TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

[Courriel 6]

Tél. 01.30.46.29.60

N° RG 25/00075 – N° Portalis DB22-W-B7J-SYCA

MINUTE : /2025

JUGEMENT

Du : 29 Juillet 2025

contradictoire

et en premier ressort

DEMANDEUR(S) :

S.A. HAUTS DE SEINE HABITAT – OPH

DEFENDEUR(S) :

[X] [N]

expédition exécutoire

délivrée le

à

copies délivrées le

à

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ

et le VINGT NEUF JUILLET

Après débats à l’audience publique du Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET tenue le 27 Mai 2025 ;

Sous la présidence de Cécile TIBERGHIEN, Magistrat à titre temporaire délégué par ordonnance de M. Le Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET, assistée de Virginie DUMINY, Greffier ;

le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

La Société HAUTS DE SEINE HABITAT – OPH

Société immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° B 279 200 224, dont le siège social est situé [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, substituée à l’audience par M^e PROMPSAUD, avocat au barreau de VERSAILLES,

ET :

DEFENDEUR(S) :

Mme [X] [N]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 juillet 2017, l’OPH HAUTS DE SEINE HABITAT a donné en location à Mme [X] [N] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 7] [Adresse 1] [C], [Localité 5] pour un loyer mensuel initial de 613,27 € augmenté des charges

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH HAUTS DE SEINE HABITAT a fait délivrer à Mme [X] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail par acte de commissaire de justice du 24 mars 2022, pour la somme en principal de 4 028,16 €.

Puis, par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2024, signifié à l’étude, l’OPH HAUTS DE SEINE HABITAT a assigné Mme [X] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles siégeant au tribunal de proximité de Rambouillet au visa notamment des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1729 et 1741 du code civil, aux fins de les voir :

— Condamner Mme [X] [N] à lui payer la somme de 5 201,98 € due pour les causes énoncées ;

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit du requérant ;

Subsidiairement,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 4], en la forme ordinaire et accoutumée et même avec l’assistance du commissaire de police, d’un serrurier et de la force publique si besoin est, à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux prévu aux articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Dire qu’à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la date du prononcé de la décision à intervenir en cas de la résiliation judiciaire, et jusqu’à son départ définitif, la défenderesse devra mensuellement, à titre d’indemnité d’occupation, une somme égale au loyer, du logement litigieux, sans préjudice des charges ;

Subsidiairement,

— dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer ;

— Condamner la défenderesse au paiement, au profit du requérant, d’une astreinte définitive de 8 euros par jour de retard au cas où elle ne quitterait pas les lieux dans les deux mois de la signification de la décision à intervenir ;

— Autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde meubles ou local de son choix, aux frais, risques et périls de la défenderesse, sous réserve des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner la défenderesse à lui payer la somme de 360 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— Condamner la défenderesse aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement, de l’assignation et plus généralement de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

A l’audience du 27 mai 2025, l’OPH HAUTS DE SEINE HABITAT représenté par son avocat, maintient les demandes exposées dans son assignation et actualise le montant de la dette qui s’élève, à la date du 17 mai 2025, à 5 850 €, échéance d’avril 2025 comprise. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Mme [X] [N] comparait. Elle indique qu’un plan d’apurement a été mis en place et qu’elle le respecte. Elle souhaite continuer à bénéficier de délais de paiement et demande la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle expose par ailleurs qu’elle attend que le bailleur justifie auprès de la CAF du respect du plan d’apurement afin de pouvoir obtenir le rétablissement des APL.

Il est donné lecture du rapport de diagnostic social et financier reçu par le tribunal avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 29 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 17 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 mai 2025, 1conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH HAUTS DE SEINE HABITAT justifie avoir notifié la situation d’impayés à la CAF le 29 septembre 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat, conformément à l’avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 (avis n°24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail du 5 juillet 2017 contient une clause résolutoire à la fin de l’article 5 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 mars 2022, pour la somme en principal de 4 028,16 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 24 mai 2022.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

L’OPH HAUTS DE SEINE HABITAT produit un décompte démontrant que Mme [X] [N] reste lui devoir la somme de 5 850 € à la date du 17 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse.

Mme [X] [N] n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 5 850 € avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. »

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l‘exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

S’agissant d’une loi de procédure et des pouvoirs du juge, les dispositions des V et VII de l’article 24 précités sont applicables à toutes les assignations à compter du 29 juillet 2023. Elles sont ainsi applicables en l’espèce.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par l’OPH HAUTS DE SEINE HABITAT que Mme [X] [N] a effectué tous les mois des règlements compris entre 700 et 850 € depuis le mois de janvier 2025. Il convient de considérer que ces versements faits par la défenderesse avant l’audience s’imputent prioritairement sur les derniers loyers courants et qu’elle a ainsi réglé l’intégralité des derniers loyers courants, manifestant ainsi sa volonté de rester dans les lieux.

Il ressort par ailleurs du dossier et des éléments du débat que Mme [X] [N] est en situation de régler sa dette locative. Elle déclare bénéficier d’un contrat de travail à durée indéterminée et percevoir un salaire de 1 600 €.

D’autre part, l’OPH HAUTS DE SEINE HABITAT ne s’oppose pas à l’octroi de délais.

Dans ces conditions, il convient de considérer que les conditions prévues par l’article 24 V précité pour l’octroi de délais de paiement sont réunies.

Compte tenu de ces éléments, Mme [X] [N] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront par ailleurs suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des mensualités dues au titre de l’arriéré de loyer d’autre part, justifiera que la clause résolutoire du bail retrouve son effet et la condamnation de Mme [X] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera équivalente au montant du loyer et des charges tels qu’il aurait été dû en l’absence de résiliation du contrat de bail. Il 4n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Mme [X] [N] de quitter les lieux dans ce cas. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Mme [X] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens.

De plus, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH HAUTS DE SEINE HABITAT, Mme [X] [N] sera condamnée à lui verser une somme de 360 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 5 juillet 2017 entre l’OPH HAUTS DE SEINE HABITAT et Mme [X] [N] concernant l’appartement situé [Adresse 7] [Adresse 2] sont réunies à la date du 24 mai 2022 ;

CONDAMNE Mme [X] [N] à payer à l’OPH HAUTS DE SEINE HABITAT la somme de 5 850 € (décompte arrêté au 17 mai 2025, incluant l’échéance d’avril 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement ;

AUTORISE Mme [X] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 163 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois avant le 05 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil :

— les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues;

— les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai ci-avant accordé ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [X] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH HAUTS DE SEINE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [X] [N] soit condamnée à verser à l’OPH HAUTS DE SEINE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, calculée au prorata du nombre de jours d’occupation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [X] [N] à verser à l’OPH HAUTS DE SEINE HABITAT une somme de 360 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [X] [N] aux dépens

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et DIT n’y avoir lieu de l’écarter.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal de proximité, le 29 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Cécile TIBERGHIEN, Juge des contentieux de la protection, et par Virginie DUMINY, Greffier.

Le Greffier La Juge

Virginie DUMINY Cécile TIBERGHIEN