TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 1]

[Localité 1]

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REFERENCES :

N° RG 25/05900

N° Portalis DB3S-W-B7J-3HG6

Minute :

JUGEMENT

Du : 20 mai 2026

Le Syndicat des copropriétaires

C/

Monsieur [I] [E]

Madame [Q] [G] épouse [E]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 18 mars 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 20 mai 2026 ;

Sous la présidence de Madame Armelle GIRARD, juge du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Amel OUKINA, greffière principale ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], sis lieudit [Adresse 3]

représenté par son syndic le Cabinet Charles BAUMANN (IMMO CITY)

Cabinet Charles Baumann

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par M^e Romain HAIRON, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [E]

[Adresse 5]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

Madame [Q] [G] épouse [E]

[Adresse 6]

[Localité 4]

comparante en personne

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Romain HAIRON

Monsieur [I] [E]

Madame [Q] [G] épouse [E]

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [I] [E] et Madame [Q] [G] épouse [E] sont propriétaires du lot n°338 dépendant d’un ensemble immobilier sis lieudit "[Adresse 3]" volume n°2 de la parcelle Z n°[Cadastre 1] – [Adresse 7], volume n°2 et parcelle Z n°[Cadastre 2] et de la parcelle Z n°[Cadastre 3], [Localité 3].

Par actes de commissaire de justice délivrés à étude en date du 9 mai 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], sis lieudit "[Adresse 3]" volume n°2 de la parcelle Z n°[Cadastre 1] – [Adresse 7], volume n°2 et parcelle Z n°[Cadastre 2] et de la parcelle Z n°[Cadastre 3], [Localité 3], représenté par son syndic le Cabinet Charles BAUMANN (IMMO CITY), a fait assigner Monsieur [I] [E] et Madame [Q] [G] épouse [E] devant le tribunal de proximité de Pantin, aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes :

556,89 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2025 ; 775,60 € au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 février 2023 sur la somme de 223,15 €, du commandement de payer du 4 avril 2024 sur la somme de 706, 08 €, à compter de l’assignation pour le surplus ; 3 700,00 € à titre de dommages et intérêts ; 1 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance. L’affaire a été examinée à l’audience du 18 mars 2026.

Lors de cette audience, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], sis lieudit "[Adresse 3]" volume n°2 de la parcelle Z n°[Cadastre 1] – [Adresse 7], volume n°2 et parcelle Z n°[Cadastre 2] et de la parcelle Z n°[Cadastre 3], [Localité 3], représenté par son conseil maintient ses demandes concernant les dommages-intérêts et les frais, actualisant la dette à la somme de 1 430, 29 €. Il indique qu’un paiement en date du 28 janvier 2026 a soldé la dette de charges mais que rien n’avait été payé depuis 2022, expliquant qu’il maintienne également sa demande de dommages-intérêts.

Madame [Q] [G] épouse [E], comparante en personne, sollicite du juge que la demande de dommages-intérêts soit rejetée. Elle fait valoir que le ménage est de bonne foi, et qu’il y a eu des incompréhensions suite au changement de syndic en 2022 et la nécessité de payer les charges en ligne. Elle indique en ce sens qu’un chèque a été envoyé sans être encaissé. Elle explique qu’elle n’a pas reçu d’autre mise en demeure ultérieurement, qui ont pu être délivrées au locataire du parking, et ne pas avoir résisté abusivement.

Monsieur [I] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter, malgré sa convocation régulière.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ;

les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret, les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25,les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation.En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Sur la mise en demeure

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], sis lieudit "[Adresse 3]" volume n°2 de la parcelle Z n°[Cadastre 1] – [Adresse 7], volume n°2 et parcelle Z n°[Cadastre 2] et de la parcelle Z n°[Cadastre 3], [Localité 3] produit une mise en demeure du 24 février 2023 mais il n’est pas justifié que celle-ci ait été effectivement envoyée.

Par suite, la somme requise à ce titre ne sera pas retenue.

Sur les frais de commissaire de justice

Le commandement de payer en date du 4 avril 2024 sera imputé aux copropriétaires défaillants à hauteur de la somme de 111,60 €.

Les frais de commande de la documentation hypothécaire seront également retenus pour un montant de 39 €.

Sur les frais de transmission du dossier au commissaire de justice et à l’avocat, et de suivi de procédure

Il ressort de la lecture des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité que seuls les seuls honoraires du syndic pour l’établissement de l’état daté sont considérés comme des frais nécessaires. Les autres honoraires facturés par le syndic ne sont pas inclus dans les frais tels qu’entendus par ce texte.

Si la liste des frais exposés par le syndicat n’est pas exhaustive, il y a lieu de considérer que le législateur n’aurait pas posé une telle restriction s’il avait considéré que d’autres honoraires du syndic pouvaient être compris dans les « frais exposés par le syndicat ».

