TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/05461 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3F2K

Minute : 26/205

Société 1001 VIES HABITAT

Représentant : M^e Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1971

C/

Madame [S] [A] [V]

Représentant : Mme [E] [Q] ([Localité 2])

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 23 Mars 2026 par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 Janvier 2026 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF,juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société 1001 VIES HABITAT

demeurant [Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [S] [A] [V], demeurant [Adresse 3]

à donné pouvoir à sa fille Madame Mme [E] [Q] de la représentée à l’audience du 12 janvier 2026

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 juillet 2019, la SA [Adresse 4] a donné à bail à Madame [S] [A] [V] un logement situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 362,60 euros, hors provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 septembre 2024, la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT a fait signifier à Madame [S] [A] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.362,84 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2025, la SA [Adresse 4] a fait assigner Madame [S] [A] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail sur le local à compter du 7 novembre 2024, ordonner l’expulsion sans délai de Madame [S] [A] [V] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, et d’un serrurier, condamner Madame [S] [A] [V] à payer à la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT une indemnité d’occupation au titre du local d’habitation, correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,condamner Madame [S] [A] [V] à payer à la SA [Adresse 4] la somme de 1.363,12 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de décembre 2024 incluse, selon décompte arrêté au 14 janvier 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 6 septembre 2024,condamner Madame [S] [A] [V] à payer à la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 390 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 6 septembre 2024.

Appelée à l’audience du 3 novembre 2025, l’affaire a été renvoyée pour vérification de la reprise du paiement loyer courant par la défenderesse et pour production du rapport du diagnostic social et financier.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 janvier 2026.

La SA [Adresse 4], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5.129,99 euros arrêtée au 5 janvier 2026, loyer du mois de décembre 2025 inclus, déduction faite des frais. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Elle précise que les aides au logement (APL) sont suspensus depuis avril 2025.

Madame [S] [A] [V], représentée par sa fille, Madame [E] [Q], reconnaît le principe et le montant de la dette locative. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré, Madame [E] [Q] a été autorisée à produire un pouvoir de représentation de sa mère, Madame [S] [A] [V], défenderesse, ainsi que les pièces d’identité, ce qu’elle a fait par courriel du 2 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 3 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 18 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action de la SA [Adresse 4] est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il ressort de cet avis que s’agissant des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et dotés d’une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour défaut de paiement, le délai de deux mois doit être respecté. Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit donc viser le délai de deux mois.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 22 juillet 2019, avant le 29 juillet 2023, et ce pour une durée de trois mois, renouvelable tacitement (article IV).

Il sera relevé que, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial.

Le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article XV).

De plus, un commandement de payer visant cette clause et un délai de deux mois a été signifié le 6 septembre 2024, pour la somme en principal de 1.362,84 euros, outre la mention de la possibilité pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il convient donc de vérifier si la locataire a réglé la dette dans le délai de deux mois.

Il est constant que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 novembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit, en application de l’article 1240 du code civil, à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [S] [A] [V] reste lui devoir une somme de 5.442,29 euros à la date du 5 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, en ce compris 312,30 euros imputés pour frais, lesquels seront déduits en ce qu’il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens (187,61 + 124,69).

Madame [S] [A] [V], représentée par sa fille, ne conteste pas le montant de la dette, qu’elle reconnait à l’audience.

En conséquence, il convient de condamner Madame [S] [A] [V] à payer à la SA [Adresse 4] la somme de 5.129,99 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 5 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 septembre 2024 sur la somme de 1.362,84 euros et du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, compte tenu de l’accord du bailleur à l’audience à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et du rappel à venir des APL qui s’imputera sur le montant de la dette locative, Madame [S] [A] [V] ayant au surplus repris le paiement intégral du loyer courant et indiqué être en capacité de régler sa dette locative dans les délais légaux, des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision et les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

L’attention de la locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :

— le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec si nécessaire l’assistance de la force publique,

— elle sera redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur la demande d’expulsion sans délai

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Par ailleurs, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

II – Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [S] [A] [V] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 6 septembre 2024.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de rejeter la demande formulée à ce titre.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable l’action de la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 22 juillet 2019 entre la SA [Adresse 4] d’une part, et Madame [S] [A] [V] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5], sont réunies à la date du 7 novembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [S] [A] [V] à payer à la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 5.129,99 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 5 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 septembre 2024 sur la somme de 1.362,84 euros et du présent jugement sur le surplus ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISE Madame [S] [A] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 34 mensualités de 150 euros chacune et une 35ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT en revanche que si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition ;

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— à défaut pour Madame [S] [A] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA [Adresse 4] sera autorisée à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Madame [S] [A] [V] sera condamnée à verser à la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

REJETTE la demande d’expulsion sans délai ;

RAPPELLE que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

CONDAMNE Madame [S] [A] [V] aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer du 6 septembre 2024 ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE