TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01529 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3PPH

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 FEVRIER 2026

MINUTE N° 26/00312

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Nous,Madame Diane OTSETSUI, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 23 Janvier 2026 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société FRAJILIZ

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Thomas BROCHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1159 substitué par M^e Patricia ALMEIDA, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

ET :

Monsieur [Q] [T] [Z] [S]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Emmanuel BOUKRIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 0265

Madame [V] [W] [N]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Emmanuel BOUKRIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 0265

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 30 décembre 2020, la société civile immobilière (SCI) FRAJILIZ a acquis les lots 204 et 406 dans un ensemble immobilier, situé [Adresse 3] à [Localité 1] (Seine-Saint-Denis), soumis au statut de la copropriété.

Le lot 204 est un appartement situé au premier étage de l’ensemble immobilier et le lot 406 est décrit dans l’acte de vente comme étant : « droit à la jouissance d’un jardin 7 sur lequel existe une remise et les neuf/dix millièmes (9/10000èmes) des parties communes générales. »

Par acte du 26 aout 2005, Monsieur [Q] [X] [T] [Z] et Madame [W] [N] (ci-après les consorts [T]) ont acquis dans le même ensemble immobilier les lots 202, 250 et 408. Le lot 202 est un logement au rez-de-chaussée ; le lot 408 est décrit comme étant « au rez-de-chaussée, droit de jouissance exclusive du jardin » ; le lot 250 est un débarras situé au rez-de-chaussée.

Soutenant que « la remise » mentionnée à son acte de vente est illégalement occupée par les consorts [T], la SCI FRAJILIZ a, par acte du 4 septembre 2025, fait assigner ces derniers à comparaître devant le président de ce Tribunal, statuant en référés, en demandant :

— leur condamnation in solidum à lui remettre les clés de cette « remise » et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à venir ;

— l’expulsion des consorts [T] et de tous occupants de ladite « remise » ;

— la condamnation in solidum des consorts [T] aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience du 23 janvier 2026 et la décision mise en délibéré au 19 février 2026.

Lors de l’audience, la société FRAJILIZ a repris les termes de son assignation en faisant valoir que :

— sa demande est une action en revendication de propriété au sens de l’article 544 du Code civil ;

— il ressort du procès-verbal de constat qu’il a fait établir par commissaire de justice le 5 mai 2025 ainsi que d’un rapport de géomètre que la « remise » est située sur sa parcelle ;

— sa demande ne tend pas à la destruction de cette « remise » mais à une « restitution ».

En défense, les consorts [T] ont conclu à :

— l’irrecevabilité de l’action, le syndicat des copropriétaires n’étant pas appelé à la cause et, le délai de prescription trentenaire auquel est soumis la présente action étant expiré ;

— subsidiairement, le débouté de la demanderesse et sa condamnation aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 euros pour ses frais irrépétibles.

Les consorts [T] font valoir que :

— le sol de l’immeuble relève des parties communes selon l’article 3 du règlement de copropriété ; dès lors, en application d’une jurisprudence constante, le syndicat des copropriétaires doit être appelé à l’instance qui concerne, comme en l’espèce, le sol, partie commune de l’immeuble ;

— la demande qui tend à mettre fin d’une appropriation indue est soumise à la prescription trentenaire ; ce délai, tel qu’il ressort des pièces au dossier, a commencé à courir à tout le moins depuis 1991 et partant, est expiré ;

— subsidiairement, la demanderesse doit être déboutée en ce que propriétaire depuis le 30 décembre 2020, elle ne démontre ni l’urgence de sa demande, ni l’existence d’un dommage imminent ;

— sa demande se heurte à plusieurs contestations sérieuses : la propriété de la remise dont les clés sont demandées n’est pas prouvée, les règles d’accession sont inapplicables en copropriété et à l’égard d’un droit de jouissance exclusif et, ils sont propriétaires depuis 2005 de la remise litigieuse par l’effet de la prescription acquisitive au sens de l’article 2272 du Code civil.

Conformément à l’article 446-1 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les fins de non-recevoir

Aux termes de l’article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

— Sur la prescription de l’action de la SCI FRAJILIZ

Aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété recouvre le droit d’utiliser, de percevoir les revenus et de disposer d’une chose ; l’article 578 du même code prévoit que l’usufruit est le droit de jouir de la chose dont un autre a la propriété.

En l’espèce, il ressort des stipulations mêmes de l’acte de vente de la SCI FRAJILIZ qu’elle n’a qu’un droit de jouissance et n’est donc pas propriétaire du jardin n°7 constituant le lot 406 qu’elle a acquis.

Au demeurant, aucun document versé aux débats par les parties ne permet de dire, ni que la SCI FRAJILIZ serait ou aurait été propriétaire de ladite « remise », ni même d’identifier le propriétaire de cette « remise », objet du litige.

Aussi, si la société FRAJILIZ soutient que son action tend à la « restitution » de la « remise », il ne s’agit toutefois pas au cas présent d’une action ayant pour but la cessation d’une appropriation indue, dès lors qu’il est constant que la société FRAJILIZ n’a aucun droit de propriété ni sur le jardin n°7, ni a fortiori, sur la « remise » à proximité de ce jardin.

Partant, ni le délai de prescription mentionné par les défendeurs, ni même aucun délai de prescription en matière immobilière n’a lieu d’être appliqué au présent litige de sorte que la fin de non-recevoir sera rejetée.

— Sur l’intervention du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en cause

Il résulte des articles 14 et 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 relative à la copropriété des immeubles bâtis que le syndicat des copropriétaires est titulaire des droits et obligations relatifs aux parties communes d’un ensemble immobilier et, qu’il a qualité pour exercer toute action en demande ou en défense desdits droits et obligations.

L’article 3 du Règlement de copropriété, en date du 30 décembre 1975, de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 1] stipule que relèvent des parties communes : « la totalité du sol de l’immeuble, tant dans ses parties bâties que non bâties, la jouissance des 18 jardins et des 23 emplacements de voiture, étant toutefois réservée aux propriétaires des lots 400 à 412, 800 à 854, 900 à 922. »

En l’espèce, il sera rappelé qu’il ressort des pièces produites par les parties (actes de vente, règlement de copropriété et procès-verbal de constat du 5 mai 2025) les éléments qui suivent.

— Les consorts [T] sont propriétaires d’un débarras constituant le lot n°250 tel que mentionné à leur acte de vente ; ce débarras est distinct de la « remise », objet du litige ; le débarras et la « remise » sont attenants mais ne se confondent pas, même s’ils sont desservis par un même passage ;

— la SCI FRAJILIZ n’est pas propriétaire du jardin n°7 à proximité duquel se trouve la « remise » ; tel qu’il résulte des stipulations du Règlement de copropriété rappelées ci-dessus, le jardin n°7 comme les 18 jardins de la copropriété relèvent des parties communes mais leur utilisation est conférée exclusivement à tel copropriétaire ; ainsi la jouissance du jardin n°7 est attribuée à la société FRAJILIZ.

Il résulte de ce qui précède que le sol constituant le jardin utilisé par la société FRAJILIZ, sol sur lequel se trouve « la remise » litigieuse, est une partie commune de l’ensemble immobilier.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires aurait dû être appelé à la cause.

S’agissant d’une fin de non-recevoir susceptible d’être régularisée dans le cours de la procédure qui serait engagée au fond par la société FRAJILIZ, il apparaît de bonne administration de la justice de statuer les prétentions relevant de l’office du juge des référés, nonobstant l’existence de cette fin de non-recevoir.

Sur la demande principale

L’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il y a urgence toutes les fois qu’un retard dans la décision qui doit être prise serait de nature à compromettre les intérêts légitimes du demandeur ou conduirait à un préjudice irrémédiable pour l’une des parties.

Par ailleurs, aux termes de l’article 835 du même Code, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage ou la méconnaissance d’un droit sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines.

En l’espèce, toutefois, il ressort ni des écritures ni des pièces produites par la SCI FRAJILIZ la démonstration d’une situation d’urgence ou d’un dommage imminent. Il sera souligné à cet égard que l’existence de « la remise » dont « restitution » est demandée est connue de la demanderesse depuis l’acquisition de son logement en 2020.

De plus, comme il a été mentionné ci-avant le statut juridique de la « remise » ne peut en l’état des documents produits par les parties, être déterminé avec l’évidence requise du juge des référés de sorte qu’il existe à cet égard une contestation sérieuse.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI FRAJILIZ tendant à la « restitution » de la construction mentionnée comme étant une remise.

La société FRAJILIZ qui succombe sera condamnée aux dépens. Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

REJETONS la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI FRAJILIZ tendant à la restitution de la remise ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes plus amples ou contraires des parties ;

RAPPELONS aux parties que l’intervention du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 1] (Seine-Saint-Denis) est nécessaire à toute action au fond ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCI FRAJILIZ aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 19 FEVRIER 2026.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT