TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 1]

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[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 1]

N° RG 25/01457 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3K7C

Minute : 26/00242

S.A. [Etablissement 1]

Représentant : Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0226

C/

Monsieur [K] [H]

Représentant : M^e Aliénor SAINT-PAUL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 285

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 Mai 2026

DEMANDEUR :

S.A. [Etablissement 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [H]

[Etablissement 1] – [Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-012182 du 29/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

représenté par Maître Aliénor SAINT-PAUL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉBATS :

Audience publique du 13 Mars 2026

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 04 Mai 2026, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 23 août 2018, [Etablissement 1] SA a consenti un contrat de résidence à M. [K] [H] portant sur un logement situé [Adresse 3], pour une redevance mensuelle de 403,07 €.

Des redevances étant demeurées impayées, [Etablissement 1] SA a mis en demeure M. [K] [H], par courrier signifié par exploit de commissaire de justice le 8 janvier 2025, visant la clause résolutoire, de payer la somme de 1 321,20 €.

Par exploit de commissaire de justice en date du 4 juin 2025, [Etablissement 1] SA a fait assigner M. [K] [H] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 7 novembre 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de redevance et l’expulsion du résident.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 13 mars 2026.

[Etablissement 1] SA, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter M. [K] [H] de ses demandes et de

constater le maintien dans les lieux sans droits ni titre du défendeur suite à la résiliation du contrat de résidence ;

ordonner l’expulsion de M. [K] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

condamner M. [K] [H] à payer :

la somme provisionnelle de 3 499,85 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 2 mars 2026, échéance de février 2026 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;

une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal au montant de la redevance mensuelle au taux en vigueur dans le foyer et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

une somme de 600,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les entiers dépens de la présente procédure.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions des articles L633-2 et R633-3 du code de la construction et de l’habitation et 1103 du code civil, rappelle que le contrat de résidence en date du 23 août 2018 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [K] [H] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par courrier signifié par exploit de commissaire de justice visant la clause résolutoire, qu’il n’y a pas déféré, qu’il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux dont il est propriétaire.

M. [K] [H], comparant, représenté, demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement mensuels à hauteur de 50 euros, suspensifs des effets de la clause résolutoire, en actualisant sa situation personnelle et financière. Il précise qu’il s’engage à reprendre le paiement des redevances à bref délai.

Par courrier reçu au greffe du tribunal, les services de préfecture ont adressé leur diagnostic social et financier, lu à l’audience, duquel il ressort que le résident est célibataire, en situation irrégulière, de sorte qu’il est désormais sans ressource.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 mai 2026.

Par note en délibéré autorisée par le juge, reçue au greffe le 24 mars 2026, [Etablissement 1] SA a produit un décompte actualisé de sa créance.

MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré de redevances

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat du contrat de résidence en date du 23 août 2018 que M. [K] [H] doit payer une redevance mensuelle d’un montant de 403,07 €. La dernière redevance appelée, s’est élevée à la somme de 470,77 €.

[Etablissement 1] SA produit un décompte démontrant que M. [K] [H] restait devoir la somme de 3 499,85 € euros à la date du 24 mars 2026, terme de février 2026 inclus. Ce décompte ne fait pas état du paiement supplémentaire allégué par le débiteur à l’audience.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur en obtienne paiement compte tenu de l’ancienneté de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [K] [H] au paiement d’une somme provisionnelle de 3 499,85 €, arrêtée au 24 mars 2026, terme de février 2026 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2026, date de l’ordonnance.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L’article L. 633-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire peut intervenir en cas d’inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat.

L’article R. 633-3 du code de la construction et de l’habitation dispose que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis d’un mois pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

L’article 1228 du code civil dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 23 août 2018 contient telle une clause résolutoire en son article 11 et une lettre recommandée avec avis de réception visant cette clause résolutoire a été signé le 8 janvier 2025 pour la somme de 1 321,20€.

Cette mise en demeure est restée infructueuse pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 11 février 2025.

M. [K] [H] sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Toutefois, la dette s’élève à ce jour à la somme de 3 499,85 euros, soit l’équivalent de huit termes de redevance impayés. Par ailleurs, le résident n’a réglé qu’une somme de 820 euros depuis le 1er septembre 2025 alors que le montant des redevances appelées sur la période s’est élevé à la somme de 2 806,85 euros. Enfin, en l’absence de situation régulière sur le territoire, il ne justifie pas de ressources financières qui lui permettent d’assurer le règlement de la dette locative.

Au regard de ces éléments, il y a lieu de rejeter la demande formulée par le défendeur.

L’obligation n’apparaît donc pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le demandeur puisse reprendre possession des lieux donnés à occuper.

En conséquence, l’expulsion de M. [K] [H] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de résidence est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [K] [H] après la résiliation du contrat de résidence intervenue le 11 février 2025 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le propriétaire de donner son bien à occuper et de bénéficier du paiement d’une redevance, au moins équivalente au montant qui était prévu au contrat de résidence en date du 23 août 2018.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant de la redevance qui aurait été payée en l’absence de résiliation du contrat.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le propriétaire obtienne paiement des sommes dues.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [K] [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant de la redevance qui aurait été payé en l’absence de résiliation du contrat à compter du 1 avril 2026, terme de mars 2026 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 11 février 2025, 00 heure, au 30 mars 2026, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de redevance.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

AU PRINCIPAL, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra ;

DES A PRÉSENT, SUR LE SURPLUS, VU L’URGENCE ET L’ABSENCE DE CONTESTATION SÉRIEUSE :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 23 août 2018 entre [Etablissement 1] SA et M. [K] [H] concernant le local situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 11 février 2025 ;

CONDAMNE M. [K] [H] à verser à [Etablissement 1] SA la somme provisionnelle de 3 499,85 €, au titre des l’arriéré des redevances arrêté au 24 mars 2026, terme de février 2026 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2026, date de l’ordonnance ;

DÉBOUTE M. [K] [H] de sa demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [K] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par M. [K] [H] à compter de la résiliation du contrat de résidence et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel des redevances qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [K] [H] à payer à [Etablissement 1] SA l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er avril 2026, terme de mars 2026, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au demandeur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DÉBOUTE [Etablissement 1] SA de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [K] [H] au paiement des entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et ordonné à Bobigny le 4 mai 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION