TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 28 Avril 2026

Première Chambre – Cabinet 6

DOSSIER : N° RG 26/00035 – N° Portalis DB2R-W-B7K-D5UW

DEMANDERESSE

SOCIÉTÉ YVROUD PARTICIPATIONS

prise en la personne de son représentant légal en exercice,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SARL CHRISTINAZ PESSEY-MAGNIFIQUE, avocats au barreau de BONNEVILLE

DÉFENDERESSE

Société SARL REPLAY anciennement dénommée RICIL

prise en la personne de son représentant légal en exercice,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SARL BALLALOUD ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ANNECY

JUGE DES RÉFÉRÉS

Mathilde LAYSON, Présidente du TJ de [Localité 1]

GREFFIÈRE

Aude WERTHEIMER

DÉBATS

A l’audience publique du 26 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Avril 2026 par mise à disposition au greffe.

ORDONNANCE

Contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe par Mathilde LAYSON, assistée de Aude WERTHEIMER.

I. FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique du 2 septembre 2022, la SASU YVROUD PARTICIPATIONS a donné à bail commercial à la SARL REPLAY, anciennement dénommée RICIL, un local sis [Adresse 3] à [Localité 2] (74), à usage de restauration, bar, vente à emporter et épicerie, avec prise d’effet rétroactive au 22 juin 2022, pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer annuel de 108.000 euros HT, payable trimestriellement à hauteur de 27.000 euros HT, outre la TVA.

Simultanément, par acte authentique du même jour, la SASU YVROUD PARTICIPATIONS a consenti à la SARL REPLAY un bail portant sur une licence IV, avec prise d’effet rétroactive au 22 juin 2022, pour une durée d’un an renouvelable tacitement pour la même durée, moyennant une redevance annuelle de 6.000 euros, payable par trimestre à hauteur de 1.500 euros.

Des loyers sont restés impayés à compter du troisième trimestre de l’année 2025.

Par acte de commissaire de justice du 5 décembre 2025, la SASU YVROUD PARTICIPATIONS a fait délivrer à la SARL REPLAY deux commandements de payer visant la clause résolutoire, l’un relatif au bail commercial pour la somme de 53.060,43 euros, l’autre relatif au bail de licence IV pour la somme de 4.530.86 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2026, la SASU YVROUD PARTICIPATIONS a fait assigner la SARL REPLAY, anciennement dénommée RICIL, devant le président du tribunal judiciaire de Bonneville, statuant en référé, aux fins de voir :

constater que la clause résolutoire contenue dans le bail commercial du 2 septembre 2022 au bénéfice duquel s’est trouvée la SARL REPLAY concernant les locaux à usage de restaurant sis [Adresse 3] à [Localité 3] est acquise depuis le 6 janvier 2026,constater, en conséquence, la résiliation du bail commercial susvisé à compter de cette date,condamner la SARL REPLAY à lui payer la somme provisionnelle de 52.409,00 € , sauf mémoire, à valoir sur l’arriéré locatif dû en vertu dudit bail, condamner la SARL REPLAY à lui payer au titre de l’occupation des locaux désignés au bail commercial du 2 septembre 2022 désormais résilié une indemnité provisionnelle de 37.899,00 € par trimestre à compter du 6 janvier 2026 jusqu’au jour de la complète libération des lieux, avec restitution des clés, outre indexation selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail, constater encore que la clause résolutoire contenue dans le bail de la licence IV en date du 2 septembre 2022 et au bénéfice duquel s’est trouvée la SARL REPLAY est acquise depuis le 6 janvier 2026,constater, en conséquence, la résiliation du bail susvisé à compter de cette date,condamner en tant que de besoin la SARL REPLAY à lui restituer sans délai la jouissance de la licence IV,à défaut de restitution dudit droit de jouissance dans le mois de l’ordonnance à intervenir, condamner la SARL REPLAY à lui payer une indemnité de 20.000,00 € en application de la clause de non-restitution convenue entre les parties, condamner la SARL REPLAY à lui payer la somme provisionnelle de 2.633,00 €, sauf mémoire, à valoir sur l’arriéré locatif dû en vertu du bail de licence IV,condamner la SARL REPLAY à lui payer, au titre de la licence IV, une indemnité provisionnelle de jouissance de 2.027,75 € par trimestre à compter du 6 janvier 2026 jusqu’au jour de la complète libération des lieux, avec restitution des clés, outre indexation selon les mêmes modalités que celles qui étaient prévues pour la redevance au contrat de bail de licence IV,

