TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 07 MAI 2026

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/02340 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YZRT

N° de MINUTE : 26/00759

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], agissant poursuites et diligences et représentés par son syndic, la société G.S.T.E., SARL

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Paméla AZOULAY de l’ASSOCIATION BENHAMOU SAMAMA-SAMUEL, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 196

C/

DEFENDEUR

Monsieur [V] [O]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Présidente statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 05 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

M. [V] [O] est propriétaire des lots 04 et 25 au sein de l’immeuble [Adresse 1] ainsi que cela résulte de la matrice cadastrale versée aux débats.

Par acte de commissaire de justice du 05 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic G.S.T.E a assigné M. [V] [O] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile et demande au Tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— condamner M. [V] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] les sommes suivantes :

* 11.521,16 euros au titre des charges arrêtées au 1er janvier 2024 soit 1er appel 2024 inclus et 1er appel de cotisation fonds travaux du 1er janvier 2024 inclus ;

* 468,64 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

* 2.000 euros au titre de dommages et intérêts ;

— condamner M. [V] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il est renvoyé à l’assignation, qui vaut conclusions, délivrée à la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens de ce dernier par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Régulièrement assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile le 5 mars 2024, [V] [O] n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance du 18 juin 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 21 novembre 2024.

Par jugement du 20 février 2025, le Tribunal judiciaire de BOBIGNY a révoqué l’ordonnance de clôture et a ordonné la réouverture des débats, en invitant le syndicat des copropriétaires à produire les documents suivants, au contradictoire de M. [V] [O] par acte de commissaire de justice :

— la matrice cadastrale délivrée postérieurement au présent jugement et à la date la plus proche de l’audience de mise en état du 16 mai 2025 ;

— la fiche d’immeuble des lots 4 et 45 au sein de l’immeuble [Adresse 5] délivrée par les services de la publicité foncière ;

— la lettre recommandée avec avis de réception adressée par le commissaire de justice à la suite de l’assignation signifiée le 05 mars 2024 ayant donné lieu à un procès-verbal de recherches infructueuses ;

— les avis de réception des lettres recommandées avec avis de réception des 26 février 2021 (pièce 33 du demandeur) et 27 juin 2023 (pièce 38 du demandeur);

— un décompte du compte copropriétaire de M. [V] [O] sans solde antérieur et expurgé des frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— un décompte distinct des frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par deux messages électroniques du 14 mai 2025 complétés par un message électronique du 3 juillet 2025, le conseil du syndicat des copropriétaires a transmis à la juridiction les éléments demandés par le jugement du 20 février 2025.

Le syndicat demandeur, par l’intermédiaire de son conseil, a signifié l’assignation du 5 mars 2024 à la nouvelle adresse connue de Monsieur [V] [O], le 23 juin 2025, par procès-verbal de remise à étude de commissaire de justice.

Malgré cette signification de l’assignation du 5 mars 2024 à sa nouvelle adresse, Monsieur [V] [O] n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance du 4 juillet 2025, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 5 février 2026.

A l’audience du 5 février 2026, à l’issue des débats, le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 7 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] verse notamment aux débats :

— un extrait de matrice cadastrale en date du 14 mai 2025 justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [V] [O],

— le décompte de la créance réclamée arrêté au 1er janvier 2024 (premier trimestre 2024 inclus), faisant apparaître un solde débiteur de 11.521,16 euros au titre des charges de copropriété impayées, déduction faite des frais de recouvrement qui sont réclamés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 25 septembre 2020, 7 septembre 2021, 20 juin 2022 et 26 juin 2023 portant approbation des comptes des exercices 2019, 2020, 2021, 2022, vote du budget prévisionnel des exercices 2023 et 2024, et adoption de travaux,

— les appels de fonds adressés à Monsieur [V] [O],

— les décomptes annuels de régularisation des charges définitives pour les années 2020, 2021 et 2022,

— le contrat de syndic en vigueur du 20 juin 2022 au 20 décembre 2023, puis la décision de son renouvellement du 26 juin 2023 au 25 juin 2025 (résolution n°7 du procès-verbal d’assemblée générale du 26 juin 2023).

L’examen de ces pièces fait apparaître que la demande en paiement est bien fondée en son principe comme en son montant, au regard des pièces justificatives versées aux débats.

De son côté, Monsieur [V] [O], non comparant, ne rapporte pas la preuve de paiements devant venir en déduction de la créance réclamée, ainsi que la charge lui en incombe.

Par conséquent, Monsieur [V] [O] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 11.521,16 euros au titre des charges arrêtées au 1er janvier 2024 (premier trimestre 2024 inclus).

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, l’examen des pièces produites par le syndicat des copropriétaires fait apparaître que certains des frais au titre desquels il sollicite la condamnation de Monsieur [V] [O] sur le fondement de l’article 10-1 susvisé, soit n’apparaissent pas nécessaires, soit n’apparaissent pas justifiés :

— ainsi des frais de la mise en demeure du 26 février 2021, d’un montant de 26 euros, laquelle n’est pas accompagnée d’une preuve de notification régulière, le demandeur ne justifiant pas de son envoi par lettre recommandée avec accusé de réception conformément aux modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 ;

— ainsi des frais de relance du 27 novembre 2020, d’un montant de 5,40 euros, qui sont antérieurs à toute mise en demeure valablement notifiée et qui ne peuvent donc constituer des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

— ainsi des honoraires particuliers du syndic pour la “transmission (du) commandement de payer”, s’agissant d’un acte élémentaire d’administration de la copropriété relevant de l’activité du syndic pour laquelle ce dernier est rémunéré dès lors qu’il n’est pas rapporté qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires. Ces frais, d’un montant de 240 euros, seront donc écartés.

Les autres frais dont le remboursement est réclamé par le syndicat demandeur à Monsieur [O] apparaissent en revanche suffisamment justifiés, et correspondent à des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat demandeur.

En conséquence, Monsieur [V] [O] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 197,24 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande formée de ce chef.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que Monsieur [V] [O] a manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à son obligation de paiement – son compte apparaissant constamment débiteur à l’égard de la copropriété depuis le 1er octobre 2020.

Les manquements répétés de Monsieur [V] [O] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, caractérisent sa mauvaise foi.

La durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [V] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 1.150 euros à titre de réparation du préjudice causé par sa résistance abusive.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande formée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [V] [O], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [V] [O] sera également tenu de payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 1.200 euros.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] sera débouté de ses autres demandes, plus amples ou contraires.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE Monsieur [V] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 11.521,16 euros au titre des charges arrêtées au 1er janvier 2024 (premier trimestre 2024 inclus) ;

CONDAMNE Monsieur [V] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 197,24 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [V] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 1.150 euros de dommages et intérêts à titre de réparation du préjudice causé par sa résistance abusive ;

CONDAMNE Monsieur [V] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [O] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de ses autres demandes, plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 07 Mai 2026

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Sakina HAFFOU Grégoire AMAND