TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [T] [B],

Madame [I] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Philippe GABURRO

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01415 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7JYQ

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 02 septembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS Cabinet MICHAU, dont le siège social est sis SAS [Adresse 4]

représenté par M^e Philippe GABURRO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #98

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [B], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [I] [P], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 septembre 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 02 septembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01415 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7JYQ

EXPOSE DU LITIGE

M. [T] [B] et Mme [I] [P] sont propriétaire des lots n°14, 15 et 27 dans l’immeuble sis [Adresse 2], cadastré [Cadastre 5], soumis au régime de la copropriété représentant 548/10000ème , 186/10000ème et 3/10000tantièmes.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet Michau, a assigné M. [T] [B] et Mme [I] [P] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins de condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

3003,08 euros au titre des charges de copropriété (1er trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2024, avec capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,662,80 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1500 euros de dommages et intérêts,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 mai 2025, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance au titre des charges de copropriété à la baisse, à la somme de 1012,90 euros, 2ème trimestre 2025 inclus. Il sera toutefois précisé qu’à défaut de signification de nouvelles conclusions formulant une demande de condamnation en paiement d’un arriéré de charges incluant le second trimestre 2025, seul sera retenu l’arriéré de charges arrêté à la date de l’assignation, dont seront toutefois déduits les paiements effectués postérieurement à la délivrance de cette dernière.

Bien que régulièrement assignés à personne, M. [T] [B] et Mme [I] [P] n’ont pas comparu, ne se sont pas fait représenter et n’ont pas fait connaître au tribunal les motifs de leur absence.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les défendeurs n’ont pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots n°14, 15 et 27, indiquant la répartition des tantièmes, la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière établissant l’origine de propriété, établissant la qualité de copropriétaire de M. [T] [B] et Mme [I] [P] ,les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 avril 2022 au 1 avril 2025 une facture de recherche de fuite conduite au 4ème étage de l’immeuble,les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2021-2022, 2022-2023,l’historique du compte du 1 avril 2022 au 1 janvier 2025 faisant état d’un solde débiteur de 3665,88 euros (en ce inclus 662,80 euros de frais), l’historique du compte du 1 avril 2022 au 5 mai 2025 faisant état d’un solde débiteur de 1675,70 euros (en ce inclus 662,80 euros de frais, l’appel provisionnel de charges courantes du deuxième trimestre 2025 de 714,17 euros et l’appel fonds travaux du deuxième trimestre 2025 d’un montant de 33,63 euros),les procès-verbaux des assemblées générales des 5 décembre 2022, 4 décembre 2023 et 9 décembre 2024 comportant : o approbation des comptes des exercices 2021-2022, 2022-2023, 2023-2024,

o vote des budgets prévisionnels 2022-2023, 2023-2024, 2024-2025,

o vote des travaux ou opérations suivantes : réalisation d’un diagnostic technique global , travaux de mise en conformité de la téléalarme de secours,

les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,le règlement de copropriété lequel contient une clause prévoyant la solidarité des copropriétaires indivis de toutes les charges afférentes à leur local, le contrat de syndic, les factures de frais de gestion.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, et en tenant compte des paiements effectués par M. [T] [B] et Mme [I] [P] entre le 31 janvier 2025 et le 5 mai 2025, d’un montant de 2737,98 euros, qui doivent être imputés prioritairement sur la dette la plus ancienne, conformément à l’article 1342-10 du code civil, la créance du syndicat des copropriétaires, arrêtée au 1 janvier 2025 dès lors que la demande formée au titre du second trimestre 2025 ne leur a pas été régulièrement signifiée, n’est donc parfaitement établie qu’à hauteur de la somme de 265,1 (3665,88 – 662,80 – 2737,98) euros.

M. [T] [B] et Mme [I] [P] seront en conséquence solidairement condamnés au paiement de la somme de 265,10 euros, portant sur la période allant du 1 avril 2022 au 1 janvier 2025, incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 662,80 euros se décomposant comme suit :

— deux fois 28,60 euros pour l’envoi de deux mises en demeure par le syndic en date du 28 octobre 2022 et 12 décembre 2022,

—  189,60 euros au titre de la transmission du dossier à l’avocat,

—  216 euros au titre de l’envoi de deux mises en demeure par avocat (Me [C]) datées du 16 septembre 2024,

—  200 euros au titre des honoraires de Me [X] libellés, dans le décompte, " MED [B] 05 05 2023 "

Il n’est pas établi que la mise en demeure du 15 décembre 2022 ait été envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception faute de production de l’avis de réception. Il n’est par ailleurs pas justifié de l’envoi d’une mise en demeure par Me [X] au mois de mai 2023. Les sommes demandées au titre de ces mises en demeure seront par conséquent rejetées.

Il n’est par ailleurs justifié d’aucune diligence particulière ni du temps consacré à la constitution du dossier transmis à l’avocat, de sorte qu’en dépit du contrat de syndic, lequel n’est pas opposable au copropriétaire, les diligences accomplies au titre du suivi de la procédure ou de la constitution et transmission du dossier doivent être considérées comme un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

En conséquence la somme globale de 244,60 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ces frais se décomposant comme suit :

— une lettre de mise en demeure pour 28,60 euros,

— deux mises en demeure par avocat pour 216 euros.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée.

Il y a lieu, en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 25 février 2025 pour les charges et frais de recouvrement.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [T] [B] et Mme [I] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic le cabinet Michau:

— la somme de 265,10 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1 avril 2022 au 1 janvier 2025 et incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 25 février 2015

— la somme de 244,60 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

REJETTE la demande de dommages-intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 25 février 2025,

CONDAMNE in solidum M. [T] [B] et Mme [I] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic le cabinet Michau, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE in solidum M. [T] [B] et Mme [I] [P] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 6] le 02 septembre 2025

le greffier le Président