ordonner l’expulsion de la SARL REPLAY et de tous occupants de son chef de l’ensemble des locaux relevant du bail commercial visé dans le cadre de la présente instance, et ce dans le délai de huit jours suivant la signification de la décision à intervenir, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,ordonner si besoin est l’enlèvement des biens mobiliers garnissant les lieux et leur dépôt en tout autre lieu approprié, aux frais, risques et périls de la SARL REPLAY avec sommation à cette dernière d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, déclarer et en tant que de besoin la procédure opposable à la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DES SAVOIE ainsi qu’à la société ASAHI BRANDS FRANCE, créanciers inscrits,débouter la SARL REPLAY de toutes de ses demandes et prétentions,condamner la SARL REPLAY à lui payer la somme de 5.000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.condamner la même aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements délivrés le 5 décembre 2025.

Appelée à l’audience du 12 février 2026, l’affaire a fait l’objet de trois renvois aux fins d’échanges entre les parties.

A l’audience du 26 mars 2026, la SASU YVROUD PARTICIPATIONS, représentée par son conseil, réitère ses demandes et s’oppose aux demandes adverses.

En réponse aux prétentions et moyens adverses, la SASU YVROUD PARTICIPATIONS expose que le moyen tiré du caractère excessif du loyer n’est pas fondé, dès lors que la SARL REPLAY était déjà défaillante alors qu’elle bénéficiait d’un allègement temporaire de loyer et qu’elle n’a effectué aucun règlement permettant d’apurer sa dette depuis octobre 2025.

Elle ajoute que la défenderesse ne verse aucune pièce comptable, de sorte que sa demande de délai de paiement n’est pas justifiée, et soutient que cette dernière n’a pas renouvelé sa caution bancaire, en méconnaissance des stipulations du bail commercial.

S’agissant de l’incompétence du juge des référés pour ordonner l’expulsion, elle soutient que la clause résolutoire est stipulée dans l’intérêt du bailleur, qu’il n’est pas mentionné que la procédure accélérée au fond constitue la seule voie procédurale ouverte et qu’en tout état de cause, aucun texte ne prévoit que l’acquisition d’une clause résolutoire en matière de bail commercial relèverait exclusivement de cette procédure.

La SARL REPLAY, anciennement dénommée RICIL, représentée par son conseil, demande au juge des référés de débouter la société YVROUD PARTICIPATIONS de l’ensemble de ses demandes, de lui accorder un délai de deux ans pour régler l’arriéré locatif et l’arriéré de redevance de la licence IV, et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

En tout état de cause, elle soulève l’incompétence du juge des référés pour ordonner son expulsion et sollicite le renvoi de l’affaire selon la procédure accélérée au fond, entendant voir statuer ce que de droit sur les dépens.

Au soutien de sa défense, elle fait valoir que le loyer a fortement augmenté en raison de l’indexation et de la fin des mesures d’allègement prévues au bail durant les deux premières années, passant d’un loyer annuel de 108.000 euros à 121.000 euros, ce qui a engendré des difficultés financières.

S’agissant de la demande d’expulsion, elle soutient, au visa de l’article 19 du bail commercial, que l’instance aurait dû être introduite selon la procédure accélérée au fond et non dans le cadre d’une procédure en référé.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

II. MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge des référés pour ordonner l’expulsion

Aux termes de l’article 839, alinéa 1er du même code, lorsque la loi ou le règlement prévoit qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, le président du tribunal judiciaire connaît de l’affaire dans les conditions de l’article 481-1.

