REPUBLIQUE FRANÇAISE N° minute : 25/00214

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE

PREMIÈRE CHAMBRE

DOSSIER N° RG 23/01206

N° Portalis DB2R-W-B7H-DRNP

ASV/LT

JUGEMENT DU 17 Novembre 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDERESSE

Société MGM, Société par Actions Simplifiée au capital de 1 600 000,00 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de ANNECY sous le numéro 331 735 266. dont le siège social est sis [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur [H] [X], domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Nicolas BALLALOUD de la SARL BALLALOUD ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ANNECY.

DÉFENDERESSE

Société [T], société civile au capital de 1 525 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de ANNECY sous le numéro 342 618 782, dont le siège social est sis [Adresse 6],

représentée par Maître Jean françois PESSEY MAGNIFIQUE de la SARL CHRISTINAZ PESSEY-MAGNIFIQUE, avocats au barreau de BONNEVILLE, avocat postulant, et par Maître Tiphaine DE PEYRONNET de la SELARL PEYRONNET AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne-Sophie VILQUIN, Vice-Présidente statuant à juge unique

par application des articles 801 à 805 du code de procédure civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIÈRE

Léonie TAMET

INSTRUCTION ET DEBATS

Clôture prononcée le : 19 Mars 2025,

Débats tenus à l’audience publique du : 08 Septembre 2025,

Date de délibéré indiquée par le Président : 17 Novembre 2025

DECISION

Jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 17 Novembre 2025.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure :

Le 26 août 2020, la société [T] et la SAS MGM ont conclu une première promesse de vente portant sur un bâtiment à usage d’hôtel avec terrain attenant sur la commune d'[Localité 4].

Un arrêté accordant un permis de construire a été délivré à la SAS MGM par la mairie d'[Localité 3] le 14 avril 2022.

La SAS MGM, bénéficiaire de la promesse, n’a pas levé l’option d’achat de sorte que la promesse est devenue caduque.

Par acte authentique en date du 28 novembre 2022, la société [T] a consenti à la SAS MGM une nouvelle promesse de vente portant sur le même bien immobilier pour une durée expirant au 30 juin 2023. Le même jour, la bénéficiaire de la promesse a consigné la somme de 500 000 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse.

Par lettres recommandées avec accusé de réception en date des 2 et 23 juin 2023, la promettante a mis en demeure la bénéficiaire de se présenter devant le notaire afin de signer l’acte de vente avant le 30 juin 2023. Le 13 juin 2023, la SAS MGM a répondu en expliquant ne pas être opposée à la vente mais vouloir qu’une solution, notamment financière, soit trouvée en amont pour régulariser la situation.

Une sommation de se présenter à l’étude notariale afin de signer l’acte authentique de vente ou, à défaut, de se désister et de verser l’indemnité d’immobilisation a été adressée par la société [T] à la SAS MGM en date du 26 juin 2023.

Le 30 juin 2023, les deux sociétés ont comparu par-devant Maître [L] [F], notaire à [Localité 5], et un procès-verbal de dires et de difficultés a été dressé.

Par acte en date du 10 août 2023, la SAS MGM a assigné la société [T] devant le tribunal judiciaire de BONNEVILLE aux fins de voir juger que la promesse de vente n’était pas caduque en raison de la prorogation automatique du délai.

La clôture de l’instruction a été fixée au 19 mars 2025 par ordonnance du même jour.

Prétentions et moyens des parties :

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 janvier 2025, la SAS MGM demande au tribunal de :

— Débouter la société [T] de sa demande tendant à voir déclarer caduque la promesse de vente signée le 28 Novembre 2022 au 30 Juin 2023 et au 30 Novembre 2023 ;

— Débouter la société [T] de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamner la société [T] à lui verser la somme de 500 000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation ;

— Ordonner la libération de cette somme à son profit ;

— Condamner la société [T] aux dépens ;

