N° minute : 25 /

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 04 Décembre 2025

Première Chambre – Cabinet 6

DOSSIER : N° RG 25/00197 – N° Portalis DB2R-W-B7J-D3V4

DEMANDEURS

Madame [P] [T]

née le 13 Juillet 1963 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [R] [S]

né le 03 Mars 1953 à [Localité 9], demeurant [Adresse 5]

représentés par la SELAS CHAMBEL & ASSOCIES, avocats au barreau de BONNEVILLE

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. MVMA

prise en la personne de son représentant légal en exercice,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

défaillante

JUGE DES RÉFÉRÉS

Mathilde LAYSON, Présidente du TJ de [Localité 6]

GREFFIÈRE

Aude WERTHEIMER

DÉBATS

A l’audience publique du 13 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 04 Décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

ORDONNANCE

Réputée contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe par Mathilde LAYSON, assistée de Aude WERTHEIMER.

I. FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice du 3 septembre 2025, Madame [P] [T] épouse [S] et Monsieur [R] [S] ont fait assigner en référé la SARL MVMA devant le président du tribunal judiciaire de Bonneville aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial à compter du 22 juin 2025,

— ordonner dès le prononcé de la décision à intervenir l’expulsion de la société MVMA des lieux qu’elle occupe, de sa personne, de tous occupants de son chef, ainsi que de ses biens, de justifier de l’acquit des charges locatives et de remettre les clés et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et jusqu’au départ définitif,

— autoriser les propriétaires à l’expulser des lieux en faisant procéder, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et autoriser le commissaire de justice dès à présent et en cas de difficulté à solliciter le concours de la force publique,

— condamner en tant que de besoin la société MVMA au paiement des réparations locatives nécessaires constatées et estimées par un commissaire de justice qui sera commis à cet effet et assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien,

— juger que les meubles laissés dans les lieux seront transportés et entreposés en un lieu approprié qu’il plaira aux bailleurs, aux frais de l’expulsée, et dont le sort sera régi par les dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 et R 433-1 à R 433-7 du Code des procédures civiles d’exécution,

— condamner à titre provisionnel la société MVMA à leur payer la somme de 6.450,51 euros arrêtée le 22 juin 2025 au titre de la dette locative, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 avril 2025,

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner à titre provisionnel la société MVMA à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle de 3.225,26 euros due depuis le mois de juillet 2025 et jusqu’à complète libération des lieux et restitutions des clés, à majorer des intérêts au taux légal,

— juger la procédure opposable aux créanciers inscrits,

— condamner la société MVMA aux dépens, en ce compris les frais du commandement visant la clause résolutoire, ainsi qu’à leur payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes, Madame [P] [T] épouse [S] et Monsieur [R] [S] font valoir qu’ils sont propriétaires d’un local sis [Adresse 3], que par acte authentique du 3 octobre 2023, ils ont consenti au renouvellement du bail commercial au profit de la société MVMA, immatriculée depuis le 26 octobre 2021 pour une activité de brasserie, débit de boisson, pizzeria, restauration.

Ils ajoutent que depuis octobre 2024, le loyer mensuel a été réévalué à la somme de 2 150,17 euros, et que des loyers et charges sont restés impayés depuis le mois d’avril 2025, ce en dépit de deux mises en demeure des 17 avril et 9 mai 2025 et d’un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire signifié le 22 mai 2025.

L’affaire a été renvoyée lors de l’audience du 23 octobre 2025 afin que le défendeur, la société MVMA, puisse constituer avocat.

La société MVMA, régulièrement assignée à l’étude, n’a pas constitué avocat pour la représenter à l’audience du 13 novembre 2025.

Madame [P] [T] épouse [S] et Monsieur [R] [S], représentés, réitèrent leurs demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

II MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, le bail commercial renouvelé le 3 octobre 2023 contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de non-exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements ou en cas de non-paiement à son échéance de l’un quelconque des termes du loyer convenu, ou des charges et impôts récupérables par le bailleur, ce un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivrés par acte extra-judiciaire au preneur de régulariser sa situation et contenant déclaration par le bailleur d’user du bénéfice de la présente clause.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à la société MVMA le 22 mai 2025 au gérant de l’entreprise à l’adresse du siège social est régulier dès lors que le détail des sommes réclamées au preneur au titre des loyers et charges est annexé audit commandement.

Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail, reproduite dans le commandement.

Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, Madame [P] [T] épouse [S] et Monsieur [R] [S] n’ont fait qu’exercer leurs droits légitimes de bailleurs face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause devant notaire.

Les causes de commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 23 juin 2025 et le bail se trouve résilié de plein droit depuis cette date avec toutes conséquences de droit.

Sur l’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société MVMA et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le délai de huit jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, sans qu’il y ait lieu de prononcer une astreinte, la procédure d’expulsion telle que prévue par le code des procédures civiles d’exécution ayant déjà un caractère suffisamment contraignant.

Sur la demande en paiement à titre provisionnel de la dette locative et d’une indemnité mensuelle d’occupation

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation destinée à compenser le préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux.

L’indemnité d’occupation due par la société MVMA depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, soit la somme mensuelle de 2.150,17 €.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence selon les termes de l’article 834 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’actualisation de la somme réclamée au titre de l’arriéré locatif est recevable en l’absence de la société défenderesse non représentée dès lors que l’assignation prévoyait le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail, de sorte que la défenderesse était informée de ce que la dette était susceptible d’augmenter au fur et à mesure des mois d’occupation supplémentaires.

En l’espèce, au vu du décompte produit par Madame [P] [T] épouse [S] et Monsieur [R] [S], l’obligation de la société MVMA au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés en octobre 2025 n’est ainsi pas sérieusement contestable à hauteur de 15.237,37 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société MVMA, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision compte-tenu de l’actualisation de la dette.

Il sera ordonné la capitalisation des intérêts dans les limites légales.

Sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation

L’interprétation du contrat relativement aux clauses pénales et pénalités contractuelles excède l’office du juge des référés, de sorte que ces demandes ne pourront qu’être rejetées.

Sur la demande en paiement des réparations locatives

S’agissant d’une indemnisation d’un préjudice lié aux réparations locatives, une telle demande excède l’office du juge des référés, de sorte que cette demande ne pourra qu’être rejetée.

Sur la demande d’opposabilité de la procédure aux créanciers inscrits

Aucun créancier n’ayant été mis en cause dans la présente procédure, la demande d’opposabilité sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société MVMA, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

La société MVMA sera condamnée à payer à Madame [P] [T] épouse [S] et Monsieur [R] [S] la somme qu’il convient équitablement de fixer à 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, Mathilde LAYSON, statuant en référé, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 23 juin 2025,

ORDONNONS à défaut de restitution volontaire des lieux dans le délai de huit jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société MVMA et de tout occupant de son chef des lieux situés sis [Adresse 1] à [Localité 8] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS n’y avoir lieu à astreinte,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société MVMA à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes et charges accessoires soit actuellement la somme mensuelle de 2.150,17 euros,

CONDAMNONS par provision la société MVMA à payer à Madame [P] [T] épouse [S] et Monsieur [R] [S] la somme de 15.237,37 euros au titre du solde des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au mois d’octobre 2025 inclus,

DISONS que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ORDONNONS la capitalisation des intérêts dans les limites légales,

DEBOUTONS Madame [P] [T] épouse [S] et Monsieur [R] [S] de leur demande de majoration de l’indemnité d’occupation,

DEBOUTONS Madame [P] [T] épouse [S] et Monsieur [R] [S] de leur demande en paiement des réparations locatives,

DISONS n’y avoir lieu à juger la procédure opposable aux créanciers inscrits,

CONDAMNONS la société MVMA à payer à Madame [P] [T] épouse [S] et Monsieur [R] [S] la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS la société MVMA aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par Mathilde LAYSON, présidente, et Aude WERTHEIMER, greffière, présente lors de la mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE, LE JUGE DES RÉFÉRÉS,

Aude WERTHEIMER Mathilde LAYSON