La SARL REPLAY, se fondant sur les stipulations du bail commercial, soulève l’incompétence du juge des référés pour ordonner son expulsion et demande le renvoi de l’affaire dans le cadre de la procédure accélérée au fond.

Il résulte du paragraphe “clause résolutoire” du bail commercial que “si le PRENEUR refusait d’évacuer les lieux, il suffirait pour l’y contraindre, d’une simple décision rendue par le président du tribunal judiciaire compétent, statuant selon la procédure accélérée au fond”.

Toutefois, aucune disposition légale ou réglementaire n’impose que l’expulsion consécutive à l’acquisition d’une clause résolutoire en matière de bail commercial soit poursuivie selon la procédure accélérée au fond.

En outre, aucune stipulation contractuelle ne peut priver le juge des référés des pouvoirs qu’il tient de la loi, ce dernier étant compétent pour constater l’acquisition d’une clause résolutoire et ordonner l’expulsion d’un locataire devenu occupant sans droit ni titre.

La demande tendant à voir déclarer le juge de référés incompétent pour ordonner l’expulsion sera en conséquence rejetée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail commercial et de la licence IV

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur qui, au titre d’un bail commercial, entend voir constater l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission des deux baux versés au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune contestation.

Le bail commercial et le bail de licence IV contiennent une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoire à l’échéance prévue un mois après une mise en demeure restée infructueuse adressée par exploit d’huissier.

Les commandements de payer visant la clause résolutoire signifiés à la SARL REPLAY le 05 décembre 2025 au gérant de l’entreprise à l’adresse du siège social sont réguliers dès lors que le détail des sommes réclamées au preneur au titre des loyers et charges ou redevances est compris dans lesdits commandements.

Les commandements précisent qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans les baux, reproduite dans les commandements.

Les commandements contenaient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ces commandements, la SASU YVROUD PARTICIPATIONS n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses des baux alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Les causes de ces commandements n’ont, en l’espèce, pas été acquittées dans le mois de leur délivrance, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par la société REPLAY.

Dès lors, la clause résolutoire des deux baux est acquise au 6 janvier 2026 et le bail commercial et le bail de licence IV se trouvent résiliés de plein droit depuis cette date.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SARL REPLAY sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire avec un délai de deux ans pour régler l’arriéré locatif. Elle ne conteste pas rencontrer des difficultés financières l’ayant contrainte à régler de manière irrégulière et partielle ses loyers. Elle explique que ces difficultés résultent de l’augmentation du loyer liée à l’indexation ainsi que de la fin de l’allégement du loyer.

Toutefois, la SASU YVROUD PARTICIPATIONS verse aux débats une mise en demeure du 11 avril 2023, laquelle établit que la SARL REPLAY s’était déjà montrée défaillante dans le règlement de ses loyers durant la période d’allégement prévue au bail commercial.

En outre, la SARL REPLAY ne produit aucune pièce de nature à justifier de sa situation financière ni à établir son incapacité à s’acquitter des sommes dues.

Il y a lieu, en conséquence, de rejeter la demande de suspension des effets des clauses résolutoires des deux baux.

Sur l’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SARL REPLAY et de tout occupant de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 2] (74) doit en conséquence être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le délai de huit jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, dans les conditions précisées au dispositif.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la restitution de la jouissance de la licence IV

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

La SARL REPLAY étant désormais dépourvue de tout droit à la jouissance de la licence IV du fait de la résiliation du bail Licence IV, la poursuite de la jouissance de celle-ci constitue un trouble manifestement illicite.

Il y a lieu, en conséquence, d’ordonner à la société REPLAY de restituer le droit de jouissance de la licence IV à la SASU YVROUD PARTICIPATIONS dans le délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, conformément à la clause du bail.

Sur les demandes en paiement à titre provisionnel des loyers et redevances impayés et des indemnités d’occupation

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation destinée à compenser le préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux.