— Condamner la société [T] à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande, la SAS MGM explique que ce n’est que très peu de temps avant la signature de la promesse de vente le 28 novembre 2022 qu’elle a été informée de l’existence du transformateur et du passage de deux canalisations souterraines sur le terrain objet de la vente. Elle indique qu’en conséquence, la promesse stipulait que le délai de régularisation de l’acte de vente, dont la date butoir était fixée initialement au 30 juin 2023, devait être prorogé du délai nécessaire à la régularisation de la situation permettant de desservir en électricité chacune des copropriétés voisines. Elle ajoute que la prorogation ne pouvait aller au-delà du 30 novembre 2023 et qu’à partir de cette date, si la situation n’était pas régularisée avec la société ENEDIS et la copropriété voisine, les parties disposaient d’un délai d’un mois pour se réunir et convenir d’une solution. Elle soutient que malgré les échanges avec la société ENEDIS, aucune régularisation n’a pu être actée car toute solution nécessitait l’accord de la copropriété voisine, accord qui n’a pas été donné faute de temps nécessaire pour la tenue d’une assemblée générale du syndic en question. Elle affirme donc que la promesse n’était pas caduque au 30 juin 2023, ni au 30 novembre 2023, contrairement à ce qu’allègue la défenderesse mais bien au 30 décembre 2023.

Au soutien de sa demande de versement de l’indemnité d’immobilisation à titre de dommages et intérêts, elle soutient que la défenderesse a commis une faute en invoquant abusivement la caducité de la promesse au 30 juin 2023, l’empêchant ainsi de bénéficier des prorogations contractuellement prévues qui lui auraient permis de poursuivre les démarches et d’obtenir l’accord de la copropriété voisine et ainsi lever l’option d’achat.

Pour s’opposer aux demandes de la société [T], la demanderesse explique qu’elle ne peut cumuler indemnité d’immobilisation et dommages et intérêts et qu’elle n’apporte pas la preuve des préjudices qu’elle allègue. Elle affirme enfin qu’elle n’a commis aucun abus de droit contrairement à la défenderesse qui a invoqué abusivement la caducité de la promesse.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 janvier 2025, la société [T] sollicite de :

— Débouter la société MGM de ses demandes ;

— Constater que la promesse unilatérale de vente du 28 novembre 2022 est caduque depuis le 30 juin 2023 ;

— Condamner la société MGM à lui verser la somme de 500 000 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation ;

— Condamner la société MGM à lui verser la somme de 264 690 euros au titre du préjudice résultant de l’immobilisation du bien entre le 30 juin 2023 et le jour du jugement ;

— Condamner la société MGM à lui verser la somme de 133 670 euros au titre de son préjudice financier ;

— Condamner la société MGM à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice d’image ;

— Condamner la société MGM à une amende civile de 5 000 euros ;

— Condamner la société MGM aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de la SELARL CHRISTINAZ & PESSEY-MAGNIFIQUE ;

— Condamner la société MGM à lui verser la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer à la prorogation de la promesse invoquée par la SAS MGM, la défenderesse explique, sur le fondement des articles 1103 et 1192 du Code civil, que la clause prévoyant une date d’expiration de la promesse au 30 juin 2023 est claire, précise et insusceptible d’interprétation. Elle indique également que la bénéficiaire de la promesse avait un délai de sept mois lui permettant de gérer les difficultés relatives au transformateur électrique. Elle affirme que la prorogation du délai n’est pas applicable car la promesse imposait simplement qu’une solution soit trouvée et non actée ou mise en œuvre, ce qui a été le cas en l’espèce. En effet, elle relève que la société ENEDIS a proposé deux solutions différentes à la SAS MGM entre le 21 janvier et le 3 avril 2023. Elle ajoute que c’était suffisant pour que la vente soit conclue sans que l’accord de la copropriété voisine ne soit nécessaire. Si un tel accord avait été nécessaire, la défenderesse estime que la SAS MGM l’aurait érigé en condition suspensive, ce qu’elle a expressément écarté. Elle affirme également que l’arrêté du 14 avril 2022 délivré par la mairie d'[Localité 3] à la suite de la demande de permis de construire déposée le 23 novembre 2021 par la SAS MGM met à la charge de cette dernière les démarches nécessaires à la bonne réalisation du projet et notamment celles concernant le raccordement à la voie publique et le branchement aux réseaux publics. Enfin, elle explique que même s’il y a eu prorogation jusqu’au 30 novembre 2023, la demanderesse disposait alors d’un délai d’un mois pour organiser des réunions dans le but de déterminer les suites à donner au projet, ce qu’elle n’a pas fait et que dès lors la promesse serait également caduque.

