé le 13 mai 2025

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA François RABY