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ne distinguant pas selon que les frais ont été ou non prévus contractuellement. À cet égard, le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, qui formalise le modèle type de contrat de syndic, ne fait que reprendre les dispositions légales précitées, et n’inclut dans les frais et honoraires imputables au seul copropriétaire, au titre des « frais de recouvrement », que les mises en demeure par lettre recommandée, les relances après mise en demeure, la conclusion d’un protocole d’accord sous seing privé, les frais de constitution et de mainlevée d’hypothèque, le dépôt d’une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) et le suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement, également, en cas de diligences exceptionnelles). Ne sont pas inclus d’autres honoraires que pourrait facturer le syndicat.

Il n’est pas justifié en l’espèce que la remise du dossier au commissaire de justice de justice ou à l’avocat aurait nécessité des diligences exceptionnelles.

Aussi ne sera-t-il pas fait droit à la demande tendant à voir intégrer les montants sollicités au titre des frais de « transmission huissier », « transmission avocat » et « suivi de procédure » dans les frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité.

Sur les frais de poursuite

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], sis lieudit "[Adresse 3]" volume n°2 de la parcelle Z n°[Cadastre 1] – [Adresse 7], volume n°2 et parcelle Z n°[Cadastre 2] et de la parcelle Z n°[Cadastre 3], [Localité 3] impute au débit du compte des sommes relatives à des actes établis par le conseil du syndicat des copropriétaires ainsi que des frais d’assignation.

Il y a lieu d’observer que les sommes demandées au titre des frais de poursuite concernent des actes établis par le conseil du syndicat des copropriétaires et relatifs à l’administration de la copropriété.

Elles constituent ainsi des frais irrépétibles de procédure et seront examinées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En conséquence, Monsieur [I] [E] et Madame [Q] [G] épouse [E] seront condamnés à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], sis lieudit "[Adresse 3]" volume n°2 de la parcelle Z n°[Cadastre 1] – [Adresse 7], volume n°2 et parcelle Z n°[Cadastre 2] et de la parcelle Z n°[Cadastre 3], [Localité 3] la somme totale de 150,60 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LES DOMMAGES ET INTÉRÊTS

L’article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

SUR LA SOLIDARITÉ

En vertu des articles 1309 et 1310 du code civil, l’obligation qui lie plusieurs créanciers ou débiteurs se divise de plein droit entre eux. La division a lieu également entre leurs successeurs, l’obligation fût-elle solidaire. Si elle n’est pas réglée autrement par la loi ou par le contrat, la division a lieu par parts égales. Chacun des créanciers n’a droit qu’à sa part de la créance commune ; chacun des débiteurs n’est tenu que de sa part de la dette commune. Il n’en va autrement, dans les rapports entre les créanciers et les débiteurs, que si l’obligation est solidaire ou si la prestation due est indivisible. La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Il résulte de ces dispositions que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et que la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété laquelle est désormais admise, que l’indivision soit d’origine conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats un règlement de copropriété comportant une clause de solidarité (page 36).

Monsieur [I] [E] et Madame [Q] [G] épouse [E], copropriétaires indivis, doivent ainsi être condamnés à supporter la dette solidairement.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [I] [E] et Madame [Q] [G] épouse [E], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], sis lieudit "[Adresse 3]" volume n°2 de la parcelle Z n°[Cadastre 1] – [Adresse 7], volume n°2 et

parcelle Z n°[Cadastre 2] et de la parcelle Z n°[Cadastre 3], [Localité 3] supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 300,00 € lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de proximité, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, public et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [E] et Madame [Q] [G] épouse [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], sis lieudit "[Adresse 3]" volume n°2 de la parcelle Z n°[Cadastre 1] – [Adresse 7], volume n°2 et parcelle Z n°[Cadastre 2] et de la parcelle Z n°[Cadastre 3], [Localité 3], représenté par son syndic le Cabinet Charles BAUMANN (IMMO CITY), la somme de 150,60 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], sis lieudit "[Adresse 3]" volume n°2 de la parcelle Z n°[Cadastre 1] – [Adresse 7], volume n°2 et parcelle Z n°[Cadastre 2] et de la parcelle Z n°[Cadastre 3], [Localité 3], représenté par son syndic le Cabinet Charles BAUMANN (IMMO CITY), de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [E] et Madame [Q] [G] épouse [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], sis lieudit "[Adresse 3]" volume n°2 de la parcelle Z n°[Cadastre 1] – [Adresse 7], volume n°2 et parcelle Z n°[Cadastre 2] et de la parcelle Z n°[Cadastre 3], [Localité 3], représenté par son syndic le Cabinet Charles BAUMANN (IMMO CITY), la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [E] et Madame [Q] [G] épouse [E] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LA GREFFIÈRE LA JUGE