Concernant l’indemnité d’immobilisation, la société [T] indique que toutes les conditions suspensives prévues dans la promesse de vente étaient remplies à la date du 30 juin 2023 de sorte que la vente pouvait être conclue à cette date. Ainsi, elle estime que la bénéficiaire a usé de sa faculté de ne pas lever l’option d’achat et que l’indemnité d’immobilisation lui est due.

S’agissant des préjudices subis, la société [T] soutient, en vertu de l’article 1104 du Code civil, que dans le cadre de la cessation de son activité d’hôtellerie dans l’immeuble objet de la promesse, elle a été contrainte, notamment en raison de l’immobilisation du bien, de vendre une partie de ses biens meubles, de réduire son activité avant la cessation d’activité et de ne plus initier de négociations avec d’autres acheteurs potentiels. Elle estime donc que le comportement fautif de la demanderesse lui a causé un préjudice économique tenant à une perte de chiffre d’affaires entre octobre 2022 et octobre 2023, ainsi qu’un préjudice d’image. Elle ajoute qu’elle a également subi un préjudice distinct en raison de l’immobilisation du bien du fait de l’assignation de la SAS MGM et de son refus de lui verser l’indemnité d’immobilisation. Enfin et sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile, la société [T] affirme que la SAS MGM n’a jamais eu l’intention de conclure la vente et a initié cette procédure dans le seul but de la bloquer dans son activité et son projet immobilier.

MOTIVATION

Sur la caducité de la promesse de vente

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 précise que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

La promesse unilatérale de vente signée entre les parties le 28 novembre 2022 a été consentie pour une durée expirant le 30 juin 2023 à 20 heures.

La promesse comporte une clause relative à la prorogation automatique de la promesse ainsi rédigée :

«  Le PROMETTANT informe le BENEFICIAIRE de l’existence d’une convention qu’il a signée avec la société ENEDIS autorisant le passage de deux canalisations souterraines en tréfonds du terrain vendu. Pour autant il semblerait qu’en réalité il existe également un transformateur non prévu à la convention, lequel desservirait en électricité la copropriété voisine. Compte tenu du projet du BENEFICIAIRE le transformateur sera nécessairement supprimé ce qui pose alors la question de l’alimentation de la copropriété voisine. Si le bénéficiaire n’entend pas faire de la résolution de ce problème une condition suspensive de son acquisition, pour autant la vente ne pourra être conclue qu’après qu’une solution soit trouvée. Par conséquent la promesse sera automatiquement prorogée du délai nécessaire à la régularisation de la situation et permettant plus spécifiquement de desservir en électricité chacune des copropriétés.

En tout état de cause, les prorogations ci-dessus ne pourront permettre de porter la promesse au-delà du 30 novembre 2023. Si à cette date la situation avec ENEDIS et la copropriété voisine n’est pas régularisée cette date ne sera pas considérée comme un terme extinctif de la présente promesse mais comme une date à partir de laquelle les parties se réuniront pour déterminer la suite à donner au dossier. Les parties disposeront alors d’un délai d’un mois pour convenir d’une solution à défaut la promesse sera caduque ".

* Il ressort des éléments versés aux débats et notamment du procès-verbal de dires et difficultés du 30 juin 2023, qu’un rendez-vous a eu lieu le 8 novembre 2022 en présence des parties, et qu’au cours de ce rendez-vous, la société MGM a été informée de la présence sur le fonds d’un transformateur desservant la copropriété voisine en électricité.

De plus, l’arrêté de la mairie d'[Localité 2] accordant un permis de construire en date du 14 avril 2022, délivré consécutivement à la signature de la première promesse de vente entre les parties portant sur le même bien immobilier, de même que l’avis d’ENEDIS du 23 décembre 2021, annexé audit arrêté, mentionnaient déjà la nécessité de créer un nouveau poste de distribution d’électricité afin de réaliser le projet immobilier de la SAS MGM.

Ainsi, la société MGM, bénéficiaire de la promesse avait connaissance avant la signature de la seconde promesse de vente le 28 novembre 2022 de la nécessité de réaliser des travaux s’agissant de la fourniture d’électricité et à tout le moins depuis le 8 novembre 2022 d’une difficulté résultant de la présence sur le fonds, d’un transformateur desservant la copropriété voisine en électricité.

La SAS MGM bénéficiait donc d’un délai de plusieurs mois pour entamer les démarches nécessaires à la réalisation de son projet immobilier, et en particulier, les travaux relatifs à la fourniture d’électricité.

* En outre, il ressort expressément de la promesse de vente signée entre les parties le 28 novembre 2022 que le bénéficiaire de la promesse ne souhaitait pas faire de la suppression de ce transformateur une condition suspensive de son acquisition du bien immobilier. Les parties ont donc convenu d’un commun accord que des solutions devaient être recherchées avant la réitération de l’acte, la SAS MGM ayant accepté cette clause en toute connaissance de cause.

Cette clause imposait « qu’une solution soit trouvée » s’agissant de la situation du transformateur et de l’approvisionnement de la copropriété voisine en électricité, sans qu’il soit ajouté que cette solution devait être mise en œuvre ou actée dans un acte distinct avant le 30 juin 2023.

Aucune disposition de la clause ne prévoyait que la ou les solutions trouvées, devait recueillir, avant le 30 juin 2023, l’accord préalable des parties, ou encore de la copropriété voisine.

Il n’était pas non plus mentionné que les travaux nécessaires à la mise en œuvre de la solution devaient avoir été réalisés avant le 30 juin 2023.

Il n’était pas non plus précisé que la solution proposée devait inclure un accord des parties sur la prise en charge des frais de réalisation des travaux.

Il ressort de ces éléments qu’aux termes du contrat, les parties avaient prévu que pour que la signature de l’acte de vente puisse intervenir, il suffisait qu’une solution théorique soit trouvée.

Or en l’espèce, les courriels échangés entre la SAS MGM et la société ENEDIS, et plus particulièrement les courriels du 31 mars et 3 avril 2023, montrent qu’une première solution a été trouvée consistant dans l’implantation d’un poste préfabriqué, cette solution ayant été déclinée par la société MGM le 31 mars 2023 pour des raisons esthétiques, puis qu’une deuxième solution a été trouvée s’agissant de la fourniture d’un poste en immeuble. La société ENEDIS a d’ailleurs confirmé par courrier du 3 juillet 2023 que la société MGM avait choisi la solution de poste en immeuble.

Deux solutions ont donc été trouvées, dont l’une a manifestement été retenue par la société MGM.

Il ressort donc de ces éléments que la société MGM est mal fondée à soutenir qu’à la date du 30 juin 2023 aucune solution n’avait été trouvée et à revendiquer le bénéfice de la clause de prorogation automatique de la promesse.

La promesse unilatérale de vente conclue entre les parties le 28 novembre 2022 est donc devenue caduque le 30 juin 2023 en raison de l’absence injustifiée de levée de l’option par le bénéficiaire.

Enfin, il sera souligné, en tout état de cause, qu’à suivre le raisonnement de la société MGM consistant à dire qu’aucune solution n’ayant été trouvée le 30 juin 2023, la prorogation automatique de la promesse devait s’appliquer à la suite de la rédaction du procès-verbal de difficultés et de la signification de l’assignation tendant à obtenir la confirmation de la prorogation de la promesse, la société MGM aurait du poursuivre ses démarches afin de parvenir, conformément à la clause du contrat, au plus tard le 30 novembre 2023 à une solution, et à défaut, provoquer une réunion avec la société [T] avant le 31 décembre 2023 pour déterminer la suite à donner au dossier.

Or, il n’est justifié d’aucune démarche en ce sens de la part de la société MGM auprès d’aucune des parties concernées, de sorte qu’en tout état de cause, la promesse était à tout le moins caduque à la date du 31 décembre 2023.

Dans les deux cas, la caducité est imputable à la société MGM.

Sur les demandes relatives à l’indemnité d’immobilisation

La promesse unilatérale signée entre les parties le 28 novembre 2022 stipule, s’agissant de l’indemnité d’immobilisation versée par le bénéficiaire, qu’en cas de non-réalisation de la vente promise ce dépôt restera acquis à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire acquéreur d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions prévus par la promesse, si les conditions suspensives sont réalisées. Ce n’est qu’en cas de refus par le promettant de signature de la vente malgré la levée d’option que l’indemnité d’occupation serait restituée au bénéficiaire.

En l’espèce, il a été démontré précédemment que la vente aurait dû être régularisée dans le délai initial fixé par la promesse, toutes les conditions et conditions suspensives ayant été remplies.

Or, la SAS MGM, bénéficiaire de la promesse, n’a pas levé l’option de sorte que la vente n’a pas pu être réalisée et que la promesse est devenue caduque.

En conséquence, l’indemnité d’occupation d’un montant de 500 000 euros déposée en la comptabilité de Maître [F], Notaire à [Localité 5], sera reversée à la société [T].

La SAS MGM sera dès lors déboutée de sa demande de versement de la somme de 500 000 euros de « dommages et intérêts correspondant à l’indemnité d’immobilisation ».

Sur les demandes de la société [T] en paiement de dommages et intérêts

La société [T] sollicite la condamnation de la société MGM à indemniser les préjudices résultant de la faute de la société MGM.

Il lui appartient donc de démontrer l’existence d’une faute de la société MGM et des préjudices allégués.

En premier lieu, la société [T] ne démontre pas que la société MGM a commis une faute.

En effet, le fait pour la société MGM de ne pas avoir levé l’option se résout par l’attribution de l’indemnité d’immobilisation à la société [T] et ne peut à nouveau être évoqué au soutient d’une demande indemnitaire distincte.

Ensuite, la promesse de vente ne prévoyait pas d’obligation à la charge de la société MGM de de conduire son projet à terme.

La faute de la société MGM n’est donc pas établie.

En second lieu, s’agissant des préjudices allégués, force est de constater concernant tout d’abord le préjudice économique, que la clause du contrat relative à l’indemnité d’immobilisation prévoit expressément que le montant de 500 000 euros correspondait au cumul des indemnités d’immobilisation des deux promesses successives, et ce indépendamment de la durée de l’immobilisation comme le prétend la société [T].

De sorte que la demande portant sur la contrepartie de l’immobilisation du bien au-delà du 30 juin 2023 ne peut qu’être rejetée.

Ensuite, le fait que la société [T] aurait vendu une partie de son mobilier, aurait cessé de prendre de nouvelles réservations à partir de l’hiver 2022-2023, aurait informé les clients de la cessation à venir de l’activité et aurait cessé effectivement son activité en avril 2023 n’est démontré par aucune pièce, de sorte que le calcul d’un préjudice économique consistant dans la perte de chiffre d’affaires résultant de ces événements qui ne sont pas démontrés, est également injustifié.

Enfin, la société [T] n’explique pas en quoi elle aurait subi un préjudice d’image.

Les demandes indemnitaires seront donc nécessairement rejetées.

Sur l’abus de procédure

L’article 32-1 du code de procédure civile prévoit que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, l’assignation a été signifiée plusieurs mois avant le terme extinctif de la promesse fixée au 31 décembre 2023 et elle n’a pas été publiée au service des hypothèques, de sorte que la vente du bien par la société [T] à un tiers n’était pas interdite.

L’abus du droit d’agir n’est donc pas caractérisé et la demande présentée de ce chef doit être rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

1. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS MGM, partie succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens dont distraction au profit de la SELARL CHRISTINAZ & PESSEY -MAGNIFIQUE.

2. Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SAS MGM, condamnée aux dépens, devra payer à la société [T], au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 3000 euros et sera déboutée de sa demande de ce chef.

3. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DECLARE la promesse unilatérale de vente conclue entre la SAS MGM et la société [T] caduque depuis le 30 juin 2023 ;

ORDONNE le versement à la société [T] de l’indemnité d’immobilisation de 500 000 euros (cinq cent mille euros), déposée en la comptabilité de Maître [F], Notaire à [Localité 5] ;

DEBOUTE la SAS MGM de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la société [T] de l’intégralité de ses demandes en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la société [T] de sa demande en paiement d’une amende civile ;

CONDAMNE la SAS MGM aux dépens ;

AUTORISE la SELARL CHRISTINAZ & PESSEY-MAGNIFIQUE, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, à recouvrer directement, contre la partie condamnée, ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE la SAS MGM à verser à la société [T] la somme de 3 000 euros (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Le présent jugement a été signé par Anne-Sophie VILQUIN, Vice-Présidente, et Léonie TAMET, greffière présente lors de la mise à disposition au greffe du jugement.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Léonie TAMET Anne-Sophie VILQUIN