S’agissant toutefois de la résiliation du bail de la licence IV, conformément à la clause de non restitution figurant dans le contrat de bail et acceptée par les parties, à défaut de restitution du droit de jouissance dans le délai d’un mois susvisé, la société REPLAY sera condamnée à payer à la SASU YVROUD PARTICIPATIONS la somme de 20.000 euros en réparation du préjudice subi.

Il y a lieu en revanche de rejeter sa demande en paiement au titre d’une indemnité de jouissance puisque la clause forfaitaire a été acceptée par les parties.

L’indemnité d’occupation due par la SARL REPLAY sur les locaux commerciaux depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera en revanche fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel indexé, soit la somme trimestrielle de 37.899 euros HT.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 834 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SARL REPLAY sollicite le rejet des demandes provisionnelles formées par la SASU YVROUD PARTICIPATIONS.

Toutefois, au regard du décompte produit par la SASU YVROUD PARTICIPATIONS et en l’absence de toute pièce produite par la SARL REPLAY permettant d’en contester le principe ou le quantum, l’obligation de la SARL REPLAY au titre du solde des loyers et charges impayés au 5 décembre 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 52.409,36 euros. De même, l’obligation de la SARL REPLAY au titre de l’arriéré de redevance licence IV n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 2.633,93 euros.

Il y a lieu, en conséquence, de condamner la SARL REPLAY au paiement de ces sommes.

Sur la demande d’opposabilité de la procédure aux créanciers inscrits

Aucun créancier n’ayant été mis en cause dans la présente procédure, la demande d’opposabilité sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La SARL REPLAY, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, en ce compris le coût des commandements de payer visant la clause résolutoire des baux.

La SARL REPLAY sera condamnée à payer à la SASU YVROUD PARTICIPATIONS la somme qu’il convient équitablement de fixer à 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Mathilde LAYSON, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

NOUS DECLARONS compétent pour statuer sur la demande d’expulsion,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial portant sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 2] (74) à la date du 6 janvier 2026,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail de licence IV à la date du 6 janvier 2026,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le délai de huit jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL REPLAY et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 2] (74) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

ORDONNONS à la SARL REPLAY de restituer le droit de jouissance de la licence IV à la SASU YVROUD PARTICIPATIONS dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance,

A défaut de restitution dans ce délai, CONDAMNONS la SARL REPLAY à payer à la SASU YVROUD PARTICIPATIONS la somme forfaitaire de 20.000 euros,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SARL REPLAY au titre du bail commercial portant sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 2] (74) à compter de la résiliation du bail à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes et charges accessoires, soit actuellement la somme trimestrielle de 37.899 euros HT, et CONDAMNONS la SARL REPLAY au paiement de ladite indemnité d’occupation à compter du 6 janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée soit par la remise des clés soit par l’expulsion,

DEBOUTONS la SASU YVROUD PARTICIPATIONS de sa demande en paiement au titre de l’indemnité de jouissance trimestrielle consécutive à la résiliation du bail Licence IV,

CONDAMNONS par provision la SARL REPLAY à payer à la SASU YVROUD PARTICIPATIONS la somme de 52.409,36 euros au titre du solde des loyers et charges impayés du bail commercial au 5 décembre 2025 ainsi que la somme de 2.633,93 euros au titre de l’arriéré de redevances du bail de licence IV au 5 décembre 2025,

DEBOUTONS la SARL REPLAY de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire par l’octroi de délais de paiement,

DEBOUTONS la SASU YVROUD PARTICIPATIONS de sa demande tendant à voir déclarer la procédure opposable aux créanciers inscrits,

CONDAMNONS la SARL REPLAY à payer à la SASU YVROUD PARTICIPATIONS la somme de 800 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS la SARL REPLAY aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer visant la clause résolutoire des baux,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par Mathilde LAYSON, présidente, et Aude WERTHEIMER, greffière, présente lors de la mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE, LE JUGE DES RÉFÉRÉS,

La République Française mande et ordonne à tous huissiers sur ce requis de mettre la présente decision à exécution aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte Iorsqu’iIs en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal Judiciaire de Bonneville.