TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 5]

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[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

N° RG 25/01909 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3UZ3

Minute : 26/00086

Madame [E] [Y]

Représentant : Maître Christine DUSAN de la SCP DUSAN-BOURRASSET, avocats au barreau de TOULOUSE,

C/

Monsieur [H] [W]

Madame [G] [B]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 Février 2026

DEMANDEUR :

Madame [E] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Anne SEVIN, substituant Maître Christine DUSAN de la SCP DUSAN-BOURRASSET, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [W]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 8]

comparant en personne

Madame [G] [B]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 8]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 09 Janvier 2026 présidée par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, en présence de Monsieur [M] [O], auditeur de justice, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 06 Février 2026, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 23 et 24 mars 2020, Mme [E] [Y], représentée par son mandataire la société ELYADE GERANCE a donné à bail à M. [H] [W] et Mme [G] [B] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel initial de 775 euros outre une provision pour charges récupérables de 150 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 avril 2025, Mme [E] [Y] a fait signifier à M. [H] [W] et Mme [G] [B] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 2 534,54 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d’impayés a été signalée à commission de coordination des actions de prévention des expulsions de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 29 avril 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 7 août 2025 Mme [E] [Y] a fait assigner à M. [H] [W] et Mme [G] [B], devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 9 janvier 2026, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et notamment des dispositions de l’article 24 de ladite loi, aux fins de :

Entendre constater par application de la clause résolutoire qu’il contient, la résiliation du bail et ses accessoires qui a été consenti à M. [H] [W] et Mme [G] [B] le 23 mars 2020 et 24 mars 2020 par Mme [E] [Y] pour le local d’habitation situé [Adresse 4], et ce en application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

Entendre en conséquence ordonner sans délai leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la Force Publique,

S’entendre condamner solidairement à payer, à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective du logement, une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges tels que prévus par le contrat résilié, cette indemnité étant revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer, soit à ce jour une somme de 1 002,27 euros par mois,

Dire et juger que l’indemnité d’occupation sera indexée dans les conditions du contrat,

Dire et juger qu’en ce qui concerne le sort des meubles il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

S’entendre condamne solidairement à payer par provision à Mme [E] [Y] la somme de 4 559,10 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 3 juillet 2025 mensualité du mois de juillet incluse, somme à parfaire au jour de l’audience, ainsi que la somme de 765 euros à titre d’indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Entendre dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail, et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter de la présente assignation,

S’entendre condamner solidairement aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-Saint-Denis le 11 août 2025.

A l’audience du 9 janvier 2026, Mme [E] [Y], qui s’est fait représenter par son conseil, a maintenu les termes de son assignation, actualisant le montant de la dette locatives à la somme de 6 386,98 euros. Elle a été autorisée à transmettre en cours de délibéré avant le 20 janvier les justificatifs des régularisations de charges locatives. Elle a déclaré s’opposer à l’octroi de délais et à la suspension de la clause résolutoire, la dette ayant augmenté depuis la délivrance de l’assignation.

M. [H] [W] et Mme [G] [B] ont comparu en personne. Ils ont indiqué que leurs revenus s’étaient stabilisés, que le salaire mensuel de M. [W] était d’environ 2 700 euros et celui de Mme [B] de 2 200 euros à temps partiel mais qu’elle s’apprêtait à reprendre son emploi à temps plein. Ils ont sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire proposant de régler la somme de 400 euros par mois en plus de leur loyer.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par courrier électronique reçu au greffe le 19 janvier 2026, le conseil de Mme [E] [Y] a transmis les justificatifs des régularisations de charges et de la taxe foncière

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur la demande principale

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, Mme [E] [Y] produit, au soutien de sa demande, le bail signé le 24 mars 2020 démontrant l’obligation de payer les loyers et charges des locataires, M. [H] [W] et Mme [G] [B]. Il produit également le commandement de payer du 28 avril 2025 et un décompte de la créance arrêté au 1er janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse mentionnant une dette de 6 386,98 euros.

Les conditions générales du bail prévoient à leur article 2.16 stipulent que les " co preneurs (…) seront tenus solidairement et indivisiblement de l’exécution des obligations du présent contrat. "

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [H] [W] et Mme [G] [B] à payer à Mme [E] [Y] la somme provisionnelle de 6 386,98 euros, arrêtée au 1er janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, des paiements étant intervenus depuis l’assignation.

Le contrat ne contient pas de dispositions particulières relative aux intérêts, Mme [E] [Y] ne s’est d’ailleurs pas particulièrement expliquée sur sa demande visant à voir dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail, cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 11 août 2025.

En conséquence, la demande de Mme [E] [Y] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail du 1er janvier 2013 contient une clause, à l’article 7.5 de ses conditions générales, qui prévoit que " le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, si bon semble au bailleur deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges (…) "

Mme [E] [Y] a fait signifier à M. [H] [W] et Mme [G] [B] un commandement d’avoir à payer la somme de 2 534,54 euros, le 28 avril 2025.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 29 juin 2025.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, M. [H] [W] et Mme [G] [B] ont sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, proposant de régler 400 euros par mois en plus du loyer. Il ressort des éléments communiqués qu’ils ont payé le 1er décembre 2025 la somme de 1 200 euros et le 22 décembre 2025 la somme de 1500 euros alors que l’échéance est d’un montant de 1 002,27euros. Il y a lieu en conséquence de considérer qu’ils ont repris le paiement du loyer et des chages.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [H] [W] et Mme [G] [B] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, si M. [H] [W] et Mme [G] [B] ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. M. [H] [W] et Mme [G] [B] devront quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, Mme [E] [Y] sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Dans l’hypothèse où M. [H] [W] et Mme [G] [B] ne regleraient pas les loyers et charges pendant le délai de deux ans à compter du 29 juin 2025, et en vertu de l’article 1240 du code civil, ils devront indemniser, in solidum, étant chacun à l’origine du préjudice,le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié, jusqu’à son départ définitif des lieux, manifesté par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [H] [W] et Mme [G] [B], qui succombent, supporteront in solidum, les dépens de la présente instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [E] [Y], les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que M. [H] [W] et Mme [G] [B] seront condamnés à lui payer in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de Mme [E] [Y] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 23 et 24 mars 2020, entre Mme [E] [Y] et M. [H] [W] et Mme [G] [B] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 29 juin 2025,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne solidairement M. [H] [W] et Mme [G] [B] à payer Mme [E] [Y] la somme provisionnelle de 6 386,98 euros, arrêtée au 1er janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Rejette la demande visant à voir dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail,

Accorde un délai à M. [H] [W] et Mme [G] [B] pour le paiement de leur dette,

Autorise M. [H] [W] et Mme [G] [B] à s’acquitter de la dette en 16 fois, en procédant à 15 versements de 400 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que le premier versement devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis les versements suivants en même temps que chaque loyer et charges en cours,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion des lieux [Adresse 4] de M. [H] [W] et Mme [G] [B] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne en ce cas, in solidum M. [H] [W] et Mme [G] [B] à payer à Mme [E] [Y] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges récupérables qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 29 juin 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, manifestée par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des paiements déjà intervenus,

Condamne in solidum M. [H] [W] et Mme [G] [B] au paiement des entiers dépens de la procédure,

Condamne in solidum M. [H] [W] et Mme [G] [B] à payer à Mme [E] [Y] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 6 février 2026.

Le Greffier Le Juge